קבוצת רכישה - נדל"ן מסחרי, רגע לפני החתימה...

אל ניניו

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
78
דירוג
352
שלום לכולם,
נחשפתי לאחרונה לתחום קבוצות הרכישה בנדל"ן מסחרי, כחלק מהרצון שלי לגוון את תיק ההשקעות החלטתי להצטרף בסכום קטן יחסית לפרוייקט בניין משרדים באיזור רחובות. העברתי כבר דמי רישום ושומרים לי את היחידה שבחרתי לשבועיים עד שאשלים את כל הבדיקות שלי ואחתום על חוזה מכר והסכם שותפים, אפשר לומר שדי סיימתי וביום ראשון קבעתי פגישה לטובת חתימה. אז במה מדובר בעצם?
משרד 17 מטר ברוטו ברמת מעטפת עם חלון לכיוון מערב נוף פתוח בקומה 10 בבניין 12 קומות, סמוך מאד לתחנת הרכבת בפארק המדע רחובות. עדיין אין היתר בנייה, כן יש היתר חפירות ודיפון והעבודות החלו כבר בשטח. הסכום לתשלום עבור המשרד הוא 203,000 ש"ח כולל מע"מ, 50% במעמד חתימה ו50% במעמד מסירה. הכסף יועבר לחשבון הנאמן כמובן ולא לחברה המארגנת. על המע"מ אוכל להתקזז שכן אפתח תיק עוסק מורשה עבור העיסקה. בנוסף יש לשלם מס רכישה 6%, עו"ד, ויהיו עלויות נוספות של כ8000 ש"ח (ריהוט, והשלמת גמרים). שכירות צפויה נעה בין 2200 ל2400 ש"ח. מאחר ומדובר בנדלן מסחרי אשלם מס הכנסה כמובן. התחייבות המארגנת למסירת הבניין תוך 36 חודשים מרגע קבלת היתר, ישנו פיצוי מוסכם לרוכשים במיקרה איחור. ובכל מיקרה אם יש פער בין דו"ח אפס של השמאי של הבנק המלווה לבין העלות הסופית של הבנייה, החברה המארגנת מתחייבת שלא אשלם יותר מ3.5%. כמובן צמוד למדד תשומות הבנייה...
אז מה אני שואל בעצם?
לקבוצות רכישה יצא שם בעייתי קצת, ועדיין אני חושב שבמיקרה זה מדובר בעיסקה טובה והסיכון סביר מבחינתי. אני רוצה שתהיו Devil's Advocate ותשתפו אותי למה לא כדאי לי לגשת לעיסקה? תודה מראש לעונים!!!
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
בדקת מה המצב של הנדל"ן המסחרי באזור?
מחירי השכרת משרדים דומים בגודל?
מתי צפי לסיום הפקוייקט?
מה התשואה על ההון נטו, אחרי הוצאות ומיסים ?

חוץ מזה, לא מבין למה להכניס ראש בריא למיטה חולה, אם אתה יודע שלקבוצה יש שם לא טוב, למה להיכנס?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
אתה תפסיד כסף לדעתי אבל בכל מקרה בהצלחה.
ואגב המחיר נשמע לי גבוה מאד.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,329
דירוג
11,752
לקבוצות רכישה יצא שם בעייתי קצת, ועדיין אני חושב שבמיקרה זה מדובר בעיסקה טובה והסיכון סביר מבחינתי.
אני לא יודע אם זו עסקה טובה או לא. השאלה היא האם אתה מדבר על 'שם בעייתי' בכללי או ספציפית לקבוצה המדוברת.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,849
דירוג
2,770
אין בעיה , התייחסתי רק לזה שאמרת לו "למה להכניס ראש למיטה חולה , אם לקבוצה יש שם לא טוב", ואני חושב שהוא דיבר על קבוצות רכישה באופן כללי , לאו דווקא על זאת שממנה הוא קונה.
אתה תפסיד כסף לדעתי אבל בכל מקרה בהצלחה.
תוכל לפרט למה? אני אשמח לשמוע
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
תוכל לפרט למה? אני אשמח לשמוע
קנייה במחיר מעל מחיר השוק, צפי לקשיים רציניים בהשכרה וסיכוי גבוה שהנכס ישאר ריק (או שיעורי תפוסה נמוכים) תוך תשלום דמי ניהול וארנונה עסקית בזמן הזה. מחיר השכרה כנראה יהיה נמוך יותר בפועל, כניסה רק עוד 3 שנים (וגם זה אולי) כלומר אם תהוון את ההוצאה מחיר הנכס אחרי גמר מלא והוצאות עסקה יהיו גבוהים הרבה יותר, נכס מאד לא סחיר וכדי למכור אותו יאלצו לחתוך במחיר+הוצאות עסקה, לא בטוח בכלל שזה תת חלקה בפני עצמה בטאבו וסביר להניח שבגלל הגודל זה יהיה בהסכם שיתוף אז קשיים בתחזוקת שטחים משותפים, יחס נטו/ברוטו גרוע וחוסר יכולת לקבל משכנתא מה שמוריד אטרקטיביות לקונה מה שגורר מחיר עוד יותר נמוך.
לפי זה:
http://www.mgalaxy.co.il/html5/?_id...title=%EE%E7%E9%F8%E5%EF%20%EE%F9%F8%E3%E9%ED
המחירים שפותח השרשור מדבר עליהם הם הזויים לחלוטין, צפי שכ"ד הוא חצי עד שליש ממה שהוא מצפה, עלות למ"ר הוא כחצי.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,555
דירוג
4,585
שלום לכולם,
נחשפתי לאחרונה לתחום קבוצות הרכישה בנדל"ן מסחרי, כחלק מהרצון שלי לגוון את תיק ההשקעות החלטתי להצטרף בסכום קטן יחסית לפרוייקט בניין משרדים באיזור רחובות. העברתי כבר דמי רישום ושומרים לי את היחידה שבחרתי לשבועיים עד שאשלים את כל הבדיקות שלי ואחתום על חוזה מכר והסכם שותפים, אפשר לומר שדי סיימתי וביום ראשון קבעתי פגישה לטובת חתימה. אז במה מדובר בעצם?
משרד 17 מטר ברוטו ברמת מעטפת עם חלון לכיוון מערב נוף פתוח בקומה 10 בבניין 12 קומות, סמוך מאד לתחנת הרכבת בפארק המדע רחובות. עדיין אין היתר בנייה, כן יש היתר חפירות ודיפון והעבודות החלו כבר בשטח. הסכום לתשלום עבור המשרד הוא 203,000 ש"ח כולל מע"מ, 50% במעמד חתימה ו50% במעמד מסירה. הכסף יועבר לחשבון הנאמן כמובן ולא לחברה המארגנת. על המע"מ אוכל להתקזז שכן אפתח תיק עוסק מורשה עבור העיסקה. בנוסף יש לשלם מס רכישה 6%, עו"ד, ויהיו עלויות נוספות של כ8000 ש"ח (ריהוט, והשלמת גמרים). שכירות צפויה נעה בין 2200 ל2400 ש"ח. מאחר ומדובר בנדלן מסחרי אשלם מס הכנסה כמובן. התחייבות המארגנת למסירת הבניין תוך 36 חודשים מרגע קבלת היתר, ישנו פיצוי מוסכם לרוכשים במיקרה איחור. ובכל מיקרה אם יש פער בין דו"ח אפס של השמאי של הבנק המלווה לבין העלות הסופית של הבנייה, החברה המארגנת מתחייבת שלא אשלם יותר מ3.5%. כמובן צמוד למדד תשומות הבנייה...
אז מה אני שואל בעצם?
לקבוצות רכישה יצא שם בעייתי קצת, ועדיין אני חושב שבמיקרה זה מדובר בעיסקה טובה והסיכון סביר מבחינתי. אני רוצה שתהיו Devil's Advocate ותשתפו אותי למה לא כדאי לי לגשת לעיסקה? תודה מראש לעונים!!!

אני מתחבר באופן מלא לתגובה של אורי, אני חושב שזו עסקה טובה ליזם.
 

אל ניניו

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
78
דירוג
352
אני מודה לאורי ורוני ובכלל לכל המגיבים שגורמים לי לנוע בחוסר נוחות על הכיסא ולבדוק לעומק עוד כמה היבטים :)
 

איש(3718)

משתמש בכיר
הצטרף ב
30/1/15
הודעות
2,026
דירוג
3,517
כמו שכתבו לפני, אתה סרדין שמשחק בבריכה של כרישים.

1) איך תקזז מעמ? אם לא היית עוסק מורשה עד עכשיו, איזה הוצאות עסק יש לך לקזז?
2) תצטרך לשלם מס הכנסה ובטוח לאומי על ההכנסות, עם רף מינימום של 30% .
3) חברות גדולות מעדיפות לשכור שטחים גדולים מחברה אחת, כך שאתה מחוץ למשחק הזה. נשארו רק השוכרים הקטנים מאד מאד.
4) מי יתחזק את חזית הבניין והשטחים המשותפים כאשר הוא מחולק בין כל כך הרבה בעלים? זה חשוב לעסקים.
5) ארנונה - כמה תשלם? בדרך כלל זה יקר פי כמה מארנונה למגורים, למרות שגם השטח קטן יותר. תצטרך לשלם גם כשמשרד ללא שוכרים.
 

אל ניניו

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
78
דירוג
352
קנייה במחיר מעל מחיר השוק, צפי לקשיים רציניים בהשכרה וסיכוי גבוה שהנכס ישאר ריק (או שיעורי תפוסה נמוכים) תוך תשלום דמי ניהול וארנונה עסקית בזמן הזה. מחיר השכרה כנראה יהיה נמוך יותר בפועל, כניסה רק עוד 3 שנים (וגם זה אולי) כלומר אם תהוון את ההוצאה מחיר הנכס אחרי גמר מלא והוצאות עסקה יהיו גבוהים הרבה יותר, נכס מאד לא סחיר וכדי למכור אותו יאלצו לחתוך במחיר+הוצאות עסקה, לא בטוח בכלל שזה תת חלקה בפני עצמה בטאבו וסביר להניח שבגלל הגודל זה יהיה בהסכם שיתוף אז קשיים בתחזוקת שטחים משותפים, יחס נטו/ברוטו גרוע וחוסר יכולת לקבל משכנתא מה שמוריד אטרקטיביות לקונה מה שגורר מחיר עוד יותר נמוך.
לפי זה:
http://www.mgalaxy.co.il/html5/?_id...title=%EE%E7%E9%F8%E5%EF%20%EE%F9%F8%E3%E9%ED
המחירים שפותח השרשור מדבר עליהם הם הזויים לחלוטין, צפי שכ"ד הוא חצי עד שליש ממה שהוא מצפה, עלות למ"ר הוא כחצי.

לפי בדיקה שעשיתי ראיתי שטבלת המחירים הנ"ל משקפת עלות לשטחי משרד גדולים עבור חברות ופחות משקפת את העלות למטר כשמדובר במשרדים קטנים. ראיתי מחירונים נוספים כמו המחירון בתחתית הכתבה בלינק שצירפתי. https://www.nadlanmaster.co.il/משרדים-קטנים-למכירה/
 

אל ניניו

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
78
דירוג
352
כמו שכתבו לפני, אתה סרדין שמשחק בבריכה של כרישים.

1) איך תקזז מעמ? אם לא היית עוסק מורשה עד עכשיו, איזה הוצאות עסק יש לך לקזז?
2) תצטרך לשלם מס הכנסה ובטוח לאומי על ההכנסות, עם רף מינימום של 30% .
3) חברות גדולות מעדיפות לשכור שטחים גדולים מחברה אחת, כך שאתה מחוץ למשחק הזה. נשארו רק השוכרים הקטנים מאד מאד.
4) מי יתחזק את חזית הבניין והשטחים המשותפים כאשר הוא מחולק בין כל כך הרבה בעלים? זה חשוב לעסקים.
5) ארנונה - כמה תשלם? בדרך כלל זה יקר פי כמה מארנונה למגורים, למרות שגם השטח קטן יותר. תצטרך לשלם גם כשמשרד ללא שוכרים.

אני אכן סרדין ומתייחס להשקעה הזו כשכר לימוד חשוב
1. דיברתי עם הרו"ח מסתבר שיש דרך יצירתית אך חוקית. אני הרי רוצה לקזז את המע"מ של קניית המשרד לכן אפתח תיק במע"מ ואז אקפיא את התיק עד למסירת הנכס והשכרתו. אדע ואבין יותר אחרי הפגישה איתו.
2. נכון. רף המס יירד כאשר אפרוש בתקווה לא עוד הרבה שנים מעכשיו.
3 אני מכוון לשוכרים קטנים, כגון עורכי דין, יועצי מס, ביטוח, עצמאיים בעלי קליניקות למיניהם שלהם צרכים אחרים מחברות גדולות.
4. יש הסכם עם חברת ניהול ל5 השנים הראשונות כחלק מהסכם השותפים
5. 13-15 ש"ח למטר. ואם לא מושכר אז כמובן העלות עליי
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,511
דירוג
4,105
אני אכן סרדין ומתייחס להשקעה הזו כשכר לימוד חשוב
חבר יקר,
קטונתי מלהעביר ביקורת,
אומרים לך פה חברים מנוסים ומגולחים שזה כנראה לא הכיוון.
מדוע אם כן לפתוח תיק במע"מ/מס הכנסה+התעסקות ברואה חשבון+חשבוניות+ארנונה+שוכרים ושאר מרעין בישין+חברת ניהול ושאר מרעין בישין...
או כמו שבן שושן אומר ב"מתחת לאף"
"צריך לחפש איפה שיש אור, לא איפה שיש חושך".
 

יהודה ישראל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/6/15
הודעות
178
דירוג
80
אתה בטוח שיש ביקוש למשרד בגודל כזה?
בכזה סכון?
אני מוכן להמר שלא ביקוש רב.
קבוצות רכישה הם בעלות סיכון גבוה, גם המחיר נשמע לא להיט במיוחד.
בודדים האנשים שיודעים לארגן קבוצות רכישה, וגם להם יש תמיד תאקלים.
 

IQ Invest

משתמש רשום
הצטרף ב
3/12/18
הודעות
1
דירוג
2
שלום לכולם,
נחשפתי לאחרונה לתחום קבוצות הרכישה בנדל"ן מסחרי, כחלק מהרצון שלי לגוון את תיק ההשקעות החלטתי להצטרף בסכום קטן יחסית לפרוייקט בניין משרדים באיזור רחובות. העברתי כבר דמי רישום ושומרים לי את היחידה שבחרתי לשבועיים עד שאשלים את כל הבדיקות שלי ואחתום על חוזה מכר והסכם שותפים, אפשר לומר שדי סיימתי וביום ראשון קבעתי פגישה לטובת חתימה. אז במה מדובר בעצם?
משרד 17 מטר ברוטו ברמת מעטפת עם חלון לכיוון מערב נוף פתוח בקומה 10 בבניין 12 קומות, סמוך מאד לתחנת הרכבת בפארק המדע רחובות. עדיין אין היתר בנייה, כן יש היתר חפירות ודיפון והעבודות החלו כבר בשטח. הסכום לתשלום עבור המשרד הוא 203,000 ש"ח כולל מע"מ, 50% במעמד חתימה ו50% במעמד מסירה. הכסף יועבר לחשבון הנאמן כמובן ולא לחברה המארגנת. על המע"מ אוכל להתקזז שכן אפתח תיק עוסק מורשה עבור העיסקה. בנוסף יש לשלם מס רכישה 6%, עו"ד, ויהיו עלויות נוספות של כ8000 ש"ח (ריהוט, והשלמת גמרים). שכירות צפויה נעה בין 2200 ל2400 ש"ח. מאחר ומדובר בנדלן מסחרי אשלם מס הכנסה כמובן. התחייבות המארגנת למסירת הבניין תוך 36 חודשים מרגע קבלת היתר, ישנו פיצוי מוסכם לרוכשים במיקרה איחור. ובכל מיקרה אם יש פער בין דו"ח אפס של השמאי של הבנק המלווה לבין העלות הסופית של הבנייה, החברה המארגנת מתחייבת שלא אשלם יותר מ3.5%. כמובן צמוד למדד תשומות הבנייה...
אז מה אני שואל בעצם?
לקבוצות רכישה יצא שם בעייתי קצת, ועדיין אני חושב שבמיקרה זה מדובר בעיסקה טובה והסיכון סביר מבחינתי. אני רוצה שתהיו Devil's Advocate ותשתפו אותי למה לא כדאי לי לגשת לעיסקה? תודה מראש לעונים!!!
לדעתי ישנם מספר שיקולים שצריך להתייחס אליהם בעסקה מסוג זה:
1. נזילות - אתה משכיב כסף לפחות ל 3 שנים כי עדיין אין היתר
2. אטרקטיביות - לא מזמן היתה כתבה על כל המשקיעים שרכשו משרדים קטנים. רבים מהם לא מצליחים להשכיר אותם. שווה לבדוק כמה משרדים קטנים יהיו באותה קבוצת רכישה אליה אתה שוקל להיכנס
3. אלטרנטיבות - ישנן השקעות נדלן מניב סולידיות שיודעות לייצר תשואות דו ספרתיות. קח 3 שנים והנה פער של כ 30% מול ההשקעה הזו
4. מחיר סופי - אחת הבעיות של קבוצת רכישה שאתה לא סגור על העלות הסופית עד למסירה. חייב לדעת שהיזם מנוסה ואמין

מקווה שעזרתי
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,329
דירוג
11,752
ברוך הבא לפואום!
3. אלטרנטיבות - ישנן השקעות נדלן מניב סולידיות שיודעות לייצר תשואות דו ספרתיות. קח 3 שנים
והנה פער של כ 30% מול ההשקעה הזו
תשואה דו ספרתית נדירה היום בנדל"ן, את יכול לתת דוגמה?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
mudale222 האם עסקת קומבינציה = קבוצת רכישה? נדל"ן 5
XpH משכנתא של קבוצת רכישה - קיצור תקופת ההלוואה נדל"ן 8
י קבוצת רכישה לבנייה דירות מגורים נדל"ן 35
ר קבוצת רכישה צרכנות פיננסית 1
oz1987 קבוצת רכישה צרכנות פיננסית 34
ס קבוצת רכישה נדל"ן 23
א ארגון קבוצת רכישה צרכנות פיננסית 16
R קבוצת רכישה לביטוחי בריאות (של סייבי) צרכנות פיננסית 2
F יש קבוצת רכישה IRA שמקבלת מצטרפים חדשים? צרכנות פיננסית 52
N קבוצת רכישה - בנק צרכנות פיננסית 3
R קבוצת רכישה חברית נדל"ן 26
Fitch [קבוצת רכישה] קרן הפנסיה "הפניקס" - מסלול מחקה מדדי מניות חו"ל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 343
I קבוצת רכישה חדשה לקופת גמל שוק ההון 43
מ האם יש דבר כזה קבוצת רכישה לפקדון צרכנות פיננסית 6
O קבוצת רכישה להוזלת המרת מט"ח שוק ההון 57
עש לילה קבוצת רכישה "אירה" - קרנות השתלמות בניהול אישי (IRA) צרכנות פיננסית 121
ע "קבוצת רכישה" IRA צרכנות פיננסית 158
א האם מישהו מכיר קבוצת וואטסאפ של משקיעים ? שוק ההון 5
hommie יש לנו קבוצת טלגרם? אוף טופיק 4
I מניית קבוצת דלק שוק ההון 0
ש קבוצת השקעה נדל"ן 110
B האם יש קבוצת מפגשים באזור המרכז ואם כן כיצד אפשר להצטרף? אוף טופיק 21
עמיתא קבוצת חשיבה ויזמות התפתחות אישית 15
א אינטרגמל SP500 בדמי ניהול של 0.35 VS חשבון IRA דרך קבוצת חסמבה צרכנות פיננסית 92
ח דעתכם על התנאים שהושגו ובית השקעות שזכה במכרז קבוצת הרכישה צרכנות פיננסית 437
גרהם הפקדות לקה"ש (קבוצת איליה) שוק ההון 25
G למי שהצטרף ל-IBI דרך קבוצת סנופי, אם תרצו לפתוח קופה חדשה לא תקבלו את ההטבה שוק ההון 16
D קבוצת חיסכון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
ש קבוצת גיל אורלי שוק ההון 11
ס Mastermind Groups | קבוצת חשיבה | רב מוח התפתחות אישית 19
גרהם קבוצת רכישת קה"ש יוצאת לדרך צרכנות פיננסית 7
R מערכת אורדרנט מראה שער רכישה גבוה מהשער האמיתי בו נקנתה הקרן לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? נדל"ן 0
Z האם יש מס רכישה על אירוע גביית דירה משועבדת בגין מלווה שלא נפרע? פוסטים מאיכות נמוכה 0
S העברה ללא תמורה ומס רכישה נדל"ן 4
י כדאיות רכישה של בית במצב שלד נדל"ן 4
Y מס רכישה + מס שכ"ד לזוג כאשר לאחד מבני הזוג יש בעלות הדירה אחרת נדל"ן 1
P מס רכישה על חלק קרקע קטן? נדל"ן 10
B האם יש קבוצות רכישה פתוחות ל-IRA/קופות גמל עוקבות S&P500? צרכנות פיננסית 2
G יש קבוצות רכישה פתוחות כרגע לפנסיה מחקה מדד S&P500? פוסטים מאיכות נמוכה 1
R מס רכישה ברכישת דירה בנוסף על מגרש קיים נדל"ן 10
ח דירה חדשה - מס רכישה ומס שבח נדל"ן 11
Fitch מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות נדל"ן 40
M איך מחשבים "עלות רכישה" לצורך מס שבח לבית שנבנה ב "בנה ביתך" לפני 35 שנה? נדל"ן 9
Z מס רכישה נדל"ן 9
E איך אתם מכמתים כדאיות של רכישה? אוף טופיק 13
ד שאלה לגבי הנחה במס רכישה לעולים נדל"ן 1
B הפחתת מס רכישה על דירות להשקעה ל- 5% שוק ההון 0
S מתי אפשר לקחת משכנתא רגילה בקבוצת רכישה? צרכנות פיננסית 3
ש הנחת מס רכישה לנכים עבור דירה יחידה למגוריהם נדל"ן 13

נושאים דומים

למעלה