במילים אחרות דירה היא מוצר יסוד.. סוג של צורך קיומי למי שרוצה להקים משפחה.. אבל לא נכס פיננסי טוב במיוחד. אתה הרווחת. מכיר אנשים אחרים שקנו ב-1996 בפריפריה ורק לא מזמן הערך של הדירה שלהם עבר את הערך הריאלי בעת הקנייה, במילים אחרות - הכסף היה בסוג של בית קברות... שלא לדבר על הריביות העצומות שהם שילמו במשך כל השנים.
אני עוקב אחרי הטיעונים שלך והם מזכירים לי בדיוק את הטיעונים שלי ב2009 2010 2011 2012 וב2013 אחרי שהזדמנויות שפיספסתי ב2007 עלו קרוב ל 100% התחלתי לחשוב אולי בכ״ז אני טועה. בדקתי את כל הנתונים וחייכתי שוב. חשבתי לעצמי בדיוק כמו שאתה טוען שהריביות נמוכות ואין להן לאן לרדת וכשהן יעלו המחירים ייתרסקו. חשבתי ש140 משכורות זה טירוף.
מחשבה התגנבה וניקרה בי עוד אז הרי אני יודע שדיור הוא צורך שלי ושאין לי שליטה על המחירים לא של הדירות ולא של השכירויות. מה יהיה אם השוק ימשיך להשתגע יותר זמן משאני אוכל להישאר סבלני? מה ייקרה אם השכירויות יעלו באופן קיצוני כדי להדביק את מחירי הדיור ומה ייקרה לשכר הדירה שאני משלם? האם יש לי וודאות לגבי מחירי השכירות והנדל״ן?
למעשה כשאני לא מחזיק דירה למגורים (ואני לא מחזיק דירה ) שאני גר בה או דומה לזו שאני צריך ומשכיר ושוכר אני בעצם נמצא בשורט על הדירה למגורים אותה אני צריך (רוצה, כי אפשר גם לגור במערה ולאכול תותי בר ולהתכסות בשמיכת עלים סרוגים). אני חשוף לסכנה (או בסלנג של טאלב אני שביר מאוד) שייקרה אירוע ברבור שחור ומחירי השכירות והדיור יזנקו ויישארו מחוץ להישג ידי.
האם זה אירוע בעל סבירות גבוהה? אולי לא. זה לא מבטל את הסיכון שקיים. קיים גם סיכוי לירידת מחירים אני לא מנסה לנבא את מהלך המחירים. אני פשוט רוצה להיות בעמדה בה אני במינימום סיכון.
אז מהו מינימום הסיכון כאן? בעיניי הוא משכנתא קבועה לא צמודה עם החזר ידוע מראש ולא משתנה כך שלא משנה מה יעשו מחירי הדיור לי יהיה בית ולא משנה מה תעשה הריבית ההחזר שלי לא יישתנה. כמובן שאני צריך להיות מסוגל לשרת את החוב הזה אבל את אותו דבר אני יכול להגיד על תשלומי השכירות.
כמה נקודות ששינו את דעתי בחודשים האחרונים על קניית דירה שסותרים את הטיעונים שהעלת פה:
לפי דר מיכאל שראל יחס מחיר דירה למשכורת ברוטו אמנם בשיא אבל יחסית לנטו המצב ממש לא באותו קיצון
http://www.israelhayom.co.il/hp_splash?page=/opinion/255121
המחירים מול הנטו כמעט ולא זזו יחסית לשנים מסוימות בעבר בגלל ירידת מס הכנסה. במשכורות הגבוהות של העשירונים העליונים אפשר לומר שהמצב השתפר יחסית ל1999 משמעותית וזה קטר חזק לעליית המחירים מכיון שאלו יכולים להשקיע בנדלן, יש להם יותר כסף נטו ופחות אלטרנטיבות בגלל הריבית האקסטרא נמוכה ובכל מקרה בל נשכח שהריביות אז ב1999 היו הרבה הרבה הרבה יותר גבוהות.
אחוז המועסקים לבית עלה וימשיך לעלות עם הכניסה של ציבורים מסויימים בישראל למעגל העבודה והשכלת בסיס לציבור החרדי כנראה תגדיל את הפריון. כל אלו יידחפו את המחירים מעלה בטווח הארוך.
לאותו מיכאל שראל היה גם ראיון בביזפורטל בו הוא טוען שיש בועה. לא הבנתי את הרציונל בטיעונים שלו לבועה (שכן טיעון הנטו ברוטו שבר את הפרדיגמה בעיניי).
תיתכן עלייה מוגברת לישראל שתלחץ את המחירים מעלה.
כפי שאמרתי אפשר לקבע את הריבית לקבועה לא צמודה ואז לא להיות חשוף לשינויי הריבית. במצב זה לו מחירי הדיור היו נשארים באותו קצב כמו השכירויות היה נוצר פער בסיכון לעומת שנים קודמות מכיון שעלויות המימון היו גבוהות הרבה יותר. מחירי הדיור יחסית לשכירות חייבים לנוע כשהריבית זזה אחרת נוצר פער לעומת המצב הקודם (או יותר נכון הפרמיה מהשכירות גדלה ומפתה יותר משקיעים להיכנס עד לשינוי מצב שיווי משקל חדש). המחירים הגבוהים הם הם שיווי המשקל ולא להיפך כל עוד הריבית נמוכה.
רוצה להמר שהריבית בעתיד תהיה גבוהה יותר (ושלא תהיה קודם אינפלציה שתעיף את הדיור לשמיים ) תפדל אבל הסיכון הוא אצלנו אלו שבלי דירה ולא אצל מי שקיבע את הריבית ודאג למחסה במחיר קבוע.
ישנו טיעון שעלייה שכזו מ2008 היא חשודה מיידית כבועה (בכל זאת תשואה של כמעט 100% תוך שש שנים זה המון) אבל אסור לשכוח ש2007 הייתה שפל אחרי שנים של ירידות ריאליות וזו בעצם מדידה משפל במחיר שגורם לאשליה כאילו המחירים עולים מהר יותר ממה שעלו באמת. אם מודדים משיא הסייקל הקודם במשכורות נטו (ומתואמות לגידול במספר המפרנסים) ולוקחים בחשבון את הריבית הגבוהה אז והנמוכה היום המצב לא נראה בועתי או לפחות נראה משמעותית פחות יקר.
אני לא יודע מה יהיה בעתיד אם המחירים יעלו או יירדו, יעשו שמיניות ויישארו במקום. אני יודע שאני וכל מי שזקוק / רוצה דיור (כמעט כולם בשלב מסויים) נמצאים במצב שביר מאוד כל עוד אין להם נכס נדלן ברשותם בין אם הם גרים בו או משכירים ושוכרים (בתנאי שהנכס שיש להם הוא בעל אופי דומה לזה שהם צריכים אחרת גם כאן יש חשיפה וסיכון). הסיכון הוא לא רק לקנות דירה ולהיות תחת עול כלכלי של משכנתא (אגב כאילו ששכירות היא לא בדיוק אותו עול כמו תשלום ריבית על חוב) הסיכון הוא להישאר ללא מחסה / לגור בדיור לא לשביעות רצוננו כשמשהו בתוכניות ישתבש והמחירים יעלו במקום לרדת.
נקודה שהעלית לגבי המצב הביטחוני- זו נק׳ לגיטימית אבל בפועל עד עכשיו למרות מבצעים לרוב לא ממש ירדו המחירים אפילו באיזורים שחטפו טילים. יש סיכונים אחרים שהייתי מתייחס אליהם לפני כמו הכאב ראש של דירה משלך. אם היום בדירה בה אני גר מתפרקת מרפסת אני יוצא עם מטלטלי ועובר הלאה. אם אני בעל הדירה המצב שונה. לא חייבת ליפול מרפסת, תיתכן סתם דליפת מים קבועה בכמות גבוהה כדי להטריד מאוד.
היה פה מישהו שכתב שכל אחד מדבר מפוזיציה משלו. כבר הזכרתי שאין לי דירה?
וכפי שכבר נכתב הנבואה ניתנה לשוטים. אין לי מושג מה יהיה. בהצלחה לכולנו.
...
בינתיים בעשור האחרון העלייה לארץ היא בשפל היסטורי.
