פטור ממדד תשומות הבנייה+ תשלום 20 אחוז היום והיתרה לאחר טופס 4

[הורדוס]

חלק מהחברות מנפיקות אג"ח, אתה יכול לראות את התשואה שלהן כדי לקבל מושג על עלות גיוס ההון. זה יכול לנוע בין 8% וצפונה, בעדה בעדה צפונה.

את ההנחות הרציניות יותר סביר להשיג מהחברות הקטנות ולא אלו שמונפקות בבורסה.

 

[האזרח הקטן]

את ההנחות הרציניות יותר סביר להשיג מהחברות הקטנות ולא אלו שמונפקות בבורסה.

גם וגם - לא חסר חברות נסחרות שמאוד לחוצות כעת בגלל האשראי היקר שלהן.
מה שכן, חברה שיותר מדי לחוצה ותתן הנחות גדולות גם עשויה להיקלע לקשיים ולא תצליח לסיים את הבנייה. אני מעריך שנזכה לראות בשנתיים הקרובות כמה חברות בנייה שנקלעות לבעיה תזרימית קשה. אמנם אם יש בנק מלווה או ערבות, זה מקטין את הסיכון לקונה, אבל עדיין ייקח זמן עד שחברה אחרת תיקח על עצמה את הפרויקט, ויתכן שהקונים יצטרכו להוסיף לא מעט כסף כדי להשלימו.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. יודע להגיד מה סדר גודל ריבית שיזמים בישראל משלמים?

תלוי בגודל, סדר גודל של P+1% אבל יש גם עלויות מימון מסביב כמו עמלת ליווי, עמלת הנפקת ערבות, דמי הקמה ועוד ועוד.

אז היזם הוא שאדיש בין האפשרויות?

הוא לא אדיש, ממש לא.
יזם יעשה הכל כדי לא להוריד את מחיר הדירה, יתן לך 80/20, פטור ממדד, שדרוג מפרט טכני, עוד חניה מחסן או טיסה לחול וכי למה?
כי ברגע שהוא נותן הנחה פרופר זה נרשם ברשות המיסים וזה מידע פומבי, אז פתאום כולם רואים שX קנה בפחות כסף וכולם גם ירצו לקנות במחיר הזה כי המחיר ירד.

 

[ido595]

תלוי בגודל, סדר גודל של P+1% אבל יש גם עלויות מימון מסביב כמו עמלת ליווי, עמלת הנפקת ערבות, דמי הקמה ועוד ועוד.

הוא לא אדיש, ממש לא.
יזם יעשה הכל כדי לא להוריד את מחיר הדירה, יתן לך 80/20, פטור ממדד, שדרוג מפרט טכני, עוד חניה מחסן או טיסה לחול וכי למה?
כי ברגע שהוא נותן הנחה פרופר זה נרשם ברשות המיסים וזה מידע פומבי, אז פתאום כולם רואים שX קנה בפחות כסף וכולם גם ירצו לקנות במחיר הזה כי המחיר ירד.

נראה לי שהוא לא רוצה להוריד מחיר כדי לא להעלות את חמתם של רוכשי הדירות האחרים שלו באותו פרויקט לא?
נניח ורכשת דירה במיליון ועכשיו היזם מוכר את אותה דירה בדיוק ב900 אלף, מה הדבר הראשון שאתה עושה...

 

[הורדוס]

נראה לי שהוא לא רוצה להוריד מחיר כדי לא להעלות את חמתם של רוכשי הדירות האחרים שלו באותו פרויקט לא?
נניח ורכשת דירה במיליון ועכשיו היזם מוכר את אותה דירה בדיוק ב900 אלף, מה הדבר הראשון שאתה עושה...

מי שכבר קנה לא מעניין אותו יותר מידי, יזם דואג איך ימכור את שאר הדירות במחיר גבוה ככל הניתן.

 

[אורי ג.]

נראה לי שהוא לא רוצה להוריד מחיר כדי לא להעלות את חמתם של רוכשי הדירות האחרים שלו באותו פרויקט לא?

ממש לא, לא אכפת לו מחמתם של רוכשי הדירות, אכפת לו מכסף, אתה חושב שקבלן יפסיד כסף כדי להיות נחמד אתה טועה.

נניח ורכשת דירה במיליון ועכשיו היזם מוכר את אותה דירה בדיוק ב900 אלף, מה הדבר הראשון שאתה עושה...

מתבאס.

 

[הורדוס]

תודה רבה. בנוגע לחלק האחרון - מדובר בדירה שארצה להשכיר ולכן לא בטוח שארצה/שכלכלי לי לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן לפני קבלת הדירה והשכרתה. אלו שיקולים לגיטימיים? יש דרכים להתמודד עם זה?

אפשר להעביר רק חלק קטן מהמשכנתא ליזם היום, ולשלם תשלום די נמוך כל חודש עד סוף הבנייה.
אין חוק/נוהל מוגדר על מה הסכום המינימלי, אבל מהיכרותי לפחות 50 אלף.
אבל גם אם זה 200 אלף, ההחזר על סכום כזה יהיה סביב 1200 בחודש, אם אתה לא יכול לעמוד בזה כדאי לשקול את ההשקעה מחדש.