מימון נדל"ן - 80% לדירה שניה,שלישית ומעלה

[half-solid]

מודעה שנתקלתי בה באינטרנט:

"במקרים רבים ניתן לקבל עד 85% משווי הנכס ברכישת דירה ראשונה ועד 80% ברכישת דירה שניה, שלישית ואפילו רביעית. כאשר נרצה למנף נכס קיים, נוכל לקבל עד 70% מערכו על פי הערכת שמאי.

היתרון הגדול הוא המהירות והפריסה הנוחה שיכולה להגיע גם ל30-40 שנים, מה שמאפשר למשקיעים להנות מתזרים חיובי."

WTF?
מה זה?
איזה קסם הם כבר יכולים לעשות?

 

[האזרח הקטן]

מימון חוץ בנקאי בריבית גבוהה.

 

[half-solid]

מנצל את השרשור ושואל:
נניח שלמישהו יש 3 דירות. והוא רוצה לקנות דירה רביעית.
האם הוא יכול להצהיר לרשות המסים שהוא מוכר את 3 הדירות תוך שנה וחצי, ואז להיחשב על ידי המדינה כמשפר דיור, ואז לקבל 70% משכנתא?
(דומה לטריק שעושים עם דירה אחת כדי לקבל 70% לדירה שניה)

 

[האזרח הקטן]

מנצל את השרשור ושואל:
נניח שלמישהו יש 3 דירות. והוא רוצה לקנות דירה רביעית.
האם הוא יכול להצהיר לרשות המסים שהוא מוכר את 3 הדירות תוך שנה וחצי, ואז להיחשב על ידי המדינה כמשפר דיור, ואז לקבל 70% משכנתא?
(דומה לטריק שעושים עם דירה אחת כדי לקבל 70% לדירה שניה)

נסחפת. זה טריק שאפשר לעשות רק עם דירה בודדת.

 

[half-solid]

נסחפת

למה

אם אגיד להם שאני מוכר את כל ה-3?

 

[האזרח הקטן]

למה

אם אגיד להם שאני מוכר את כל ה-3?

שיפור דיור מדבר על מצב שיש לך דירה אחת ואתה מצהיר על מכירה שלה. הרציונל הוא שכביכול אם יש לך דירה אחת אז זו דירת המגורים שלך ואינך מחזיק בדירה להשקעה.
אם יש לך 3 דירות יגידו לך שאתה יכול למכור את שתי הדירות בהן אינך מתגורר, ואז תוכל לקחת הלוואה של 70% כנגד הצהרה על שיפור דיור.

 

[Minimi]

יש 2 מקרים:
מקרה שבו מוכרים 2 דירות בכדי לרכוש דירה אחת בסכום שהוא לפחות 75% מסכום 2 הדירות המקוריות. התקרה היא כ 2.5 מליון לפטור (+- לא זוכר בדיוק)
מכירת דירה אחת וקניית אחרת במקומה ואז הפטור הוא עד 4 או 5 מליון (שוב +- לא זוכר).

בכל מקרה שששווי 2 הדירות *0.75 שוות יותר מ2.5M או שיש יותר מ2 דירות אין שום קומבינציה לפטור מלבד מכירה לפני הקנייה.

 

[half-solid]

יש 2 מקרים:
מקרה שבו מוכרים 2 דירות בכדי לרכוש דירה אחת בסכום שהוא לפחות 75% מסכום 2 הדירות המקוריות. התקרה היא כ 2.5 מליון לפטור (+- לא זוכר בדיוק)
מכירת דירה אחת וקניית אחרת במקומה ואז הפטור הוא עד 4 או 5 מליון (שוב +- לא זוכר).

בכל מקרה שששווי 2 הדירות *0.75 שוות יותר מ2.5M או שיש יותר מ2 דירות אין שום קומבינציה לפטור מלבד מכירה לפני הקנייה.

תודה, אבל לא מדובר על פטור ממס רכישה

אלא על הצהרה של מכירת הדירות הקיימות כדי לקנות עוד דירה תוך קבלת אחוז מימון של 70% (במקום 50%)

 

[Minimi]

@half-solid היו פה פוסטים בנושא בד"כ עם דירה אחת נוספת. נאמר שהבנק יכול לקבל טענה שאתה מוכר את הדירה בכדי לקבל 70% אב ל אני בספק אם זה יעבוד עם יותר מ 2 דירות.
הכי פשוט זה לנסות.

 

[אליהו]

בלשון החוק כתוב לא בלשון הזה (קראתי פעם ואני לא זוכר איפה)

אם אדם רוצה לקנות דירה ויש לו כבר דירה והוא מצהיר שהוא ימכור הוא יכול לקבל משכנתא של 70 אחוז

תשובה כן אם הוא חותם על מסמך שהוא מצהיר שהוא ימכור

שאלה אם הוא לא מכר תוך שנה וחצי צריך לחייב אותו לפרוע

תשובה לא (בעברית זה חוק בלי שיניים)

שאלה הוא יכול להצהיר גם על מכירת שני דירות ולקבל משכנתא על דירה שלישית בגובה 70 אחוז

תשובה לא

 

[האזרח הקטן]

@half-solid היו פה פוסטים בנושא בד"כ עם דירה אחת נוספת. נאמר שהבנק יכול לקבל טענה שאתה מוכר את הדירה בכדי לקבל 70% אב ל אני בספק אם זה יעבוד עם יותר מ 2 דירות.
הכי פשוט זה לנסות.

זה לא שיקול של הבנק, אלו הוראות בנק ישראל, שמבוססות על ההצהרה לרשות המיסים, שהיא מבוססת על חוק מיסוי מקרקעין שבו שיפור דיור מוגדר רק ממצב של בעלות על דירה אחת.

 

[ישראלית]

הבנק לא יודע הכל. ולא באמת רוצה לדעת.... רק מה הבנק דורש את הדיווח למשח שבו הרוכש מצהיר את הצהרתו אם יש לך 2 דירות או יותר העו"ד שלך לא יצהיר למשח "דירה חליפית" כי זה לא עונה לקריקטוריונים (הם יודעים שיש לך עוד דירה בשונה הבנק) ועדיין הבנקים נותנים ללקוחות פתחים להתפרץ...