קניית דירות להשקעה באמצעות משכנתא וגרייס

[Omrizz]

שלום לכולם, אני בתחילת דרכי בשוק השקעות הנדל"ן ולאחר חקירה ולימוד די מעמיק (בערך שנה) , החלטתי לנסות ולרכוש מספר דירות באמצעות מינוף (משכתנא) וגרייס מהבנק.
רציתי לקבל קצת מידע על גרייס שלא מצאתי בהרבה מקומות ברחבי הרשת, ואשמח לקבל קצת מידע או ניסיון אישי בנושא גרייסת האם הבנקים נותנים גרייס בקלות? לכמה זמן נותנים גרייס ?
קצת על עצמי, בן 26 חסכתי כ400K הון עצמי, ויש עזרה של ההורים ומשפחה ב400K נוספים, מחפש לקנות 2 נכסים ולהשכיר אותם. מחפש השקעה לטווח של 3-5 שנים, ולפי מה שלמדתי לבד, זה נראה לי כאפיק השקעה לא רע. (גם תשואה פירותית, שאותה המטרה למקסם בעזרת הגרייס וגם עליית ערך לנכס).
מודה לעוזרים מקרב לב.

 

[Leo1]

וגם עליית ערך לנכס

איך אתה יודע שתהיה עליית ערך? מה אם תהיה ירידת ערך?

 

[Omrizz]

איך אתה יודע שתהיה עליית ערך? מה אם תהיה ירידת ערך?

ראשית כל, אני טיפוס אופטימי, דבר שני, הכוונה שלי היא לקנות במקום יחסית מבוקש, שמראה עלייה יציבה במחירים או שמירה שלהם לאורך השנים, דבר שלישי, כלום לא בטוח ולכן הסיפור של הגרייס במשכנתא הוא רציני מאוד בהשקעה מסוג שכזה, תשואה פירותית למשך 3 או 5 שנים על הנכס, יכולה במידה מסויימת "לכפר" על היעדר עליה במחיר הנכס.

 

[vigaror]

אני חייב לציין שאין לי ידע מעמיק וחלק מהדברים שהעלתה קראתי עליהם עכשיו באינטרנט כדי להכיר

באמצעות מינוף (משכתנא) וגרייס מהבנק.

אתה בעצם רוצה לקחת משכנתא ועליה לקחת עוד מעיין הלוואה(אם אני מבין נכון גרייס זה דחייה של חלק/כל התשלומים לתקופה של כמה חודשים מה שיעלה לך את הסכום הסופי שאתה צריך לשלם על המשכנתא) - כל זה כאשר חלק מהכסף הזה הוא לוואה מהמשפחה? - זה נשמע מסוכן

בנוסף קח בחשבון שמשכנתא זה בדרך כלל בין 75% ל50% (לפי אם זה דירה ראשונה ופרמטרים אחרים) מערך הנכס ואתה צריך להביא את השאר, ההחזר החודשי מוגבל לעד 50% מהשכר החודשי ועוד כל מיני דברים שבטח אתה יודע.

כלומר במצב האופטימלי שזה - הבית הראשון שאתה קונה אי-פעם אז הבנק יתן לך 75% מערך מהנכס הראשון ועל הבית השני הוא יתן לך 50% מהערך, כך שסכום הכסף שתוכל לקבל מהבנק הוא משוואה בשני נעלמים, x - מחיר בית שני ,y - מחיר בית ראשון
800 = 0.5x+0.25y
כדי להקל על עצמנו נגדיר בערכה גסה שהבתים בעלי אותו ערך ונקבל שאתה צריך לקנות שני בתים כשכל אחד בערך של כ1,066 מיליון ש"ח.
כלומר סכום כולל כ 2,132 מיליון ש"ח כאשר מתוך זה 400 אלף שלך - יוצא כ 81% הלוואה וזה נשמע המון
הייתי חושב על זה הרבה מאוד לפני שהייתי מקבל החלטה.


*יכול להיות שפספסתי משהו אין לי ניסיון בחישובי משכנתא

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ללא קשר לניתוח ההשקעה, אני חושב, שאם לא היה לי כלל ניסיון בשטח בנדל''ן, הייתי קונה קודם כל נכס אחד, מתנהל איתו, רואה מה קורה באמת בשטח, ורק אז קונה עוד אחד.

לך תדע, אולי בכלל תראה שזה כאב ראש ותעדיף לא להתעסק עם זה. אז למה ישר לקנות 2?

 

[יעקב כ.]

קודם אני רוצה להתייחס לנושא של הלוואת גרייס, הלוואה כזאת ניתנת לתקופה קצרה ועד שנתיים במקרה שאתה מוכר בית שברשותך, כלומר יכול לשלם את הריבית תחילה, ולא את הקרן ,אבל אתה צריך לקחת משכנתא אחרת במסלולים שונים במקביל ולהשתמש גם בהון העצמי.
תנאי קבלת משכנתא תלויה בהון העצמי ולהראות יכולת החזר,על כל 100,000 ש"ח הלוואה צריך לשלם כ- 450 ש"ח לחודש.עד ל- 75%.

 

[Omrizz]

אתה בעצם רוצה לקחת משכנתא ועליה לקחת עוד מעיין הלוואה(אם אני מבין נכון גרייס זה דחייה של חלק/כל התשלומים לתקופה של כמה חודשים מה שיעלה לך את הסכום הסופי שאתה צריך לשלם על המשכנתא) - כל זה כאשר חלק מהכסף הזה הוא לוואה מהמשפחה? - זה נשמע מסוכן

יש שני סוגים של גרייס. גרייס מלא, שבו אתה לא משלם לבנק כלל באותה תקופה, ותשלומי המשכנתא (ריבית +קרן) נדחים לתקופה של אחרי הגרייס. (לדוגמא משכנתא ל20 שנה שמתוכן שנתיים גרייס מלא, אומר שהתשלום יתפרס למשך 18 שנים במקום 20, אבל סכום ההחזר לא משתנה)
יש גם גרייס חלקי- שזה אומר שבמשך תקופת הגרייס מחזירים לבנק רק את עלות הריבית על המשכנתא, ולא את הקרן והריבית. גם פה, הסכום הכללי אינו משתנה.
ובכל מקרה, מטרתי היא בכלל לא להגיע אל נקודת סיום תשלום המשכנתא, אלא לבצע השקעה לטווח קצר יחסית.
שלב 1: קניית נכסים באמצעות משכנתא וגרייס
שלב 2: השכרת הנכסים בתקופת הגרייס (תלוי לכמה זמן יסכימו לתת גרייס, שזו הייתה מטרת הדיון המקורית חח) אורך התקופה 3-5 שנים
שלב 3: לאחר סיום הגרייס הערכה מחדש של הנכסים לגבי כדאיות ההשקעה, במידה ואחליט להמשיך ולהחזיק בנכסים, אז לשמור אותם, ולצבור equity באמצעות השכרה שלהם. במידה וההשקעה לא נראית כדאית, למכור את הנכסים, לסגור את תשלום המשכנתא (כדי להימנע מתשלום מיסי היוון וכאלו, עליי לבצע תמהיל משכנתא שיתאים לתוכניות שלי, זה מובן), ולהרוויח בתקופה זו את התשואה הפירותית (שכירות של 2 נכסים לאורך תקופת הגרייס) ואת עליית ערך הנכסים אם דבר כזה יקרה.

 

[רוני]

שלום לכולם, אני בתחילת דרכי בשוק השקעות הנדל"ן ולאחר חקירה ולימוד די מעמיק (בערך שנה) , החלטתי לנסות ולרכוש מספר דירות באמצעות מינוף (משכתנא) וגרייס מהבנק.
רציתי לקבל קצת מידע על גרייס שלא מצאתי בהרבה מקומות ברחבי הרשת, ואשמח לקבל קצת מידע או ניסיון אישי בנושא גרייסת האם הבנקים נותנים גרייס בקלות? לכמה זמן נותנים גרייס ?
קצת על עצמי, בן 26 חסכתי כ400K הון עצמי, ויש עזרה של ההורים ומשפחה ב400K נוספים, מחפש לקנות 2 נכסים ולהשכיר אותם. מחפש השקעה לטווח של 3-5 שנים, ולפי מה שלמדתי לבד, זה נראה לי כאפיק השקעה לא רע. (גם תשואה פירותית, שאותה המטרה למקסם בעזרת הגרייס וגם עליית ערך לנכס).
מודה לעוזרים מקרב לב.

היי

להשקיע בנכס מניב בשוק הנמצא במשך שנים ארוכות בעליית מחירים חדה ולצפות למימוש רווח תוך 3 עד 5 שנים זה מסוכן ולא נכון,
כאשר אתה פועל באסטרטגיה של אקזיטים, זה אומר שכל מספר נכסים שאתה מוכר ומשלם עלויות רכישה, מכירה ומס
רווחי הון, אתה מפסיד שווי של נכס שלם !

נכס טוב להשקעה מאופיין בפוטנציאל לעליית ערך ועליה של השכירות לאורך זמן, דירות שעלו בתל אביב $20K
בשנת 1976, עולים כיום בסביבות ל $800K שלא לדבר על העלייה בשכירויות במהלך השנים,
משקיעים שמכרו דירות אלו בשיא המחירים של שנת 83 בדיעבד פספסו בגדול רווח ענק

לגבי מימון גרייס, השתמשתי בזה בעבר כאשר רכשתי בתים בארה"ב בכינוס נכסים והייתי זקוק לזמן כדי לשפץ ולהשכיר,
בזמנו קיבלתי גרייס ל 6 חודשים בהם שילמתי ריבית בלבד.

אני מקווה שתקבל את הנקודות שציינתי כביקורת בונה, אני רוצה לחזק את ידך, בהצלחה !

 

[יעקב כ.]

במקרה שלך הלוואה מסוג גרייס לא מתאימה לדירה ראשונה כי היא מוגבלת לתקופה קצרה.

ללא קשר לניתוח ההשקעה, אני חושב, שאם לא היה לי כלל ניסיון בשטח בנדל''ן, הייתי קונה קודם כל נכס אחד, מתנהל איתו, רואה מה קורה באמת בשטח, ורק אז קונה עוד אחד.

לך תדע, אולי בכלל תראה שזה כאב ראש ותעדיף לא להתעסק עם זה. אז למה ישר לקנות 2?

צודק גם.

 

[יעקב כ.]

ההתעסקות בהשקעות בנדל"ן דורשת סבלנות, ידע בנושא, שליטה בנושא ההלוואות, מיסים, וניסיון עם שוכרים, אם יש לך את התכונות אז שיהיה לך בהצלחה!

 

[Omrizz]

אני מודה לכם מאוד!!

 

[יעקב כ.]

אני מודה לכם מאוד!!

בהצלחה חבר!

 

[Redroze]

יש שני סוגים של גרייס. גרייס מלא, שבו אתה לא משלם לבנק כלל באותה תקופה, ותשלומי המשכנתא (ריבית +קרן) נדחים לתקופה של אחרי הגרייס. (לדוגמא משכנתא ל20 שנה שמתוכן שנתיים גרייס מלא, אומר שהתשלום יתפרס למשך 18 שנים במקום 20, אבל סכום ההחזר לא משתנה)
יש גם גרייס חלקי- שזה אומר שבמשך תקופת הגרייס מחזירים לבנק רק את עלות הריבית על המשכנתא, ולא את הקרן והריבית. גם פה, הסכום הכללי אינו משתנה.
ובכל מקרה, מטרתי היא בכלל לא להגיע אל נקודת סיום תשלום המשכנתא, אלא לבצע השקעה לטווח קצר יחסית.
שלב 1: קניית נכסים באמצעות משכנתא וגרייס
שלב 2: השכרת הנכסים בתקופת הגרייס (תלוי לכמה זמן יסכימו לתת גרייס, שזו הייתה מטרת הדיון המקורית חח) אורך התקופה 3-5 שנים
שלב 3: לאחר סיום הגרייס הערכה מחדש של הנכסים לגבי כדאיות ההשקעה, במידה ואחליט להמשיך ולהחזיק בנכסים, אז לשמור אותם, ולצבור equity באמצעות השכרה שלהם. במידה וההשקעה לא נראית כדאית, למכור את הנכסים, לסגור את תשלום המשכנתא (כדי להימנע מתשלום מיסי היוון וכאלו, עליי לבצע תמהיל משכנתא שיתאים לתוכניות שלי, זה מובן), ולהרוויח בתקופה זו את התשואה הפירותית (שכירות של 2 נכסים לאורך תקופת הגרייס) ואת עליית ערך הנכסים אם דבר כזה יקרה.

סוף סוף התחלת לתת מידע יותר ספציפי אז אפשר לנסות לעזור.
קח בחשבון שהבנק שייתן לך את ההלוואה השנייה יכול לסרב לתת לך גרייס מכיוון שהוא יראה שיש לך גרייס בהלוואה הראשונה.
שלב 2 מוגבל לשנתיים וזה מעט מדיי זמן בשביל לכסות את עלויות הרכישה והמכירה (מס רכישה, מס שבח, עו"ד, מתווך וכו').
במידה ואתה בוחר בגרייס מלא הסכום שתצטרך להחזיר גדול מהסכום שלקחת ובכך אתה מהמר שהשוק יעלה.

 

[יעקב כ.]

הבנקים שנותנים הלוואות משתמשים גם בכלכלנים מהשורה הראשונה, לכן כל פעולה של הבנק חייבת להניב להם רווחים, וכל בנק ידאג לאינטרסים שלו לפני שידאג לרצות את הלוווים.לכן זו גם הסיבה שהבנקים יכולים לסרב למתן הלוואת גרייס.

 

[אורי ג.]

רציתי לקבל קצת מידע על גרייס שלא מצאתי בהרבה מקומות ברחבי הרשת, ואשמח לקבל קצת מידע או ניסיון אישי בנושא גרייסת האם הבנקים נותנים גרייס בקלות? לכמה זמן נותנים גרייס ?

תאורטית אפשר עד שנתיים, מעשית אתה תקבל גרייס אם יש סיבה טובה לקבל גרייס.
"כי אני רוצה להרוויח מלא כסף" זה לא סיבה טובה בשביל הבנק.
סיבה טובה לדוגמא היא:
אני רוצה צריך כמה חודשים בשביל לשפץ ולמצוא דייר טוב.

אני ביקשתי וקיבלתי חצי שנה גרייס על הקרן.

 

[Omrizz]

סוף סוף התחלת לתת מידע יותר ספציפי אז אפשר לנסות לעזור.
קח בחשבון שהבנק שייתן לך את ההלוואה השנייה יכול לסרב לתת לך גרייס מכיוון שהוא יראה שיש לך גרייס בהלוואה הראשונה.
שלב 2 מוגבל לשנתיים וזה מעט מדיי זמן בשביל לכסות את עלויות הרכישה והמכירה (מס רכישה, מס שבח, עו"ד, מתווך וכו').
במידה ואתה בוחר בגרייס מלא הסכום שתצטרך להחזיר גדול מהסכום שלקחת ובכך אתה מהמר שהשוק יעלה.

במידה וזאת הדירה היחידה שבבעלותי, אין לי עליה מס רכישה עד 1.7 מיליון, ובמידה ואני מחזיק בדירה מעל 18 חודשים, אין לי גם מס שבח עליה (תקן אותי אם אני טועה), כך שיש פה בעצם רק הוצאות עו"ד ומתווך (אם אבחר להשתמש בשירותי תיווך בקניה). זה לא מעלה פה את האפשרות להרוויח לדעתך? האם השקעה של שנתיים שבסופה אצא עם עוד 50 או 60 אלף שקלים ( תסריט פסימי בלי ספק) לא כדאית מספיק?

 

[Omrizz]

תאורטית אפשר עד שנתיים, מעשית אתה תקבל גרייס אם יש סיבה טובה לקבל גרייס.
"כי אני רוצה להרוויח מלא כסף" זה לא סיבה טובה בשביל הבנק.
סיבה טובה לדוגמא היא:
אני רוצה צריך כמה חודשים בשביל לשפץ ולמצוא דייר טוב.

אני ביקשתי וקיבלתי חצי שנה גרייס על הקרן.

האם הסיבה של מגורים בשכירות בתקופת הגרייס לא מספקת? לפי מה שהבנתי לאור התקופה האחרונה, בנקים מתרים הקפאה של תשלומי המשכנתא (סוג של גרייס) בצורה רחבה יותר אפילו למשך שנתיים, ללא כל מיקוח מצד לוקח המשכנתא. אם יש אפשרות לקבל גרייס לתקופה ארוכה משנתיים, האם לדעתך זה משהו ששווה לשקול לעשות?

 

[Redroze]

במידה וזאת הדירה היחידה שבבעלותי, אין לי עליה מס רכישה עד 1.7 מיליון, ובמידה ואני מחזיק בדירה מעל 18 חודשים, אין לי גם מס שבח עליה (תקן אותי אם אני טועה), כך שיש פה בעצם רק הוצאות עו"ד ומתווך (אם אבחר להשתמש בשירותי תיווך בקניה). זה לא מעלה פה את האפשרות להרוויח לדעתך? האם השקעה של שנתיים שבסופה אצא עם עוד 50 או 60 אלף שקלים ( תסריט פסימי בלי ספק) לא כדאית מספיק?

אם את קונה דירה אחת אז כן, אבל רשמת שאתה רוצה 2 דירות.
קח בחשבון שככל שהדירה גדולה יותר התשואות לרוב יורדות.
אם אתה רוצה למקסם את ההון העצמי שלך על דירה יחידה,תצטרך לרכוש דירה בכמעט 3 מיליון ש"ח. אז יש כאן מס רכישה. מס שבח לא יהיה במכירה.
אם אתה רוצה למקסם את ההון העצמי שלך על 2 דירות, תצטרך לרכוש כל דירה בכמיליון ש"ח. וגם כאן יש מס רכישה אבל גם מס שבח במכירה של אחת מהדירות.

 

[אורי ג.]

האם הסיבה של מגורים בשכירות בתקופת הגרייס לא מספקת?

אתה קונה דירה להשקעה, איך השכ"ד שלך רלוונטי?

בנקים מתרים הקפאה של תשלומי המשכנתא (סוג של גרייס) בצורה רחבה יותר אפילו למשך שנתיים,

למשכנתאות קיימות.

, ללא כל מיקוח מצד לוקח המשכנתא.

מי אמר לך?

אם יש אפשרות לקבל גרייס לתקופה ארוכה משנתיים, האם לדעתך זה משהו ששווה לשקול לעשות?

בלתי אפשרי נכון להיום, שווה או לא שווה תלוי בהרבה גורמים העיקרי שבהם הוא: "מה המטרה שלך"?

 

[petit nicolas]

משהו שלא הבנתי - למה הגרייס משפיע על כדאיות העסקה?

לצורך הפשטות בוא נניח ששכר הדירה שתקבל יכסה תשלומי משכנתא (״רגילים״ - ריבית וקרן בשיטת שפיצר), כך שלא נוצרת לך בעיה תזרימית. נשווה את המצב הזה למצב של גרייס חלקי, שבו אתה משלם רק ריבית:
- ללא גרייס, קנית דירה ב - X שקלים עם משכנתא על סך Y שקלים. לאורך החזקת הדירה אתה משלם ריבית וגם Z שקלים מתוך הקרן. מכרת את הדירה ב - X+W (כל הכבוד) ונשארת עם X-Y+Z+W.
- עם גרייס חלקי, קנית את אותה דירה ב - X שקלים עם אותה משכנתא על סך Y שקלים באותם תנאים (בפועל לא יודע אם תקבל את אותה משכנתא אם תבקש גם גרייס כל כך ארוך). לאורך החזקת הדירה אתה משלם רק ריבית, ואת החלק שבתרחיש הקודם היית משלם על הקרן, Z, אתה שם בצד. בסוף אותה תקופה אתה מוכר את הדירה ב - X+W ונשאר עם X-Y+Z+W.

מה ההבדל בדיוק?

גילוי נאות: בלי קשר, אני חושב שהתוכנית שלך מגלמת סיכונים גדולים מאוד ובאופן אישי הייתי יורד מכל העניין.