פוסט של הסולידית - כדאיות שכירות למול רכישה

[זה_לא_אני]

תן דוגמאות למדינות כאלו

אני מכיר את שוויץ וגרמניה שם נפוץ ביותר לחיות באותה דירה למשך עשרות שנים בשכירות

 

[זה_לא_אני]

לא מסכים.
ובאופן כללי, ישראל (במיוחד מבחינת נדל"ן) מאוד לא אחידה. יש ישובים בלי אף דירה להשכרה ויש ישובים שרוב האנשים שם גרים בשכירות.

כאשר אני מסתכל בנתונים של הלמ"ס עמוד 6 (https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2024/077/04_24_077b.pdf) דווקא נראה כי למעט תל אביב ברוב הערים הגדולות בארץ השיעור זהה ונע בין 25% ל 35% שוכרים. (אולי 38%)

מכיר לא מעט אנשים שדוקא בגיל 70/75 עברו לגור בשכירות אחרי שחיו בדירה בבעלותם למשך תקופה ארוכה.
חוץ מזה שהחל מגיל מסויים יש גם את האופציה של דיור מוגן ודברים בסגנון.
בסופו של דבר בגיל הזה כבר לא פשוט לתחזק בית משלך. הרבה יותר נוח שיש מישהו אחר שמתחזק אותו בשבילך.

אני כנראה מכיר אנשים אחרים. מעבר לדיור מוגן דורש סכומים גבוהים מאוד והוא מתאים רק לחתך אוכלוסייה מסויים. הרוב המוחלט של מבוגרים בארץ לא גרים בדיוק מוגן.
דוגמה לעלויות לדיור מוגן
בעמוד 15 בדוח של הלמ"ס רואים שהמעבר לדיור מוגן מהווה כ 3.2% בלבד. ממש לא נפוץ.

יש המון דרכים להשתמש בפוטנציאל, ויש המון דרכים להשתמש בכסף.
האם לפרוש לפי כלל ה4% זה מבחינתך שימוש בכסף או אי שימוש בכסף?

פרישה / חסכון וכו.. הם לא מטרה הם אמצעי.... דווקא רוב האנשים שהתעשרו בעצמם (גם בגילאים צעירים) ממשיכים לעבוד (ואפילו באותו עסק)
אני מכיר לא מעט אנשים מבוססים מאוד (שהנכדים שלהם כבר לא צריכים לעבוד) שעדיין קמים כל בוקר לעבודה.
לא יכול לדבר עבור כולם אבל מהניסיון שלי עבודה היא לא רק לשם פרנסה... היא מספקת עוד הרבה צרכים אחרים.
יש לא מעט אנשים (שצריך להגיש להם תודה) שממשיכים לעבוד בעבודות עם שכר נמוך אבל תרומה חשובה לחברה (עובדים סוציאלים, רופאים בשנים הראשונות, שוטרים וכו...) הם לא בחרו עבודה שהשיקול המרכזי בה הוא מיקסום רווחים.

דעתי האישית שפרישה מוקדמת היא פשוט פנטזיה של אנשים שאם יהיה להם המון כסף בבנק הם יוכלו לעשות משהו אחר אבל מעולם לא חשבו מהו הדבר הזה וגם לא חשבו לעשות ניסוי של לקחת שנה חופש מהעבודה ולראות אם החיים "בפנסייה" אכן כל כך טובים... שיחה עם איש מקצוע או פשוט החלפת עבודה מספיקה.

פעם בחופשה באיטליה בעל מלון אמר לי... אתה צריך לעבוד כדי באמת להינות מחופש.

ספציפית לשאלה שלך אם יש לי מספיק ליצר הכנסה של לדוגמה 20000 ש"ח בחודש (במקום עבודה)... מעדיף לעבוד ולחיות ברמת חיים של 40000 ש"ח לחודש... ועדיין... חושב שעדיף לחיות על 20000 עם דירה מאשר על 40000 ללא דירה

לי זה נותן בעיקר חרדות, מעמסה, סיכון וכו'
הדבר הכי רחוק מביטחון.

וכן, זה בהחלט עוגן, או יותר נכון משקולת ענקית על הצוואר שלך. לא משהו שהייתי מגדיר כחיובי.

אני מניח שאתה מתכוון לעלויות המשכנתא... זה אומנם מלחיץ אבל לא שונה מאין ספור תשלומי חובה אחרים... ארנונה, חשמל, מים, תשלומי הורים ועוד ועוד...

 

[roneng]

דווקא נראה כי למעט תל אביב ברוב הערים הגדולות בארץ השיעור זהה ונע בין 25% ל 35% שוכרים. (אולי 38%)

ברור שאם תתעלם מכל מה שלא מתאים לנרטיב שלך תצליח לחזק את המסקנה המקורית שרצית להוכיח.

אני כנראה מכיר אנשים אחרים

ברור. זאת בדיוק הנקודה שלי - יש המון אנשים שאתה לא מכיר.
יכול להיות שהסביבה שלך חושבת בצורה מסויימת, זה לא הופך את המחשבה הזאת להיות המחשבה הנפוצה בארץ.

פרישה / חסכון וכו.. הם לא מטרה הם אמצעי....

אחד מהם הוא מטרה, השני אמצעי.

דווקא רוב האנשים שהתעשרו בעצמם (גם בגילאים צעירים) ממשיכים לעבוד (ואפילו באותו עסק)

איך זה קשור לדיון?

אני מכיר לא מעט אנשים מבוססים מאוד (שהנכדים שלהם כבר לא צריכים לעבוד) שעדיין קמים כל בוקר לעבודה.

מעולם לא טענתי שאין אנשים כאלה.

לא יכול לדבר עבור כולם אבל מהניסיון שלי עבודה היא לא רק לשם פרנסה... היא מספקת עוד הרבה צרכים אחרים.

אתה אכן צודק - אתה לא יכול לדבר עבור כולם.
יש אנשים שאוהבים לעבוד ועובדים "בשביל הכיף" ויש כאלה שלא.
סתם למשל, לא יודע אם אתה מכיר, אבל יש מישהי שהכינוי שלה הוא "הסולידית". ממליץ לך פעם לקרוא קצת ממה שהיא כותבת ולהבין את תפיסת העולם שלה.
כמובן שהדיעה שלה לא בהכרח מייצגת את כולם, אבל אני מאמין שחלק גדול מהאנשים בפורום שהיא הקימה מסכימים במידה כזאת או אחרת עם הגישה שלה.

דעתי האישית שפרישה מוקדמת היא פשוט פנטזיה של אנשים

יפה שאתה שופט ככה אנשים. באמת אחלה גישה.

ספציפית לשאלה שלך אם יש לי מספיק ליצר הכנסה

מעולם לא שאלתי אותך את זה.

חושב שעדיף לחיות על 20000 עם דירה מאשר על 40000 ללא דירה

זכותך לחשוב ככה.
יש המון אנשים שחושבים אחרת.

אני מניח שאתה מתכוון לעלויות המשכנתא

אתה טועה.

 

[בת העמק]

פעם בחופשה באיטליה בעל מלון אמר לי... אתה צריך לעבוד כדי באמת להינות מחופש.

אני מניחה שהוא התכוון בסייפא לחופשה, לא לחופש. ויש הבדל בין הדברים.

 

[Hannah3]

הפוסט מעניין ומעלה טיעונים פיננסיים חזקים, אבל דירה זה משהו שהרבה מעבר לפיננסי.יש המון אי-וודאות בשכירות, ואם המטרה היא חופש כלכלי - אז חופש אומר גם, לדעתי, בעלות על קורת גג מעל הראש שלך, לדעת שאי אפשר לזרוק אותך ברחוב וכו׳. לרצות להתנתק מבעל הדירה זה דומה ללרצות להתנתק מהבוס.

הפוסט של הסולידית עוסק יותר בעלויות ולא בצד הרגשי של העניין, אבל קשה להפריד.

לשכור זה אומר להיות מוכנים לקום ולעבור דירה בטווח קצר. בילדותי נאלצנו לעבור דירה ארבע פעמים. הפעם האחרונה זכורה לי, בעל הדירה החליט לעבור לגור בה בעצמו אחרי 10 שנים. היה לא קל. זה היה המקום שגרתי בו לתקופה הארוכה ביותר בחיי, עד עצם היום הזה. יש לי זכרונות משם לכל החיים.

בארץ אחרת ובגיל מבוגר יותר נאלצתי לעזוב דירה שכורה תוך 60 יום, כי הבעלים החליט למכור. זה היה ניג׳וס רציני, כי בדיוק התחלתי עבודה חדשה ולא היו לי יותר מדי ימי חופש צבורים. הייתי צריכה לקחת כמה ימי חופש לצרכי חיפוש דירה חלופית ומעבר, על חשבוני כמובן. המתווך של בעל הדירה רצה להביא קונים פוטנציאלים לראות אותה ולסייר, ולא הרגשתי בנוח שזרים ייכנסו לי לבית ויפתחו ארונות שלא בנוכחותי. מה גם שיש את החשש שמישהו יישתול WEBCAM איפשהו. הייתי צריכה להיות שם בכל ביקור כזה.

אגב, יש דברים שבעלי דירה לא מוכנים לתקן, וצריך לנהל מלחמות על זה או להשקיע מכספך שלך. לפעמים הם יתישו אותך בתקווה שתעזוב, והם ייפרסמו מחדש את הדירה ב-20 אחוז יותר. פעם עזבתי דירה שהשיש במטבח - MDF זול, מלמין כזה ולא שיש אמיתי - סבל מדליפה, מים חדרו פנימה והתפתח טחב ריחני מתחת לכיור. בעלי הבית צילמו תמונה של כתם חרוך על השיש, בקושי נראה לעין, וניסו לחייב את הפיקדון בטחון (״בונד״) שלי על החלפת כל השיש בטענה שאני הזקתי לו. התפשרנו בסוף על תשלום חלקי, וכשהוא פירסם מחדש את הדירה להשכרה - גיליתי שהוא לקח את הכסף ולא החליף את השיש הטחוב בכלל. השוכר הבא כנראה לא חושב בכלל לבדוק אם יש דליפה מתחת לכיור. הוא/היא יגלו אחרי שיעברו כנראה.

ויש כמובן את העלות של המעבר עצמו: במדינת מגוריי, צריך לשכור חברת נקיון מקצועית שתנקה את המקום אחרי הפינוי ולהגיש קבלה על זה - אפשר לנקות לבד, אבל הסיכון הוא שאם בעלי הבית לא יאהבו את התוצאה, לא תקבלו המלצה כשתגישו מועמדות לשכירות בפעם הבאה (כן, מקובל לבדוק ממליצים פה, כמו עם מקומות עבודה).
צריך לשלם על הובלה. אגב, הרבה רהיטים להרכבה עצמית פשוט לא שורדים מסע כזה, זרקתי כמה איקאות שלא החזיקו מעמד במעברי דירה. רהיטים טובים יותר לא קונים כששוכרים, כי לא בטוח בכלל שיהיה להם מקום בדירה הבאה.

לא תמיד קל לשכור. ראו, למשל, את הפוסט הזה מהפורומים כאן, על הקושי בלשכור דירה רצוייה בשל היעדר תלושי משכורת.
בתקופת הקורונה, הגבולות כאן נסגרו ולא נכנסו מהגרים וסטודנטים, אז מחירי השכירות ירדו והביקוש היה דל - אפשר היה למצוא דירה סבבה בקלות. אבל כשהגבולות נפתחו מחדש, היו תורים מחוץ לדלת של כל דירה שהוצגה להשכרה. היית צריך להתחרות מול שוכרים פוטנציאליים אחרים, ולעתים הקריטריונים לא שקופים (יש בעלי דירה שיעדיפו מישהו עם שם שנשמע מקומי לדעתי, אבל לך תוכיח את זה).

עלות המשכנתא שלי כיום היא 2070 דולר לחודש. עלות השכירות בדירה בגודל דומה (חדר שינה אחד, סלון, מטבח וחדר אמבטיה+שירותים) הייתה 1720 דולר לחודש.

אז כן, זה עולה יותר, ואם הייתי שמה בצד את ה-350 דולר בחודש האלה פלוס כל העלויות האחרות של הבעלות על הנכס, זה כנראה היה מצטבר לכדי סכומים משמעותיים. ועדיין, אני מעדיפה את ארבע הקירות שלי, עם התה והלימון והספרים הישנים. מעדיפה לחסוך את הסכום הזה על דברים אחרים. לא קונה אוטו, לא יוצאת לחופשות במלונות פאר ברחבי העולם, לא אוכלת במסעדות יוקרה, אבל על הדירה אני לא מתפשרת.

 

[MichaelScott]

הפוסט מעניין ומעלה טיעונים פיננסיים חזקים, אבל דירה זה משהו שהרבה מעבר לפיננסי.יש המון אי-וודאות בשכירות, ואם המטרה היא חופש כלכלי - אז חופש אומר גם, לדעתי, בעלות על קורת גג מעל הראש שלך, לדעת שאי אפשר לזרוק אותך ברחוב וכו׳. לרצות להתנתק מבעל הדירה זה דומה ללרצות להתנתק מהבוס.

אני מסכים עם הרבה מהטיעונים שלך ומהצרות שמלוות לשכירות, אבל יש לי סייג אחד גדול.

קניית/מכירת דירה היא סיוט ״חד פעמי״ גדול בכמה סדרי גודל מהשוטף של שכירות + כניסה/יציאה מחוזה שכירות. מדובר גם בדיוק באותו הסוג של צרות (התעסקות עם אנשים, אשמתי/אשמתך, משא ומתן, חוזים/עורכי דין) רק באינטנסיביות יותר גבוהה.
הדבר הכי חשוב פה הוא שלא באמת מדובר באירוע חד פעמי. גם בקניה אנשים עוברים דירה - לא כל שנתיים, אבל כן הרבה עוברים לאורך החיים, והרבה פעמים לאירוע קניה מתלווה גם אירוע מכירה.
השאלה האמתית הופכת להיות מה התדירות של כל אחד - שהיא מאוד אינדיבידואלית ויכולה להשתנות מאד בין אנשים גם בשכירות וגם בקניה.

האם קניה ל20 שנה היא פחות כאב ראש מהסוג הזה מאשר שכירות עם מעבר כל שנתיים? חד משמעית כן.

האם קניה ל5 שנים היא פחות כאב ראש מהסוג הזה מאשר שכירות עם מעבר כל שנתיים? חד משמעית לא.

עלות המשכנתא שלי כיום היא 2070 דולר לחודש. עלות השכירות בדירה בגודל דומה (חדר שינה אחד, סלון, מטבח וחדר אמבטיה+שירותים) הייתה 1720 דולר לחודש.

אז כן, זה עולה יותר, ואם הייתי שמה בצד את ה-350 דולר בחודש האלה פלוס כל העלויות האחרות של הבעלות על הנכס, זה כנראה היה מצטבר לכדי סכומים משמעותיים.

את מזכירה את העלויות האחרות אז את מודעת אליהן אבל האם את באמת סופרת אותן בצורה ברורה ומודעת לגודל שלהן? אחד המנטורים הפיננסים שאני מקשיב להם טוען שיש לאנשים נטיה פסיכולוגית להתעלם או להמעיט בערכן של העלויות שנלוות לבעלות על דירה. אני לא יודע מה המדינה שאת גרה בה (אני גר בארה״ב) אז השמות והמחירים יכולים להשתנות אבל העיקרון זהה. חוץ החזר משכנתא יכולים להיות:
1) עלויות עסקה (מסים, עו״ד, מתווך, אינספקשן) כפול 2 (עסקת קניה + עסקת מכירה ביום מן הימים) חלקי משך המגורים בנכס.
2) ביטוח משכנתא
3) ביטוח נכס
4) deductibles על תיקונים ותשלומים על תיקונים שאת מחליטה בכלל לא לתבוע את הביטוח שלא יעלו לך את הפרמיה ותשלמי על זה שנים
5) Property tax
6) HOA / ארנונה / מס עירייה / ועד בית (בארה״ב זה על בעל הנכס ולא על שוכר)
7) שיפוצים ושיפורים שאת עושה בנכס

אם את מוסיפה את כל זה לפער הכבר קיים של ה-$350, ועוד מוסיפה את הopportunity cost של ההון העצמי ומה שכבר החזרת מהקרן, אז סביר שיתקבל הבדל די ענק. יכול להיות שהוא שווה לך את זה - הנקודה שלי היא רק שברגע שמודדים את כל הPhantom costs האלה ומשקללים אותם למספר אחד אפשר לבוא ולהגיד בצורה כנה עם עצמך ״אוקיי האיכות חיים של בעלות שווה לי את זה״ או ״לא שווה לי״.

 

[MMM]

אני חושב שיש גם דרך אחרת לבחון את הצד הכלכלי של קניה מול שכירות:
אפשר להניח כי שווי דירות שומר על הערך הריאלי שלהם ולכן רמת הסיכון של ההשקעה בדירה היא כמו הסיכון של ההשקעה באג"ח ממשלתי צמוד מדד לעשר או עשרים שנה. מכיוון שהתשואה לאגרות חוב כאלו היום הוא כ 2 אחוזים אז אני אמור להיות אדיש בין השקעה בדירה או באג"ח אם השכירות השנתית עולה לי 2 אחוזים מעלות הדירה.
זה מביא את היחס מחיר/שכירות ל 50. פחות מ 50 שווה להשקיע בדירה ויותר מ 50 שווה להשקיע באג"ח ממשלתי צמוד ולגור בשכירות.

 

[MichaelScott]

אני חושב שיש גם דרך אחרת לבחון את הצד הכלכלי של קניה מול שכירות:
אפשר להניח כי שווי דירות שומר על הערך הריאלי שלהם ולכן רמת הסיכון של ההשקעה בדירה היא כמו הסיכון של ההשקעה באג"ח ממשלתי צמוד מדד לעשר או עשרים שנה. מכיוון שהתשואה לאגרות חוב כאלו היום הוא כ 2 אחוזים אז אני אמור להיות אדיש בין השקעה בדירה או באג"ח אם השכירות השנתית עולה לי 2 אחוזים מעלות הדירה.
זה מביא את היחס מחיר/שכירות ל 50. פחות מ 50 שווה להשקיע בדירה ויותר מ 50 שווה להשקיע באג"ח ממשלתי צמוד ולגור בשכירות.

1. דירה בודדת היא הרבה יותר ריכוזית מאג״ח של מדינה וחשופה להרבה סיכויים וסיכונים מאוד לוקאליים.
2. יש את כל הנושא של מינוף באמצעותו משכנתא.
3. אם שמים בצד את עליית הערך, יש את הנושא של עלות השכירות מצד אחד לעומת עלות אחזקת הנכס מצד שני - שלא בטוח שהם בדיוק מקזזים אחד את השני והיחס ביניהם יכול להשתנות עם הזמן
4. דירה הרבה פחות סחירה מאג״ח ויש עלויות עסקה עצומות. אם רוצים יותר מוביליות או יותר קביעות במגורים זה משנה לחלוטין האם עדיף בעלות או אג״ח
5. המיסוי שונה מאוד

לכן בהחלטה בין השניים יש הרבה יותר משתנים מאשר רק תוחלת התשואה.

 

[קפיצת הדרך]

5) Property tax

מה מס הרכוש אצלך?

 

[MichaelScott]

מה מס הרכוש אצלך?

בסטייט שלי property tax יכול לנוע בין 1-2+ אחוז ממחיר הנכס בשנה, אם כי ״מחיר הנכס״ הוא איזשהו assessment שהוא בדר״כ lagging ויכול להיות שווה לפעמים רק חצי משווי הנכס ״האמיתי״. הproperty tax משתנה בין ישובים ושכונות, למשל good school district לרוב מעלה משמעותית את המס הרכוש.
למען הסר ספק דירה בישראל לא ממוסה במס רכוש, רק דירות שנמצאות בסטייט שיש בו property tax. לכן אין לי נסיון אישי עם זה עדיין.

 

[קפיצת הדרך]

בסטייט שלי property tax יכול לנוע בין 1-2+ אחוז ממחיר הנכס בשנה

קשוח…
בהחלט יכול להוריד מהאטרקטיביות של רכישת דירה…

אם כי ״מחיר הנכס״ הוא איזשהו assessment שהוא בדר״כ lagging ויכול להיות שווה לפעמים רק חצי משווי הנכס ״האמיתי״.

במה זה תלוי?
הם יכולים פתאום להעלות את זה?
זה קשור רק לסטייט? כלומר אין גם מס רכוש פדרלי, נכון?

 

[MichaelScott]

קשוח…
בהחלט יכול להוריד מהאטרקטיביות של רכישת דירה…

כן ולא, בסוף זה מתגלגל על השוכרים בצורה כזו או אחרת. הרי בעל הדירה שמשכיר לא יהיה הפסדי אם מס הרכוש גבוה אחרת לא ישכיר אלא פשוט ימכור את הנכס. התשואה משכ״ד על דירה בישראל היא מזערית, ובארה״ב היא פי כמה, וזו אחת הסיבות.

אגב גם HOA קשוח (מקבילה של ועד בית). בשכונה שלי זה בממוצע $600 לחודש. גם ההוצאה הזאת תמיד על בעל הדירה, ורק תתגלגל בצורה כזו או אחרת על השוכרים.

במה זה תלוי?
הם יכולים פתאום להעלות את זה?
זה קשור רק לסטייט? כלומר אין גם מס רכוש פדרלי, נכון?

כן הם פשוט יכולים להעלות את זה, והחוקיות לא ברורה (לפחות לי). אם תלכי ל-Price & tax history במודעה בZillow את תראי כמה זה מוזר. תראי מקרים שה-Assesment בשנה האחרונה שעליו התבסס המס נמוך משמעותית מעסקה אמיתית שבוצעה באותה הנכס בשנים האחרונות.
אין פדרלי, ויש סטייטס שהם בהם מס רכוש. זה תלוי ברמת הסטייט וברמה המוניציפלית. ממה שהבנתי בהרבה ישובים יש יישור קו של הפוליטיקאים עם הhome owners שלא לעדכן את הAssesment, כי הפוליטיקאים נשענים על הקול של בעלי הדירות.

 

[קפיצת הדרך]

כן ולא, בסוף זה מתגלגל על השוכרים בצורה כזו או אחרת. הרי בעל הדירה שמשכיר לא יהיה הפסדי אם מס הרכוש גבוה אחרת לא ישכיר אלא פשוט ימכור את הנכס. התשואה משכ״ד על דירה בישראל היא מזערית, ובארה״ב היא פי כמה, וזו אחת הסיבות.

האמת שהתכוונתי שזה מוריד כדאיות לרכישת דירה למגורים.
אבל גם להשקעה כמובן.
העובדה שזה מתגלגל למשכיר לא הופכת את ההשקעה לכדאית יותר… זה לא שהתוספת הזו של דמי השכירות המוגדלים (שהמשכיר *אולי* יצליח לגבות) הולכים למשכיר.
מה גם שזה מגדיל עוד יותר את חבות המס על דמי השכירות המוגדלים.

אגב, אם התשואה משכירות בארה״ב היא פי כמה *בגלל* ההוצאות שהמשכיר מחוייב לשלם (ארנונה/ועד בית/מס רכוש וכו’) מה בסופו של יום יוצאת תשואת השכירות בניקוי כל ההוצאות הללו?
למשל בעל הבית שממנו אתם שוכרים את הדירה, אם אתה מוריד את עלות ההוצאות הללו על הבית שלכם, מה תשואת השכירות שיש לו על הדירה?

 

[MichaelScott]

האמת שהתכוונתי שזה מוריד כדאיות לרכישת דירה למגורים.
אבל גם להשקעה כמובן.
העובדה שזה מתגלגל למשכיר לא הופכת את ההשקעה לכדאית יותר… זה לא שהתוספת הזו של דמי השכירות המוגדלים (שהמשכיר *אולי* יצליח לגבות) הולכים למשכיר.
מה גם שזה מגדיל עוד יותר את חבות המס על דמי השכירות המוגדלים.

אבל גם רכישת דירה למגורים זו אלטרנטיבה לשכירות. ובשכירות המס הזה מתגלגל (בצורה לא רשמית) על השוכר - כך שבפועל לא תברח ממנו בין אם אתה שוכר או הבעלים של הדירה שאתה גר בה. אז זה נייטרלי בהחלטה אם לקנות או לשכור בית מגורים.
הדרך שאני מסתכל על זה היא אחרת.
בישראל אפשר לשכור או להפוך להיות בעלים על דירה. בארה״ב אפשר לשכור או להפוך 2/3 בעלים של דירה ו1/3 הוא תמיד שכירות אצל הסטייט ו/או הבניין.

אגב, אם התשואה משכירות בארה״ב היא פי כמה *בגלל* ההוצאות שהמשכיר מחוייב לשלם (ארנונה/ועד בית/מס רכוש וכו’) מה בסופו של יום יוצאת תשואת השכירות בניקוי כל ההוצאות הללו?
למשל בעל הבית שממנו אתם שוכרים את הדירה, אם אתה מוריד את עלות ההוצאות הללו על הבית שלכם, מה תשואת השכירות שיש לו על הדירה?

ספציפית אני במיקום עם תשואת שכר דירה נמוכה - אחד ממרכזי הנדל״ן היקרים בעולם.
הייתי אומר בהערכה מאוד גסה שכ״ד 5% משווי הנכס, מס רכוש 1%, אמניטיס+אפליינסז+תחזוקה 1-2% אז התשואה נטו היא 2-3% אם ללא מינוף. נמוך מאוד לארה״ב כי בניו יורק בעיקר בונים על עליית ערך, זה לא פרה חולבת בסטייט זול שיכולה גם להיות מעל 10% שכ״ד משווי הנכס. ועדיין 5% שכ״ד זה הרבה יותר מהארץ.

 

[קפיצת הדרך]

אבל גם רכישת דירה למגורים זו אלטרנטיבה לשכירות. ובשכירות המס הזה מתגלגל (בצורה לא רשמית) על השוכר - כך שבפועל לא תברח ממנו בין אם אתה שוכר או הבעלים של הדירה שאתה גר בה. אז זה נייטרלי בהחלטה אם לקנות או לשכור בית מגורים.

לא יודעת… המחשבה שתמיד כל מס מגולגל בסופו של דבר (במאה אחוז) על צד אחד היא לא נכונה לדעתי.
לפעמים אפשר ״להעמיס״ את המס על הצרכן (במקרה הזה השוכר) ולפעמים המשקיע צריך לספוג את זה ולהפחית את הרווח שלו.
לא מדברת על מצב שההשקעה הפסדית כמובן. מדברת על צמצום שולי הרווח.

במקרה של נדל״ן למגורים מן הסתם כל העלות נופלת על רוכש הדירה שגם גר בדירה.
במקרה של דייר שוכר או משקיע שמשכיר אני מניחה שיש איזו חלוקה מסוימת כתלות בגורמים שונים. למשל באזור (האם יש סטייט יחסית קרוב ואיכותי ששם המס נמוך יותר), האם זה ״שוק של שוכרים״ או ״שוק של משכירים״, עד כמה השכירות גבוהה בגלל עלות הנדל״ן הגבוהה (ועד כמה אפשר ״להעמיס״ גם את המס על השוכר) וכו׳…

כמו שכתבת כאן:

ספציפית אני במיקום עם תשואת שכר דירה נמוכה - אחד ממרכזי הנדל״ן היקרים בעולם.
הייתי אומר בהערכה מאוד גסה שכ״ד 5% משווי הנכס, מס רכוש 1%, אמניטיס+אפליינסז+תחזוקה 1-2% אז התשואה נטו היא 2-3% אם ללא מינוף. נמוך מאוד לארה״ב כי בניו יורק בעיקר בונים על עליית ערך

אם המחירים גם ככה מאוד גבוהים, יתכן שתשואת השכירות הנמוכה היא (בין השאר) בגלל שהמס (ועלויות נוספות) לא גולגלו (במלואם) על השוכר.
זה כמו שבישראל מס הרכישה של דירה שניה פוגע בתשואה (ביחס לדירה ראשונה) ולא בהכרח מגולגל על הקונה הבא/השוכר.

לדעתי, מכיוון ששוק הדיור הוא לא שוק ״משוכלל״, קשה לדעת האם באמת המשכיר ״מגלגל״ את המס על השוכר.

בכל מקרה כל עוד אין לכם גרין קארד זה כנראה סתם דיון היפותטי. כרגע אני יוצאת מתוך הנחה שאין לכם צורך להתעסק עם הדילמה הזו. בטח לא לגבי דירת מגורים...
נחזור לדיון הזה אחרי שתקבלו את הגרין קארד (טפו טפו חמסה שום בצל)

בסטייט זול שיכולה גם להיות מעל 10% שכ״ד משווי הנכס. ועדיין 5% שכ״ד זה הרבה יותר מהארץ.

שכר הדירה בערים זולות בהן פחות בונים על עליית ערך, גם בארץ, הוא 4%-5%…

 

[MichaelScott]

שכר הדירה בערים זולות בהן פחות בונים על עליית ערך, גם בארץ, הוא 4%-5%…

5% שכ״ד זה לניו יורק, מאמין שזה משמעותית יותר ממרכז תל אביב.
בערים זולות בהן פחות בונים על עליית ערך, לא נדיר למצוא בארה״ב מעל 10%.
סתם לדוגמא מונטגומרי אלבמה נחשבת לפרה חולבת קלאסית. אם אני גולל עכשיו בזילו בגדול בתים של 4 חדרי שינה מתחילים ב$150K. שכ״ד על 4 חדרי שינה מתחיל ב$1700 = 13.6% ממחיר הנכס!
כמובן שאין פה איזה מציאה גדולה, כי יש עלויות משמעותיות מאוד שיכולות לנטרל הרבה מתשואת שכ״ד הזאת:
1) תחזוקה של בית פרטי
2) Appliances שבעל דירה תמיד מספק בארה״ב ותחזוקתם (אם אתה משכיר דירה יחידה בניו יורק שעולה $1.5M אתה מספק מקרר אחד, מכונת כביסה אחת, מייבש אחד, מדיח אחד. השקעה ב10 דירות בשווי $150K כל אחת - 10 מקררים, 10 מדיחים, 10 מכונות כביסה, 10 מייבשים)
3) עדיין יש מס רכוש אמנם נמוך יותר באלבמה אבל בכל זאת לא מבוטל
4) תשלום 10% (+אולי יותר, אם לא אומרים לך את כל האמת) לחברת ניהול כי מדובר בהשקעה מרוחקת לרוב המוחלט של המשקיעים
5) עלויות סגירת עסקה (על עסקה מסכנה כזאת של $150K עדיין צריך עורך דין, מתווך, אינספקשן.
6) Vacancy לא מבוטל היות והביקוש לא בהכרח קשיח
7) סיכון שבהתמודדות עם שוכרים בשכבות סוציואקונומיות נמוכות יחסית

בגדול מישהו שמצליח לעשות סקיילינג טוב להשקעה של מיליוני דולרים בדירות זולות כאלה הוא בעיני לא שונה מבעל עסק שיש לו מסעדות או חנויות - שווי הנדל״ן הוא משני לעומת ההכנסות מצד אחד וההוצאות מצד שני. זה הכי רחוק מהשקעה פסיבית שיכול להיות (בהשוואה לארץ שמספקים דירה יקרה, ריקה שאין עליה כמעט מיסים ומשלמים עליה שכ״ד נמוך ביחס לשווי שלה). או במילה אחת - סיוט

 

[קפיצת הדרך]

5% שכ״ד זה לניו יורק, מאמין שזה משמעותית יותר ממרכז תל אביב.
בערים זולות בהן פחות בונים על עליית ערך, לא נדיר למצוא בארה״ב מעל 10%.

אבל אתה צריך להשוות שכר דירה פחות הוצאות קבועות שאין בארץ

5) Property tax
6) HOA / ארנונה / מס עירייה / ועד בית (בארה״ב זה על בעל הנכס ולא על שוכר)

שזה מה ששאלתי אותך כאן

למשל בעל הבית שממנו אתם שוכרים את הדירה, אם אתה מוריד את עלות ההוצאות הללו על הבית שלכם, מה תשואת השכירות שיש לו על הדירה?

ולפי מה שהבנתי ממך ה- 5% בניו יורק הופכים ל-2%-3% וה- 10% בערים זולות הופכים ל-5%…
אני מבינה עכשיו שלא הורדת רק הוצאות קבועות (או הוצאות שלרוב אין בארץ כגון ה- Appliances) אלא גם הוצאות תחזוקה רגילה (שיש בארץ).

השאלה הייתה מה התשואה בניקוי ההוצאות הקבועות (או הוצאות אחרות שאין בארץ).

 

[MichaelScott]

השאלה הייתה מה התשואה בניקוי ההוצאות הקבועות (או הוצאות אחרות שאין בארץ).

אני יודע שההערכות האלה יחסית פשוטות בישראל ולכן מבין את הרצון לקבל תמונה ברורה של כמה מספרים. אני חושב שפה זה מאוד מורכב ותלוי מי המשקיע, זה עסק לכל דבר. יש המון (ביחס לארץ) בעלי דירה שהן חברות ענק של נדל״ן שמשכירות בניינים עם מאות יחידות כל אחד. הן מחזיקות את כל אנשי התחזוקה in house ועושות סקיילינג להמון שירותים. אז מבנה ההוצאות, המינוף והמיסוי שונה מאוד ממשקיעים פרטיים. משקיעים פרטיים יכולים גם להשקיע בפרויקט מנוהל כזה או לקנות נכסים ולנהל אותם בעצמם. לכל מודל כזה יהיה מבנה תשואה שונה והוא תלוי מאוד בתפעול של האדם הפרטי או חברת הניהול. וכמובן משתנה בהתאם למיקום. אז לצערי אין לי תשובה מספרית טובה גם אם היה לי נסיון מסוים הוא כמעט תמיד אנקדוטלי ביחס לספקטרום הרחב של ארה״ב כולה.