בהקשר לאנטי-צרכנות - גיוס סיכות לפיצוץ בועת הנדל"ן?

[קפבלנקה]

"במהלך 20 השנים האחרונות (נכון ל- 2015) צלל שיעור הבעלות של משקי הבית על דירה בישראל בכ-10%: מכ-75% בשנת 1995 לכ-68% כיום".

זה הרבה יותר קרוב לכ - 5% מאשר לכ - 10%, ובכל מקרה לא מדובר ב'צלילה', אלא ירידה שלא נשמעת לי משמעותית במיוחד על טווח של 20 שנה.
אגב, בכמה ירד שיעור הבעלות מ - 1995 עד 2006? אולי מחיר הרכישה אינו ההסבר היחידי ו/או העיקרי?

אני בטוח לא מומחה גדול ביולוג, אבל שאלת על הרגשה אישית. להרגשתי, המחיר מאוד גבוה בעיקר למי שאינו ממונף (מי שמשלם במזומן). מחירים נוכחיים בריבית בנק ישראל 5% זה בועה. כרגע - לא בטוח.

 

[Ran]

בדוק כמה מרוויח מפתח תוכנה ביוסטון ( 100-110K$ ) וכמה עולה שם בית (400~500K$)

המספרים די דומים לישראל... אולי תקבל פה דירה במקום בית בסכום הזה, לא משהו ששווה להגר בגללו.

 

[123W]

המספרים די דומים לישראל... אולי תקבל פה דירה במקום בית בסכום הזה, לא משהו ששווה להגר בגללו.

1. ממה שראיתי המשכורות שם יותר טובות... הטופ נראה דומה, אבל מתחילים, וכאלה עם קצת ניסיון מקבלים משמעותית יותר
2. פער ניכר במיסוי.
3. אם מתרחקים קצת מהמרכז אפשר למצוא גם ב 250....
4. שאר העלויות זולות יותר

הנה, בית נחמד. 200 מטר. גינה, שתי קומות, 30-45 דקות מהדאון טאון בבוקר 250K$~
https://www.zillow.com/homes/for_sa...91,-97.47345,30.007571,-98.211594_rect/10_zm/

והנטו של מפתח תוכנה עם רמת ניסיון דומה לשלי גבוה ב 30-38%

 

[נימוסין]

היה פה דיון, על שמאל וימין כלכלי,טענתי שהימין מציע גם הצעות לא ליברטיאניות, ומאגף את השמאל משמאל.
דוגמאות בעולם יש הרבה, בארה"ב משכנתא נלקחת נון-ריקורס ומקלה על הרוכשים [לא חיבים לבנק דבר מלבד הנכס].
יש אפשרות לדיור ציבורי בערים, והשכירות מפוקחת [מי ששוכר דירה א"א להוציא אותו ולהעלות שכ"ד], בהרבה מהערים הראשיות במערב. מה הדינמיקה שיוצרת דווקא את החוקים האלה? כנראה יש משהו בדיור שמחייב התערבות ממשלתית.
כמו כל דבר ממשלתי יש לזה חסרונות רבים, אבל גם בארץ המדינה תצטרך להתערב יותר ממה שהיום קורה.

 

[נתן]

היה פה דיון, על שמאל וימין כלכלי,טענתי שהימין מציע גם הצעות לא ליברטיאניות, ומאגף את השמאל משמאל.
דוגמאות בעולם יש הרבה, בארה"ב משכנתא נלקחת נון-ריקורס ומקלה על הרוכשים [לא חיבים לבנק דבר מלבד הנכס].
יש אפשרות לדיור ציבורי בערים, והשכירות מפוקחת [מי ששוכר דירה א"א להוציא אותו ולהעלות שכ"ד], בהרבה מהערים הראשיות במערב. מה הדינמיקה שיוצרת דווקא את החוקים האלה? כנראה יש משהו בדיור שמחייב התערבות ממשלתית.
כמו כל דבר ממשלתי יש לזה חסרונות רבים, אבל גם בארץ המדינה תצטרך להתערב יותר ממה שהיום קורה.

הימין בארץ והשאמל שניהם שמאל כלכלי לחלוטין. ככל שהמדינה תתערב יותר בשוק הדיור כך החיים של כולנו יהיו קשים יותר ונהיה עניים יותר ובעלי פחות יכול לקנות דירה.
הפתרון היחיד לבועה הזו היא שהמדינה תקטין את התערבותה בשוק האשראי וזאת דרך הפסקת מדיניות קביעת ריבית אקטיבית של בנק ישראל, איסור הנפקת אג"ח מדינה ומתן אפשרות לשקל לנוע בשער חופשי לעומת מטבעות אחרים. הריבית מייד תעלה מהותית לרמתה הטבעית, מה שיחסל פה את ההשקעות הממונפות בנדל"ן (וגם יביא למשבר, אבל זה בכל מקרה יקרה אם לא נעשה את זה).

 

[נימוסין]

@נתן מרגע שאמרת שיש בנק מרכזי שקובע ריבית, וממשלה שמדפיסה כסף לשיקולה, אמרת התערבות עכשיו 'רק מתוכחים על המחיר'. אין באמת אפשרות כזו גם אם מסכימים על העיקרון, זה תלוי כל אחד ונטיתו.

יש לשים לב מה הן בעיות שורשיות ומה תופעות לוואי, וכמובן לפי זה להתאים את הטיפול. הבעיה של שוק הדיור (והריבית), היא שהמצב הכלכלי בארץ 'טוב' יחסית לאירופה וצפון אמריקה. אין אבטלה אין קריסת עסקים יש יצוא . תופעת לוואי - עליה של ערך השקל 'עליה' של יהודי התפוצות ותושבים חוזרים. עליה של השקעות בארץ - כסף זורם לשוק הישראלי. כאן מגיעה התופעת לוואי האחרונה - עלית שוק הדיור, שעליה אנו דנים. איןמספק שאילולא המצב המשתפר בכל התחומים, אנשים לא היו נאבקים כ''כ לקנות דירות ולהשתעבד לבנקים בצורה כה "מוגזמת". לכן, פתרונות מוגזמים ומהפכניים לא יהיו טובים, כי אני וטתה לא יודעים אם 'התרופה' לא תזיק לחולה יותר מה'מחלה' המקורית.

בענין זה צריך להזכיר שהממשלה היא הבעלים של רוב הקרקעות בארץ. במסגרת רפורמה כללית באסדרה של שוק הדיור, יהיה צורך לעקור כל אפשרות לפוליטיזציה וחמור מכך שחיתות מהגופים שיעסקו בזה (ע''ע מעצ השב''כ הצוללות תע''ש ישראל ביתנו).

 

[123W]

@נתן מרגע שאמרת שיש בנק מרכזי שקובע ריבית, וממשלה שמדפיסה כסף לשיקולה, אמרת התערבות עכשיו 'רק מתוכחים על המחיר'. אין באמת אפשרות כזו גם אם מסכימים על העיקרון, זה תלוי כל אחד ונטיתו.

יש לשים לב מה הן בעיות שורשיות ומה תופעות לוואי, וכמובן לפי זה להתאים את הטיפול. הבעיה של שוק הדיור (והריבית), היא שהמצב הכלכלי בארץ 'טוב' יחסית לאירופה וצפון אמריקה. אין אבטלה אין קריסת עסקים יש יצוא . תופעת לוואי - עליה של ערך השקל 'עליה' של יהודי התפוצות ותושבים חוזרים. עליה של השקעות בארץ - כסף זורם לשוק הישראלי. כאן מגיעה התופעת לוואי האחרונה - עלית שוק הדיור, שעליה אנו דנים. איןמספק שאילולא המצב המשתפר בכל התחומים, אנשים לא היו נאבקים כ''כ לקנות דירות ולהשתעבד לבנקים בצורה כה "מוגזמת". לכן, פתרונות מוגזמים ומהפכניים לא יהיו טובים, כי אני וטתה לא יודעים אם 'התרופה' לא תזיק לחולה יותר מה'מחלה' המקורית.

בענין זה צריך להזכיר שהממשלה היא הבעלים של רוב הקרקעות בארץ. במסגרת רפורמה כללית באסדרה של שוק הדיור, יהיה צורך לעקור כל אפשרות לפוליטיזציה וחמור מכך שחיתות מהגופים שיעסקו בזה (ע''ע מעצ השב''כ הצוללות תע''ש ישראל ביתנו).

לא יודע מה הפתרון, אבל הבעיה היא שמנסים לעשות גם וגם. מצד אחד, שוק הדיור למכירה והשכרה מתנהל בצורה מאוד חופשית במפגש בין יצרן לצרכן, מצד שני, המדינה שולטת בכל השאר, ועושה המון בלאגן.

אי אפשר גם וגם.

 

[נתן]

@נתן מרגע שאמרת שיש בנק מרכזי שקובע ריבית, וממשלה שמדפיסה כסף לשיקולה, אמרת התערבות עכשיו 'רק מתוכחים על המחיר'. אין באמת אפשרות כזו גם אם מסכימים על העיקרון, זה תלוי כל אחד ונטיתו.

אני הייתי כמובן מעדיף ביטול מוחלט של הבנק המרכזי וביטול חוק הילך חוקי והשקל. מה שהצעתי יותר קרוב לראליזם פוליטי.

יש לשים לב מה הן בעיות שורשיות ומה תופעות לוואי, וכמובן לפי זה להתאים את הטיפול.

נכון, הבעיה השורשית היא התערבות ממשלתית בשוק הריבית והבנקאות והדפסת כסף (בכל העולם, לא רק ישראל). אלו מניעות עלייה בערכם של נכסים פיננסיים כמו נדל"ן, מניות ואג"ח. אין קשר לחוזק כלכלה- אותם נכסים עולים בכל העולם בשיעור גבוה מאז 2008, פשוט אצלנו לא הייתה פאזה משברית עם ירידה קלה בהיקף המינוף ולכן כנראה בישראל המצב רע יותר משאר העולם המערבי בהקשר זה.

לכן, פתרונות מוגזמים ומהפכניים לא יהיו טובים, כי אני וטתה לא יודעים אם 'התרופה' לא תזיק לחולה יותר מה'מחלה' המקורית.

אני יודע שהתערבות ממשלתית בריבית מייצרת עיוותים בכלכלה ומפוררת את המרקם החברתי. ככזה, כל הפסקה או אפילו צמצום של ההתערבות בהגדרה יביאו למצב טוב יותר. הממשלה ובפרט הבנק המרכזי הם המחלה, שום דבר שהם עושים לא יוכל לרפא את המחלה שהם יוצרים, מלבד הקטנת המעורבות שלהם.
.

 

[מתכנת]

נכון, הבעיה השורשית היא התערבות ממשלתית בשוק הריבית והבנקאות והדפסת כסף (בכל העולם, לא רק ישראל).

בהודעה הקודמת לא רשמת "בכל העולם" אז באתי לתקן אותך, אבל כעת התייחסת לזה..
אם בכל העולם מתערבים באמצעות הריבית וכו' מה תהיה ההשפעה של מדינה אחת שתחליט לשוק הזה להיות חופשי לגמרי? לא יהיו לזה השלכות שליליות? האם במצב זה השע"ח שקל-X ינוע בפראות כמו crypto-currencies, או יהיה נתון לגחמותיהם של שחקנים גדולים ועושי שוק פיראטיים ?!... (שואל בתמימות כי אני בור בכלכלה)

המחיר מאוד גבוה בעיקר למי שאינו ממונף (מי שמשלם במזומן).

@Waler כתב על זה פוסט בבלוג שלו (שהוא נטש בינתיים )
שסך תשלומי המשכנתא לא השתנה דרמטית בעקבות התייקרות הנכסים כי הריבית הזולה מפצה על זה.
יוקר הדיור לא השתנה כמו שחשבתם

 

[MMM]

יש לי פנטזיה שיום אחד יקומו מאה אלף אנשים/משפחות שיחליטו שהם רוצים לעשות שינוי ולנסות את מזלם בחו"ל. כהרף עין ירד הביקוש לדיור, גם לרכישה וגם לשכירות. ירידה בביקוש של מאה אלף דירות תשנה את שווי המשקל בשוק ונמצא את עצמנו פתאום ברמת מחירים חדשה, נמוכה, נורמלית.

 

[ביולוג ירושלמי]

ונמצא את עצמנו פתאום ברמת מחירים חדשה, נמוכה, נורמלית

שיום אחד יקומו מאה אלף אנשים/משפחות שיחליטו שהם רוצים לעשות שינוי ולנסות את מזלם בחו"ל

דמיון לא מודרך... וגם האוטובוסים יהיו ריקים יותר, והכבישים ריקים יותר, ומקומות הבילוי מאווררים יותר, ופחות קצבאות ופחות סיבסוד.... אז אולי פשוט שאנשים יבינו את המסר ויתרבו פחות?...
הרוב פה מתעסקים בעניינים הפיננסיים/כלכליים/חומריים בכל הקשור לספקולציות שהם מעלים בשוק הדיור, ושוכחים את האלמנט האנושי/פסיכולוגי/חברתי.
בדבר אחד אני בטוח (נו, ספקולנט בעצמי) - ישראלים לא יהיו מוכנים למכור את הבתים שלהם בזול יותר ממה שהם חושבים שמגיע להם בכזו קלות. בטח לא בזול יותר ממה שהם קנו אותם.
לפחות מבחינתי - זו נקודת מוצא.
יצטרך לקרות פה חתיכת שוד ושבר כדי שאדם שרכש את הדירה המעאפנה שלו ב- 400K לפני עשור, ימכור אותה עכשיו בסכום שמתקרב לכך ומשקף רק' את עליית המדד (=אינפלציה) וכו'... נניח ב- 500K.
מה פתאום. כולם מוכרים אותה ב- 800K גם הוא רוצה כזה סכום...
כולם יחשבו על שוד ושבר נוסח משבר הסאב-פריים בארה"ב. ופה זה לא יקרה כי המשכנתאות לא מאוג"חות. לפחות לא ברמה של ארה"ב. פה המדינה תציל את הבנקים כמו שעשתה לא פעם ולא פעמיים ולא שלושה.
צריך פה בבלוג איזה פרופ' דן אריאלי או פרופ' דן וינטר שיסבירו לנו את הפסיכולוגיה של שוק הדיור. חסר לנו הרבה הנחות מוקדמות ונקודות מוצא עלומות בנושא הזה לפחות.

 

[Ran]

יש לי פנטזיה שיום אחד יקומו מאה אלף אנשים/משפחות שיחליטו שהם רוצים לעשות שינוי ולנסות את מזלם בחו"ל. כהרף עין ירד הביקוש לדיור, גם לרכישה וגם לשכירות. ירידה בביקוש של מאה אלף דירות תשנה את שווי המשקל בשוק ונמצא את עצמנו פתאום ברמת מחירים חדשה, נמוכה, נורמלית.

מה "נורמלי" בנטישה המונית של המדינה? תרחיש כזה לא קורה ככה סתם, זה מלווה במשבר כלכלי חמור, מלחמה... תאמין לי שמצבך לא יהיה יותר טוב אם 100,000 משלמי מסים, מעסיקים ועובדים יעזבו את המדינה. זה לא משנה כמה הדירות עולות כשאתה מובטל.

 

[Izik]

שאלה טובה.
אני חושב על כמה מדינות כאלו שבהן אכן מחיר של בית עולה כמו גרוטאה ישנה בישראל, נניח גרוטאה של 25K בש"ח = 5K ב- $... אבל אז היא לא בעולם המפותח. ולכן האבחנה שלך חדה ונכונה.


פרופוגנדה של מי?... של בכייני ה"מגיע לנו דירות"?
תן דוגמאות לפרופוגנדים (סתם מתוך עניין).

הערה:קראתי מאמר שמחיר דירה בתל אביב גבוה ממחיר דירה בלונדון ואמסטרדם.. ומדובר על עיר קטנה עם שלשה כיווני טילים,שישים קמ מעזה.זאת בועה שנוצרה מהחלטות שגויות של הממשלה ולא דווקא מביקוש.לכן יש סיכוי שהפולטיקאים ישנו את חוקי המשחק ולא תושבי ישראל יתחילו לבנות בצורה לא חוקית פאבלות כמו בדרום אמריקה.שהוקמה המדינה חצי מיליון תושבים קלטו מיליון מהגרים וכולם גרים בדירות.בתקופת אריק שרון קלטו מיליו מהגרים מרוסיה,מה הבעיה לפתר את בעית הדיור בישראל?.יחסית למשכורת דירה בישראל היא הקניה הכי יקרה במערב.בקשר לשכירות-זה שוק פרוע ומאוד לא מסודר

 

[כימאי]

ולא דווקא מביקוש.

דווקא כן מביקוש.

 

[Izik]

הבתים עשויים מקרטון כמו שאפשר היה לראות, לא עומדים ברוח מצויה, לא פלא שעולים מאוד מעט?

בתים בארהב בנויים להחזיק מעמד 27 שנים..לאחר מכן פשוט בונים מחדש. אנשים עוברים דירה/ בקצב שמחליפים מכונית(גם באוסטרליה) בניגוד לאופי הישראלי לגור עשרות שנים.בית זה מוצר צריכה

 

[יעקב]

יש יותר מדי תגובות לכתוב...
דבר ראשון מי שטוען היום שיש בועה כנראה טען גם ב2010 שיש בועה אבל איפה מחירי 2010 ואיפה אנחנו היום. באותה מידה גם עוד 10 שנים ייתכן ויחשבו שמחירי 2017 היו זולים, אז אל תתיימרו להחליט שיש בועה.
דבר שני אין מחסור בהיצע, בדיוק כמו שלא היה מחסור בהיצע לפני 10 שנים כשהמחירים היו בשפל. אני לא מכיר אנשים שלא מצאו דירה לגור בה, אז כנראה שיש מספיק דירות לכולם.
למה המחירים עלו? קודם כל ריבית נמוכה שלמעשה הגדילה את הכסף של הקונים, פתאום על משכנתא של מליון משלמים החזר חודשי כמו על משכנתא של חצי מליון. זה מגדיל ביקושים כמובן. סיבה שנייה, לאנשים פה יש הרבה כסף, לא לכולם, אבל לחלק לא מבוטל מהאוכלוסיה יש לא מעט כסף, עובדה , כל שנה נמכרות מספר שיא של דירות במחירי שיא ( עד שהתחילו עם הרגולציה וההגבלות לפני שנתיים). סיבה נוספת עלויות רכישת דירה עלו, אני קונה דירה במליון אבל בפועל משלם מליון 100 (מס רכישה ותיווך). כשאני אמכור את הדירה, נקודת הייחוס של תהיה מליון 100, זה מעלה מחירים.
סיבה נוספת, פוטנציאל פינוי בינוי ותמא 38. כל אחד רואה בנכס שלו פוטנציאל, פתאום דירת 70 מטר כבר לא נמכרת כדירת 70 מטר אלא כדירת 70 מטר פלוס פוטנציאל לדירה חדשה גדולה או לאותה דירה בתוספת 30 מטר. כמובן שהפוטנציאל הזה משתנה מדירה לדירה ומאזור לאזור אבל הוא שווה כסף, שמעלה את הדירה. סיבה נוספת היא שהדירות בסטנדרט גבוה יותר מבעבר.

לגבי כמה דברים שנכתבו, בתפוחים אין כוחות שוק כי המדינה חוסמת ייבוא, כנל גבינות, למרות שיש קצת שיפור בנושא הגבינות והבשר.

עוד משהו, יש דירות במחירים נמוכים בכל מקום, אבל אנשים חיים בסרט. למה חיים בסרט? כי מישהו שגדל בשכונה יקרה בתל אביב או חיפה, לא רוצה לעבור לשכונה פחות טובה, אז הוא מתלונן שמחירי הדירות גבוהים מדי. מה הוא שכח? שכנראה גם ההורים קנו דירה ראשונה קטנה בשכונה לא משהו והוא רוצה כבר בגיל 30( שרוב הסיכויים שמה שהרוויח עד כה לא מכסה אפילו את ההוצאות שלו עד לאותו רגע) לקנות דירה גדולה בשכונה טובה. יש אחלה דירות ב700-800-900 אלף בחיפה ואפילו ראיתי בשכונות טובות מאוד דירות במחירים האלה. כן יש מדרגות, כן הדירה לא חדשה וכן היא לא 5 חדרים עם מרפסת בקומה 15.
אני מצטער אבל בעיניי יש פה הרבה בכיינות...

 

[קפה שחור]

יש פה הרבה בכיינות...

מסכים ואוסיף שיש קוסמטיקה עיתונאית שמלהיבה את ה"חובה" בנכס

 

[Osterreicher]

אם בכל העולם מתערבים באמצעות הריבית וכו' מה תהיה ההשפעה של מדינה אחת שתחליט לשוק הזה להיות חופשי לגמרי? לא יהיו לזה השלכות שליליות? האם במצב זה השע"ח שקל-X ינוע בפראות כמו crypto-currencies, או יהיה נתון לגחמותיהם של שחקנים גדולים ועושי שוק פיראטיים ?!.

זה תלוי באופן שבו ההסרה של רגולציה תתבצע.
אם זה יהיה באופן חד אז כנראה שנחווה תנודתיות עזה בשער השקל/X, אך אם זה יהיה באופן הדרגתי ומבוקר אז שער הריבית ושווי השקל מול סל מטבעות זרים יחזור למצבו "הטבעי", כלומר השער המפנה את השוק ללא התערבות של המדינה.

הבנק המרכזי הוא השחקן הגדול והדורסני ביותר בשוק, הוא בעל זכויות ויכולות שאף אחד אחר לא מחזיק בהם. אם הבנק המרכזי ימנע מלהתערב או מלהתקיים כליל, אז התחרות תהייה דינמית יותר, מכוון שלאף שחקן לא תהייה הגנה ואפשרות לפעול על סמך או דרך ערוצים פוליטיים.

תחרות דינמית היא יתרון לכלל הציבור, חוץ מאלה המוגנים ממנה.

כל הנ"ל הינו ספקולציה בלבד.
אני עוד תלמיד (: אך אני בטוח ש @נתן יכול להסביר יותר טוב.

 

[נימוסין]

הרוב פה מתעסקים בעניינים הפיננסיים/כלכליים/חומריים בכל הקשור לספקולציות שהם מעלים בשוק הדיור, ושוכחים את האלמנט האנושי/פסיכולוגי/חברתי.
בדבר אחד אני בטוח (נו, ספקולנט בעצמי) - ישראלים לא יהיו מוכנים למכור את הבתים שלהם בזול יותר ממה שהם חושבים שמגיע להם בכזו קלות. בטח לא בזול יותר ממה שהם קנו אותם.
לפחות מבחינתי - זו נקודת מוצא.
יצטרך לקרות פה חתיכת שוד ושבר כדי שאדם שרכש את הדירה המעאפנה שלו ב- 400K לפני עשור, ימכור אותה עכשיו בסכום שמתקרב לכך ומשקף רק' את עליית המדד (=אינפלציה) וכו'... נניח ב- 500K.
מה פתאום. כולם מוכרים אותה ב- 800K גם הוא רוצה כזה סכום...
כולם יחשבו על שוד ושבר

מצטער לאכזב, אני קניתי את דירתי הצנועה, כשהמוכר אמר מפורשות שהוא קנה אותה במחיר גבוה יותר, ולא היה שוד ולא שבר.
ואז הוא היה צריך לעשות עוד דבר חשוב, לתרגם את הדולרים של המכירה לדולר של הקניה, היום זה כמעט בולט לכל אחד (כי הכל בשקלים).

 

[FIYaacov]

ישראלים לא יהיו מוכנים למכור את הבתים שלהם בזול יותר ממה שהם חושבים שמגיע להם בכזו קלות. בטח לא בזול יותר ממה שהם קנו אותם.

עבר הרבה זמן מאז שהיה פה גאות באבטלה.
לפעמים אין ברירה.