המלצות לדירה להשקעה למשקיע המתחיל

[הנועזת]

אני חולק עליך. עברתי שני משברים כלכליים גדולים בחיים, ב- 1983 וב- 2001, בלי נדלן לא יודע אם הייתי פה היום.

לא בטוחה שהבנתי את התשובה, אני מאוד מאמינה בנדלן, פחות בנדלן בפריפריה- במיוחד שיש ברירה אחרת תקציבית

 

[הורדוס]

תראה, הנייר סופג הכל, מה שנקרא... אבל קיים קונצנזוס בנדל"ן, באשר לרמות ביקוש ועליות ערך משמעותיות גבוהות במרכז לעומת פריפריה, לא אני המצאתי את זה.

עליית ערך זה סיפור אחר וכתבתי את זה גם בעצמי, לא יודע למה את מסרבת לקבל את זה שיש אנשים שגם גרים בפריפריה, וצריכים לשכור דירות, וברגע שיש לך דירה שמתאימה לשוק אז יהיה לה ביקוש ויהיה קל להשכיר אותה. זה לפחות הניסיון שלי עם לא מעט דירות בפריפריה שלי ושל קרובים שלי.

 

[גרביל מרוץ]

לא בטוחה שהבנתי את התשובה, אני מאוד מאמינה בנדלן, פחות בנדלן בפריפריה- במיוחד שיש ברירה אחרת תקציבית

לא הסכמתי עם הקביעה הפסקנית "לא קונים דירה בישראל בגלל תשואה, קונים בגלל עליות ערך". הנכס היחיד שיכול לתת תזרים יחסית יציב לאורך משברים זה נדלן, במשבר כלכלי ניירות ערך נמחקים ובו זמנית המוני אנשים מאבדים את הפרנסה. כשיש משפחה לפרנס אי אפשר להוריד את הראש ולחכות שהמשבר יעבור, משפחות התפרקו תוך כדי. היתרון של נדלן להשכרה הוא במיוחד תחת מערכת המיסוי הישראלית שמעודדת דירות להשקעה. אני לא בעד לשים את כל ההון העצמי בקירות בטון אבל זה כן מרכיב חיוני בתמהיל הון שעמיד לאורך עשורים.

בתגובה הקודמת לא התייחסתי כלל לגבי פריפריה, אבל אם שאלת אז לטעמי צריך להחליף את המילה "פריפריה" ב- "אזורי ביקוש".

 

[הנועזת]

לא הסכמתי עם הקביעה הפסקנית "לא קונים דירה בישראל בגלל תשואה, קונים בגלל עליות ערך".

במידה וניקח את טווח התשואות משכירות, הטווח הוא 1%-4%, כשהשכיח הוא באיזור 2 אחוז ומשהו.
הריבית האלטרנטיבית חסרת הסיכון בבנק או בקרן כספית 4 אחוז ומשהו.
סליחה אבל אין בהשקעה מטעמיי תשואה שום היגיון כלכלי נכון להיום.
הרכישה היא בעבור עליית ערך והעובדה שנדל"ן מהווה מגן אינפלציה, זה לב ליבו של העניין וכל נסיון לערפל את העניין חשוד בעייני.

וכדיי למקד את הדיון לצורך ההדגמה והלימוד(בשום מצב לא ייעוץ ), במידה ויש לי בגס תקציב באיזור ה 1.8/ 2 מליון ומעלה לתפיסתי אין דילמה, זוהי רמת מחירים בה כבר ניתן לקנות נכס בת"א/ רמת גן. מאיזור 1.5/1.4 איזור כמו בת ים בהחלט בא בחשבון. מאיזור 1 מליון, לוד, רמלה. כמובן בכל טווח ישנם יוצאיי דופן וערים נוספות. זה אומר שבמידה ואקח את אותם 2 מליון והשקעתי אותם בחיפה או באר שבע (איזורי ביקוש בפריפריה ) בחרתי ככלל בצב לעומת ארנב. האם זה אפשרי ? כן, האם ישנם יוצאיי דופן? כן , האם זה משרת אותי כמשקיע, לרוב לא.

במידה ויש לי תקציב נמוך מזה כדאי לי לשקול אם לגייס כסף נוסף מההורים ובכל זאת ללכת על רכישה בתזמון יוצא הדופן הנוכחי ברכישת נכס להשקעה באחת מעריי המרכז, או ללכת על דירת פריפריה/ מחיר למשתכן ושאר ירקות.

הבחירה האחרונה לתפיסתי לרוב אינה ממצה את מכשיר ההשקעה הדרמטי שנקרא דירה ראשונה/יחידה בישראל.
לעיתים קיצור הדרך בהשקעה בפריפריה, מאריך אותה בסופו של דבר מבחינת צבירת ההון, של הרוכש בתחילת דרכו.

 

[גרביל מרוץ]

במידה וניקח את טווח התשואות משכירות, הטווח הוא 1%-4%, כשהשכיח הוא באיזור 2 אחוז ומשהו.

בירידת המחירים הנוכחית השכיח חוזר להיות סביב 3%-2.5% ריאלית, מס אפסי עד 10%, קרן צמודה

הריבית האלטרנטיבית חסרת הסיכון בבנק או בקרן כספית 4 אחוז ומשהו.

4% נומינלית, רווח ריאלי כרגע בסביבות 1.5% ממוסה 25% מהשקל הראשון

 

[ארנטס]

בירידת המחירים הנוכחית השכיח חוזר להיות סביב 3%-2.5% ריאלית, מס אפסי עד 10%, קרן צמודה

4% נומינלית, רווח ריאלי כרגע בסביבות 1.5% ממוסה 25% מהשקל הראשון

לא מחשבים תשואה משכירות ביחס לערך הדירה בכל רגע נתון. בממוצע חישוב גס לפי שנים ארוכות אחורה התשואה השנתית ביחס לערך הנכס היא 2-3% במקרה הטוב ( חודשים ריקים, דוד חשמל שמחליפים וברז ניל שנשבר יש לקחת בחשבון לכן נכון ומדוייק יותר לחשב לפי 11 חודשי שכירות בשנה + לזמן בעל הנכס יש ערך - התעסקות פה ושם ולעיתים ביקורים בנכס. נחשב את זה לפי 50₪ לשעה לצורך הפשטות).

קרן כספית בשנה האחרונה סביב 4% ריאלית למשל. לא ברור איך הגעת ל1.5%. כנ"ל הלוואות חברתיות וכלים נוספים.

ה2-3% (במקרה הטוב) משכירות לא רק שזה מטעה כתזרים יציב. בשנים רבות זה פחות מהאינפלציה אפילו כך שמדובר בהפסדיות למעשה ובכל זאת רבים בוחרים באפיק זה מהסיבה שצויינה - מינוף ועליית ערך. לא השקלקלים מידי חודש מהשוכר ודופק לב מואץ כל פעם שמטלפן כי אולי נשבר לו משהו.
מסלול כללי בפוליסת חיסכון וכו' יודע להניב מעל 5% בשנה בהליכה בממוצע לאורך שנים.

 

[אורי ג.]

4% נומינלית, רווח ריאלי כרגע בסביבות 1.5% ממוסה 25% מהשקל הראשון

אג"ח ממשלתי יתן לך גם 2% ריאלי (ברוטו).

 

[גרביל מרוץ]

אג"ח ממשלתי יתן לך גם 2% ריאלי (ברוטו).

אפשר להגיע גם ליותר עם "כמעט ממשלתי" כמו מקורות או חברת חשמל, הבעיה שהקרן תנודתית

 

[אורי ג.]

אפשר להגיע גם ליותר עם "כמעט ממשלתי" כמו מקורות או חברת חשמל, הבעיה שהקרן תנודתית

בדיוק כמו מחיר של דירה.

 

[גרביל מרוץ]

בדיוק כמו מחיר של דירה.

הרבה הרבה יותר ממחיר דירה

 

[אורי ג.]

הרבה הרבה יותר ממחיר דירה

אתה טועה.

 

[ארנטס]

אפשר להגיע גם ליותר עם "כמעט ממשלתי" כמו מקורות או חברת חשמל, הבעיה שהקרן תנודתית

הקרן נזילה.....ודירה? שיהיה בהצלחה עם המכירה.

 

[ארנטס]

הרבה הרבה יותר ממחיר דירה

הזכר לכולנו בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה וחצי האחרונות.
תקלה גדולה בנכס / חודשיים ריקים ללא דמי שכירות (וארנונה+ועד עליך) גם סוג של תנודתיות.
סמנטיקה.

 

[גרביל מרוץ]

אתה טועה.

ממשל צמודות ארוכות ירדו בשלוש השנים האחרונות ב- 25%, נדלן באזורי ביקוש לא ירד בכזו חדות, אגח צמוד ארוך הוא אחד הנכסים הכי תנודתיים שיש

 

[הנועזת]

ממשל צמודות ארוכות ירדו בשלוש השנים האחרונות ב- 25%, נדלן באזורי ביקוש לא ירד בכזו חדות, אגח צמוד ארוך הוא אחד הנכסים הכי תנודתיים שיש

מעבר לתשובות שנאמרו לך פה למעלה, אתה מפספס בעייני את העיקר.
כשמדובר בתקציב של 2 מליון לצורך הדוגמה, אם בחרתי להשקיע באותה עסקה טובה בחיפה/באר שבע, על פניי ברמת גן-
ככל הנראה בחרתי כלי רכב איטי יותר לייצירת רווח אם מתשואה ואם מעליית ערך.
במידה ותנאי המיסוי והמינוף של דירה ראשונה /יחידה היו שרירים גם עבור דירה שניה שלישית ורביעית, אולי היה מקום לדיון,
אבל במציאות של One Bullet של דירה ראשונה/ יחידה, האסטרטגיה דורשת דיוק בתכנון ושימוש מקסימלי בהטבות.
כל טעות תביא לאי מקסום מכשיר ההשקעה וחבל, במיוחד כשמדובר במשקיע בתחילת דרכו, שעיקר הונו (לרוב הממונף) מוטל על לשון המאזניים,
למה? כי זה בסיס ההון שלו להמשך.

בדיוק כמו שבקרן השתלמות זו טעות להשקיע באג"ח ממשלתי, גם כאן צריך לבחור גאוגרפיה "מנייתית" שיודע לייצר ערך, בגלל הפטור ממס שבח. לתפיסתי צריך לנצל את המכשיר השקעה המעולה הזה ל-"סערת הפוטנציאלים המושלמת" ברכישה: במיקום, בהתחדשות העירונית/ אסטרטגיות אחרות, בתשואה, לפעמים בתכנון מחדש של הדירה וכו'.
האם בהכרח המשקיע יקח את הקופה אחריי שנתיים שלוש?
לא בהכרח ישנם משתני מאקרו לא בשליטתו, אבל חשוב שיכוון במקסימום, בטווח זמן הבינוני הסבירות כבר דיי גבוהה, שהמהלך יניב פירות.

 

[גרביל מרוץ]

מעבר לתשובות שנאמרו לך פה למעלה, אתה מפספס בעייני את העיקר.
כשמדובר בתקציב של 2 מליון לצורך הדוגמה, אם בחרתי להשקיע באותה עסקה טובה בחיפה/באר שבע, על פניי ברמת גן-
ככל הנראה בחרתי כלי רכב איטי יותר לייצירת רווח אם מתשואה ואם מעליית ערך.
במידה ותנאי המיסוי והמינוף של דירה ראשונה /יחידה היו שרירים גם עבור דירה שניה שלישית ורביעית, אולי היה מקום לדיון,
אבל במציאות של One Bullet של דירה ראשונה/ יחידה, האסטרטגיה דורשת דיוק בתכנון ושימוש מקסימלי בהטבות.
כל טעות תביא לאי מקסום מכשיר ההשקעה וחבל, במיוחד כשמדובר במשקיע בתחילת דרכו, שעיקר הונו (לרוב הממונף) מוטל על לשון המאזניים,
למה? כי זה בסיס ההון שלו להמשך.

בדיוק כמו שבקרן השתלמות זו טעות להשקיע באג"ח ממשלתי, גם כאן צריך לבחור גאוגרפיה "מנייתית" שיודע לייצר ערך, בגלל הפטור ממס שבח. לתפיסתי צריך לנצל את המכשיר השקעה המעולה הזה ל-"סערת הפוטנציאלים המושלמת" ברכישה: במיקום, בהתחדשות העירונית/ אסטרטגיות אחרות, בתשואה, לפעמים בתכנון מחדש של הדירה וכו'.
האם בהכרח המשקיע יקח את הקופה אחריי שנתיים שלוש?
לא בהכרח ישנם משתני מאקרו לא בשליטתו, אבל חשוב שיכוון במקסימום, בטווח זמן הבינוני הסבירות כבר דיי גבוהה, שהמהלך יניב פירות.

אני לא מבין על מה את עונה, בשום מקום לא טענתי שנכון לקנות דירות להשקעה בפריפריה.

 

[האיש והאגדה]

ישנו מונח בשוק ההון שנקרא Buy the Dip. זו אסטרטגיית השקעה לפיה קונים מניות לאחר תיקון מחירים משמעותי, התפיסה הזו יש לה מקום אם מאמינים שמדובר בירידה זמנית והמחיר יתקן כלפי מעלה. לצורך האיזון זה לא חייב להיות תמיד ככה. למשל יש המאמינים שלא יבוא תיקון תמחורי של מניות התוכנה שירדו חזק, בגלל שינוי חוקי המשחק של טכנולוגיית ה ai.
ועכשיו בחזרה לשוק הנדלן על פי נתונים לא רשמיים שוק דירות היד שניה ירד בכ 10 אחוז. ברמת העיסקה הבודדת, ישנם מקרים של מוכרים שחייבים למכור מחוסר ברירה ואז ניתן לקבל דיסקאונט נוסף, זו בשונה משוק הדירות החדשות שם הקבלנים מצליחים לשמור על הראש מעל המים דרך המערכת הבנקאית.
להנחה הזו בדירות היד שניה קיימת חשיבות אדירה במיוחד לרוכשי דירה יחידה/ראשונה, שם מדובר ב 75 אחוז מינוף, והדירות במהותן "רזות" יותר (ללא קישוטים של גרניט פורצלן, דירות התחדשות עירונית עם פוטנציאל השבחה גבוה).

הדיפ הקודם היה בתקופת הקורונה, החכמים שהלכו נגד המגמה וקנו את הדיפ, עשו רווחים יוצאי דופן.

משהו מכיר את הפריוט התחדשות עירונית בקרית ים?

 

[הנועזת]

משהו מכיר את הפריוט התחדשות עירונית בקרית ים?

היי לא מכירה,
בהמשך לתפיסה שהצגתי למעלה,
מחוץ לספקטרום שלי.