שבוע טוב ושוב המון תודה למגיבים - מעריכים את זמנכם!
אני אנסה להתייחס במרוכז ולנסות להבין תוך כדי מה האפשרויות שלנו.
בנוסף, אם תיקח בחשבון את המס שתצטרכו לשלם על אחזקת דירה שנייה ואת עלויות המימון, אני לא יודע עד כמה זה יהיה שווה כלכלית.
מה גם ששוכרים של דירות בסכום שאתה מדבר עליו נחשבים דיירים מסוכנים/בעייתיים.
אין ספק שאם נלך על המהלך נצטרך להבין את המשמעויות לעומק. כמו שכתבתי למעלה, אני לא חושב שתזרים שלילי של 1,000-1,500 לחודש יהיה משהו שלא נוכל להתמודד איתו. כבר התמודדנו עם תקופות של הוצאות עמוקות יותר.
לגבי אופי השוכרים של דירות קטנות - נשמע כמו אגדה אורבנית / תחושה שמבוססת על מקרים חריגים שמגיעים לכותרות. אני בטוח שיש בפורום כמה כרישי נדל"ן ותיקים שיוכלו לאמת או להזים את הנקודה.
דרך אגב, אם הולך לכם טוב עם הדירה באנגליה, למה לא לרכוש נכס נוסף בחו"ל?
נכון, אבל נצטרך לטובת העניין את אחד משני אלה:
1. סכום נזיל יותר משמעותי ממה שיש לנו עכשיו.
2. מינוף כלשהו על הדירה באנגליה לרכישת דירה חדשה - לא בטוחים שרוצים/יכולים בשלב זה. בבדיקה...
אם תשקיעו 2000-2500 ש"ח מדי חודש (אולי תוכלו להגדיל כשתיגמר המשכנתה), סביר להניח שתיק ההשקעות שלכם יצמח מ50K למעל 2M בעוד 25 שנים.
אם תמשכו לפי חוק ה4% ותוסיפו לזה את ההשקעות הנוכחיות שלכם, לדעתי תוכלו להגיע ליעד שהצבתם לעצמכם, אבל עם מינימום דאגות וכאבי ראש.
גם כיוון חשיבה, למרות שהאסטרטגיה שמתגבשת אצלנו היא לתת לכלים האלה לעבוד לטווח הרחוק (בלי הנזלה) ובמקביל לייצר נכסים מניבים בשוטף.
משהו קטן שחשבתי עליו ואינו מהווה המלצה (אני גם לא בקיא בחוק), ישנם לא מעט אנשים שגרים בבית פרטי ובונים בו יחידת דיור שמכניסה הכנסה
לא רלוונטי למצבנו, לפחות לא ב20 שנים הקרובות.
אתם גרים בבית שערכו מעל 3M ש"ח (תוכל לפרט את ההחזרים החודשיים הצפויים עד לסיום המשכנתא?), אתם משתכרים (יחד עם שכ"ד באנגליה) כ-25K נטו ואתם מוציאים 90% מההכנסות. החיים שלכם בהווה הם תותים בהחלט
מצד שני אתם לא רגועים לגבי העתיד. אתם לא בטוחים במקום העבודה (אולי גם לא אוהבים את העבודה?), אתם לא מבסוטים מקצב גדילת קרנות הפנסיה ואתם רוצים לחיות בפנסיה מתקציב של 30K ש"ח.
אם לא צפויה לכם ירושה מדהימה, אני לא מבינה למה זוג בפנסיה צריך הכנסה כל-כך גבוהה. אבל אם זאת המטרה שלכם, תצטרכו לוותר על התותים בהווה וללכת על בננות. כלומר, לרדת מסדר גודל של 22K הוצאות בחודש לכיוון של 15K או להעלות בהרבה את ההכנסות (בלי מינופים).
נכון לגבי ערך הבית. ההחזרים קבועים - 2,500 בחודש. לא יודע אם החיים נחשבים תותים, יש לנו לא מעט ויתורים שקשורים לאיכות החיים ונובעים מהחלטות כלכליות ואנחנו לא קופצים מעל הפופיק בהוצאות על "מותרות". מבחינתנו היעד הזה הוא לא רק עבורנו. הוא נועד גם לאפשר תמיכה בילדים ופוטנציאל השקעה בהמשך. נניח שנצא לפנסיה בגיל 65. יש לנו עוד 20-25 שנים לעשות משהו עם עצמנו
ננסה לפרוש מעולם השכירים עוד לפני, לפחות חלקית.
לוקחים ברצינות את נושא הגדלת החיסכון החודשי!
אין כאן פתרון קסם, לדעתי האפשרויות הן:
1. בכל זאת לחשוב כיצד להעלות את החיסכון החודשית.
2. למכור את בית המגורים ולעבור למגורים בדירה צנועה עם משכנתא ולפנות הון להשקעה.
3. למכור את בית המגורים לסלק את המשכנתא, לעבור למגורים בשכירות, אני לא ממליץ על צעד דרסטי זה,
צריכים להיות בשלים למהלך כזה עם גב כלכלי ונכונות מצד שני בני הזוג, אני עשיתי זאת לאחר 16 שנים
כמשקיע נדל"ן עם תיק נכסים.
בשורה התחתונה, במידה ואין חסכון חודשי משמעותי ורוצים להשקיע כאשר הכסף כלוא בקירות, צריך לוותר על משהו.
החיים שלנו במקום שבו אנחנו גרים טובים מידי מכדי שנחשוב אפילו למכור את הבית ולעזוב (לא לדירה קטנה יותר ולא בשכירות). יותר סביר שנזדקן עם הבית... ממה שהצעת רק נקודה 1 רלוונטית. אתגר
אני חושבת שהשקעה בדירה בפריפריה באופן כללי בעייתית בכלל ובתקופה הנוכחית בפרט,
בגלל אי היציבות במדינה והתכנות של אבטלה שנים קדימה באיזורים החלשים.
כשמדובר בנדל"ן למגורים המחירים בפריפריה הם הראשונים להפגע, קצת כמו מניות היתר בתחום שוק ההון.
מכיוון שאתם לא גרים בפריפריה, הרפתקאה כזו עלולה לגרום לכם להשקעה לא פרופורציונית של זמן נסיעות, טיפול בשוכרים שמתחלפים בתדירות גבוהה וכן הלאה (בנועזת בתחילת השרשור סיפרתי על ההרפתקאה שלי ברכישת דירה בקריות).
אישית אני מעדיפה כשמדובר בהשקעות בארץ, את אזורי "הפריפריה של המרכז" כגון, פ"ת, בת ים, דרום תל אביב, אור יהודה. אולי עולה מעט יותר אבל אין סכנה אמיתית של דירה ריקה והגאוגרפיה מאפשרת שליטה גבוהה יותר.
בעצם את מביעה הנחה כללית על הפריפריה, ויכול להיות שהיא נכונה.
השאלה היא אם בעזרת מחקר שוק רציני לא נוכל לאתר 1. מקום שצפוי להתפתח (על בסיס תוכניות מתאר ארציות, עירוניות וכיו"ב) 2. כזה שצפויה בו דרישה גבוהה לשכירות. אני לא חושב שגם היום עם כל אי-הוודאות בישראל לא קיימים מקומות כאלה, רק שהם דורשים כנראה יותר השקעה ולמידה עד שמוצאים אותם. אני לא מדבר על "דירת הבוננזה" ב35% מתחת למחיר השוק אלא פשוט על דירה בשכונה שלטווח הבינוני-אורך תתפתח ותשתדרג.
מה דעתך?
היות ואנחנו גרים בשפלה וממש על צירי האורך/רוחב המרכזיים נוכל להגיע בקלות גם לאזור צפון הנגב. אם אנחנו כבר ממנפים ב100% אני מעדיף התחלה סולידית - כמו שכתבתי, דירה באזור ה600,000 נשמע לי סביר. הסיפור העיקרי יהיה למצוא את האזור הנכון. עם השוכרים והנזילות בניאגרה כבר נתמודד.
במקרה של פיטורין ובהנחה שיש איזו רשת ביטחון של דמי אבטלה מרגיש לי שזו עדיין לא התחייבות "שוברת שוויון". וכמו שכתבתי, במקרה הכי גרוע אנחנו מוכרים את הדירה. לא סיימתי קורס נביאים בהצטיינות אבל קשה לי לראות שמחירי הדירות צונחים, בעיקר אם נבחר אזור בתהליכי פיתוח.
אתה מפספס - שזה לא יביא אותך למטרה שלך שהיא תקציב חודשי של 15000₪ לפני הפנסיה ו-30000₪ בפנסיה...
לכסף שאתה מחלץ מהקירות יש ״עלות חילוץ״ (שתהיה גבוה יותר מעלות של משכנתא רגילה). אתה מניח שהעלות הזו תהיה נמוכה משמעותית מהתשואה הצפויה על הדירה. אני כותבת ״משמעותית״ כי אתה מייצר סיכון גדול בשביל להשיג את התשואה הזו. לדעתי ההנחה הזו לא נכונה וגם אם תהיה לך תשואה עודפת, להערכתי היא לא מפצה על הסיכונים.
* זה יקטין את יכולת החיסכון החודשי שלכם (תזרים שלילי)
* זה יעשה אתכם עוד יותר שבירים (מה קורה כאשר אין דייר, אחד מכם מפוטר, הריבית על המשכנתא מתחילה להשתולל או סתם ההכנסות עולות ואין לכם איך לתחזק את הדירה+המשכנתא).
* והבעיה העיקרית היא דווקא בסוף - תוספת תקציב חודשי (שווה ערך ריאלי) של 2000₪
ברוטו בעוד 20-25 שנה.
אתה מפספס - שזה לא יביא אותך למטרה שלך שהיא תקציב חודשי של 15000₪ לפני הפנסיה ו-30000₪ בפנסיה...
לכסף שאתה מחלץ מהקירות יש ״עלות חילוץ״ (שתהיה גבוה יותר מעלות של משכנתא רגילה). אתה מניח שהעלות הזו תהיה נמוכה משמעותית מהתשואה הצפויה על הדירה. אני כותבת ״משמעותית״ כי אתה מייצר סיכון גדול בשביל להשיג את התשואה הזו. לדעתי ההנחה הזו לא נכונה וגם אם תהיה לך תשואה עודפת, להערכתי היא לא מפצה על הסיכונים.
* זה יקטין את יכולת החיסכון החודשי שלכם (תזרים שלילי)
* זה יעשה אתכם עוד יותר שבירים (מה קורה כאשר אין דייר, אחד מכם מפוטר, הריבית על המשכנתא מתחילה להשתולל או סתם ההכנסות עולות ואין לכם איך לתחזק את הדירה+המשכנתא).
* והבעיה העיקרית היא דווקא בסוף - תוספת תקציב חודשי (שווה ערך ריאלי) של 2000₪
ברוטו בעוד 20-25 שנה.
אני מבינה את הרצון להגדיל את הפנסיות שלכם. במיוחד כאשר ההוצאה החודשית שלכם גבוהה והפנסיה הצפויה כנראה רחוקה מלאפשר לכם את אותה רמת חיים שאתם רגילים (ומתרגלים) אליה ברמת ההוצאות שלכם. זה מצב שביר.
אני מסכימה עם האנשים שאמרו כאן שהחיים שלכם תותים - כרגע. אבל אני מתקשה לראות איך אתם גם שומרים על אורך החיים שלכם, גם שומרים על הבית הפרטי היקר וגם מגיעים לתוספת תקציב של 15000 חודשי לפני הפנסיה. לדעתי תצטרכו לוותר על משהו וכמו ש-
@בת העמק כתבה - לדעתי עדיף שזה יהיה בצמצום ההוצאות והגדלת החיסכון שלכם. זה גם יוריד את יעד המטרה הדרוש/הכרחי למשהו יותר ריאלי וגם יאפשר לכם לחסוך יותר כך שעל הדרך אולי בסוף כן תגיעו ליעד המטרה המקורי.
מסכים שזה מצב שיש בו סיכון מסויים, ואני מנסה להבין אם התחייבות על משכנתא של נניח 3,000 במקביל להחזר של 2,000 (נכון, ויהיו חודשים "ריקים") זה סיטואציה עם פוטנציאל מספיק נפיץ בשביל לוותר על היכולת לעשות עם הכסף בקירות משהו.
נניח שאנחנו מגדילים חיסכון ובמקביל פורסים את החזר המשכנתא כך שיהיה יותר קרוב להכנסה משכירות - זה משהו שהיית רואה את עצמך נכנסת אליו?
בטוח שנבחן את יכולת הגדלת החיסכון שלנו. וזה אחרי שויתרנו על חו"ל השנה
אתה מפספס שזה רחוק מאוד מהיעד שהצבתם (הכנסה של 15k), ותצטרכו תיאורטית לקנות 7 דירות כאלו.
מסכים איתך. הרעיון הוא להעיף את המשכנתא הנוכחית עוד כמה שנים (כאמור מסתיימת באזור 2028) ולבצע עוד מינוף דומה.
במקביל לשאוף לעוד דירה זולה בחו"ל, אולי ע"י משכון הדירה הקיימת באנגליה. כמו שכתבתי - בבדיקה להמשך...
