בועת נדל''ן

[CarpeDiem]

בהחלט יש בועה. האינדיקטור הטוב ביותר הוא הפער בין העלייה בשכר הדירה מאז 2008 (אזור ה-45%) לעליית מחירי הדירות (אזור ה-90%). הפער הנ״ל מוכיח שחצי מעליית מחירי הדיור היא ספקולטיבית, כתוצאה מהריבית הנמוכה.
גם בין השנים 1996-2007 האוכלוסייה גדלה, אנשים היו צריכים דירות ועדיין מחירי הדירות ירדו, אז מה קרה שמ-2008 הם עולים? הריבית הנמוכה תידלקה ביקושים והביאה להתפוצצות במחירים. ככל שהמחירים ימשיכו לעלות, הפיצוץ יהיה כואב יותר והנזק למשק גדול יותר.

 

[חתול]

הנבואה ניתנה לשוטים (או כמו שאמרו כאן לפניי: על בועה יודעים לספר רק בדיעבד). אני לא חושב שיש כאן "בועה", רק עליית מחירים רציפה, שעתידה להסתיים בשלב מסוים.

אציין רק עובדות: היו תקופות, בהן שנים רבות, שמחירי הנדל"ן ירדו בישראל ולא עלו, וזה תרחיש סביר לגמרי בעתיד. (לא מדבר על "קריסה של עשרות אחוזים", רק ירידות מחירים ריאליים). כיום סביבת הריבית מאפשרת לרבים בשוק הפרטי ללוות הרבה כסף כדי לקנות דירה במינוף גבוה (וכן, אף 75% או 50% מבחינתי זה "במינוף גבוה"). סביר להניח שבשלב מסוים בעתיד תשתנה סביבת הריבית - נניח, כיוון שהריבית בארה"ב תעלה, וכנראה שדבר זה יגרור מהלך של העלאת ריבית בארץ (אחרת הרבה כסף השקעות יזרום מהארץ לחו"ל ואני מניח שבנק ישראל יהיה מעוניין למנוע זאת).

עד כאן העובדות (למען הדיוק: האחרונה היא סברה, אך כזו שמגובה בהרבה התבטאויות של ראשי הבנק הפדרלי בארה"ב).

ההשערה שלי: מחירי הדירות ימשיכו לעלות כל עוד יש אשראי זול לרכישה. תנו לזה קצת זמן... אחרי שהריביות יעלו, ייקח כמה חודשים/שנים, ולאנשים ישתלם יותר למכור מאשר לשלם את המשכנתא, והמחירים ירדו לדעתי. אני לא רואה בארץ צפי לשיחזור משבר הסאב פריים האמריקאי, כיוון שהבנקים בישראל יותר שמרנים במתן הלוואות. אבל אין לי נתונים כדי לתמוך בכך לכיוון כלשהו.

לגבי השיקול הדמוגרפי, אני חושב שהביקוש לדירה בישראל תמיד היה רב. זה לא מנע מהמחירים לרדת מדיי פעם, וכאמור - אני מניח שהאשראי הזול ייגמר בשלב כלשהו, ואז נתחיל לראות ירידות זהירות.

ובחזרה להתחלה: הנבואה ניתנה לשוטים, אז נא לא לייחס תכונות נבואיות לדעותיי, אני עשוי להעלב

 

[CarpeDiem]

ברור לחלוטין שהמחירים יירדו, השאלה היא האם תהיה קריסה מהירה כמו באירלנד, ארה״ב ויפן שתגרור את המשק למיתון קשה של שנים רבות, או ירידה ריאלית עקבית במחירים כתוצאה מקפאון במחירי הדיור, ועלייה ריאלית בשכר, כך שנגיע שוב לאיזור ה-90-100 משכורות לדירה (עכשיו זה 140).
הכל תלוי בהרבה גורמים - קצב עליית הריבית, האינפלציה, המצב הביטחוני, רמת האבטלה, מדיניות ממשלתית, קצב הבנייה ומיסוי של משקיעי נדל״ן.
בגלל שהחוסר וודאות כל כך גדול, לדעתי זה לא הרעיון הכי טוב להשקיע את כל החסכונות העכשוויים והעתידיים בבלוקים במזרח התיכון... אבל שכל אחד יעשה מה שהוא רוצה... הרי כולם רצים לקנות דירה אז בטח זה רעיון טוב....

 

[amit]

השכר הוא לא המדד היחיד שקובע בועה.
קח לדוגמא מצב שבו מיליון צרפתים עולים לפה עם שקים של כסף... המחירים יעלו אבל השכר ישאר זהה.

אני לא אומר שאין בועה, אבל לא ניתן לדעת אם המחירים יעלו או יירדו ב10 שנים הקרובות.

 

[CarpeDiem]

עמית, אם יעלו לפה מיליון צרפתים מיליונרים, אם לא יהיו שום משברים ביטחוניים וכלכליים בארץ או בעולם ב-10 השנים הקרובות והריבית תשאר 0.25% אז כן מחירי הדירות לא ירדו...
אבל מי שרוצה להסתמך על זה בבואו לקנות דירה במחיר מופרז, ולהתמשכן ל-20 שנה עם ריבית משתנה שיבושם לו...

 

[ליאור]

אז נכון, אי אפשר לדעת מתי בדיוק תהיה נקודת השבירה או שינוי הכיוון ויהיה. אבל מכאן לסמוך על פתגמים או לקבוע שאנחנו בהתפוצצות מחירים זה לא מספיק טוב למשקיע או לאדם שרוצה לקנות\למכור דירה או סתם לדון בנושא.

האם יש בועה או אין? כמה אומרים שכן, כמה אומרים שלא. מי צודק? בשביל זה צריך דבר ראשון שלכולם תהיה הגדרה פחות או יותר דומה. אז מבחינת הגדרה של המונח כמונח פיננסי בועה היא עליה דראסטית של מחיר נכס בסקטור מסויים, יותר מאשר המדדים היסודיים מצדיקים, מלווה בירידה דראסטית הנובעת ממכירה מאסיבית. יכולים להיות מספר מדדים יסודיים כשמדובר בנכסים שונים. לשאלה העומדת בפנינו ניתן להסתפק בממוצע המחירים.
אוקי. לאחר שאנחנו מסכימים על ההגדרה, בלי ללכת לפינות אלא נשאיר את הנושא פשוט ואשאל אתכם על סמך ההגדרה והגרפים מעלה:

ראשית כדי להבין מה זו עליה\ירידה דראסטית. אם מחיר של משהו (בתנאי שוק רגילים, ז"א לא מלחמה או אירוע חריג) עולה\יורד 10% ממגמת המחיר הממוצע שלו האם הייתם אומרים שנוצרה\היתה בועה? ואם ב 20%? ואם ב 50%?

מהו השינוי מהשיא לקו המגמה ב 1997? (תשובה: כ 10%) מהו השינוי מהשיא לשפל ב 1977? (תשובה: כ 20%)
כנ"ל ב 1972 (תשובות: אותו הדבר)

מהו השינוי מנקודת השוק היום לקו המגמה? (תשובה: כ 6%). לפיכך מהי תוחלת השינוי משיא לשפל כרגע (תשובה: כ 12%)

לאור הנתונים הנ"ל, במקרה של נפילת מחירים (שאינה קשורה לאירוע חיצוני כגון מלחמה כוללת, החלפת משטר במשטר צבאי וכו') כמה אתה חושב שירדו? 10%, 20% 50%?

לאור הנתונים הנ"ל ובמסגרת ההגדרה של בועה באיזו מידה שוק הנדל"ן בישראל הינו בבועה כרגע?

 

[דגגגג]

לדעתי מחירי הדירות לא יקרסו כי זה מאוד מסוכן לבנקים ולכן הממשלה לא תתן לזה לקרות...מקסימום מה שיקרה לדעתי (וקרה בעבר) שמחירי הדירות ישחקו עם הזמן..(ידשדשו) .וזו כביכול תתורגם לירידה...

כפי שכתבתי אני מעדיף להמר נגד הממשלה.
לממשלות יש נטייה לפעול באיחור ולדפוק את הכל.

אגב, גם בנק ישראל לא סומך על הממשלה. זה מה שהוא כתב כסיבות שלו לאיגוח של המשכנתאות:
“הסיכון המרכזי הנשקף ליציבותה של המערכת הפיננסית המקומית טמון בחשיפתם הגבוהה של המערכת הבנקאית ושל משקי הבית לשוק הדיור.”

“למערכת הבנקאית חשיפה גבוהה למשכנתאות ולענף הבינוי והנדל"ן, והדירות מהוות חלק מרכזי בתיק הנכסים של משקי הבית. על כן, כפי שציין גם הדו"ח הקודם, המערכת הפיננסית חשופה לסיכון של ירידה חדה במחירי הדירות, אם כתוצאה מזעזוע (מקומי או חיצוני) שיוביל לעליית ריביות חדה ומהירה, ואם כתוצאה ממיתון שיפגע בהכנסות הלוֹוים.”

במילים אחרות, בנק ישראל מודיע שיכול להיות מקרה שהוא יהיה חייב להעלות את הריבית בצורה חדה והמשק יקרוס או שיהיה מיתון ומשקי הבית לא יעמדו בהתחייבויות.

 

[amit]

בועה היא עליה דראסטית של מחיר נכס בסקטור מסויים, יותר מאשר המדדים היסודיים מצדיקים

השאלה היא מה המדדים היסודיים .
מבחינת שכר -יש בועה
מבחינת שכירות -אין בועה
מבחינת שווי נכסים- ?

אף אחד לא באמת יודע מה יקרה עם המחירים

 

[CarpeDiem]

ליאור, זה לא בדיוק ״הוגן״ לקבוע את נקודת הייחוס שלך לפי 1997, כי 96-97 היו שנות שיא במחירי הדיור של שנות ה-90. העלייה אז נבעה מעלייה הגדולה מברה״מ, שהביאה למחסור אמיתי בהיצע והרבה ביקוש. למה שלא תיקח את נקודת הייחוס שלך כשנת 2001? עליית מחירי הדיור בעבר ההיסטורי היו קשורות להגירה של יהודים לארץ. תמיד כשהייתה עלייה גדולה הייתה קפיצה במחירים, וכשהיה שפל בעלייה הייתה ירידה במחירים. לא צפוייה יותר עלייה גדולה של יהודים, וברור שעכשיו אין שום גל עלייה, ולכן קו המגמה שאתה מסתמך עליו לא רלוונטי בעיני.
לעליית המחירים הנוכחית יש מאפייני בועה והן -
1. לא חסרות דירות בישראל. יש 30,000 דירות חדשות לא מכורות אצל הקבלנים. שיא שלא נראה מאז תחילת העשור הקודם. לכן אין באמת בעיה של היצע.
2. עליית מחירי הדירות עברה בהרבה את עליית מחירי השכירות. לכן התשואה על השכירות היא בשפל היסטורי.
3. שיא היסטורי במספר המשכורות לקניית דירה (140)
4. ריבית נמוכה שמתדלקת ביקושים.
5. הרבה מאוד קונים פוטנציאליים ש״רצים״ לקנות כי הם מאמינים שהמחירים רק יעלו (תסמין בועה קלאסי), ולוקחים משכנתאות עצומות.

לדעתי מחירי הדירות יירדו ב-30-40%. לא יודע איך הירידה הזאת תראה. אולי זה יבוא ב״בום״ כתוצאה מאירוע חיצוני, או שתהיה ירידה איטית במחיר הריאלי לאורך שנים רבות (כמו ב-1996-2007)

 

[amit]

ועדיין ,לא התייחסת לנתון של שווי הנכסים של הציבור (ללא נדל"ן).
הרי סולידית כמו דורין יכולה לקום בבוקר, למכור את התיק ולקנות דירה- והיא מופיעה אצלך בנתונים בתור אחת שצריכה 140 משכורות בשביל דירה.
כמוה גם הצרפתים,בעלי הפנסיה התקציבית ,עצמאים ויורשים אחרים.(הכוונה לעצמאים שמחזיקים בנכס שאינו נמדד בהכנסות - כמו חנות/תיק ניירות ערך למשל).

שיטת החלוקה לעשירונים לפי משכורות פשטה את הרגל.
תשווה את השווי הנכסי הממוצע לנפש מול מחיר הדירות.

 

[CarpeDiem]

עמית, אין לי נתונים על גידול בשווי הנכסים הפיננסיים של הציבור. אבל תרשה לי להניח שלא הייתה פה בוננזה מטורפת מאז 2007 בתיקים הפיננסיים של הציבור. יש לך נתונים אחרים?
בנוסף לכך לרוב המוחץ של קוני הדירה בארץ אין נכסים פיננסיים. לזוגות הצעירים יש מקסימום תוכנית חסכון, קצת בפקמים ועזרה כספית מההורים.
לכן המדד של משכורות לדירה הוא רלוונטי עבור הרוב הגדול של הציבור.

 

[Sailor]

היי CarpeDiem , (אגב אולי יעניין אותך לדעת שאין הוכחות שהפסל המפורסם של יוליוס קיסר הוא אכן שלו - הוא דומה לתיאורים אבל זה כל מה שיש לחוקרים)
לענייננו ראה טבלה זאת -
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/he/6/6d/Housingprices.png
מאז 1990 הנקודה הנמוכה בגרף היא כ 100 משכורות לדירה. את שנות ה80 בהם דירה עלתה כ80 משכורות בממוצע נעזוב כי
הייתה פה היפר אינפלציה ומלחמת לבנון. בתחילת שנות ה2000 הייתה פה אינתיפאדה,אבטלה גבוהה וריביות ריאליות גבוהות שעזרו לשמור על ביקושים נמוכים.
קשה לי לראות התרסקות במחירי הדירות מאחר והעלייה לישראל גוברת (מכ15000 לשנה לצפי של כ30000 בשנה לשנים הבאות) ומ1995-8 יש גידול בפיריון האוכלוסיה היהודי וזה דור שיגדיל את הביקושים עוד כחצי עשור - עשור.
לדעתי ,במקרה הטוב אם יהיה פה תכנון טוב וישחררו קרקעות בתסריט האופטימי של מחירי הדירות אולי לא יעלו נומינלית בעשור הקרוב , המשכורות יעלו
והאינפלציה תשחק מעט את המחירים נחזור לרמות של 110-120 משכורות לדירה ממוצעת תוך עשור. תהליך הירידה יהיה איטי , עקב בצד אגודל ולא נראה קריסה מהירה.

 

[amit]

ואל תשכחו שכל זוג שמתגרש צריך פתאום שתי דירות.

 

[Sailor]

עמית , הוא לא [צריך] הוא רוצה.
תזהר , אתה תעצבן ת'סולידית אם תגיד "צריך".

 

[CarpeDiem]

היי גיא. כן אני מודע לעניין הדמות של יוליוס קיסר
אינני יודע מה יהיה קצב העלייה בעתיד. ייתכן והקצב יהיה גבוה בגלל מלחמה בין רוסיה לאוקראינה שתביא לפה הרבה מהגרים עניים ממזרח אירופה, או אנטישמיות מוסלמית באירופה. יכול להיות תרחיש הפוך שלא תהיה התגברות בעלייה לארץ, למשל בעקבות הדרדרות ביטחונית או משבר כלכלי. בכל מקרה לא צפוי גל הגירה ענק של מיליון עולים כמו בשנות ה-90.
גם רוב הגידול באוכלוסייה היהודית מגיע מהמגזר החרדי והדתי לאומי. אל תשכח את הריבוי הטבעי של הערבים..יכול להיות מצב שבעתיד יהיו הרבה מאוד אנשים שירצו לקנות דירות, אבל לא יהיה להם את הכסף לכך... לכן הביקוש שלהם יהיה חסר משמעות מבחינת שוק הדיור
הטיעון שלי הוא פשוט מאוד - מחירי הנדל״ן מאוד מושפעים מגורמים כגון גובה הריבית, רמת האבטלה בארץ והיציבות הביטחונית. כרגע לריבית ואבטלה אין לאן לרדת, רק לעלות. הדרדרות ביטחונית יכולה כמובן להתרחש בכל רגע. כל זה בצירוף העובדה שמחירי הנדל״ן כבר בשיא היסטורי מביאות אותי למסקנה שהשקעה בנדל״ן היא מעשה מסוכן ביותר.
אני לא הייתי משקיע עכשיו בנדל״ן.. ואתם?

 

[Sailor]

אני גם לא הייתי משקיע בנדל"ן עכשיו , נקודה.
למעשה גם לא הייתי משקיע בשנת 2000 כשהשקעתי אבל אף אחת לא שאלה אותי.
יצאתי מורווח ואני לא מתלונן.
עם כל הכבוד לריבית , ב2000 כאשר הייתה ריבית של מק"מים של 9% , לא הייתה אינפלציה ולא היה מס על השקעות
דירה ממוצעת עלתה בסביבות ה 110-115 משכורת (ראה גרף).

 

[CarpeDiem]

במילים אחרות דירה היא מוצר יסוד.. סוג של צורך קיומי למי שרוצה להקים משפחה.. אבל לא נכס פיננסי טוב במיוחד. אתה הרווחת. מכיר אנשים אחרים שקנו ב-1996 בפריפריה ורק לא מזמן הערך של הדירה שלהם עבר את הערך הריאלי בעת הקנייה, במילים אחרות - הכסף היה בסוג של בית קברות... שלא לדבר על הריביות העצומות שהם שילמו במשך כל השנים.

 

[amit]

עמית , הוא לא [צריך] הוא רוצה.
תזהר , אתה תעצבן ת'סולידית אם תגיד "צריך".

ואתה תעצבן את גרושתך אם תגור בסלון

 

[Sailor]

amit , אני מקסימום יכול לעצבן (ומעצבן)את אשתי.
העצבון מתרחש בד"כ כשאני מציע למכור את הנדל"ן ולקנות ETF של VANGUARD .
מה בעיה של גרושים לשכור?

 

[ליאור]

נקודת היחוס שלי היא לא 97 אלא קו המגמה מ 1967 ועד עכשיו. בכל מקרה העליה עד 97 מתקזזת בדיוק עם הירידה שאחריה. כך גם זו של 73. אם כבר אז נקודת 97 באה להראות שגם הירידות הגדולות ביותר בארץ בשוק הנדל"ן לא עברו את ה 20% מהשיא לשפל (וליישם רכישה בדיוק בשיא השיא ומכירה בשיא השפל זה מבצע לא פשוט). היות והגרף מכסה תקופה של 50 שנה הוא מכיל מצבים מאוד מגוונים של תרחישי ריבית, מלחמות, מצבי משק, אינפלציה ומה שאתה רוצה ובכל זאת אנחנו לא במצב התנתקות מחיר רחוקה מקו המגמה מאשר שהיה בעבר. גם אז, בהתרחקות גדולה כמעט פי שתיים מקו המגמה מכפי שהינו היום, הירידות המכסימליות היו של 20%. לפיכך המצב שאתה מתאר שאנחנו במצב בועתי והתרחיש שאתה מתאר לירידה של 30%-40% לא סבירים.