מס שבח על פרוייקט בנה ביתך

[solid_investor]

שאלה לגבי החלופות שיש לנו לגבי פרוייקט בנה ביתך מבחינת מיסוי.

יש לנו מגרש שנקנה ב-700k לפני 6 שנים ואין לנו דירה בבעלותנו. הוצאנו היתר בנייה ואנחנו מתלבטים אם להיכנס לתהליך של בנייה או למכור את המגרש.
אחד השיקולים הוא מס שבח. היינו רוצים לנצל את הפטור ממס השבח במידה ואנחנו יכולים.

בכל-זכות ראתי שפטור ממס שבח ניתן לקבל בתנאים הבאים:

• מי שהחזיק בדירת מגורים מזכה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה.
• לא היתה בבעלותו יותר מדירה אחת במעד המכירה.

בכפוף לתנאים נוספים הבאים:

1. הבנייה שלה הושלמה.
2. היא בבעלות פרטית ולא בבעלות של חברה או תאגיד.
3. מעל 50% (מחצית) משטח הדירה שימש למגורים באחת מהתקופות הבאות:

• ב-4 השנים שלפני המכירה.
• ב-80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

לא ברור לי כיצד התנאים האלה באים לידי ביטוי לגבי מגרש או בית בנה-ביתך.

איזה מס שבח (ומיסים נוספים) נשלם במקרים הבאים:
1. בחלופה שנמכור את המגשר ב-1.7 מיליון.
2. בחלופה שנבנה את הבית שתכננו בעלות 2.2 מ׳ ונמכור ב-3.9 מיליון ישר אחרי הבנייה.
3. בחלופה שנבנה את הבית שתכננו בעלות 2.2 מ׳, נמתין 18 חודשים ונמכור ב-3.9 מיליון.
כמו כן, האם 18 חודשים נספרים אחרי שהתקבל טופס 4 או לפני?

*ברור שלא ידוע במדוייק מה הסכום הסופי שנוציא על הבנייה ובכמה אפשר יהיה למכור את הבית, הנחתי פה כמה הנחות לצורך הדגמת החלופות.

 

[אורי ג.]

1. מס מלא.
2. מס מלא.
3. פטור ממס, בהנחה ולא תסווגו בתור עוסקים.

18 חודשים מטופס 4.

 

[האזרח הקטן]

כמו כן, האם 18 חודשים נספרים אחרי שהתקבל טופס 4 או לפני?

לפעמים בבנייה עצמית יכירו ב18 חודשים מגמר בנייה (אישור מהנדס) גם בטרם התקבל טופס 4 - כך שמעתי מעורך דין למיסוי מקרקעין.

 

[אורי ג.]

לפעמים בבנייה עצמית יכירו ב18 חודשים מגמר בנייה (אישור מהנדס) גם בטרם התקבל טופס 4 - כך שמעתי מעורך דין למיסוי מקרקעין.

ואם לא יכירו? מה תעשה?

 

[האזרח הקטן]

ואם לא יכירו? מה תעשה?

אני לא הסמכות בעניין, מציע להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין בנושא. רק להכיר שלא תמיד טופס 4 הוא הכרח לעניין הכרה בדירה המשמשת למגורים.

 

[אורי ג.]

אני לא הסמכות בעניין, מציע להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין בנושא. רק להכיר שלא תמיד טופס 4 הוא הכרח לעניין הכרה בדירה המשמשת למגורים.

עדיף לדעתי ללכת בדרך המלך ולא לחפש צרות, במיוחד כשמחיר הטעות פה הוא מאות אלפי שקלים ואי אפשר להחזיר את הגלגל אחורה.