מומלץ לעשות מחזור משכנתא? לבד או עם יועץ?

[Eli D]

אהלן,
אשמח להתייעץ האם כדאי לי למחזר חלק ממסלולי המשכנתא (כמו המשתנה צמודה), ובמידה וכן האם מומלץ לבד ללכת לבדיקות מול הבנקים או שעדיף עם יועץ מהניסיון שלכם?

נתונים רלוונטיים:
משכנתא נלקחה באמצע 2021, בסך 1.5m, התחלנו לשלם החלק מאוקטובר 2021 תשלום ראשון , כאשר באמצע 2023 העברתי k300 לפרעון חלקי של מסלול פריים.

סה"כ יתרה לסילוק: כ-1.02m
החזר חודשי כולל: כ - 7k

פירוט המסלולים:
1. מסלול פריים
ריבית: P-0.65% (במקור 1.2%)
יתרה לסילוק: 193k
החזר חודשי: 1.3k
תקופת זמן: עד 2045

2. קל״צ
ריבית: 2.65%
יתרה לסילוק: 548k
החזר חודשי: 3.8k
תקופת זמן: עד 2040

3. קבועה צמודה
ריבית: 1.8%
יתרה לסילוק: 78k
החזר חודשי: 600
תקופת זמן: עד 2040

4. משתנה צמודה כל 5 שנים
ריבית: 2.39%
יתרה לסילוק: 160k
החזר חודשי: 1.2k
תקופת זמן: עד 2041


תודה רבה

 

[אריקו]

באופן כללי אני חושב שלא כדאי לגעת בצמודות כמעט אף פעם! יכול להיות שאצלך הקבועה מאוד טובה לאור הפער הגדול בינו לממוצע של הקל"צ הסטנדרטי
אך אם יש לך יועץ בסכום נמוך } אני חושב שכדאי
אא"כ אתה מבין בזה לבד לגמרי !

 

[Fineduckling]

לגבי 4, מתי אמורה להתעדכן הריבית? מה העוגן ומרווח שקיבלת? אני מניח שזה הולך להתעדכן באוקטובר, אם כך הריבית תעלה משמעותית.
אני לא יודע אם אפשרי למחזר חלק מהמסלולים, אבל אני הייתי שואף לסגור את 4 ואז 3 או 1.

 

[יהודה ש.]

אתה לגמרי יכול לבד,
ה״בעיה״ שלך היא שהקלצ בריבית פנטסטית נכון להיום והוא על יותר מ50 אחוז מסך ההלוואה, ולכן במחזור כולל שום בנק לא יוכל לתת לך הצעה תחרותית.
אתה יכול לפנות לבנקים ולקבל הצעה על מחזור חלקי (יש בנקים שזורמים על זה) שכולל את הפריים ושתי הצמודות, עם ההצעות שלהם תלך לבנקאי שלך והוא ישווה לך את התנאים.
יועצי משכנתא יכולים לתת ערך, אבל יכולים להיות נזק קטסטרופלי, מהנסיון שלי אין כמו ללמוד לבד על הנושא ורק אז להתייעץ עם יועץ בתשלום או עם ה-AI בחינם.
אגב, פעם עיקר הפיץ׳ של יועצי משכנתא היה שהם ״חוסכים את ההתרוצצות בין הבנקים״, היום זה בעיקר שליחה של מיילים בקלי קלות.

 

[Eli D]

לגבי 4, מתי אמורה להתעדכן הריבית? מה העוגן ומרווח שקיבלת? אני מניח שזה הולך להתעדכן באוקטובר, אם כך הריבית תעלה משמעותית.
אני לא יודע אם אפשרי למחזר חלק מהמסלולים, אבל אני הייתי שואף לסגור את 4 ואז 3 או 1.

בדיוק, הולך להתעדכן באוקטובר בגלל זה אני מתחיל לחשוב על זה ולחקור.

לא חבל לסגור את המסלולים לעומת השקעות? אני בגישה שכל עוד זה מתחת ל5% אני מעדיף להעביר הון פנוי להשקעות... אבל אשמח לשמוע דעות שונות

 

[Eli D]

אתה לגמרי יכול לבד,
ה״בעיה״ שלך היא שהקלצ בריבית פנטסטית נכון להיום והוא על יותר מ50 אחוז מסך ההלוואה, ולכן במחזור כולל שום בנק לא יוכל לתת לך הצעה תחרותית.
אתה יכול לפנות לבנקים ולקבל הצעה על מחזור חלקי (יש בנקים שזורמים על זה) שכולל את הפריים ושתי הצמודות, עם ההצעות שלהם תלך לבנקאי שלך והוא ישווה לך את התנאים.
יועצי משכנתא יכולים לתת ערך, אבל יכולים להיות נזק קטסטרופלי, מהנסיון שלי אין כמו ללמוד לבד על הנושא ורק אז להתייעץ עם יועץ בתשלום או עם ה-AI בחינם.
אגב, פעם עיקר הפיץ׳ של יועצי משכנתא היה שהם ״חוסכים את ההתרוצצות בין הבנקים״, היום זה בעיקר שליחה של מיילים בקלי קלות.

תודה רבה, עזרת מאוד.
ומסכים לגבי המשפט האחרון, כשלקחתי את המשכנתא ב2021 היה תור של חצי שנה ליועץ משכנתאות אם אתה ניגש לבד, אחת הסיבות שלקחתי את היועץ משכנתאות כי הוא יכל להשיג פגישה ולסגור משכנתא תוך שבועיים ורציתי לנצל את הריבית הנמוכה ולשלם לקבלן הכל מראש כדי להימנע מהצמדות (בעיקר תשומות בנייה שהיה אז משמעותי)


אתה לא חושב שעדיף ללכת לפגישה פנים אל פנים לעומת אימייל?

 

[Fineduckling]

בדיוק, הולך להתעדכן באוקטובר בגלל זה אני מתחיל לחשוב על זה ולחקור.

לא חבל לסגור את המסלולים לעומת השקעות? אני בגישה שכל עוד זה מתחת ל5% אני מעדיף להעביר הון פנוי להשקעות... אבל אשמח לשמוע דעות שונות

אבל הריבית שתקבל באוקטובר תהיה כנראה יותר גבוהה מ5%, כמו שאמרתי אם תשתף את העוגן והמרווח אפשר יהיה להעריך מה תהיה הריבית החדשה. פלוס הצמדה שזה נניח 3% בשנה, יש לך מסלול שהריבית עליו היא מעל 8%!

בכל מקרה אני אשמח אם תוכל לעדכן באיזה בנק אתה ואם הם מוכנים לעשות לך מיחזור חלקי.

 

[יהודה ש.]

אתה לא חושב שעדיף ללכת לפגישה פנים אל פנים לעומת אימייל?

בתהליך המחזור שעשיתי נפגשתי פיזית רק עם בנק אחד (הם ביקשו), לא הוסיף לי שום דבר מיוחד, בסוף זה הכל עניין של מספרים: דירוג אשראי, אחוז מימון, אחוז ההחזר מההכנסה.

 

[אורי ג.]

הריביות שלך טובות, לדעתי אין לך מה למחזר.
את המסלול האחרון הייתי מנסה לסגור, הוא קצת יקר.

 

[Eli D]

אבל הריבית שתקבל באוקטובר תהיה כנראה יותר גבוהה מ5%, כמו שאמרתי אם תשתף את העוגן והמרווח אפשר יהיה להעריך מה תהיה הריבית החדשה. פלוס הצמדה שזה נניח 3% בשנה, יש לך מסלול שהריבית עליו היא מעל 8%!

בכל מקרה אני אשמח אם תוכל לעדכן באיזה בנק אתה ואם הם מוכנים לעשות לך מיחזור חלקי.

להלוואה הזאת זה h+3.8%, בפריים זה p-0.65%.
בפועלים, אנסה לעדכן

 

[הורדוס]

בממוצע יש לך ריביות מעולות, מחזור מלא לא ישתלם לך, אני מציע:
- לבקש הצעה מהבנק למחזור של המסלולים הצמודים למלצ או פריים, אולי יתנו משהו סביר לא בטוח
- לקחת הלוואה רגילה שהיא לא משכנתא ואיתה להחזיר את הצמודים, זה יוריד עלות אבל יעלה החזר חודשי
- יכול גם להגדיל משכנתא באמצעות משכנתא לשיפוץ, עם זה להשקיע בשוק ההון או להחזיר את המסלולים היקרים, העלות של היועץ תשתלם רק אם תיקח סכום משמעותי, 300-500א

 

[אושר ועושר]

בדיוק, הולך להתעדכן באוקטובר בגלל זה אני מתחיל לחשוב על זה ולחקור.

מצויין
בדיוק כך
בבנק הספציפי שלך לא יתנו לך משהו דרמטי על המסלול הזה
(כי יש לך אחלה משכנתא)
אפשר למחזר רק את המסלול הזה לבנק אחר
(יש בנקים שנותנים בקלות דרגה שניה)
ויכול להיות ששווה לך לסגור את הפינה הזו ולסגור את המסלול הזה בלבד.

 

[Eli D]

מצויין
בדיוק כך
בבנק הספציפי שלך לא יתנו לך משהו דרמטי על המסלול הזה
(כי יש לך אחלה משכנתא)
אפשר למחזר רק את המסלול הזה לבנק אחר
(יש בנקים שנותנים בקלות דרגה שניה)
ויכול להיות ששווה לך לסגור את הפינה הזו ולסגור את המסלול הזה בלבד.

מעדכן אחרי בקשות למחזור בכל הבנקים - בנקים אחרים לא מוכנים למחזר כי זה מעט מידי רק במחזור חלקי.

דווקא בבנק שלי הציעו לי הצעה שנשמעת מעולה, אני אפילו לא מבין איזה אינטרס יש להם?
להשאיר את המסלול כמו שהוא אבל במקום המרווח של p+3.8% (שהיום עומד על 2.36% החזר ויתעדכן בקרוב לאזור ה5.5%) לעבור ל p+1.3% (ואז המסלול הזה יהיה על אזור ה2.96%).

חוץ מעלות קטנה של 300 שח מה הם מרוויחים? רק וודאות שלא אעבור לבנק אחר במחזור? אפילו לא באתי עם הצעה נגדית כי אף בנק לא היה מוכן

 

[Fineduckling]

מעדכן אחרי בקשות למחזור בכל הבנקים - בנקים אחרים לא מוכנים למחזר כי זה מעט מידי רק במחזור חלקי.

דווקא בבנק שלי הציעו לי הצעה שנשמעת מעולה, אני אפילו לא מבין איזה אינטרס יש להם?
להשאיר את המסלול כמו שהוא אבל במקום המרווח של p+3.8% (שהיום עומד על 2.36% החזר ויתעדכן בקרוב לאזור ה5.5%) לעבור ל p+1.3% (ואז המסלול הזה יהיה על אזור ה2.96%).

חוץ מעלות קטנה של 300 שח מה הם מרוויחים? רק וודאות שלא אעבור לבנק אחר במחזור? אפילו לא באתי עם הצעה נגדית כי אף בנק לא היה מוכן

תודה שעדכנת!
אני מניח שיותר משתלם להם לתת את זה כדי שלא תמחזר או תפרע את המסלול.
אבל קח בחשבון שיש לך גם הצמדה למדד- תוסיף עוד 3% , סה״כ 6%
אני אישית במצב מאוד דומה ומתכנן לפרוע.

דרך אגב סתם מתוך עניין לפי מה שאני רואה ריבית אג״ח צמוד 5 שנים היום היא 1.9
אז הריבית החדשה תהיה 1.3+1.9 , תוכל להסביר איך הגעת ל2.96?

 

[משכנתאות ומימון]

דרך אגב סתם מתוך עניין לפי מה שאני רואה ריבית אג״ח צמוד 5 שנים היום היא 1.9
אז הריבית החדשה תהיה 1.3+1.9 , תוכל להסביר איך הגעת ל2.96?

בעקום אפס האחרון (לפי החישוב הישן)
יוני קלנדרי העוגן הוא 1.66