קרן ריט למגורים

[רוני]

בדיוק הפוך.

לפני 4 שנים הם רכשו בניין משרדים בבעלות השכנה שלי ברחוב חשמונאים פינת, מנחם בגין
לפ תשואה יפה של 8%. יתכן שלאחרונה הם נכנסו להשקעות בתחום המגורים להשכרה ואני לא מעודכן,
אם כן זה בהחלט מעניין אותי משום שהם מקפידים על תשואת מינימום כשהם רוכסים פרויקט חדש.

 

[Leo]

לפני 4 שנים הם רכשו בניין משרדים בבעלות השכנה שלי ברחוב חשמונאים פינת, מנחם בגין
לפ תשואה יפה של 8%.

@רוני, לדעתי אתה מדבר על קרן אחרת. כרגע יש 2 קרנות ריט לנדל"ן מסחרי מניב שכבר מונפקות בבורסה המקומית.
קראתי לא מזמן את הדוחות שלהן ואכן, לפי זכרוני, טווח התשואות להשכרה מנכס מסחרי הוא 7-10% .
בשרשור מדובר על קרן ריט חדשה שתתמחה בנדל"ן למגורים שעדיין לא הונפקה בבורסה.
לי אישית קשה להאמין שהקרן תצליח להגיע לתשואות של 2 הקרנות הקיימות, אבל אני לא מומחה לנדל"ן.

 

[רוני]

התכוונתי לקרן ריט 1, אני מבין שהקרן החדשה מקבלת הקלה משמעותית במס רכישה, אבל אני לא מבין את ההיגיון הכלכלי לגייס 200,000,000 ש"ח לרכוש נכסי מגורים להשקעה בשוק מנופח שנמצא בעלייה קרוב ל 10 שנים, הריביות על המימון בשנה האחרונה במגמת עלייה, התשואות ברוטו במגורים מהשכירות נמוכות מאוד(בדרך כלל בנדל"ן מסחרי התשואות הם נטו מאחר והתחזוקה של הנכס היא על חשבון השוכר), תשואות ברוטו של 4% עד 2% בפיזור ארצי המשמעות היא הקמת אופרציה של ניהול ותחזוקה בפריסה ארצית. מה אני מפספס פה ?

 

[אורי ג.]

מה אני מפספס פה ?

כמה דברים:
1. דמי ניהול אפקטיביים של 1%-4% ואולי יותר.
2. בהנחה שיש לך קרן פנסיה או קרנות נאמנות מניתיות אתה ככל הנראה תקנה בכל מקרה כי המוסדיים כבר התחייבו ל200M האלה. אותם המוסדיים הם אלו שיהנו מהעמלות בסעיף 1.

 

[מרק עוגיות]

@אורי ג. לא הבנתי, אם המוסדיים יקנו הם ישלמו את דמי הניהול האלה, לא ירוויחו אותם. לא?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. לא הבנתי, אם המוסדיים יקנו הם ישלמו את דמי הניהול האלה, לא ירוויחו אותם. לא?

לא הבנת, המוסדיים יקנו את הסחורה המפוקפקת לקרנות הפנסיה, קרנות הנאמנות והתיקים המנוהלים, המוסדיים בעצמם הם הבעלים של החברת הניהול (הפרטית!) שזכאית לקבל דמי ניהול מהקרן.

 

[Fitch]

נשמע כמו מעגל קסמים בו רק הפנסיה שלנו מפסידה.

 

[TunaGolem]

נשמע כמו מעגל קסמים בו רק הפנסיה שלנו מפסידה.

אני לא יודע איפה הפנסיה שלך, אבל שלי לא תחזיק בקרן החדשה עד שתגיע לת"א 25.
בכל מקרה זה לא מעגל קסמים. המשקיעים בשוק המשני יכריעו אם הקרן תעלה או תרד, והיא לא תעלה אם היא לא תצליח להוכיח רווחיות.

 

[אורי ג.]

המשקיעים בשוק המשני יכריעו אם הקרן תעלה או תרד

ה200M ש"ח האלה זה מהשוק הראשוני בו התחייבו לרכוש (הפלא ופלא) הבעלים המוסדיים של חברת הניהול הפרטית.
ציטוט מדה-מרקר:
"הקרן תנוהל על ידי חברת ניהול, שתהיה זכאית לדמי ניהול שוטפים –1% בשנה מסך שווי נכסי הקרן, בתוספת אופציות למניות הקרן בכל הנפקה שתבוצע. השותפים בחברת הניהול הם המשקיעים הראשונים, המנהלים והיזמים: אקסלנס (8%), קק"ל (8%), קופת העיר (12%), קופת הפנסיה של חברה קדישא (8%), דב, אנדורן וגבאי (5% כל אחד); עו"ד ויספיש (11%), עו"ד רוזנבוך (32%), ודירקטורים (6%)"

 

[מתכנת]

המוסדיים בעצמם הם הבעלים של החברת הניהול (הפרטית!) שזכאית לקבל דמי ניהול מהקרן.

אז למה בעצם לא לרכוש מניות של המוסדיים בעצמם?

שואל ברצינות מהולה בציניות

 

[אורי ג.]

אז למה בעצם לא לרכוש מניות של המוסדיים בעצמם?

אין שום סיבה שלא, אני באמת רוכש מניות של "מוסדיים" (בנק פועלים בעיקר) אבל זה תלוי במחיר המנייה של המוסדי הספציפי כבר.
אני אישית די צופה להם עתיד לא מזהיר בכלל (למעט הבנקים).

 

[daat99]

אני לא מבין את ההיגיון הכלכלי לגייס 200,000,000 ש"ח לרכוש נכסי מגורים להשקעה בשוק מנופח שנמצא בעלייה קרוב ל 10 שנים, הריביות על המימון בשנה האחרונה במגמת עלייה, התשואות ברוטו במגורים מהשכירות נמוכות מאוד(בדרך כלל בנדל"ן מסחרי התשואות הם נטו מאחר והתחזוקה של הנכס היא על חשבון השוכר), תשואות ברוטו של 4% עד 2% בפיזור ארצי המשמעות היא הקמת אופרציה של ניהול ותחזוקה בפריסה ארצית. מה אני מפספס פה ?

את זה (ההדגשה שלי - הציטוט מהכתבה):

גופים המוסדיים, המנהלים ועוה"ד יהיו גם שותפים בחברת הניהול, שתהיה זכאית לדמי ניהול שוטפים –1% בשנה מסך שווי נכסי הקרן, בתוספת אופציות למניות הקרן בכל הנפקה שתבוצע.

אותם לא מעניינת התשואה - הם משלשלים לכיסם 1% משווי נכסי הקרן בכל שנה גם אם התשואה היא שלילית.
אפקטיבית הם מרוויחים תשואה של 2 מיליון שח עם 0 סיכון...

נשמע כמו מעגל קסמים בו רק הפנסיה שלנו מפסידה.

+1

אני לא יודע איפה הפנסיה שלך, אבל שלי לא תחזיק בקרן החדשה עד שתגיע לת"א 25.

שלי צריכה להגיע ל-MSCI-AllWorld קודם.

 

[מרק עוגיות]

אין איזה חוק שאוסר על ניגוד עניינים בין גופי הפנסיה לחברות שהם משקיעים בהן את כספי החוסכים?

 

[RaeNye]

אין איזה חוק שאוסר על ניגוד עניינים בין גופי הפנסיה לחברות שהם משקיעים בהן את כספי החוסכים?

LOL.

 

[אורי ג.]

אין איזה חוק שאוסר על ניגוד עניינים בין גופי הפנסיה לחברות שהם משקיעים בהן את כספי החוסכים?

מתברר שלא.
אני יודע שבתיקים מנוהלים הם מחתימים אותך על מסמך שאתה מודע שיתכן שיהיו ניגודי אינטרסים בני"ע שהם קונים.

 

[מתכנת]

היה כאן לאחרונה שרשור שעסק בקרן הפנסיה של מיטב דש שקונים שם ת"ס של תכלית.

 

[רוני]

את זה (ההדגשה שלי - הציטוט מהכתבה):

אותם לא מעניינת התשואה - הם משלשלים לכיסם 1% משווי נכסי הקרן בכל שנה גם אם התשואה היא שלילית.
אפקטיבית הם מרוויחים תשואה של 2 מיליון שח עם 0 סיכון...


+1

שלי צריכה להגיע ל-MSCI-AllWorld קודם.

מהמרים על כספי הפנסיה ? אני לא מבין, גם כך הפנסיה הנוכחית היא סוג של אשליה ואז באים הגופים המוסדיים וחוגגים על החסכונות, מה זה אין גוף מפקח ? הם יכולים לעשות ככול העולה על רוחם, איפה העיתונות הכלכלית ? היכן חברי הכנסת ? שר האוצר מרחיק משקיעים קטנים מהשוק, מתעלל בהם, ואז מגיע הגוף הזה שבעזרת הקלות מס וגיוס של 200,000,000 בנוסף יקח מימון וירכוש נכסי מגורים בשווי כולל של 500,000,000 גם בפריפריות ויסייע למגמת עליית מחיר הנדל"ן, לאחר מכן גופים מוסדיים אחרים יעתיקו את אותו הפטנט. מה קורה עם דור ה - Y פשוט מסמנים עליו X.

 

[daat99]

מהמרים על כספי הפנסיה ? אני לא מבין, גם כך הפנסיה הנוכחית היא סוג של אשליה ואז באים הגופים המוסדיים וחוגגים על החסכונות, מה זה אין גוף מפקח ? הם יכולים לעשות ככול העולה על רוחם, איפה העיתונות הכלכלית ? היכן חברי הכנסת ? שר האוצר מרחיק משקיעים קטנים מהשוק, מתעלל בהם, ואז מגיע הגוף הזה שבעזרת הקלות מס וגיוס של 200,000,000 בנוסף יקח מימון וירכוש נכסי מגורים בשווי כולל של 500,000,000 גם בפריפריות ויסייע למגמת עליית מחיר הנדל"ן, לאחר מכן גופים מוסדיים אחרים יעתיקו את אותו הפטנט. מה קורה עם דור ה - Y פשוט מסמנים עליו X.

עד כמה שזה עצוב: כן...

 

[TunaGolem]

ה200M ש"ח האלה זה מהשוק הראשוני בו התחייבו לרכוש (הפלא ופלא) הבעלים המוסדיים של חברת הניהול הפרטית.

ידוע. אני אומר שאם הקרן תצלול בשוק המשני, יפסידו מכך רק היזמים והמשקיעים הראשוניים, והמקרה היחיד בו הקרן תנסוק בטווח הארוך הוא אם היא תצליח להרוויח בשוק המדדם.

אז למה בעצם לא לרכוש מניות של המוסדיים בעצמם?

אולי עוד כמה שנים דרך VXUS.

במקרה הזה, הם בפנים כבר עכשיו.
מבדיקה שלי עכשיו, כל המניות בת"א 100 מוחזקות על ידי VXUS:

• VXUS מחזיקה בכל נכס עד רמת הדולר הבודד (וקצת מתחת).
  
• סך הנכסים של VXUS הוא כ$220B.
• החלק של ישראל הוא 0.5%.
• שווי כל החברות בישראל הוא כְ₪780B.
• החלק של VXUS מכל חברה הוא כ0.5% מכלל ערכה הצף (צירוף מִקרים).
• השווי של החברה הקטנה בת"א 100 הוא כ₪300M.
• חלק האחזקה של VXUS הוא כ₪2M.
• אחזקה זו גדולה מדולר בודד.

 

[אורי ג.]

י, יפסידו מכך רק היזמים והמשקיעים הראשוניים, והמקרה היחיד בו הקרן הנסוק בטווח הארוך הוא אם היא תצליח להרוויח בשוק המדדם.

אתה טועה, היזמים לא יפסידו דבר כיוון שהם לא השקיעו את כספם שלהם, הם השקיעו את כספו של הציבור, המשקיעים הראשונים זה גם הציבור שקונה בהנפקה ע"י נציגם המוסדיים, למען האמת המוטיווציה הכספית של המנהלים הוא לקנות כמה שיותר נכסים (לא ממש משנה באיזה מחיר) ובכמה שיותר מינוף.
הקרן יכולה לצלול גם בעשרות אחוזים, דמי הניהול לא ישתנו במאומה.