נדל"ן מניב VS קרנות מחקות מדד

[shay1905]

אהלן חברים, שי (22).

למשקיעי הנדל"ן המניב מביניכם - אשמח לשמוע את דעתכם ותפיסת עולמכם,
מה הניע אתכם לבחור באפיק השקעה זה על פני השקעה ארוכת טווח בקרנות מחקות מדד? (עם דגש על פיזור הסיכון ככל שניתן - באופי הבלוג הזה)

* האם התשואות בעסקאות שעשיתם גדולות מתשואת השוק הממוצעת לה אתם מצפים כאשר אתם משקעים במדדים לפי רמת הסיכון שהגדרתם לעצמכם?
* האם זה שכלול של מינוף והטבות מס הרלוונטיים אך ורק להשקעה ונדל"ן שהכריעו את הכף?
* האם זה שווה מבחינתכם את ההתעסקות האקטיבית בכל המשתמע מלהשכיר נדל"ן?

השאלה רלוונטית גם אם אתם משקיעים בשוק ההון במקביל להשקעותיכם בנדל"ן,
מאחר ואם ברצונכם להשקיע באפיק זה, יכולתם לבחור להשקיע בו דרך קרנות ריט ולדבוק בעיקרון פיזור הסיכון.

אני לומד מהסולידית המון ופעמים רבות קראתי דיונים מעניינים מאוד בפורום זה, אך טרם נתקלתי בשרשור רלוונטי לגבי השאלות שאני שואל פה במדויק.
אני יודע שאין דרך אחת לעצמאות כלכלית, אך כרגע בראשית דרכי כמשקיע אני בוחן את אפיקי ההשקעה השונים (הן ברמת ההתעסקות והן ברמה הפיננסית) ומנסה לדלות מידע מאנשים טובים שגדלו על הסולידית כמוני וחוו את הדילמות שאני חווה כעת, ולא מעוד קוואצ'ר מאוס שמנסה להסביר לי למה הדרך שלו היא הנכונה.

תודה מראש!

 

[חתול לילה]

למה עוד שרשור?

גוגל: הסולידית נדלן מול שוק ההון

 

[shay1905]

למה עוד שרשור?

גוגל: הסולידית נדלן מול שוק ההון

כפי שציינתי, לא מצאתי שרשור שענה לי במדויק על הלבטים ששיתפתי.
אשמח אם בכל זאת תרצה להשקיע דקה מזמנך להתייחס לכתוב

 

[yik - financial planner]

-פיזור ההשקעה לא רק בשוק ההון
- הטבות מס שיש רק בשוק הנדלן
- מניות ריט לא מתנהגות אותו דבר מבחינת תנודתיות לעומת נדלן פיזי

 

[איניגו מונטויה]

אפשר לראות כאן שרשור של משקיע נדל"ן שמתייחס לשאלות שלך.

חייב להעיר לגבי השם "נדל"ן מניב" שיש כאן אחלה מיתוג.
אפשר לקבל תזרים ביתר קלות ממניות (דיבידנדים, או סתם מכירה חלקית) וגם מאג"ח (קופונים).
אבל משום מה אף אחד לא מדבר על "מניות מניבות" או "אג"ח מניב"...

יש כאן איזה מסר סמוי (שמתכתב מאוד עם צורת החשיבה המקובלת בישראל) לפיו נדל"ן רק מניב ואי אפשר להפסיד ממנו.

 

[איש ירח]

@shay1905 אני עשיתי את רוב הוני מנדל"ן, למגורים ומניב (דרך קרנות ריט) ולא משוק ההון. ועכשיו יצאתי והנדלן היחיד שהשארתי זו דירת מגורים. דבר אחד אוכל לשתף מנסיוני. היה לי יותר מזל משכל. העניין הוא, שאנחנו (כזוג) התחלנו לפעול בשוק נדל"ן עם תנאים חלומיים: מחירי דירות נמוכים, אזורים שהכרנו מצויין והבנו את הפוטנציאל שלהם, אפשרות לקחת משכנתא של 90% מערך הנכס (לרוב לא השתמשנו באפשרות הזאת) ומיסוי נמוך (יחסית). אציין רק זאת, לנו היה סכום לא גדול ופיצלנו אותו לדירות שהיו זולות מאד עם מינוף גבוה וריביות נמוכות שגרמו לכך ששכירות תכסה לנו בנחת את שכר הדירה וכשהיו בעיות עם השוכרים ולא נכנס כסף, זה לא שבר לנו את התקציב. אציין שבדירות זולות, יש גם בעיות תחזוקה וגם בעיות עם שוכרים כך שזו התעסקות גדולה במקומות בהם אנחנו פעלנו, השוכרים היו בעייתיים מאד. התנאים היו טובים אז, לנדל"ן אבל בדיעבד, הבנו שהידע שלנו לא היה מספיק להכנס לשוק והסיכונים שנתקלנו בהם והתממשו זה לא משהו שהבנו מראש.לכן, כשהמחירים עלו והפטורים ירדו, החלטנו לחסל את ההשקעות בנדל"ן ולהשקיע בשוק ההון. המטרה שלנו כרגע היא לא להגדיל את ההכנסה השוטפת אלא להגדיל את בסיס ההון. כן השארנו מניות ריט שהיו (אם כי, צמצמנו חשיפה). מבחינתנו, עם התשואות והריביות היום, ההתעסקות עם שוכרים לא מצדיקה את המאמץ.

 

[רוני]

למשקיעי הנדל"ן המניב מביניכם - אשמח לשמוע את דעתכם ותפיסת עולמכם,
מה הניע אתכם לבחור באפיק השקעה זה על פני השקעה ארוכת טווח בקרנות מחקות מדד? (עם דגש על פיזור הסיכון ככל שניתן - באופי הבלוג הזה)

הי
תיק הנכסים שבניתי מממן מעבר לעלויות המחיה שלי, מדובר בהכנסה חודשית גמישה המגנה מפני אינפלציה
בזכות היכולת לעדכן שכירויות, האינפלציה זה הזדמנות לבעלי הדירות לסחוט את השכירות המסימלית שניתן,
משום שהציבור הרחב מורגל לעליות מחירים, כמובן שזה תלוי גם בהיצע וביקוש.

מאחר ואני עדיין פעיל כמשקיע, אני מגדיל בכך את ההכנסה החודשית מדי מספר חודשים עד שנה.

 

[האזרח הקטן]

אני הייתי במחנה "רק מניות" ועברתי לפני כשנה וחצי למחנה "גם וגם". לדעתי שילוב כזה מתאים יותר לשלב בו כבר נצבר לא מעט הון (נאמר 800 אלף ש"ח ויותר) ויש הכנסה חודשית גבוהה, ובסכומים נמוכים יותר אני רואה יתרון לתיק מבוסס מניות בלבד.
בנוסף, בנדל"ן צריך לעשות הרבה שיעורי בית כדי לרכוש נכס שבהסתברות גבוהה ייהנה מביקוש רב בהמשך, גם להשכרה וגם במכירה. לאחר מכן יש גם התעסקות עם שוכרים / תחזוקת הנכס - לא לכולם זה מתאים.
במדדי מניות החיים קלים יחסית - קונים מתי שרוצים באיזה סכום שרוצים ואין שום התעסקות מעבר.

לעניין קרנות ריט - פחות מדבר אלי, ברגע שיש חברת ניהול באמצע אני משער שחלק גדול מהתשואה נאכל.

 

[אורי ג.]

לעניין קרנות ריט - פחות מדבר אלי, ברגע שיש חברת ניהול באמצע אני משער שחלק גדול מהתשואה נאכל.

הצדק עימך, לשמחתנו לרוב קרנות הריט בחו"ל אין חברת ניהול ועדיף להימנע מאלה שיש להם בדיוק בגלל הסיבה שציינת.

 

[shay1905]

אני הייתי במחנה "רק מניות" ועברתי לפני כשנה וחצי למחנה "גם וגם". לדעתי שילוב כזה מתאים יותר לשלב בו כבר נצבר לא מעט הון (נאמר 800 אלף ש"ח ויותר) ויש הכנסה חודשית גבוהה, ובסכומים נמוכים יותר אני רואה יתרון לתיק מבוסס מניות בלבד.

אם כך בכדי לקחת משכנתא אתה מושך הון מתוך תיק ההשקעות שלך?
אם כן - לא תמיד השוק במצב שמשתלם למכור. איך אתה מתמודד עם מצב כזה?

 

[האזרח הקטן]

אם כך בכדי לקחת משכנתא אתה מושך הון מתוך תיק ההשקעות שלך?
אם כן - לא תמיד השוק במצב שמשתלם למכור. איך אתה מתמודד עם מצב כזה?

כשביצעתי את הרכישה זה היה זמן טוב, משכתי את ההון העצמי מתיק המניות באיזור אוגוסט 2021. היום הייתי חושב פעמיים, בין השאר בגלל העלייה החדה במחירי הדיור של 2022 בשילוב עם הקפיצה בריבית.