קבוצת רכישה חברית

[Rambo]

שלום לכולם.

לפני כמה ימים ישבנו כמה חברים ותהינו לעצמנו כמה עולה לבנות בניין בן 5 קומות עם 10 דירות באיזור רחובות?
אנחנו חבורה של 10 חברים טובים בני 30 חלקנו נשואים ועובדים בעבודות מכובדות, לאור מצב שוק הנדלן בארץ חשבנו לעצמנו האם יותר משתלם בעצם לאסוף כסף מכולם לקופה משותפת ומשם בעצם לקנות שטח, לשלם לקבלן וכו'.

האם מישהו מגיע מהתחום ויודע לתת הערכה מספרית לפרוייקט כזה?

 

[Barbur]

הערכה מספרית לפרוייקט כזה?

יעלה לך בערך 8-9 חברים.

 

[פסיוני]

שלום לכולם.

לפני כמה ימים ישבנו כמה חברים ותהינו לעצמנו כמה עולה לבנות בניין בן 5 קומות עם 10 דירות באיזור רחובות?
אנחנו חבורה של 10 חברים טובים בני 30 חלקנו נשואים ועובדים בעבודות מכובדות, לאור מצב שוק הנדלן בארץ חשבנו לעצמנו האם יותר משתלם בעצם לאסוף כסף מכולם לקופה משותפת ומשם בעצם לקנות שטח, לשלם לקבלן וכו'.

האם מישהו מגיע מהתחום ויודע לתת הערכה מספרית לפרוייקט כזה?

א. הרבה זמן.
ב. הרבה מאד אישורים, וכאבי ראש.
ג. הרבה הוצאות לא צפויות (לפני החגים ליוויתי קבוצה, הכל תיקתק, ופתאום צצה איזושהי העתקה של קו מים קיים, ויכוחים בין מעץ למינהל, ולבסוף איכשהו גולגל עליהם חמישים אחוז)
חיסכון מובטח ברוב המקרים.
תעשה חישוב כולל, האם בשביל פער של 200k (+כמה מאגדי אדוויל) תהיה מוכן לקלחת הזו..
אני אישית רכשתי דירה להשקעה, בעיר זולה, דרך ק. רכישה. ובמצטבר שילמתי 110k יותר מהמחיר ששוער בהתחלה, למרות שהיו בתמונה אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, וכן עו"דים וכו וכו

 

[רובי1]

לפני כמה ימים ישבנו כמה חברים ותהינו לעצמנו כמה עולה לבנות בניין בן 5 קומות עם 10 דירות באיזור רחובות?

קבוצות רכישה זה מושג מוכר בנדל"ן, אתה יכול להצטרף לקבוצה כזו לא צריך לאגד חברים.
החיסכון הוא יפה, אבל גם כאב הראש והסיכון.

 

[רוני]

תחשבו על אופציה נוספת, השוק בתחילת מגמת ירידה, יהיו קבלנים שיתקעו עם דירות ויאלצו להוריד מחירים, אתם כקבוצה תוכלו לנהל איתם משא ומתן כדי לקבל מחיר מופחת, כך תקבלו את אותה ההנחה ברכישת דירה מוגמרת, ללא הסיכון וההפתאות בפעילות יזמית.

מאחר ופעולה יזמית של רכישת קרקע, קבלת היתרי בניה, תהליך הבניה, אורכת מספר שנים, לפחות 5 שנים מהיום, תמתינו מספר שנים ותפעלו בדרך זו. את ההתאגדות מומלץ לעשות עכשיו להכין קופה משותפת של הון עצמי, וחוזה המגדיר את התנהלות הקבוצה.

 

[yotamd]

תחשבו על אופציה נוספת, השוק בתחילת מגמת ירידה, יהיו קבלנים שיתקעו עם דירות ויאלצו להוריד מחירים, אתם כקבוצה תוכלו לנהל איתם משא ומתן כדי לקבל מחיר מופחת, כך תקבלו את אותה ההנחה ברכישת דירה מוגמרת, ללא הסיכון וההפתאות בפעילות יזמית.

מאחר ופעולה יזמית של רכישת קרקע, קבלת היתרי בניה, תהליך הבניה, אורכת מספר שנים, לפחות 5 שנים מהיום, תמתינו מספר שנים ותפעלו בדרך זו. את ההתאגדות מומלץ לעשות עכשיו להכין קופה משותפת של הון עצמי, וחוזה המגדיר את התנהלות הקבוצה.

אתה מסתמך על הנחה שלא כולם מסכימים איתה - שהשוק ירד ירידה משמעותית בעוד 5 שנים.

 

[רוני]

אתה מסתמך על הנחה שלא כולם מסכימים איתה - שהשוק ירד ירידה משמעותית בעוד 5 שנים.

יהיה מדוייק יותר לומר מתעלמים מהמציאות.

נתונים של חברות הנדל"ן הבורסאיות מראים על ירידה של 40% במכירות של דירות חדשות, תלאביב והרצליה ירדו 10%, ירושלים בירידה, המשקיעים הזרים יצאו מהשוק, המשקיעים המקומיים הנפח שלהם ירד מ37% ל 16%, ירידה ברכישות של משפרי דיור, צעירים רוכשים במסגרת מחיר למשתכן, שר האוצר מחלץ קבלני תקועים ומוכר את הדירות שלהם במחיר למשתכן...... וכל זה עדיין לפני עלייה משמעותית של ריבית המשכנתאות, שתגיע בשלב זה או אחר.

בדרך כלל לאוכלוסיה הצעירה יותר שלא עברה משבר נדל"ן, ובאחד עשרה שנים האחרונות נחשפו לשוק עולה, קשה להפנים שינוי במגמה.

 

[yotamd]

אל תבין אותי לא נכון, @רוני . אני מייחל לירידה בתור אחד שאיננו בעל דירה. וגם אם לא הייתי מדבר מפוזיציה, אישית אני מאמין שהשוק יחווה איזושהי ירידה.
כל מה שהפריע לי זה שאולי פות"ש עשוי להבין איכשהו שהירידה הזאת חקוקה בסלע ושהירידה הזאת מובטחת בוודאות של 100% בעיר שהוא וחבריו רוצים לרכוש דירה.

 

[רוני]

אל תבין אותי לא נכון, @רוני . אני מייחל לירידה בתור אחד שאיננו בעל דירה. וגם אם לא הייתי מדבר מפוזיציה, אישית אני מאמין שהשוק יחווה איזושהי ירידה.
כל מה שהפריע לי זה שאולי פות"ש עשוי להבין איכשהו שהירידה הזאת חקוקה בסלע ושהירידה הזאת מובטחת בוודאות של 100% בעיר שהוא וחבריו רוצים לרכוש דירה.

רכישת אדמה לבנייה בעיתוי הנוכחי, פרושה רכישה במחירי שיא, ולכן יתכן מאוד שבעוד מספר שנים כשיסיים לבנות, כל הרווח היזמי שלו יתמוסס מאחר ומחירי השוק יהיו זהים לעלות הדירה עבורו.

 

[פסיוני]

אל תבין אותי לא נכון, @רוני . אני מייחל לירידה בתור אחד שאיננו בעל דירה. וגם אם לא הייתי מדבר מפוזיציה, אישית אני מאמין שהשוק יחווה איזושהי ירידה.
כל מה שהפריע לי זה שאולי פות"ש עשוי להבין איכשהו שהירידה הזאת חקוקה בסלע ושהירידה הזאת מובטחת בוודאות של 100% בעיר שהוא וחבריו רוצים לרכוש דירה.

יש כאן 2 הנחות יסוד, הופכיות-
א. ההנחה של השואל- שמחירי הדירות [מינימום] ישארו כמות שהם עד לתום הפרוייקט, לולא הנחה זו הוא לא היה ניגש לענין.
ב. ההנחה שאומרת שהמחיר צפוי לרדת, ובה בחר רוני וכו

 

[Rambo]

תודה לכולם על התשובות.

אכן יצאנו מתוך נקודת הנחה שמחירי הדיור לא ירדו בצורה דרסטית בשנים הקרובות. כרגע עם ההון העצמי שיש לכל אחד פלוס משכנתא שנצטרך לקחת מהבנק נוכל לקנות דירות יד 2 שידרשו כנראה שיפוץ.
ידוע לנו שבקבוצות רכישה תמיד יש חילוקי דעות לכאן ולכאן, בגלל שאנחנו חברים טובים חשבנו שנוכל לפתור את הבעיות בדרך דמוקרטית ויותר הגיונית מאחר ואנחנו מכירים אחד את השני מאשר קבוצת רכישה של אנשים ללא הכרות מוקדמת.

אחד הרעיונות הנוספים שהעלנו הוא לבנות עוד 2 דירות בבניין ולמכור או להשכיר אותן על מנת להחזיר חלק מההשקעה.

 

[פסיוני]

תודה לכולם על התשובות.

אכן יצאנו מתוך נקודת הנחה שמחירי הדיור לא ירדו בצורה דרסטית בשנים הקרובות. כרגע עם ההון העצמי שיש לכל אחד פלוס משכנתא שנצטרך לקחת מהבנק נוכל לקנות דירות יד 2 שידרשו כנראה שיפוץ.
ידוע לנו שבקבוצות רכישה תמיד יש חילוקי דעות לכאן ולכאן, בגלל שאנחנו חברים טובים חשבנו שנוכל לפתור את הבעיות בדרך דמוקרטית ויותר הגיונית מאחר ואנחנו מכירים אחד את השני מאשר קבוצת רכישה של אנשים ללא הכרות מוקדמת.

אחד הרעיונות הנוספים שהעלנו הוא לבנות עוד 2 דירות בבניין ולמכור או להשכיר אותן על מנת להחזיר חלק מההשקעה.

הרבה הצלחה!!
טיפ, לגבי 2 הדירות הנוספות (אם, וכאשר, וכו וכו) להתייעץ עם עו"ד המתמצא במיוחד בסוגיות מיסוי נדלן.
שינחה אתכם כיצד לאגד/לרשום את 2 הדירות, כדי לשלם מס מופחת, ומבלי לחרוג חלילה מהחוק.
(במקרים מסויימים- רישום אצל נאמנות היתה הפיתרון היעיל, ולפעמים דרכים אחרות)

 

[רובי1]

בגלל שאנחנו חברים טובים חשבנו שנוכל לפתור את הבעיות בדרך דמוקרטית ויותר הגיונית מאחר ואנחנו מכירים אחד את השני מאשר קבוצת רכישה של אנשים ללא הכרות מוקדמת.

מאחל בהצלחה כמובן, אבל הניסיון מראה שחברות היא דווקא מתכון לבעיות במקרים כאלו.

 

[רוני]

אני מסכים עם רובי, להיכנס לעסקה יזמית 10 חברים ו - 10 בנות זוג, עלול להיות בעייתי, לכן ההצעה שלי הגיונית יותר, להתאגד לנהל משא ומתן עם קבלן עבור מחיר קבוצתי, אם אתם חושבים שהמחירים לא ירדו, תאתרו פרויקט מתאים ותנהלו כבר היום משא ומתן עם הקבלן על רכישה קבוצתית, אני בטוח שתקבלו מחיר מופחת בלי הסיכונים וכאבי הראש של פעולה יזמית, ועדיין תישארו חברים.

 

[passive income]

יהיה מדוייק יותר לומר מתעלמים מהמציאות.

נתונים של חברות הנדל"ן הבורסאיות מראים על ירידה של 40% במכירות של דירות חדשות, תלאביב והרצליה ירדו 10%, ירושלים בירידה, המשקיעים הזרים יצאו מהשוק, המשקיעים המקומיים הנפח שלהם ירד מ37% ל 16%, ירידה ברכישות של משפרי דיור, צעירים רוכשים במסגרת מחיר למשתכן, שר האוצר מחלץ קבלני תקועים ומוכר את הדירות שלהם במחיר למשתכן...... וכל זה עדיין לפני עלייה משמעותית של ריבית המשכנתאות, שתגיע בשלב זה או אחר.

בדרך כלל לאוכלוסיה הצעירה יותר שלא עברה משבר נדל"ן, ובאחד עשרה שנים האחרונות נחשפו לשוק עולה, קשה להפנים שינוי במגמה.

אני מעוניין לקנות בית קרקע בעדיפות על 600-800 מטר מרובע או אפילו דונם.
האם לדעתך מחירי בתים במושבים ויישובים רק ימשיך לעלות? הרי כל פעם יהיו פחות בתים כאלה. למשל ביישובים באזור עמק יזרעאל (כן יש אזור כזה), שהוא נחשב פריפריה, אני רואה שמחירים ממשיכים לעלות. לדוגמא בתים "וותיקים" לא יורדים מ- 3.5 מיליון שקל. שוב אני מדגיש "פריפריה" למרות שהרבה אנשים עובדים במרכז .
האם הכוונה של ירידה היא רק בבניניים ופרויקטים חדשים של ביניני דירות ? האם בעיקר בערים ?
אני מקווה שבעוד כמה שנים גם בתים כמו שאני מציין יירדו במחיר , אבל לא ברור לי למה שיירדו?

 

[רובי1]

האם לדעתך מחירי בתים במושבים ויישובים רק ימשיך לעלות?

מחירי בתים בישובים אינם מנותקים משוק הדירות כולו. יתכן שבמקום אחד תהיה מגמה חזקה יותר ובמקום אחר חלשה יותר, אבל בסופו של דבר זהו שוק אחד.

 

[passive income]

מחירי בתים בישובים אינם מנותקים משוק הדירות כולו. יתכן שבמקום אחד תהיה מגמה חזקה יותר ובמקום אחר חלשה יותר, אבל בסופו של דבר זהו שוק אחד.

אני מבין את זה. אבל במקום יחסית קטן כמו ישראל זה הגיוני שאם אין מקום אז ייבנו לגובה ואז אם יש הרבה ביקוש לבתי קרקע ביישובים אז מחירם יעלה לעומת בינינים.. ?

 

[רובי1]

אני מבין את זה. אבל במקום יחסית קטן כמו ישראל זה הגיוני שאם אין מקום אז ייבנו לגובה ואז אם יש הרבה ביקוש לבתי קרקע ביישובים אז מחירם יעלה לעומת בינינים.. ?

יש פרמיה מסוימת שאדם מוכן לשלם עבור בית קרקע, לעומת דירה בבניין, אני לא רואה סיבה שהפרמיה הזו תגדל.
מעבר לזה בונים היום גם הרבה בתי קרקע, לא חושב שיש איזה מחסור דווקא בתחום הזה.

 

[passive income]

יש פרמיה מסוימת שאדם מוכן לשלם עבור בית קרקע, לעומת דירה בבניין, אני לא רואה סיבה שהפרמיה הזו תגדל.
מעבר לזה בונים היום גם הרבה בתי קרקע, לא חושב שיש איזה מחסור דווקא בתחום הזה.

אבל מדברים על ערים חכמות ויעילות כאשר הכל קרוב וצפוף... מדברים שלא יהיה מספיק שטח להמשיך לבנות בתי קרקע..לפחות בישראל.

אני לא רואה סיבה שהפרמיה הזו תגדל.

תוכל לפרט על זה ? או לתת איזה שהו רפרנס לקרוא על זה? נדמה לי שבארץ שונה מאשר העולם ?
אני רואה הבדל גדול מול חו''ל או מקומות רחוקים מהעיר בארץ.
למשל בינימינה או כל "הרחבה" של יישוב או קיבוץ , בונים בתי קרקע כאשר הצפיפות היא יחסית גדולה. לעומת זאת בערבה או רמת הגולן או במדינות שיש הרבה שטח אז הצפיפות של בתי קרגע נמוך יחסית.
מקווה שברור - הכוונה הקרבה לשכנים .

 

[רוני]

אני מעוניין לקנות בית קרקע בעדיפות על 600-800 מטר מרובע או אפילו דונם.
האם לדעתך מחירי בתים במושבים ויישובים רק ימשיך לעלות? הרי כל פעם יהיו פחות בתים כאלה. למשל ביישובים באזור עמק יזרעאל (כן יש אזור כזה), שהוא נחשב פריפריה, אני רואה שמחירים ממשיכים לעלות. לדוגמא בתים "וותיקים" לא יורדים מ- 3.5 מיליון שקל. שוב אני מדגיש "פריפריה" למרות שהרבה אנשים עובדים במרכז .
האם הכוונה של ירידה היא רק בבניניים ופרויקטים חדשים של ביניני דירות ? האם בעיקר בערים ?
אני מקווה שבעוד כמה שנים גם בתים כמו שאני מציין יירדו במחיר , אבל לא ברור לי למה שיירדו?

לטווח הארוך העלייה בהחלט תימשך, אך כמו בכל שוק ישנה מחזוריות, וכרגע השוק בתחילת הממומנטום השלילי.