האם באמת כדאי להכניס כספים חדשים למניות (מדדים) גם עכשיו כשהכל סוער?

[yik - financial planner]

בין נדלן למגורים עם משכנתא של 1-1-5 מיליון (לגור בדירה משלך!)
להשקעה בבורסה.

זה לא שאלה כלכלית, בבחירה בנדל"ן למגורים, יש שיקולים אחרים.
כל אדם צריך לעשות את השיקולים שלו.

 

[האזרח הקטן]

הבעיה מתחילה שאתה צריך לבחור,
בין נדלן למגורים עם משכנתא של 1-1-5 מיליון (לגור בדירה משלך!)
להשקעה בבורסה.

ואיפה נכנס החלק של הון עצמי בחישוב שלך?

 

[האזרח הקטן]

זה לא רק שאלה כלכלית, בבחירה בנדל"ן למגורים, יש גם שיקולים אחרים.

 

[טל51]

הוא בטח רוצה לכתוב בגלל שזה כבר מגלם את המיתון במחיר.
אבל המיתון לא יגיע, האבטלה בשפל והצריכה בשיא
והפד ימשיך וימשיך להעלאות את הריבית ומשקיעי הבורסה לא יראו רווחים הרבה הרבה מאד זמן
(לעומת משקיעי נדלן)

תוכל להסביר למה משקיעי נדלן לא יפסידו בעקבותה השוק הדובי? תודה

 

[איש ירח]

אפשר לקנות נדלן עם משכנתא
כמעט בלתי אפשרי ומסוכן מאד לקנות מניות עם הלוואה

זה רק מחדד עוד יותר את השאלה שלי, אם האינטיאוציה שלך כל כך טובה, למה לא קנית נדל"ן ממונף ב- 2018, כפי שאמרת, גם עליות מחירים ניכרות וגם ריביות ברצפה. ממבט היום זה ממש כמו שאמרת, יותר משתלם משוק ההון (גם לא בטוח, לא בדקתי, אבל נקבל את ההנחה שלך שכן)

 

[Eranlavi]

דבר ראשון אתה כותב "עכשיו תענה" כאילו אתה משלם כאן למישהו, תמיד תדע שבדיוק כמו שאתה כותב אנונימי ויש לך זכות לכתוב מה שאתה רוצה, בדיוק גם כל אחד אחר כותב מה שהוא רוצה, ואף אחד לא חייב לך כלום, ואם אתה רוצה אתה יכול לבקש שיענה לך.

דבר שני אתה רואה את הדיון כמתחיל בוסרי בעניין, זה לא הדיון.

שכ"ד של 7000 בחודש זה על דירה שעולה הרבה יותר ממיליון ובדרך כלל זה באזור 2 אחוז עד 3 אחוז שנתי, שזה כלום בייחס לתשואה שאתה מצפה בהשקעות.
הנידון כאן הרבה יותר מורכב מהצורה שאתה מבין אותו.

נו בהחלט כתבתי על דירה להשכרה במינימום 7000 שקל לחודש. בנאדם (לא איזה סטודנט או צעיר בן 20) רוצה לחיות את חייו, בדירה ראויה. מה לעשות שדירות כאלה, לא תמצא בפחות ב 7000 שקל. מינימום . ולכן, מה עדיף…..לזרוק כל שנה 84,000 שקל, ב 10 שנים…. זה 900-950 אלף שקל (הרי השכ״ד יעלה עם השנים)…. או להשקיע את כל ההון בשוק ההון. זו השאלה

 

[Eranlavi]

שוק הוון.
תחשב משכנתא במקרה של פיטורין.
ביטוח דירה וחיים שאתה מחזיק בגלל המשכנתא
פלוס עוד הוצאות תיקון על הבית.
כאחד שמחזיק נכס למגורים מכל הסתכלות שאני מסתכל על זה עדיף שוק ההון

וואלה? אני לא יודע בן כמה אתה, ובשורה תחתונה יש לך כבר נכס, אז נראה לי שאתה לא ממש אובייקטיבי
אתה באמת היית ממליץ למישהו להוציא בסביבות מיליון שקל, בעשר שנים (ממוצע שכ״ד 7000-8000) שקל……ולא לקחת משכנתא!? מוזר

 

[אליהו]

נו בהחלט כתבתי על דירה להשכרה במינימום 7000 שקל לחודש. בנאדם (לא איזה סטודנט או צעיר בן 20) רוצה לחיות את חייו, בדירה ראויה. מה לעשות שדירות כאלה, לא תמצא בפחות ב 7000 שקל. מינימום . ולכן, מה עדיף…..לזרוק כל שנה 84,000 שקל, ב 10 שנים…. זה 900-950 אלף שקל (הרי השכ״ד יעלה עם השנים)…. או להשקיע את כל ההון בשוק ההון. זו השאלה

עם כל הנידון בעיניך זה מה יותר שווה נטו כלכלי, לדעתי ברור שעדיף שוק ההון.

אתה שואל על השקעה בדירה רק בגלל השכירות אבל אתה צריך להבין שעיקר המשקיעים בדירות רואים את השכירות ככסף קטן... ב15 שנה האחרונות הדירות עלו באזור 9 אחוז שנתי.... ואתה מדבר על 2 או 3 אחוז של השכירות...

 

[חיים12]

וואלה? אני לא יודע בן כמה אתה, ובשורה תחתונה יש לך כבר נכס, אז נראה לי שאתה לא ממש אובייקטיבי
אתה באמת היית ממליץ למישהו להוציא בסביבות מיליון שקל, בעשר שנים (ממוצע שכ״ד 7000-8000) שקל……ולא לקחת משכנתא!? מוזר

יש לי נכס, כי לולא זה לא היתי מקבל מהורים סכום כסף נכבד.
עכשיו שכ"ד של 7000-8000 איזה דירה? ואיפה בארץ?
תבדוק את הוון עצמי שלך מול המשכנתא שאתה צריך, פלוס ביטוחים, והוצאות לבית אתה תגיע לשכ"ד זול יותר מהמשכנתא.
אולי נפשט את הדיון ותספר לנו כמה הוון עצמי יש למייק, ואיפה הוא רוצה לגור, ומה מחיר של דירה באזור שם,

נ.ב. משכנע את הורים ששווה לי למכור את הדירה, ולהשקיע את הכסף.

 

[חיים12]

נו בהחלט כתבתי על דירה להשכרה במינימום 7000 שקל לחודש. בנאדם (לא איזה סטודנט או צעיר בן 20) רוצה לחיות את חייו, בדירה ראויה. מה לעשות שדירות כאלה, לא תמצא בפחות ב 7000 שקל. מינימום . ולכן, מה עדיף…..לזרוק כל שנה 84,000 שקל, ב 10 שנים…. זה 900-950 אלף שקל (הרי השכ״ד יעלה עם השנים)…. או להשקיע את כל ההון בשוק ההון. זו השאלה

למשל הון עצמי של 1,250,000 ש"ח, הדירה שווה 2,500,000 מושכר ב6300 ש"ח (זה מה שאני מכיר מאזור שלי, במקום ששכ"ד יותר יקר מחיר הדירה גם)
דהיינו צריך משכנתא של 1,250,000 יש מתווך עו"ד יועץ משכנתא עוד קצת דברים לבית אנחנו בסביבות 1,350,000 משכנתא
משכנתא בתנאים של שכירות לפני הטירוף זה קרוב ל24 שנה, לא מדבר על משכנתא עכשיו.
הון עצמי אחרי 24 שנה שווה 5 מיליון או 10 מיליון (תלוי 7% או 10%) דהיינו משיכה חודשית של 12500 ש"ח או 25000 ש"ח לפני מס, מה עדיף?
עכשיו תוסיף 80-150 ש"ח ביטוחים, קצת שלווה במקרה של פיטורין? כי בשכירות הכי המון עוברים לדירה קטנה, תוסיף כאן ושם שיפוץ קטן,
עכשיו בן אדם באמצע הדרך רוצה לשדרג את הדירה שלו? לא? אז יש עוד הוצאות יש עוד חובות?,
בקיצור תצייר אתה ציור מא' עד ת' ותסביר לנו למה אתה צודק.

 

[Eranlavi]

יש לי נכס, כי לולא זה לא היתי מקבל מהורים סכום כסף נכבד.
עכשיו שכ"ד של 7000-8000 איזה דירה? ואיפה בארץ?
תבדוק את הוון עצמי שלך מול המשכנתא שאתה צריך, פלוס ביטוחים, והוצאות לבית אתה תגיע לשכ"ד זול יותר מהמשכנתא.
אולי נפשט את הדיון ותספר לנו כמה הוון עצמי יש למייק, ואיפה הוא רוצה לגור, ומה מחיר של דירה באזור שם,

נ.ב. משכנע את הורים ששווה לי למכור את הדירה, ולהשקיע את הכסף.

7000-8000 שקל, אני מדבר על דירה סבירה פלוס, במרכז. (רמת גן, גבעתיים, חולון, הרצליה…אפילו בת ים). מי שלא רוצה לגור בחירבה, בגיל 45…50 ואפילו 70…..אלה מחירי השכירות לדירות ראויות. (כמובן, שככל שנתקדם עם השנים….נגיד שנת 2040), אז ה 8000 יהלכו גם ל 12,000 שקל בחודש שכר דירה!
אתה בטח חשבת שאני מדבר על דירות פח (אין לי שקל אחרת לתאר אותם) ב 3000 או 5000 שקל, בניין רכבת, באיזה חור בנהריה, ירוחם, דימונה או קריית אתא. אז לא…..העלתי סטנדרטים .
ולכן, אתה עדיין מצדד בדעתך? קשה לי להאמין

 

[Eranlavi]

למשל הון עצמי של 1,250,000 ש"ח, הדירה שווה 2,500,000 מושכר ב6300 ש"ח (זה מה שאני מכיר מאזור שלי, במקום ששכ"ד יותר יקר מחיר הדירה גם)
דהיינו צריך משכנתא של 1,250,000 יש מתווך עו"ד יועץ משכנתא עוד קצת דברים לבית אנחנו בסביבות 1,350,000 משכנתא
משכנתא בתנאים של שכירות לפני הטירוף זה קרוב ל24 שנה, לא מדבר על משכנתא עכשיו.
הון עצמי אחרי 24 שנה שווה 5 מיליון או 10 מיליון (תלוי 7% או 10%) דהיינו משיכה חודשית של 12500 ש"ח או 25000 ש"ח לפני מס, מה עדיף?
עכשיו תוסיף 80-150 ש"ח ביטוחים, קצת שלווה במקרה של פיטורין? כי בשכירות הכי המון עוברים לדירה קטנה, תוסיף כאן ושם שיפוץ קטן,
עכשיו בן אדם באמצע הדרך רוצה לשדרג את הדירה שלו? לא? אז יש עוד הוצאות יש עוד חובות?,
בקיצור תצייר אתה ציור מא' עד ת' ותסביר לנו למה אתה צודק.

את כל מה שרשמת…… תדמיין שהכל קורה.
הבנאדם הלך על שכירות.

עכשיו תקפוץ כמה שנים קדימה—- מה יהיה על אותו בן 60? מה יהיה איתו בגיל 70?

בקיצור-תצייר אתה ציור מא’ עד ת’ ותסביר לנו
למה אתה צודק

 

[האזרח הקטן]

7000-8000 שקל, אני מדבר על דירה סבירה פלוס, במרכז.

לא חסר דירות טובות במרכז גם ב5000-6000 ש"ח.

 

[חיים12]

את כל מה שרשמת…… תדמיין שהכל קורה.
הבנאדם הלך על שכירות.

עכשיו תקפוץ כמה שנים קדימה—- מה יהיה על אותו בן 60? מה יהיה איתו בגיל 70?

בקיצור-תצייר אתה ציור מא’ עד ת’ ותסביר לנו
למה אתה צודק

מה יהיה על אותו בן 60 הקרן תמשיך לעשות לו עוד כסף ועוד כסף שגם יעזור לו בפנסיה,

 

[חיים12]

7000-8000 שקל, אני מדבר על דירה סבירה פלוס, במרכז. (רמת גן, גבעתיים, חולון, הרצליה…אפילו בת ים). מי שלא רוצה לגור בחירבה, בגיל 45…50 ואפילו 70…..אלה מחירי השכירות לדירות ראויות. (כמובן, שככל שנתקדם עם השנים….נגיד שנת 2040), אז ה 8000 יהלכו גם ל 12,000 שקל בחודש שכר דירה!
אתה בטח חשבת שאני מדבר על דירות פח (אין לי שקל אחרת לתאר אותם) ב 3000 או 5000 שקל, בניין רכבת, באיזה חור בנהריה, ירוחם, דימונה או קריית אתא. אז לא…..העלתי סטנדרטים .
ולכן, אתה עדיין מצדד בדעתך? קשה לי להאמין

אתה רוצה להוריד את השאלה שלך למציאות?
כמה הדירה שווה? כמה הוון עצמי? בן כמה הקונה? ומה תנאי המשכנתא שלו?
לבינתיים אתה מעלה כאן טיעון שחסר כ"כ המון דברים

 

[איש ירח]

שקל, אני מדבר על דירה סבירה פלוס, במרכז.

לא חסר דירות טובות במרכז גם ב5000-6000 ש"ח.

יש גם דירות מעולות בפחות. השאלה היא, מה הסטנדרטים שלך. בעיניי, דירת מגורים זה מוצר צריכה ולא השקעה ובשביל לאפשר לעצמי דירה ברמה גבוהה אני אערוך תחשיב כלכלי מדוקדק אם זה מתאפשר לי או לא. זה לא נראה לי זכות בסיסית.
בכל מקרה, גם לשיטתך, אם אתה רוצה אכן לקנות דירה ששכ"ד שלה 8000 ש"ח אז בהנחה של 3% שכירות זה 3.2M. אם אתה לוקח משכנתא, אז חצי מהסכום אתה מוציא כהון עצמי ואז יש לך הפסד הכנסה. בנוסף, תשלם כ- 8000 ש"ח משכנתא למשך 24 שנה (לפי מחשבון בנק לאומי, היום) וגם זה צפוי לעלות. אז מה משתלם?

 

[האזרח הקטן]

יש גם דירות מעולות בפחות. השאלה היא, מה הסטנדרטים שלך. בעיניי, דירת מגורים זה מוצר צריכה ולא השקעה ובשביל לאפשר לעצמי דירה ברמה גבוהה אני אערוך תחשיב כלכלי מדוקדק אם זה מתאפשר לי או לא. זה לא נראה לי זכות בסיסית.
בכל מקרה, גם לשיטתך, אם אתה רוצה אכן לקנות דירה ששכ"ד שלה 8000 ש"ח אז בהנחה של 3% שכירות זה 3.2M. אם אתה לוקח משכנתא, אז חצי מהסכום אתה מוציא כהון עצמי ואז יש לך הפסד הכנסה. בנוסף, תשלם כ- 8000 ש"ח משכנתא למשך 24 שנה (לפי מחשבון בנק לאומי, היום) וגם זה צפוי לעלות. אז מה משתלם?

שכל אחד יעשה את השיקולים שלו. בעיניי התשובה היא לא חד משמעית - יש מקרים בהם משתלם לרכוש דירה למגורים, יש מקרים בהם לא משתלם ויש מקרים בהם משתלם לרכוש דירה ולהשכיר אותה ובמקביל לשכור במקום אחר.
אין פה תשובה אבסולוטית.

 

[איש ירח]

אין פה תשובה אבסולוטית.

מתימטית וסטטיסטית, התשובה היא אבסולוטית. מכלול השיקולים הוא לא רק מתימטיקה וסטטיסטיקה, אם כי, כשמדובר בהשקעה, צריך להכניס יותר את השיקולים המתימטיים. בכל מקרה, @Eranlavi דיבר על העלות של לשכור מול לקנות. לשאלה הזו יש תשובה מתימטית ברורה. אם רוצים להכניס למשוואה שיקולים של נוחות, מוסדות חינוך ויציבות לילדים, בעל בית שמשקיע ברמת אבזור גבוהה לדירה (אתה!) אז:

בעיניי, דירת מגורים זה מוצר צריכה

וככזו, שיקולי הכדאיות הכלכלית יתפסו מקום משני.

 

[האזרח הקטן]

מתימטית וסטטיסטית, התשובה היא אבסולוטית. מכלול השיקולים הוא לא רק מתימטיקה וסטטיסטיקה, אם כי, כשמדובר בהשקעה, צריך להכניס יותר את השיקולים המתימטיים. בכל מקרה, @Eranlavi דיבר על העלות של לשכור מול לקנות. לשאלה הזו יש תשובה מתימטית ברורה. אם רוצים להכניס למשוואה שיקולים של נוחות, מוסדות חינוך ויציבות לילדים, בעל בית שמשקיע ברמת אבזור גבוהה לדירה (אתה!) אז:
וככזו, שיקולי הכדאיות הכלכלית יתפסו מקום משני.

לא לגמרי ירדתי לסוף דעתך.
יש מצבים בהם רכישת דירה היא כלכלית יותר מאשר שכירת דירה והשקעה בשוק ההון ויש מצבים הפוכים. יש הרבה מאוד משתנים לא ידועים שישפיעו על התוצאה הסופית.
אישית אני מסכים עם ההערכה שלרוב השקעה בשוק ההון צפויה להיות כלכלית יותר, אבל אני לא פוסל מצב בו רכישת דירה דווקא תתברר כהחלטה כלכלית מוצלחת יותר.
לא דיברתי כלל על שיקולים אחרים של נוחות / ביטחון וכו', בהם כל אחד מחליט מה חשוב לו.

 

[איש ירח]

אני לא פוסל מצב בו רכישת דירה דווקא תתברר כהחלטה כלכלית מוצלחת יותר

זה לא הדיון ואין על זה ויכוח. זה התייחס להודעות קודמות שייחסו סגולות "מאגיות" לרכישת דירה ולאפשרויות הכלכליות והאישיות הטמונות בה, כמו גם ליכולת לחזות קדימה ואחורה איזו השקעה תהיה יותר רווחית וכדאית.