השקעת נדל"ן בארה"ב - דוגמא

[Ehud]

כחלק מההצעות להשקעות שאני מקבל, רציתי לחלוק דוגמא של השקעת נדל"ן, שחשבתי שיכולה לעזור לאלו מכם שמנהלים הון באופן ישיר/דרך פמילי אופיס...יש המון דוגמאות כאלו, אני לא ממקד את זה רק בחברה הזו או בהשקעה הזו...אבל אולי הדוגמא תעזור לכם להסתכל על השקעות דומות:

מצ"ב התחזית של השקעה X:




כמה נקודות:

1. זהו מרכז מסחרי בארה"ב, הרכישה היא בעלות של 36.6M... כ 17M בהון עצמי דרך משקיעים, כ20M דרך מימון חיצוני/מינוף.
2. כשאני מסתכל על עסקה שאני מקבל...הדבר הראשון שמעניין אותי זה מה הרווח השנתי בשנה הראשונה....לא מעניין אותי תחזיות...אני רוצה להבין מה אני קונה היום.
כאן, חברות נדל"ן משחקות משחקים שיווקים...מדברים על הרווח לפני הוצאות ריבית, ניהול וכו...(אני לא אשלם הוצאות ריבית? ניהול?) תזהרו...(כאן מראים את התשואה על הכסף ששמת שאכן גבוהה יותר...אבל ברווחיות כזו נמוכה, מה קורה אם יש קצת שינויים?קשיים כלכליים? עליות ריבית? כל הרווח יכול להעלם...ואפילו ההון יכול להתאפס...השקעה ממונפת באה עם סיכון... אם אנחנו מציגים תשואה על השקעה ממונפת, צריך להשוות אותה להשקעה ממונפת אחרת...)
כאן, החישוב הוא די פשוט...אחרי הכל, לפני מס, 1.25M ברווח צפוי בשנה הראשונה...ז"א תשואה על השקעה בלתי נזילה, ממונפת, של 3.4%....בשלב הזה איבדתי עניין...וכבר לא עניין אותי לחפור...נראה כמו רוב העסקות, שהן עסקות שהן לא מציאה גדולה...פשוט עסקות של נכסים "סבירים-טובים" שנקנים במחירי שוק/שוק+(לא מציאה...) בכסף של אחרים, תוך כדי לקיחת דמי ניהול/יזום וחלק מהרווח במידה ויש הצלחה במכירה...לא יותר מידי סיכון אצל החברה...כל הסיכון אצל המשקיעים... ובמידה ומרוויחים...היזם מרוויח בגדול. heads I win, tails you lose
3. בנוסף ישנן עלויות הקמה של מספר אחוזים וכמו שרואים החברה לוקחת כ170K כל שנה דמי ניהול...מוצדק?

אני רואה כאלו עסקות כל הזמן...ולהרגשתי, רוב ה"פמילי אופיס" בישראל, הם אנשי מכירות של קרנות/השקעות פשוט לא מוצלחות במיוחד...ואם כבר צברתם הון...תזהרו...יש כאן ניגוד אינטרסים וחוסר יכולות.
הפמילי אופיס רוצים שתשארו אצלם, הם יפזרו את ההון שלכם בהרבה "השקעות" וכמובן שלא תעזבו אותם אחרי שיהיו לכם מלא השקעות כי "מישהו צריך לעקוב ולנהל אחרי כל ההשקעות האלו"(אף אחד לא יקבל עמלה מתמשכת עבור "קנה סנופי ושב על התחת")...ופשוט תפסידו כסף.

יש השקעות טובות...יש השקעות שעושות משמעותית יותר מתשואה השוק(המאד נמוכה)...אבל הן לא רבות ודורשות ידע והשקעה...ואלו שאתם משלמים להם שימצאו אותן...ברוב המוחלט של המקרים...אין להם שמץ של מושג איך לעשות זאת. אבל הם כן יודעים איך למכור לכם. שמרו על הכסף שלכם.

 

[Therealdeal]

ממש תודה שאתה מעלה case-study, זה עוזר להבין במה להתמקד.
שאלה:

כאן, החישוב הוא די פשוט...אחרי הכל, לפני מס, 1.25M ברווח צפוי בשנה הראשונה...ז"א תשואה על השקעה בלתי נזילה, ממונפת, של 3.4%.

למה לא לחשב תשואה cash-on-cash כמו שהם חשבו? הרי אם הריבית על ההלוואה קבועה (אני מניח), ולקחו הנחות "סבירות" לגבי השכירות המתקבלת, נשמע ש CoC זה המספר היחיד שמעניין. אשמח לשמוע.

בכסף של אחרים, תוך כדי לקיחת דמי ניהול/יזום וחלק מהרווח במידה ויש הצלחה במכירה...לא יותר מידי סיכון אצל החברה...כל הסיכון אצל המשקיעים... ובמידה ומרוויחים...היזם מרוויח בגדול. heads I win, tails you lose
3. בנוסף ישנן עלויות הקמה של מספר אחוזים וכמו שרואים החברה לוקחת כ170K כל שנה דמי ניהול...מוצדק?

זאת נשמעת כמו הבעיה המרכזית, לא? אם הייתי מספר לך שגיוס הכסף הוא לפי 5M היזם, 15M המשקיעים והיתר דרך מימון חיצוני\מינוף, היית מרגיש יותר בנוח עם העסקה?

תודה מראש על ההתייחסות

 

[yik - financial planner]

צריך להוציא תואר בחשבונאות בשביל להבין אם זה השקעה טובה.
חחחחחחחח.......

 

[Therealdeal]

צריך להוציא תואר בחשבונאות בשביל להבין אם זה השקעה טובה.
חחחחחחחח.......

בעוד שאני מסכים באופן כללי, אני שואף להגיע למצב שאני מבין בגליונות מהסוג הזה הכל (זה יחסית פשוט). היכרות עם הז'רגון (או באז וורדס בהייטקס) לדעתי זה must.

 

[yik - financial planner]

בעוד שאני מסכים באופן כללי, אני שואף להגיע למצב שאני מבין בגליונות מהסוג הזה הכל (זה יחסית פשוט). היכרות עם הז'רגון (או באז וורדס בהייטקס) לדעתי זה must.

או שפשוט להימנע מהשקעות כאלה....
כמו בהרבה דברים בחיים, גם כאן מתאים עקרון ה KISS

 

[Ehud]

ממש תודה שאתה מעלה case-study, זה עוזר להבין במה להתמקד.
שאלה:

למה לא לחשב תשואה cash-on-cash כמו שהם חשבו? הרי אם הריבית על ההלוואה קבועה (אני מניח), ולקחו הנחות "סבירות" לגבי השכירות המתקבלת, נשמע ש CoC זה המספר היחיד שמעניין. אשמח לשמוע.

כי באותה נקודה אתה מתעלם מכך שמדובר בהשקעה ממונפת.
כן אתה ״מרוויח תיאורטית״ 7%+ על ההון שלך בגלל המינוף … אבל כמה תרוויח על כל השקעה אחרת שתצליח במידה והיית ממונף?

בשורה התחתונה , ההשקעה הזו עושה 3.4% ממחיר הקניה בשנה…עלויות המימון הן משמעותיות ועם התשואה הזו אתה בתור בעל הנכס נשאר .
ועם עסקה ממונפת, במידה ויהיו בעיות, עיכובים, ירידות בשכ״ד , דיירים שעוזבים וכו … אז אתה יכול להגיע גם לתשואה שלילית…
בשביל להכנס להשקעה ממונפת, לא נזילה דרך גורם צד שלישי… עבורי , צריך לדרוש תשואה משמעותית יותר גבוהה המשקפת עסקה שהיא בתקווה באמת הזדמנות(בעלים בקשיים, יש צורך למכור, תקופה מאתגרת וכו …).., לקבל תשואה של אג״ח לעשר שנים ? לא מעניין …פוסל על ההתחלה.

שוב, עיקר העסקאות שאני רואה ש״פמילי אופיס״ מביאים למשקיעים הם בדיוק העסקאות האלו … אין שום הזדמנות מיוחדת, נכסים שנמכרים במחירי שוק +, תשואה לא יותר מידי מעניינת, בוודאי ביחס לסיכון …אבל לבעל ההון יש איפה ״לשים את הכסף״, הנכס הוא טוב והוא ״מפוזר״….. היזמים רצים על הון של מישהו אחר, מרוויחים מ ongoing ואולי גם מכירה …והכל אחלה…אחלה ביזנס… פשוט לא אחלה השקעה בסיכון/סיכוי למשקיע.

זאת נשמעת כמו הבעיה המרכזית, לא? אם הייתי מספר לך שגיוס הכסף הוא לפי 5M היזם, 15M המשקיעים והיתר דרך מימון חיצוני\מינוף, היית מרגיש יותר בנוח עם העסקה?

תודה מראש על ההתייחסות

החסמים הראשונים הם האם אני מבין משהו בתחום או בעסקה הספציפית? האם יש לי יכולת להעריך אותה?…אם לא היא נפסלת…לא משקיע במשהו שלא יכול להבין ו/או אין לי ידע…

במידה ואני מבין מספיק בתחום…אני רוצה להבין מה התשואה שהעסקה מייצרת, האם יש כאן עסקה במחיר שמציג הזדמנות/תשואה מהותית? ולמה? … לא מעניין אותי התחזיות של המשווק … מעניין אותי לראות מה הנתונים ולעשות בעצמי את ״התחזיות״…
במקרה הזה קל להבין שפשוט לא… נראה כמו נכס טוב שנמכר במחיר רגיל …אין כאן שום הזדמנות או תשואה מיוחדת…אני מצפה מעסקה כזו להציג תשואה משמעותית יותר מאגח לעשר שנים … לא לקבל את אותה תשואה (עם אפסייד לא ידוע) ולקחת משמעותית יותר סיכון …

ולכן עוד לפני שאר המדדים … העסקה הזו נפסלת …

במידה והייתי חושב שהעסקה כאן מעניינת… אז כן הייתי מצפה לראות אחוז משמעותי מאד מההון של היזם יחד איתי העיסקה, מבנה דמי הניהול וההצלחה, העסק עצמו וכו…,
אבל כאן ? העסקה נופלת בפילטר הכי ראשוני … זו לא עסקה מעניינית למשקיע . זו עסקה מעניינת למשווק.
העקרון בהשקעות טובות, לדעתי, הוא להשקיע במעט עסקאות/חברות, להשקיע רק במה שאתה מבין וכשאתה מוצא הזדמנות מעניינת ונדירה(ושוב, אין המון בד"כ...ובתקופות רגילות אפילו פחות...) לשים הון משמעותי.

 

[אורי ג.]

אני רואה כאלו עסקות כל הזמן...ולהרגשתי, רוב ה"פמילי אופיס" בישראל, הם אנשי מכירות של קרנות/השקעות פשוט לא מוצלחות במיוחד...ואם כבר צברתם הון...תזהרו...יש כאן ניגוד אינטרסים וחוסר יכולות.

זה לא הרגשה, זה עובדה.

צריך להוציא תואר בחשבונאות בשביל להבין אם זה השקעה טובה.

+ניסיון בנדלן + ידע מאקרו + ידע מיקרו בשוק הספציפי.

לדוגמא:
שוק הריטייל הוא בדיסטרס קשה בארה"ב, מה איכות השוכרים שם? מה דירוג האשראי שלהם?
האם יש שם שוכר עוגן? מתי נגמר החוזה שלו? האם לשאר השוכרים יש סעיף יציאה עם שוכר העוגן יוצא?
מתי נגמרים החוזים של כל השוכרים? מה הסיכוי שיחדשו חוזה? כשיגיע מועד החידוש באיזה מחיר יחדשו? (תחום בירידיה, כאמור).
האם זה NNN? כמה DEFERED CAPEX יש שם?
מה תנאי המימון? האם בריבית משתנה? מה יקרה עם הריבית תעלה? לכמה זמן המימון? מה יקרה במועד הREFINANCE? האם המשקיעים יהיו מוכנים ויכולים להוסיף EQUITY אם צריך?
האם הTI/LC מספיק?
צופים לעלות NOI ב26% ולמכור בשווי של יותר מ40% עלייה, כל זאת בשוק בעייתי, איך קורה הקסם הזה? איך בכלל אפשר לחזות מה יהיה עוד 8 שנים?

בעוד שאני מסכים באופן כללי, אני שואף להגיע למצב שאני מבין בגליונות מהסוג הזה הכל (זה יחסית פשוט). היכרות עם הז'רגון (או באז וורדס בהייטקס) לדעתי זה must.

זה ממש לא פשוט, לאדם מין השורה הסיכוי להבין בזה הוא 0.
איש מקצוע יודע שצריך להתעלם מהטבלה הזו לחלוטין, אין לה משמעות בדרך כלל.

לאחרונה נכנסנו כחלק מכמה קבוצות להשקעה גדולה בפלורידה, סך השקעה של כ1B דולר.
נחש מה? אין בכלל טבלה כזו...

 

[Therealdeal]

זה ממש לא פשוט, לאדם מין השורה הסיכוי להבין בזה הוא 0.
איש מקצוע יודע שצריך להתעלם מהטבלה הזו לחלוטין, אין לה משמעות בדרך כלל.

לאחרונה נכנסנו כחלק מכמה קבוצות להשקעה גדולה בפלורידה, סך השקעה של כ1B דולר.
נחש מה? אין בכלל טבלה כזו...

מקבל. לדעתי, ואני לא מדבר על "האדם הפשוט" אלא על משקיע כשיר, חייבים להבין את המונחים הבסיסיים. אני לא הייתי נכנס לעסקה על סמך זה שאני מבין את המספרים, או בפורמליזם מתמטי - זה תנאי הכרחי אבל הוא לא מספיק.

לגבי העסקה בפלורידה, אני בטוח ששוחחת עם המשקיעים שלך והצגת להם משהו, גם אם זאת לא הטבלה הזאת.

במקרה הזה קל להבין שפשוט לא… נראה כמו נכס טוב שנצבר במחיר רגיל …אין כאן שום הזדמנות או תשואה מיוחדת…אני מצפה מעסקה כזו להציג תשואה משמעותית יותר מאגח לעשר שנים … לא לקבל את אותה תשואה (עם אפסייד לא ידוע) ולקחת משמעותית יותר סיכון …

אני מסכים עם כל מה שכתבת. אני חושב שמה שעשוי לקרוץ כאן לאנשים זאת ההזדמנות לגיוון. גם אם מדובר בעסקה רגילה לחלוטין, תזכור שלרוב האנשים אין גישה לעסקאות נדלן מסחרי, לא רק ל"מציאות" אלא אפילו לעסקאות פשוטות.

אני לא ממליץ שום דבר כמובן, רק מנסה להסביר למה עסקאות מהסוג הזה עשויות לקרוץ לאנשים מסויימים.

 

[אורי ג.]

מקבל. לדעתי, ואני לא מדבר על "האדם הפשוט" אלא על משקיע כשיר,

משקיע כשיר לא מבין יותר ממשקיע לא כשיר, הוא פשוט עשיר ונזיל יותר.

ייבים להבין את המונחים הבסיסיים

זה נכון אבל זה לא יעזור לך במיוחד כדי לנתח עסקה, אולי בשביל לפסול על הסף כמו שEHUD עשה.

לגבי העסקה בפלורידה, אני בטוח ששוחחת עם המשקיעים שלך והצגת להם משהו, גם אם זאת לא הטבלה הזאת.

זו עסקה שלא היה לה מקום למשקיעים מחוץ למשפחה לצערי אז לא הצגתי למישהו משהו.
יכול לומר לך שטבלאות כן קיבלתי, טבלאות של COMPS ושל צפי עלויות גס, שום צפי של תשואה או טווח זמנים.

גם אם מדובר בעסקה רגילה לחלוטין, תזכור שלרוב האנשים אין גישה לעסקאות נדלן מסחרי, לא רק ל"מציאות" אלא אפילו לעסקאות פשוטות.

מי אמר לך שזו עסקה רגילה לחלוטין? אולי זה חרא של עסקה? (ואני עדין).
למה לאנשים אין גישה לנדל"ן מסחרי? לתת לך כמה קרנות ריט בארץ ובחו"ל העוסקות בנדל"ן מסחרי? (מין הסתם בצורה הרבה יותר טובה מהעסקאות שמגיעות אליך).


אגב התעסקות בנדלן, ככה ביליתי את היום שלי:

 

[$Ron$]

אגב התעסקות בנדלן, ככה ביליתי את היום שלי

תן לי לנחש, הפילטר של המזגן נסתם וטיפטפו מים מהתקרה

 

[אורי ג.]

תן לי לנחש, הפילטר של המזגן נסתם וטיפטפו מים מהתקרה

בשביל זה פותחים תקרה?!? לא.
במזגן אחד מתקין חיבר צינור בקוטר לא נכון למשאבת הניקוז וכדי להכשיר את הקומבינה הדביק אותו בסיליקון לפתח. צריך להחליף הכל. בנוסף תעלות המיזוג מפח לא בודדו אז בימים לחים וחמים מים התעבו עליהם וטיפטפו לגבס ומשם לרצפה. צריך לפתוח את כל התקרה כדי לאפשר גישה לתעלות ולבודד את כולם תרמית.
אותו הבעיה במזגן השני.

 

[Therealdeal]

@אורי ג., אני מסכים עם כל מה שאמרת.

משקיע כשיר לא מבין יותר ממשקיע לא כשיר, הוא פשוט עשיר ונזיל יותר.

השתמשתי במושג משקיע כשיר כדי לתאר אדם עם ממון, והתייחסתי לרצון להשכיל. לדעתי, ככל שיש לך יותר כסף כך רצוי שתרכוש השכלה באיך לנהל אותו. יותר קל לחיות עם מה שאומר לה רו"ח\עו"ד\מתכנן פיננסי כשאתה מבין את המושגים.

זה נכון אבל זה לא יעזור לך במיוחד כדי לנתח עסקה, אולי בשביל לפסול על הסף כמו שEHUD עשה.

חשוב מאוד בעיני.

 

[אורי ג.]

השתמשתי במושג משקיע כשיר כדי לתאר אדם עם ממון, והתייחסתי לרצון להשכיל. לדעתי, ככל שיש לך יותר כסף כך רצוי שתרכוש השכלה באיך לנהל אותו. יותר קל לחיות עם מה שאומר לה רו"ח\עו"ד\מתכנן פיננסי כשאתה מבין את המושגים.

הפוך. ככל שיש לך יותר כסף אתה תיקח אנשי מקצוע טובים יותר שינהלו לך את העסקים והכסף. לעשירים ממש יש SINGLE FAMILY OFFICE שזה בדיוק מה שהם עושים.

 

[yik - financial planner]

הפוך. ככל שיש לך יותר כסף אתה תיקח אנשי מקצוע טובים יותר שינהלו לך את העסקים והכסף. לעשירים ממש יש SINGLE FAMILY OFFICE שזה בדיוק מה שהם עושים.

שים עסקים בצד.
לפי מה שאתה אומר אלטרנטיבי זה חרא ואני מסכים.
אז מה נשאר לנהל? שים על מדדים ולך לים. למה צריך לזה פמילי אופיס?

 

[Therealdeal]

הפוך. ככל שיש לך יותר כסף אתה תיקח אנשי מקצוע טובים יותר שינהלו לך את העסקים והכסף. לעשירים ממש יש SINGLE FAMILY OFFICE שזה בדיוק מה שהם עושים.

זה בדיוק מה שכתבתי. שעם השכלה תוכל להבין מה אומרים אנשים המקצוע.

 

[אורי ג.]

לפי מה שאתה אומר אלטרנטיבי זה חרא ואני מסכים.
אז מה נשאר לנהל? שים על מדדים ולך לים. למה צריך לזה פמילי אופיס?

תתפלא, כן.
איזה מדדים? אולי אג"ח? איזה אג"ח? איפה? מתי לקנות? איפה לקנות? איך לקנות? מה למכור? מתי למכור?
למנף את הכסף? איך? טיפול בביטחונות וחוזים? ניהול סיכונים?
מיסוי בינלאומי, תכנוני מס, העברת עושר בינדורית וכו' וכו' וכו'
אולי הכסף בנאמנויות שונות? נאמנויות עיוורות?
תכפיל את כל זה במספר בני המשפחה, זה בקלות יכול להיות מספר דו ספרתי של תיקים.
מה לגבי הזמן? הזמן שלנו יקר, אולי עדיף לשלם למישהו אחר

מי אמר ש"אלטרנטיבי" זה חרא? זה מדהים, הכי טוב שיש, רק לא ללקוח ריטייל הקטן ולא לעסקאות שמגיעות לשכמותו. ככה עושים כסף, לא משוק ההון.