קבוצת רכישה

סולידון

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
58
דירוג
9
שלום,
אני שוקל להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת שקנתה קרקע ועתידה לבנות עליה בניין .
את הזכויות ליחידה היא בעצם מוכרת לקונים השאלה שלי היא בעצם ממה מרוויח מארגן קבוצת הרכישה ?
לא ראיתי בחוזה שום נושא של עמלות או דמי ניהול או משהו שמועבר ישירות מהקונה למארגן, אם כך ממה מרוויח ?
הרי לא מדובר על יזם שיש לו רווח יזמי מסוים, התפקיד שלו רק לארגן את הקבוצה .

אני מניח שהוא קונה בזול יותר ומוכר יחידות דירות קצת יותר יקר אבל לא בטוח שזה מקור הרווח שלו .

דעתכם ?
 

Izelman

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/1/15
הודעות
208
דירוג
280
דעתי, לאור כל ההתרחשויות בשנים האחרונות בקבוצות רכישה שונות, אולי עדיף לך להתמקד באיך אתה לא מפסיד בעסקה במקום להתעסק ברווח של היזם
 

סולידון

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
58
דירוג
9
דעתי, לאור כל ההתרחשויות בשנים האחרונות בקבוצות רכישה שונות, אולי עדיף לך להתמקד באיך אתה לא מפסיד בעסקה במקום להתעסק ברווח של היזם
כאמור אין יזם, אני מניח שהתכוונת למארגן.
אני מסתכל על זה כעל כל עסקת נדל"ן לכל דבר והרווח של המארגן קשור לאפשרות שלי להרוויח.
לגבי ההתרחשויות בקבוצות רכישה השונות - בהחלט מודע לסיכונים ולפי מה שראיתי בחוזה, אין פה הונאה והסיכונים מגודרים בין אם מדובר על קבוצת רכישה שכבר הוכיחה את עצמה בבניינים אחרים שלא היו איתם בעיות ובין אם זה בהעברה לחשבון נאמנות ובנק מלווה .
 

ImCarryGG

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/7/19
הודעות
1,160
דירוג
771
בונוס שמן מהחברת יזימות?
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,379
דירוג
2,292
שלום,
אני שוקל להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת שקנתה קרקע ועתידה לבנות עליה בניין .
את הזכויות ליחידה היא בעצם מוכרת לקונים השאלה שלי היא בעצם ממה מרוויח מארגן קבוצת הרכישה ?
לא ראיתי בחוזה שום נושא של עמלות או דמי ניהול או משהו שמועבר ישירות מהקונה למארגן, אם כך ממה מרוויח ?
הרי לא מדובר על יזם שיש לו רווח יזמי מסוים, התפקיד שלו רק לארגן את הקבוצה .

אני מניח שהוא קונה בזול יותר ומוכר יחידות דירות קצת יותר יקר אבל לא בטוח שזה מקור הרווח שלו .

דעתכם ?
הקבוצה כבר קנתה את הקרקע , כנראה שהיזם קנה מזמן ועכשיו הוא מוכר לקבוצה ברווח .
יכול להיות שהוא סוגר עם בעלי המקצוע שכל אחד יעביר לו עמלה על העבודה.
 

MMM

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/16
הודעות
457
דירוג
1,210
כאמור אין יזם, אני מניח שהתכוונת למארגן.
אני מסתכל על זה כעל כל עסקת נדל"ן ... בהחלט מודע לסיכונים ולפי מה שראיתי בחוזה, אין פה הונאה ... .
מניסיון אישי: ממש לא מדובר בהונאה. הבעייה השכיחה היא בלתמים למיניהם שאף אחד לא לקח בחשבון ובפועל קרו בשטח. במקרה שלי הבנייה התעכבה כ 3 שנים בגלל בעיות משפטיות ואדמיניסטרציה עירונית, העלות התנפחה בעשרות אחוזים לעומת ההערכה המקורית בעיקר בגלל שנדרשו שינויי תוכניות על ידי הרשויות, ולמזלי הקבלן המבצע לא נקלע לקשיים וסיים את הפרוייקט. אף אחד ממש לא רימה ולא גנב אבל בחשבון הכולל ממש העיסקה לא יצאה משתלמת בשום מובן.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
הבעייה השכיחה היא בלתמים למיניהם שאף אחד לא לקח בחשבון ובפועל קרו בשטח. ב
המארגנים בטח שלקחו בחשבון (בהנחה שיש להם ניסיון כלשהו ביזמות נדל"ן), הם פשוט לא שיתפו אותכם מראש בזה.
אף אחד ממש לא רימה ולא גנב אבל בחשבון הכולל ממש העיסקה לא יצאה משתלמת בשום מובן.
לא רימו ולא גנבו, סתם שיחקו אותה מטומטמים, והיא יצאה מאד משתלמת למארגנים.
 

רז תורגמן

משתמש רשום
הצטרף ב
20/11/18
הודעות
1
דירוג
0
את הזכויות ליחידה היא בעצם מוכרת לקונים השאלה שלי היא בעצם ממה מרוויח מארגן קבוצת הרכישה ?
לא ראיתי בחוזה שום נושא של עמלות או דמי ניהול או משהו שמועבר ישירות מהקונה למארגן, אם כך ממה מרוויח ?

הוא סוג של מתווך, לקרוב מקבל אחוז מסויים מסך העיסקה. יש מארגנים שאח״כ הופכים להיות חברת הניהול ואז גם מושכים משכורת חודשים, או שהוא קנה במחיר מסויים ומוכר ביותר יקר.

מניסיון אישי, נכנסתי לקבוצת רכישה לקוטג עוד לפני שזכינו במגרש שם המארגנים קיבלו אחוז מהעיסקה על כל מצטרף ממש כמו תיווך.
אני ממש לא ממליץ יש מלא פערים עיכובים ובלתמים שאתה לא מודע אליהם בתהליך שהופכים את כל ההשקעה לא ודאית מייגעת ולרוב ללא כדאית.

תשאל לגבי בנק מלווה (יש בעיות עם זה לרוב צריך הון עצמי גבוהה) - לנו נתנו רק הלוואות בלון היינו צריכים 50% הון עצמי וריביות גבוהות לשוק.
תשאל לגבי ההון העצמי הנדרש עד סיום הפרוקיט.
האם יש מפרט שהם מתחייבים עליו? (אצלי התחייבו ולא עמדו כי בסוף זה היה להיות או לחדול ובסופו של דבר הוספנו מעל 20% מהמחיר שסגרנו)
האם יש כבר קבלן שמוכן לבנות את הבניין?
האם יש תאריך יעד ומה הפיצוי במידה ולא יעמדו בו?

מציע לך לחקור וללמוד את הנושא לפני שאתה נכנס, ואם החלטת להכנס אז תקח בחשבון שיכול להיות שתצטרך לחכות עוד כמה שנים ולשלם סכומים נוספים מעבר למה שמוכרים לך והמון סבלנות.
בכל מקרה בהצלחה! :)
 

יהודה ישראל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/6/15
הודעות
178
דירוג
80
אשתף את מעט הנסיון שיש לי, כאחד שעבד בצד המארגן/מנהל:
בממוצע מנהל/מארגן/אחר קבוצה מקבל 7-8% מהעלויות הכוללות + מע"מ (חצי מרווח יזמי, בלי להשכיב שקל).
אם כרגע(?) אין מנהל תבדוק אם ערך הקרקע לא גבוה מדי ביחס לשווי שוק האמיתי.
דו"ח 0 אמיתי ומקצועי זו חובה.
ליווי בנקאי חובה.
הסכם קבלן/עלויות כוללות צפויות (תמיד בקבוצת רכישה זה צפוי, ואז הבלתמים מגיעים למספרים הזויים).
הסכם השיתוף ושאר ההסכמים גלויים לעין.
עו"ד רוכשים/נאמן הקבוצה וכו' חייב להיות מומחה בתחום הספציפי.
נציגות שלא בניגוד עניינים.
להמשיך?
 

סולידון

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
58
דירוג
9
תודה למגיבים.
יהודה לגבי התגובה שלך :
  1. איך ניתן לראות דו"ח אפס ? ואיך הדו"ח יכול לעזור לי ?
  2. אז בעצם החיסכון שלי בקניית יחידה כזו הוא ברווח היזמי ? בהנחה שהקרקע לא נמכרה במחיר גבוה ....
מידע נוסף :
הקרקע כבר נרכשה ע"י המארגן בהסכם אופציה (לפני סיום האופציה - המארגן קנה את היחידות הרעיוניות שעדיין לא נמכרו ע" המוכר, הוא קנה ישירות מהמוכר וממשיך למכור עד עתה ישירות לקונים מאחר ולא כל היחידות שווקו) .
בינתיים אין עדיין היתר בניה .
אין שום התייחסות בחוזה ללו"ז או לחריגה מאומדן עלויות.

תודה !
 

יהודה ישראל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/6/15
הודעות
178
דירוג
80
לבקש את הדו''ח ולראות אם המחירים הגיוניים (ע"י מישהו שזה התחום שלו).
החיסכון התיאורטי הוא הרווח היזמי והוצ' פרסום ושיווק.
הוא קנה ומוכר הלאה? דהיינו יש פה עליה נוסםת של המחיר מבחינה מיסויית?
לפני היתר, הוגשה בקשה? עומדים בתנאים המתאימים להיתר? מי מוביל את ההליך התכנוני?
ברור שלא תהיה התייחסות לחריגות כלשהם, בקבוצת רכישה אתה הבוס, אתה זה שחורג במספרים, רק שייתכן שאתה לא מבין- ויש מישהו שחוגג עליך בדרך.
 

גונן1900

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/11/18
הודעות
527
דירוג
201
תודה למגיבים.
יהודה לגבי התגובה שלך :
  1. איך ניתן לראות דו"ח אפס ? ואיך הדו"ח יכול לעזור לי ?
  2. אז בעצם החיסכון שלי בקניית יחידה כזו הוא ברווח היזמי ? בהנחה שהקרקע לא נמכרה במחיר גבוה ....
מידע נוסף :
הקרקע כבר נרכשה ע"י המארגן בהסכם אופציה (לפני סיום האופציה - המארגן קנה את היחידות הרעיוניות שעדיין לא נמכרו ע" המוכר, הוא קנה ישירות מהמוכר וממשיך למכור עד עתה ישירות לקונים מאחר ולא כל היחידות שווקו) .
בינתיים אין עדיין היתר בניה .
אין שום התייחסות בחוזה ללו"ז או לחריגה מאומדן עלויות.

תודה !
במילים פשוטות, אם אתה לא בדיוק יודע מה זה דו"ח אפס, אל תתקרב אפילו עם מקל לקבוצות רכישה, זו דעתי, ודעתי בלבד [לא ממליץ וכו']
 

סולידון

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
58
דירוג
9
מאחר שאין עדיין היתר בניה ואין עדיין בנק מלווה אז אין עדיין דוח אפס .
יש רק אומדן של עלויות שנעשה על ידם ובהתאם לכך המחיר של יחידת דיור .
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
מאחר שאין עדיין היתר בניה ואין עדיין בנק מלווה אז אין עדיין דוח אפס .
אין קשר בין הדברים. דו"ח 0 בא לפני בנק מלווה ויכול להעשות גם על ידי פרוגרמה.
יש רק אומדן של עלויות שנעשה על ידם ובהתאם לכך המחיר של יחידת דיור .
תהיה בטוח שהאומדן הזה מוטעה ומוטה (לרעתך).
 

סולידון

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
58
דירוג
9
אין קשר בין הדברים. דו"ח 0 בא לפני בנק מלווה ויכול להעשות גם על ידי פרוגרמה.

תהיה בטוח שהאומדן הזה מוטעה ומוטה (לרעתך).

מוטעה באיזה אופן ?
ייתכן וגם מניח שהאומדן כשלעצמו מנופח, המארגן אמר שלקח אומדן מחמיר ולא מקל (מבחינת עלויות בניה וכו)
מעדיף שיהיה אומדן גבוה אבל לדעת מראש מזה מאשר אומדן נמוך עם שינוי גדול באחוזים ממנו במהלך הפרויקט .
לגבי הדוח אפס הטענה שמאחר וצריך לבנק מלווה דוח אפס מעודכן (מקסימום 3 חודשים אחורה) אז בשלב הזה העדיפו לא לשלם עבור הדוח אלא לבצע הערכה משלהם ורק בשלב הבנק המלווה לאחר קבלת היתר להכין דוח כזה ( במקום לשלם פעמיים על דוח כזה).
מצד שני גם דוח אפס נעשה עבור המארגן שמשלם לו על זה כך שגם אם הדוח אפס עצמו נמוך הוא יכול לגנוז אותו או "לכוון" אותו למספרים לאומדן שרוצה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
ייתכן וגם מניח שהאומדן כשלעצמו מנופח, המארגן אמר שלקח אומדן מחמיר ולא מקל (מבחינת עלויות בניה וכו)
טוב, אז אמר. אז מה? הבעיה היא לא רק בעלויות שסביר להניח שיעלו בעשרות אחוזים אלה גם אומדם הלו"ז שסביר שיתארך בכמה שנים.
מעדיף שיהיה אומדן גבוה אבל לדעת מראש מזה מאשר אומדן נמוך עם שינוי גדול באחוזים ממנו במהלך הפרויקט .
צודק בהחלט אבל מי אמר לך שהאומדן גבוה? זה שרוצה למכור לך?
לגבי הדוח אפס הטענה שמאחר וצריך לבנק מלווה דוח אפס מעודכן (מקסימום 3 חודשים אחורה) אז בשלב הזה העדיפו לא לשלם עבור הדוח אלא לבצע הערכה משלהם ורק בשלב הבנק המלווה לאחר קבלת היתר להכין דוח כזה ( במקום לשלם פעמיים על דוח כזה).
לא צריך לשלם פעמיים, מקסימום מבקשים עדכון ומשלמים תוספת קטנה. זה אור אדום מהבהב. לידיעתך השגת ליווי בנקאי לקבוצת רכישה זה תהליך שיכול לקחת שנים, קבוצות רבות כלל לא מקבלות ליווי בסוף ובכל מקרה אתה תשלם גם ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר ריבית משכנתא.
מצד שני גם דוח אפס נעשה עבור המארגן שמשלם לו על זה כך שגם אם הדוח אפס עצמו נמוך הוא יכול לגנוז אותו או "לכוון" אותו למספרים לאומדן שרוצה.
לא. כדי לקבל ליווי בנקאי אתה צריך דו"ח 0 שממוען לבנק ומטרת קבלת ליווי בנקאי ולא ליזם. דו"ח 0 של היזם או מטעמו אינו שווה את הנייר עליו הוא כתוב.
 

סולידון

משתמש סולידי
הצטרף ב
2/4/15
הודעות
58
דירוג
9
צודק בהחלט אבל מי אמר לך שהאומדן גבוה? זה שרוצה למכור לך?
אתה צודק שלמארגן יש אינטרס אבל מה הפיתרון ? להזמין שמאי שיבצע דוח אפס על הנכס ? כמה עולה דוח כזה ?

ובכל מקרה אתה תשלם גם ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר ריבית משכנתא.
לא מספיק מכיר את הריביות של קבוצות רכישה... אבל הגיוני שלעולם בכל קבוצת רכישה הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ריבית משכנתא בגלל הסיכון לעומת ביצוע רכישה של דירת יד שנייה או דירה חדשה מוכנה ... אני צודק ?

לא. כדי לקבל ליווי בנקאי אתה צריך דו"ח 0 שממוען לבנק ומטרת קבלת ליווי בנקאי ולא ליזם. דו"ח 0 של היזם או מטעמו אינו שווה את הנייר עליו הוא כתוב.
כן זה הגיוני אבל בכל מקרה גם אם המארגן היה מזמין דוח אפס היום לפני היתר הבניה זה היה מטעמו כי אין עדיין אין בקשה לליווי בנקאי ולכן הוא לא יהיה ממוען לבנק אלא למארגן ולכן זה גם לא שווה הרבה .

נראה לי שהדרך היחידה היא או להזמין שמאי מטעמי שיבצע דוח אפס ולשלם לו על זה ( מה העלות ?) או לנסות להעריך את האומדן בעצמי שזה נראית לי משימה לא פשוטה .
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
אתה צודק שלמארגן יש אינטרס אבל מה הפיתרון ? להזמין שמאי שיבצע דוח אפס על הנכס ? כמה עולה דוח כזה ?
פתרון למי? לך או למארגן? הפיתרון לך הוא לא להשקיע מה שאתה לא מבין בו או לחלופין לשלם לאנשי מקצוע לעשות DD בשבילך.
הפיתרון למארגן הוא פשוט, או לקבל הצעת מחיר מחייבת מקבלן ביצוע או לעשות דו"ח 0 שיאלץ לעשות בכל מקרה בהמשך, נכון זה יעלה לו קצת כסף, כסף שיוחזר לו אז למה לא? אא"כ הוא מפחד ממה שכתוב שם או מפחד שלא יצליח לגבש את הקבוצה...
לא מספיק מכיר את הריביות של קבוצות רכישה... אבל הגיוני שלעולם בכל קבוצת רכישה הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ריבית משכנתא בגלל הסיכון לעומת ביצוע רכישה של דירת יד שנייה או דירה חדשה מוכנה ... אני צודק ?
נכון וגם בשיעורי מימון נמוכים יותר.
כן זה הגיוני אבל בכל מקרה גם אם המארגן היה מזמין דוח אפס היום לפני היתר הבניה זה היה מטעמו כי אין עדיין אין בקשה לליווי בנקאי ולכן הוא לא יהיה ממוען לבנק אלא למארגן ולכן זה גם לא שווה הרבה .
אתה טועה. הוא יכול לבקש דו"ח 0 למטרת קבלת מימון בנקאי.
נראה לי שהדרך היחידה היא או להזמין שמאי מטעמי שיבצע דוח אפס ולשלם לו על זה ( מה העלות ?) או לנסות להעריך את האומדן בעצמי שזה נראית לי משימה לא פשוטה .
עשרות אלפי שקלים בדרך כלל אבל נעשה כחלק מליווי שמאי מלא בדרך כלל לכל הפרוייקט.
להעריך לבד אין לך יכולת כזאת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
mudale222 האם עסקת קומבינציה = קבוצת רכישה? נדל"ן 5
XpH משכנתא של קבוצת רכישה - קיצור תקופת ההלוואה נדל"ן 8
י קבוצת רכישה לבנייה דירות מגורים נדל"ן 35
ר קבוצת רכישה צרכנות פיננסית 1
oz1987 קבוצת רכישה צרכנות פיננסית 34
א ארגון קבוצת רכישה צרכנות פיננסית 16
R קבוצת רכישה לביטוחי בריאות (של סייבי) צרכנות פיננסית 2
אל ניניו קבוצת רכישה - נדל"ן מסחרי, רגע לפני החתימה... נדל"ן 34
F יש קבוצת רכישה IRA שמקבלת מצטרפים חדשים? צרכנות פיננסית 52
N קבוצת רכישה - בנק צרכנות פיננסית 3
R קבוצת רכישה חברית נדל"ן 26
Fitch [קבוצת רכישה] קרן הפנסיה "הפניקס" - מסלול מחקה מדדי מניות חו"ל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 343
I קבוצת רכישה חדשה לקופת גמל שוק ההון 43
מ האם יש דבר כזה קבוצת רכישה לפקדון צרכנות פיננסית 6
O קבוצת רכישה להוזלת המרת מט"ח שוק ההון 57
עש לילה קבוצת רכישה "אירה" - קרנות השתלמות בניהול אישי (IRA) צרכנות פיננסית 121
ע "קבוצת רכישה" IRA צרכנות פיננסית 158
א האם מישהו מכיר קבוצת וואטסאפ של משקיעים ? שוק ההון 5
hommie יש לנו קבוצת טלגרם? אוף טופיק 4
I מניית קבוצת דלק שוק ההון 0
ש קבוצת השקעה נדל"ן 110
B האם יש קבוצת מפגשים באזור המרכז ואם כן כיצד אפשר להצטרף? אוף טופיק 21
עמיתא קבוצת חשיבה ויזמות התפתחות אישית 15
א אינטרגמל SP500 בדמי ניהול של 0.35 VS חשבון IRA דרך קבוצת חסמבה צרכנות פיננסית 92
ח דעתכם על התנאים שהושגו ובית השקעות שזכה במכרז קבוצת הרכישה צרכנות פיננסית 437
גרהם הפקדות לקה"ש (קבוצת איליה) שוק ההון 25
G למי שהצטרף ל-IBI דרך קבוצת סנופי, אם תרצו לפתוח קופה חדשה לא תקבלו את ההטבה שוק ההון 16
D קבוצת חיסכון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
ש קבוצת גיל אורלי שוק ההון 11
ס Mastermind Groups | קבוצת חשיבה | רב מוח התפתחות אישית 19
גרהם קבוצת רכישת קה"ש יוצאת לדרך צרכנות פיננסית 7
R מערכת אורדרנט מראה שער רכישה גבוה מהשער האמיתי בו נקנתה הקרן לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? נדל"ן 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? פוסטים מאיכות נמוכה 0
S העברה ללא תמורה ומס רכישה נדל"ן 4
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
Y מס רכישה + מס שכ"ד לזוג כאשר לאחד מבני הזוג יש בעלות הדירה אחרת נדל"ן 1
P מס רכישה על חלק קרקע קטן? נדל"ן 10
B האם יש קבוצות רכישה פתוחות ל-IRA/קופות גמל עוקבות S&P500? צרכנות פיננסית 2
G יש קבוצות רכישה פתוחות כרגע לפנסיה מחקה מדד S&P500? פוסטים מאיכות נמוכה 1
R מס רכישה ברכישת דירה בנוסף על מגרש קיים נדל"ן 10
ח דירה חדשה - מס רכישה ומס שבח נדל"ן 11
Fitch מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות נדל"ן 40
M איך מחשבים "עלות רכישה" לצורך מס שבח לבית שנבנה ב "בנה ביתך" לפני 35 שנה? נדל"ן 9
Z מס רכישה נדל"ן 9
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ד שאלה לגבי הנחה במס רכישה לעולים נדל"ן 1
B הפחתת מס רכישה על דירות להשקעה ל- 5% שוק ההון 0
S מתי אפשר לקחת משכנתא רגילה בקבוצת רכישה? צרכנות פיננסית 3
ש הנחת מס רכישה לנכים עבור דירה יחידה למגוריהם נדל"ן 13

נושאים דומים

למעלה