רוצים לקפוץ למים - דירה להשקעה

[Yogi]

היי, אנחנו זוג מהמרכז, בבעלותנו דירה שרכשנו ב-2012 עם משכנתא סבירה ביותר, לא מתכננים לשפר דיור.
התפנו לנו 500K שח זמינים להשקעה (בלי קשר לקרנות השתלמות בטחונות וכו), ואנחנו מאוד רוצים להכנס לנדלן,
חושבים על דירה להשקעה בחיפה - עיר שאנחנו גם מכירים היטב.
מתלבטים אם לקנות משהו צנוע של חדר או חדר וחצי ולמעשה לקחת משכנתה קטנה מאוד ולהתחיל לקבל כסף כמעט מהתחלה,
או ללכת על דירה באזור ה-700-800 אלף, כמובן שעוד יש מס רכישה לשלם.
או שאולי בכלל שווה לעשות סטרץ' ולקנות משהו אפילו יקר יותר?
אשמח לשמוע קצת חוות דעת.

 

[השועל]

בהנחה ש:
1) אתם נעולים על דירה להשקעה (ולא על אף השקעה אחרת).
2) אתם רוצים לקנות בתקופה הנוכחית - עם הריביות שלה.
3) אתם לא רוצים למכור את דירתכם הראשונה.

אז קח בחשבון ש:
1) יש מס רכישה (דירה שנייה) של 8% על כל הסכום.
2) יהיה לכם גם מס שבח ע׳׳ס 25% מהרווח גם אם תרצו בעתיד לממש את הדירה הראשונה, ולאו דווקא את השנייה.
3) בקניית דירה יקרה - השכירות כנראה שלא תכסה את המשכנתא.

התשובה לשאלה תלויה בעיקר בציפיות שלכם מההשקעה.
אם המטרה היא להגדיל את ההון - אז קניית דירה יקרה שערכה יעלה ב%x תגדיל את ההון יותר מדירה זולה שערכה יעלה ב%x.
- בהנחה וזה יעלה, המחירים די מדשדשים ואיפלו יורדים ריאלית ברוב הארץ

אם המטרה היא הכנסה פאסיבית עם תזרים חיובי - אז כנראה שדווקא קניית דירה זולה עם משכנתא מינימלית תשיג את המטרה.

 

[השועל]

3) בקניית דירה יקרה - השכירות כנראה שלא תכסה את המשכנתא.

רק להרחיב על זה קצת - זה שהשכירות לא תכסה את המשכנתא זה לא אומר שההשקעה אינה טובה.
כי דמי השכירות יעלו כל שנה, והריבית מתישהו תתחיל לרדת ותוריד את החזר המשכנתא - כלומר מתישהו תגיע לנק׳ שיווי משקל חדשה שבה השכירות כן מכסה את המשכנתא ואפילו עם תזרים חיובי, אבל זה יכול לקחת שנים....

 

[Yogi]

רק להרחיב על זה קצת - זה שהשכירות לא תכסה את המשכנתא זה לא אומר שההשקעה אינה טובה.
כי דמי השכירות יעלו כל שנה, והריבית מתישהו תתחיל לרדת ותוריד את החזר המשכנתא - כלומר מתישהו תגיע לנק׳ שיווי משקל חדשה שבה השכירות כן מכסה את המשכנתא ואפילו עם תזרים חיובי, אבל זה יכול לקחת שנים....

השאיפה היא לא להגיע לתזרים שלילי אלא מקסימום לשכירות שמכסה בדיוק את המשכנתה

 

[השועל]

השאיפה היא לא להגיע לתזרים שלילי אלא מקסימום לשכירות שמכסה בדיוק את המשכנתה

בגלל גובה הריביות היום - כנראה שדירה זולה עם משכנתא קטנה תספק דרישה זאת.

אלא אם מצאתם פתאום דירה יקרה במחיר מציאה עם פוטנציאל השבחה שלא מתומחר

 

[בת העמק]

השאיפה היא לא להגיע לתזרים שלילי אלא מקסימום לשכירות שמכסה בדיוק את המשכנתה

זה על גבול הבלתי אפשרי.
בהנחה שהתשואות של שכ"ד בישראל מגיעות למקסימום 3-4 אחוז, הריביות על המשכנתא גבוהות הרבה יותר מזה, אלא אם אתם לוקחים משכנתא ממש נמוכה.
אני מבינה שאתה פחות מתעניין בתשואה שנובעת מעליית ערך הדירה, למה בעצם?

 

[Yogi]

זה על גבול הבלתי אפשרי.
בהנחה שהתשואות של שכ"ד בישראל מגיעות למקסימום 3-4 אחוז, הריביות על המשכנתא גבוהות הרבה יותר מזה, אלא אם אתם לוקחים משכנתא ממש נמוכה.
אני מבינה שאתה פחות מתעניין בתשואה שנובעת מעליית ערך הדירה, למה בעצם?

ודאי שמתעניין גם בעליית ערך הדירה, רק שאי אפשר לצפות מראש בכמה בדיוק היא תעלה, ומתי

 

[ShaulNM]

לא מתכננים לשפר דיור.

לדעתי זו סוגיה שכדאי להרהר בה עוד טיפה - האם זה בטוח יהיה נכון גם עוד 4-5 שנים (עשור?)?
אני לא בטוח שבשביל השקעה של 500K שווה לאבד את ההטבות במס הרכישה ובמס השבח שיש למי שמחזיק בנכס יחיד.

השאיפה היא לא להגיע לתזרים שלילי אלא מקסימום לשכירות שמכסה בדיוק את המשכנתה

אני לא בטוח שיש הרבה נכסי נדל"ן בארץ שעומדים בקריטריון הזה כרגע והם גם השקעה טובה בהכרח.

אולי כדאי לשקול חלופות בשוק ההון?

 

[הורדוס]

זה על גבול הבלתי אפשרי.

זה מאוד אפשרי, יש להם 500 אלף שרוצים להשקיע, אני רכשתי לפני שנה וחצי דירה, ההוצאות הכוללות היו 930 אלף, כלומר משכנתא של 430 אלף לצורך הדוגמא, החזר של 2500 בערך בפריסה סבירה, והיא מושכרת ב4000, אז הייתה נותנת להם תזרים של 1500 בחודש, פחות מעט הוצאות תחזוקה שיש, היו לי 400 שקל השנה למשל.

רק להרחיב על זה קצת - זה שהשכירות לא תכסה את המשכנתא זה לא אומר שההשקעה אינה טובה.

מחזק,
תזרים ותשואה הם שני דברים שונים, יכולה להיות השקעה עם תזרים נורא אבל תשואה מעולה ולהיפך, צריך להגדיר מה המטרות.

מתלבטים אם לקנות משהו צנוע של חדר או חדר וחצי ולמעשה לקחת משכנתה קטנה מאוד ולהתחיל לקבל כסף כמעט מהתחלה,

לא מכיר את חיפה, מהיכרות שלי עם שווקים אחרים תמיד ראיתי תופעה שהמחיר של הדירות הכי זולות בשוק קצת נדחק כלפי מעלה כי מי שקונה אותם זה מי שאין לו כסף למשהו יותר יקר ורק רוצה לקנות דירה כלשהי, ולכן בהרבה מקרים עדיף לעלות לרף מחירים של 150-200 יותר ולקבל השקעה יותר טובה.


חשוב להבין לפני שמחליטים מה מצב התזרים של משק הבית, אם גם ככה אתם חוסכים המון כל חודש אז אין טעם לקנות דירה עם משכנתא נורא קטנה שתיתן תזרים חיובי כי אין לכם צורך בו ועדיף כבר לקנות דירה איכותית ויקרה יותר עם יותר פוטנציאל שתיתן תזרים מאוזן ולא חיובי כלומר שכירות דומה למשכנתא.

 

[ABCD]

היי, אנחנו זוג מהמרכז, בבעלותנו דירה שרכשנו ב-2012 עם משכנתא סבירה ביותר, לא מתכננים לשפר דיור.
התפנו לנו 500K שח זמינים להשקעה (בלי קשר לקרנות השתלמות בטחונות וכו), ואנחנו מאוד רוצים להכנס לנדלן,
חושבים על דירה להשקעה בחיפה - עיר שאנחנו גם מכירים היטב.
מתלבטים אם לקנות משהו צנוע של חדר או חדר וחצי ולמעשה לקחת משכנתה קטנה מאוד ולהתחיל לקבל כסף כמעט מהתחלה,
או ללכת על דירה באזור ה-700-800 אלף, כמובן שעוד יש מס רכישה לשלם.
או שאולי בכלל שווה לעשות סטרץ' ולקנות משהו אפילו יקר יותר?
אשמח לשמוע קצת חוות דעת.

לדעתי עדיף ללכת על דירת 3 חדרים ומעלה ולא על דירת חדר חדר וחצי כיוון שזה לא נכס מספיק סחיר בעת מכירה