שאלה בנוגע לכדאיות השקעה בקרנות REIT בתור diversifier

[עידו60]

היי,

קראתי על השקעה בקרנות נדל"ן (REIT) כאמצעי לdiversifying לתיק, בטענה שהקורלציה בין שוק הנדל"ן לשוק המניות נמוכה.
רציתי לשאול, אם אני כבר משקיע במניות בתור הפלח הצמיחה ובאג"ח בתור הפלח הסולידי, האם יש סיבה טובה להשקיע בקרנות נדל"ן, ואם כן למה? - שהרי אני מניח שקיימת קורלציה נמוכה יחסית בין הנדל"ן לשוק המניות, אבל כנראה לא שלילית... כלומר, בתרחיש קריסת השוק כמו ב2008, אני מניח שגם קרנות הREIT יקרסו. במקרה כזה פלח האג"ח יהיה זה שיגן עליי.
אם כך, אשמח לחידוד לסיבה שבגללה רבים ממליצים לקנות קרנות נדל"ן.

תודה רבה!

 

[ברננקי]

ב 2008 שוק הנדלן היה הגורם לקריסה, לכן גם מניות וגם ריטים קרסו. במשבר הבא יתכן ודווקא האגחים יקרסו ביחד עם המניות והנדלן יהיה זה שיגן עליך. ויתכן כמובן שלא.

 

[TunaGolem]

אני מניח שקיימת קורלציה נמוכה יחסית בין הנדל"ן לשוק המניות, אבל כנראה לא שלילית

אתה צודק באופן כללי, אבל גם החזקת מספר נכסים עם תנודתיות דומה ומתאם נמוך, יכולה להקטין את סך תנודתיות התיק.
אם כן, עליך לשאול את עצמך האם הריטים שונים מכל מגזרים אחר, ובאילו תנאים תמשיך לתחזק פלח נוסף בתיק.

ג"נ: מחזיק ריטים אמריקאיים ועולמיים מעבר למשקלם בשוק.

 

[עידו60]

אתה צודק באופן כללי, אבל גם החזקת מספר נכסים עם תנודתיות דומה ומתאם נמוך, יכולה להקטין את סך תנודתיות התיק.

אנסה לרדת עמוק יותר ולחדד את השאלה: אם אין השפעה על מתי התיק קורס לגמרי... איך עוזרת לי הקטנת תנודתיות התיק?

(אני מנסה להטיל ספק גם בדברים שנשמעים בסיסיים).
תודה

 

[TunaGolem]

אם אין השפעה על מתי התיק קורס לגמרי... איך עוזרת לי הקטנת תנודתיות התיק?

אני לא יודע מה זה קריסה מוחלטת של התיק.
יש תרחיש סביר לשווי התיק בזמן משיכה, ויש תרחיש מסוכן בו שווי התיק נמוך יותר. ככל שהתנודתיות גבוהה יותר, שווי התיק יהיה נמוך יותר בתרחיש המסוכן (בהנתן תוחלת צמיחה זהה).

 

[עידו60]

אני לא יודע מה זה קריסה מוחלטת של התיק.
יש תרחיש סביר לשווי התיק בזמן משיכה, ויש תרחיש מסוכן בו שווי התיק נמוך יותר. ככל שהתנודתיות גבוהה יותר, שווי התיק יהיה נמוך יותר בתרחיש המסוכן (בהנתן תוחלת צמיחה זהה).

ברור שההגדרה לקריסה אינה אבסולוטית, אלא יחסית (כמו "גבוה" או "זקן"). ובכל זאת ניתן לדבר על תקופות של צמיחה לעומת קריסות, כדוגמאות 1929, 2008.
אם כך ניתן לשאול: אם הקורלציה (בין המניות לריטים) לא עד כדי כך נמוכה כדי להקטין את ה"מאקרו תנודות" הללו, מה היתרון בלמזער את ה"מיקרו תנודות" שבדרך.
תודה.

 

[אורי ג.]

בטענה שהקורלציה בין שוק הנדל"ן לשוק המניות נמוכה.

היא לא.

 

[adamshalev]

ב24 השנים האחרונות התשואה של קרנות ריט אמריקאיות מול שוק המניות האמריקאי היא זהה (על פני התקופה כולה, לא בתת מקטעים) והקורלציה החודשית בחלון נע של שנתיים משתנה אבל לרוב חיובית לא גבוהה מדי.
http://retrolyzer.com/?s=5gFNS8YitSMY

ג.נ. מושקע בקרנות ריט אמריקאיות ובשוק המניות האמריקאי.

 

[adamshalev]

תיבול הפלח המנייתי ביחס של 1:2 עם ריט, בתיק 60/40 קלאסי היה משפר טיפה את התשואה ומוריד טיפה את הסיכון (לפי רוב המדדים, למעט ירידה מכסימלית בגלל 2008). בדיעבד כמובן.
http://retrolyzer.com/?s=4SQUBo7M98tl
יש עוד פלחים שיכולים לגוון את התיק ולשפר תשואה סיכון. בגלל זה התיק שלי נראה איך שהוא נראה.

לא ממליץ. רק לצורך הדגמה.

 

[עידו60]

היא לא.

רוצה להסביר את הסיבה לאי הסכמה שלך עם מקורות שהסולידית מצוטטת (ריק פרי ועוד) ורבים מחברי הפורום?

 

[אורי ג.]

רוצה להסביר את הסיבה לאי הסכמה שלך עם מקורות שהסולידית מצוטטת (ריק פרי ועוד) ורבים מחברי הפורום?

לא מכיר את המקורות (ומי זה ריק פרי?) אבל תבדוק בעצמך:
https://seekingalpha.com/article/3438546-u-s-reit-etfs-correlations
https://adviseronline.investorplace.com/parts/tools/correlation-tool.html?action=form

 

[MMM]

פעם היה מאוד מקובל לראות ריטים בתיקי השקעות סולידיים אבל הבוגלהאדס ירדו מזה כי בעצם VTI כולל גם ריטים במשקל מתאים והגישה היא שאין צורך לתת להם משקל יתר. האמריקאים גם לא אוהבים אותם בגלל המיסוי.
אבל, בשנה האחרונה הסנופי רץ חזק קדימה והריטים האמריקאים הלכו אחורה, כך שנפתח פער ממש משמעותי בתמחור, באיזור ה 30%.
ההסברים לירידת הריטים היא בגדול צפי לעליה של הריבית וגם בגלל אמזון שמחריבה את מרכזי הקניות.
אז אולי יש פה מישהו שחושב שזו הזדמנות למשקיע סולידי?

 

[אורי ג.]

לדוגמה: ההכנסה מ O לא הפסיקה לגדול גם במהלך התמוטטות קולוסאלית של הנדל"ן של כל הזמנים.

לא הייתה התמוטטות קולוסאלית של נדל"ן אלא של נדל"ן למגורים בעיקר, דווקא עכשיו אנחנו בעיצומו של התמוטטות קולוסאלית של נדל"ן בתחום אחר, תחום הקניונים ומרכזי הקניות, בדיוק תחום ההתמחות של O שבאמת חטפה חזק ואני אישית חושב שתחטוף עוד (היא עדיין יקרה).

אני רוצה להיות שותף להכנסות מחברות כאלו לנצח!

חברות לא מחזיקות לנצח, בטח שלא חברות כמו O. אנשים טועים לחשוב שהיא סולידית, היא ממש לא.

ג"נ: היה לי O ומכרתי ב71.

 

[FIYaacov]

זו הסיבה שאני משלם להם

וזו הדרך בה הם מרוויחים, לא מניהול טוב של הנכסים. ייתכן והם מנהלים טוב וייתכן שלא, זה בטח משתנה משנה לשנה. מה שבטוח זה שאת דמי הניהול הם יגבו ממך כמו שעון.

12% מהתיק ו 19% של זרם הכנסות.

לא מבין מה יש להתלהב מחלוקת רווחים, ובטח ובטח לא חלוקת רווחים שכוללת החזר של מרכיב הקרן. אם אתה כל כך בטוח שהם טובים, אתה לא רוצה שהם יחזירו לך חלק מהקרן.

אישית, אני מעדיף לשלוט באירועי המס כמה שיותר, ולא להתלהב מסכומים כאלה או אחרים שבכל מקרה אתה זכאי להם בין אם הם מחליטים לחלק את זה או לא.

 

[פסיוני]

אני מחזיק משנקרא Triple Net Lease REIT's.
12% מהתיק ו 19% של זרם הכנסות.

למה?
1. תשואות גבוהות מסייעות לסך ההכנסות של התיק
2. אין צורך להתמודד עם בעיות הנדל"ן, מנהלים הטובים שיתמודדו עם זה
3. חשיפה להכנסה מנכסים טובים ברחבי העולם
4. פיזור במגזרים שונים כרצונך - בריאות, מרכזי נתונים, קמעונאות וכו '.

קורלציות ,שמורלציות ,תנודתיות .. לא אכפת לי כי אני לא סוחר.
לדוגמה: ההכנסה מ O לא הפסיקה לגדול גם במהלך התמוטטות קולוסאלית של הנדל"ן של כל הזמנים.
אני רוצה להיות שותף להכנסות מחברות כאלו לנצח!

מה שם החברה?

 

[אורי ג.]

אפקט אמזון? זה יעבור גם.

יעבור? זה רק מתגבר! תקרא קצת על ZOMBIE MALLS בארה"ב או שתראה מה קורה למניות הסקטור.

אנשים חשבו שזה סוף TGT ו- WMT לאחרונה.

נכון וזה רק כי אמזון חושבת להכנס לתחום, בנתיים הם לא ממש.

בדוק איך החבר'ה האלה עושים היום.

בדקתי, סה"כ סביר, אני מדבר על העתיד מה שמשתקף במחיר המניה וזה כבר לא כ"כ טוב.

אתה חושב שמנהלים ב- WPC או O לא יודעים שיש סיכונים שאתה מתאר?

ברור שהם יודעים אבל סיכונים לפעמים מתממשים אתה יודע וגם אם אתה יודע שזה בא זה יכול לעזור לך אבל לא לבטל את הסיכון, תבדוק את CBL וWPG, גם הם ותיקים מאד ומנהלים מוערכים בתחומם, זה עזר להם שהם ידעו את הסיכונים?

אתה חושב שהם לא יכולים להבין איך להתמודד עם זה טוב ככול שניתן?
חברי ב O לא שמעו שריבית עולה? שמעו ועוד איך.

אם אתה יודע שאתה הולך לקבל סרטן אתה יכול אולי לאכול בריא יותר ולהתרחק מדברים שמעלים לך את הסיכויים לסרטן אבל לחמוק אתה לא תחמוק. לא מאמין לי? תבדוק את השוק ותראה מה המשקיעים חושבים...
ג"נ: מחזיק WPC.

אני מקבל מזומנים מהם מדי חודש. זה כסף עמיתי. לא רוח. וכול שנה יותר ב5-10%.
לא זכור לי שהעלו לי שכר כל שנה. מבחינתי זה מגדיר O כחברה שמנוהלת נכון.
שוב - רק דעתי, לא מכרתי ב 71 כמעדיף future cache flow

עד שיורידו לך את המזומנים האלה, לא מאמין לי? תבדוק מה קרה בCBL, תבדוק מה קרה באינספור ריטים אחרים ב2008-2009 ותבדוק מה קרה לריטים בתחום הבריאות בשנות ה2000. שלא לדבר על הריטים שפשוט התפרקו לחלוטין כמו NYRT בימים אלו ממש.

וזו הדרך בה הם מרוויחים, לא מניהול טוב של הנכסים. ייתכן והם מנהלים טוב וייתכן שלא, זה בטח משתנה משנה לשנה. מה שבטוח זה שאת דמי הניהול הם יגבו ממך כמו שעון.

אתה טועה, ארה"ב זה לא ישראל, רוב ההנהלות בארה"ב הם פנימיות ועובדים של הריט עצמה ולא גובות דמי ניהול כלשהן.

לא משלם שום דמי ניהול לאף REIT שבידי, לא הבנתי למה הכוונה.

אתה בטוח? איזה ריטים אתה מחזיק?

 

[אורי ג.]

נשרפת אם CBL בזמנו?

לא, לא מחזיק אותם כ"כ הרבה זמן אבל מופסד שם כהוגן. טעית בדירוג אשראי, גם CBL וגם WPG הם בדירוג השקעה לעת עתה.
לא באותה ליגה זה נכון, קודם החלשות יחטפו ולאחר מכן גם החזקות יחטפו וכבר חוטפות (בדיוק כמו ב2008 במגורים אגב).

ג"נ: מחזיק O, WPC, HCN, DLR, VTR, OHI, UHT

את UHT איני מכיר, בשאר אין דמי ניהול באמת רק שכר מנהלים.
מחזיק אישית HCN, OHI וWPC.
את VTR וO מכרתי בשיא (לשמחתי).

נראה כמו חברה שמנוהלת לא ראוי

זה לא שמנוהלות לא ראוי, דווקא ההנהלות שם טובות ומוערכות הם פשוט ריטים מסוכנים יותר מהBLUE CHIP של התחום כי הם מתרכזים בקניונים CLASS B ואפילו C ואלה חטפו חזק יותר מאשר CLASS A מאז אמזון + עלויות גבוהות בשביל להסב אותם לפחות חנויות ויותר בידור וחוויתי.

 

[passive income]

אתה צודק באופן כללי, אבל גם החזקת מספר נכסים עם תנודתיות דומה ומתאם נמוך, יכולה להקטין את סך תנודתיות התיק.
אם כן, עליך לשאול את עצמך האם הריטים שונים מכל מגזרים אחר, ובאילו תנאים תמשיך לתחזק פלח נוסף בתיק.

ג"נ: מחזיק ריטים אמריקאיים ועולמיים מעבר למשקלם בשוק.

איזה עולמיים , אם אפשר לשאול ?

 

[אורי ג.]

איזה עולמיים , אם אפשר לשאול ?

VNQI

 

[passive income]

פעם היה מאוד מקובל לראות ריטים בתיקי השקעות סולידיים אבל הבוגלהאדס ירדו מזה כי בעצם VTI כולל גם ריטים במשקל מתאים והגישה היא שאין צורך לתת להם משקל יתר. האמריקאים גם לא אוהבים אותם בגלל המיסוי.
אבל, בשנה האחרונה הסנופי רץ חזק קדימה והריטים האמריקאים הלכו אחורה, כך שנפתח פער ממש משמעותי בתמחור, באיזור ה 30%.
ההסברים לירידת הריטים היא בגדול צפי לעליה של הריבית וגם בגלל אמזון שמחריבה את מרכזי הקניות.
אז אולי יש פה מישהו שחושב שזו הזדמנות למשקיע סולידי?

אני מנסה להוסיף לO ו- WPC שאני מחזיק . אני מקווה שזו הזדמנות ולא מה רוב הכותבים מתארים פה שהמניות האלה הולכות להיעלם.
אני מקווה למצוא REITS מכל העולם ולא רק ארה''ב..
לאחרונה גם קניתי IRON MOUNTAIN .
הבנתי שגם אם תהיה עליית ריבית חזקה , חברות חזקות יחזרו לעלות בהמשך , למרות שמשקיעים בורחים לאג''ח.