איך מחלקים את ההשקעות בין שוק ההון ובין נדל״ן?

[richie]

קצת רקע: בן 25~, עובד בהייטק. אני לא אחפור כאן אבל בגדול, אני נשוי טרי ואני בא ממשפחה עם רקע כלכלי גרוע מאוד. רוב החיים שלי ראיתי את אבא שלי שורף כסף בבורסה בטריידים יומיים וזה נגמר רע מאוד. לכן, עד היום נמנעתי מכל השקעה ואני למעשה משאיר בעו״ש כל שקל שנותר אחרי ההוצאות החודשיות. אני עובד מאוד קשה כדי לדאוג לעתיד שלי ושל אשתי. אחרי תקופה של קריאת הבלוג והפוסטים בפורום, הצלחתי (בערך) להתאושש מהטראומה שנגרמה לי מלראות את אבא שלי שורף כסף והבנתי ששוק ההון זה לא בהכרח הימורים, ושאפשר לעשות את הדברים בצורה אחרת. אז איפה בעצם ההתלבטות שלי? כביכול, אני יכול לחסוך עוד ולהגיע למצב שעוד לא הרבה זמן אני קונה דירה למגורים/להשקעה (וזה משהו שאני רוצה. מעדיף שלא לגור בשכירות). מצד שני, אני רוצה להכנס לשוק ההון (ז״א, לפתוח חשבון מסחר עצמאי ולהתחיל לקנות באופן חודשי/רבעוני קרן מחקה מדד עולמי). אני לא יודע אם כדאי לי לעשות את שני הדברים ביחד, וגם אם כן, איך לאזן את הכספים בצורה שכן יהיה לי מספיק לרכישת דירה בעתיד.

חשבתי ללכת לייעוץ פיננסי, אבל שמעתי על מקרים שבהם יכולים להיות אינטרסים ליועץ הספציפי ואני נרתע מזה. אשמח מאוד להכוונה.

תודה רבה

 

[חתול לילה]

לדעתי, קודם כל דירת מגורים שאחרי זה אתה לא תלוי באף אחד.
אז גם אתה יכול לחסוך הרבה יותר כסף במקום שילך לשכירות.

(*) אם נשים בצד את המצב הפוליטי-חברתי שלדעתי מהווה סיבה טובה לא לקנות פה דירה.

 

[אורי ג.]

משאיר בעו״ש כל שקל שנותר אחרי ההוצאות החודשיות.

כמה חסכת?

מצד שני, אני רוצה להכנס לשוק ההון (

להזכירך אתה כבר מושקע בשוק ההון דרך קרן הפנסיה וההשתלמות שלך.

 

[richie]

כמה חסכת?

להזכירך אתה כבר מושקע בשוק ההון דרך קרן הפנסיה וההשתלמות שלך.

אני זוכר, אבל את הפנסיה אני לא אפגוש עד גיל מאוחר מאוד (או שלא אפגוש בכלל אם אמות לפני), ובקרן ההשתלמות אני לא מתכוון לגעת (ויש בה גם סכום נמוך משמעותית (100K) ממה שהצלחתי לחסוך עד היום, וההפרשים רק גדלים).

חסכתי כ-700K.

 

[אורי ג.]

חסכתי כ-700K.

זה סכום יפה, הייתי שוקל לרכוש דירה למגורים או השקעה אבל במיקום טוב.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

הייתי שוקל לרכוש דירה למגורים או השקעה

מיילא למגורים.. אבל להשקעה? בעת הזו?!

 

[richie]

זה סכום יפה, הייתי שוקל לרכוש דירה למגורים או השקעה אבל במיקום טוב.

אני אכן שוקל קניית דירה, אבל חשבתי במקביל לפתוח חשבון מסחר עצמאי ולהשקיע בו סכום התחלתי נמוך (אפילו ממש נמוך, 10,000) וכל חודש/רבעון להגדיל קצת. ובצורה הזאת להגדיל חשיפה לשוק ההון (מעבר לקה״ש ופנסיה) וגם להמשיך להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה. השאלה היא בעצם אם החשיבה שלי לא נכונה ועדיף רק להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה בעתיד

 

[אורי ג.]

מיילא למגורים.. אבל להשקעה? בעת הזו?!

כן, מה גם רכישה למגורים היא גם רכישה להשקעה, אתה לא יכול להיות בעד הראשון אבל נגד השני.

אני אכן שוקל קניית דירה, אבל חשבתי במקביל לפתוח חשבון מסחר עצמאי ולהשקיע בו סכום התחלתי נמוך (אפילו ממש נמוך, 10,000) וכל חודש/רבעון להגדיל קצת. ובצורה הזאת להגדיל חשיפה לשוק ההון (מעבר לקה״ש ופנסיה) וגם להמשיך להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה. השאלה היא בעצם אם החשיבה שלי לא נכונה ועדיף רק להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה בעתיד

הון, דירה, מניות, קה"ש וכו' זה הכל כסף, המטרה היא לא שיהיה לך X אלא המטרה שיהיה לך כסף.
תחשוב מה הדרך הטובה ביותר להגיע למטרה זו (את דעתי שלי כתבתי).
אם אתה רוצה לחסוך יותר כסף ולהגדיל את ההון העצמי אפשר להיעזר בשוק ההון.

 

[MarketTimer]

את דעתי שלי כתבתי)

עליית הריבית לא השפיעה בעיניך על כדאיות הרכישה של דירה ראשונה?

אלא רק על מינון ההון העצמי ברכישה?(כלומר, בריבית נמוכה היה משתלם לקחת משכנתא מקיסמלית ולהישאר מושקע בשוק ההון, ובריבית גבוה עדיף לקחת משכנתא מינימלית ולשים את כל ההון העצמי על הדירה?)

החשש שלי הוא שהריבית תישאר גבוהה להרבה זמן ובעקבות כך תהיה מגמת ירידת ריאלית במחירי הדיור לאורך השנים הקרובות

 

[מכל מלמדי השכלתי]

כן, מה גם רכישה למגורים היא גם רכישה להשקעה, אתה לא יכול להיות בעד הראשון אבל נגד השני.

ברכישה למגורים מעורבים שיקולים נוספים שאינם כלכליים. גם להחזיק רכב לרוב לא יהיה כלכלי, אבל רוב האנשים מוכנים לשלם על נוחות.

לעצם העניין, מאחר ואני מעריך את דעתך, אשמח לשמוע מאיזו סיבה דירה להשקעה עשוייה להיחשב השקעה טובה כיום, כאשר ריביות המשכנתא כמעט כפולות מתשואת השכירות, ומחירי הנדל"ן טרם התאימו את עצמם.
אגב, בתרחיש קיצון בו מחירי השכירויות יכפילו את עצמם תוך זמן קצר מחירי הדירות יתרסקו, מאחר וההשפעה על מדד המחירים לצרכן תהיה דרסטית, מה שיגרור העלאות ריבית נוספות (הכפלה של מחירי השכירות על פני מספר שנים שקולה לבדה לעלייה של כ-30% במדד המחירים לצרכן ויותר. במצב כזה תיתכן גם ריבית דו ספרתית).

בקיצור, לדעתי מי שלא חייב לקנות דירה למגורים אין לו מה לחפש בשוק כרגע.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

בקיצור, לדעתי מי שלא חייב לקנות דירה למגורים אין לו מה לחפש בשוק כרגע.

אגב, מאחר ומדובר בשוק "טיפש" ומסורבל בהחלט ניתן לתזמן את השוק, בשונה משוק המניות/אג"ח

 

[אורי ג.]

ברכישה למגורים מעורבים שיקולים נוספים שאינם כלכליים

נכון אבל לא מחייב.

אשמח לשמוע מאיזו סיבה דירה להשקעה עשוייה להיחשב השקעה טובה כיום, כאשר ריביות המשכנתא כמעט כפולות מתשואת השכירות, ומחירי הנדל"ן טרם התאימו את עצמם.

זה לא מדויק, הריבית הריאלית לא מאד גבוהה והשכר צמוד למדד בערך ובמגמת עלייה. מחירי הדיור ירדו.
אגב הטיעון שלך תקף גם למניות.

אגב, מאחר ומדובר בשוק "טיפש" ומסורבל בהחלט ניתן לתזמן את השוק, בשונה משוק המניות/אג"ח

באמת? בהצלחה עם זה, אני לא יודע איך.

עליית הריבית לא השפיעה בעיניך על כדאיות הרכישה של דירה ראשונה?

השפיעה, מגולם במחיר.

אלא רק על מינון ההון העצמי ברכישה?(

כן בהחלט, גם.

החשש שלי הוא שהריבית תישאר גבוהה להרבה זמן ובעקבות כך תהיה מגמת ירידת ריאלית במחירי הדיור לאורך השנים הקרובות

ברור שאם יש צפי לירידה ריאלית במחירי הדירות אין טעם לקנות דירה, בכלל זה נכון לכל נכס עלי אדמות.

 

[Ajax]

אני אכן שוקל קניית דירה, אבל חשבתי במקביל לפתוח חשבון מסחר עצמאי ולהשקיע בו סכום התחלתי נמוך (אפילו ממש נמוך, 10,000) וכל חודש/רבעון להגדיל קצת. ובצורה הזאת להגדיל חשיפה לשוק ההון (מעבר לקה״ש ופנסיה) וגם להמשיך להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה. השאלה היא בעצם אם החשיבה שלי לא נכונה ועדיף רק להגדיל את ההון לקראת רכישת דירה בעתיד

סהכ החשיבה נכונה, השאלה מה הדחיפות שלך לקנות דירה, כמה היא עולה ומה יכולת החיסכון שלך בכל חודש ?
אם אתה רוצה לקנות דירה מחר אז כנראה שתצטרך את כל ההון לשם כך אבל אם יש לך אפשרות לחכות 5 שנים אז יש יותר אפשרויות לתמרן בינהם

מעבר לזה, לפתוח תיק של 10K-20K (תלוי במינימום שהחברה מאפשרת) לא ישנה לך יותר מדי, אבל בכל זאת זה מומלץ להתחיל רק בשביל להכניס את הרגליים למים, לתרגל את הקניה, ללמוד להתעלם מהתיק, לבדוק איך אתה מתמודד עם ירידות.

לדעתי בתור התחלה, עד שתחליט מה לעשות, תעביר את כל החיסכון לקרן כספית\פיקדון נזיל\מק"מ (משהו עם סיכון אפסי), הריבית היום גבוהה(וגם האינפלציה) וחבל לא לנצל את זה כי כסף בעו"ש = הפסד של 3-4% מדי שנה.

 

[drom]

אני כהייטקיסט בן 25 עם 700 אלף.

קונה מדד רחב עולמי ב ib ויודע שדאגתי לעצמי הזקן. לא נוגע בכסף עד שארצה לצאת מהמרוץ.

מכאן והלאה חוסך אגרסיבית לכל דבר שהוא..דירה..השקעה נוספת וכו.

לא הייתי קונה דירה כי בשבילי זה התעסקות תמידית, ויכוחים, עבודה, כסף, חוסר מנוחה נפשית, חוסר גמישות.

זה מה שאני הייתי עושה וזה לא המלצה לאף אחד.

 

[MarketTimer]

השפיעה, מגולם במחיר.

האם יהיה הוגן להגיד שבעיניך, בהינתן הון עצמי מספיק ויכולת החזר מספיקה, קניית דירה ראשונה באזורי ביקוש בישראל תמיד עדיפה על השקעה פאסיבית בשוק ההון, ללא תלות במצב השוק בנקודת הזמן המסויימת?
כי:
1.בין אם הריבית גובהה או נמוכה, מחירי הדירות עלו הרבה או ירדו הרבה לאחרונה וכו, המחיר הנוכחי של הדירות, כמו בשוק המניות והאג"ח, כבר ככה מגלם את כל האינפורמציה הזו, ולכן היא בכלל לא רלוונטית להחלטה.
2.הטבות המס לדירה הראשונה הן קבועות, ולכן הופכות אותה להשקעה עדיפה על שוק ההון בכל מצב שוק?

אם לצורך העניין הבחירה היתה בין השקעה בדירה יחידה לבין השקעה בשוק ההון ללא מס רווחי הון (נניח בדוגמא ההיפוטטית שלמישהו יש סכום גדול בקרן השתלמות ללא הפקדות מעל התקרה ובדמי ניהול 0.01%), האם התמונה מבחינתך משתנה? ההשקעות נהיות שקולות? או שעדיין יש עדיפות לדירה? למה?

 

[אורי ג.]

האם יהיה הוגן להגיד שבעיניך, בהינתן הון עצמי מספיק ויכולת החזר מספיקה, קניית דירה ראשונה באזורי ביקוש בישראל תמיד עדיפה על השקעה פאסיבית בשוק ההון, ללא תלות במצב השוק בנקודת הזמן המסויימת?

לדעתי ובגדול: כן.

2.הטבות המס לדירה הראשונה הן קבועות, ולכן הופכות אותה להשקעה עדיפה על שוק ההון בכל מצב שוק?

לדעתי כמעט תמיד כן אבל לחדד: ההטבה היא לא לדירה ראשונה אלא לדירה יחידה.

אם לצורך העניין הבחירה היתה בין השקעה בדירה יחידה לבין השקעה בשוק ההון ללא מס רווחי הון (נניח בדוגמא ההיפוטטית שלמישהו יש סכום גדול בקרן השתלמות ללא הפקדות מעל התקרה ובדמי ניהול 0.01%), האם התמונה מבחינתך משתנה? ההשקעות נהיות שקולות? או שעדיין יש עדיפות לדירה? למה?

קודם כל זו לא השוואה טובה כי אומנם אין מס בקה"ש אבל יש דמי ניהול ובדירה יחידה אין.
בדירה יש מינוף הכי טוב שיש בקה"ש לא ממש וגם אם אפשר למנף את הקה"ש אז בהכרח אתה תשקיע אותו במשהו ממוסה.
שנית אני לא מבין בכלל את ההשוואה הזו בכלל וגם לא מבין מה מבזבזים כ"כ הרבה זמן על קה"ש, בסוף זה כסף ממש אבל ממש קטן כי אתה מאד מוגבל בכמה אפשר להפקיד לשם.
אבל לשאלתך: כן, אני עדיין חושב שדירה יחידה היא עדיפה וגם בסיכון נמוך יותר.
ובנוסף: לבעלות על דירה (טובה) יש יתרונות פסיכולוגיים רבים היכולים לעזור לנו להגיע לכלכליות גבוהה יותר כלומר לרווח כספי גבוה יותר.

 

[MarketTimer]

תודה על התשובה המפורטת.

בדירה יש מינוף הכי טוב שיש בקה"ש לא ממש וגם אם אפשר למנף את הקה"ש אז בהכרח אתה תשקיע אותו במשהו ממוסה.

אבל הייתרון הזה פחות רלוונטי במצב הריביות הנוכחי בו עדיף למזער את המינוף ולא למקסם אותו, נכון?

ובנוסף: לבעלות על דירה (טובה) יש יתרונות פסיכולוגיים רבים היכולים לעזור לנו להגיע לכלכליות גבוהה יותר כלומר לרווח כספי גבוה יותר.

תוכל לפרט איזה יתרונות פסיכולוגיים ואיך הם עוזרים להרוויח יותר?

 

[מקבוק]

לדעתי ובגדול: כן.

לדעתי כמעט תמיד כן אבל לחדד: ההטבה היא לא לדירה ראשונה אלא לדירה יחידה.

קודם כל זו לא השוואה טובה כי אומנם אין מס בקה"ש אבל יש דמי ניהול ובדירה יחידה אין.
בדירה יש מינוף הכי טוב שיש בקה"ש לא ממש וגם אם אפשר למנף את הקה"ש אז בהכרח אתה תשקיע אותו במשהו ממוסה.
שנית אני לא מבין בכלל את ההשוואה הזו בכלל וגם לא מבין מה מבזבזים כ"כ הרבה זמן על קה"ש, בסוף זה כסף ממש אבל ממש קטן כי אתה מאד מוגבל בכמה אפשר להפקיד לשם.
אבל לשאלתך: כן, אני עדיין חושב שדירה יחידה היא עדיפה וגם בסיכון נמוך יותר.
ובנוסף: לבעלות על דירה (טובה) יש יתרונות פסיכולוגיים רבים היכולים לעזור לנו להגיע לכלכליות גבוהה יותר כלומר לרווח כספי גבוה יותר.

מצטרף לשרשור, מה אתה מגדיר איזור ביקוש?

 

[אורי ג.]

מצטרף לשרשור, מה אתה מגדיר איזור ביקוש?

אני לא מגדיר איזור ביקוש, הביקוש מגדיר איזור ביקוש
בגדול? המרכז. יותר מדויק: המחיר.

 

[MarketTimer]

ובנוסף: לבעלות על דירה (טובה) יש יתרונות פסיכולוגיים רבים היכולים לעזור לנו להגיע לכלכליות גבוהה יותר כלומר לרווח כספי גבוה יותר.

תוכל לפרט איזה יתרונות פסיכולוגיים ואיך הם עוזרים להרוויח יותר?

אשמח לשמוע את המחשבות שלך בנושא @אורי ג.