שאלה בנוגע למס על שכירות

[DoLLand]

היי אנשים !
אני בן 20,חדש בפורום והאמת שהתחלתי לחשוב כבר לפני שנה
על עצמאות כלכלית ולבסוף הגעתי לכאן =]
מה שהכי נראה לי זה נדל"ן.
נגיד שיש לי סכום של 1.5M
כמה דירות להשקעה כדאי לרכוש ? 1/2/3/4 ?
אני חשבתי על שתיים
אומנם זה יצא פחות כסף משכירות כי דירות קטנות של 300-400K מניבים תשואה הכי גבוה
אבל ככה אשלם רק פעם אחת מס של 8% במקום 8 ואז 12 וכו..
וגם פחות כאבי ראש עם דיירים ותקלות.
והסיבה עיקרית היא שהבנתי שיש מס על הכנסה משכירות מעל 5,280 ש"ח
אבל אני מתבסס על השערה,מה שאני חושב לעשות -
דירה אחת של 1M שתניב כ 4,500 משכירות בחודש
והדירה שנייה של 400K שתניב 2,000

השאלה...האם מפני שיש לי שתי דירות שכל אחת לבד מניבה פחות מ 5,280 תפטור אותי ממס
או שבגלל ששתיהן ביחד עוברות את הסכום אהיה חייב במס ?

ועוד שאלה - אני מחפש אתר שמראה דירות עם סכום למכירה + סכום שכירות שאדע בערך כמה
אפשר להשכיר אותה אשמח אם מישו יעזור לי אני לא מוצא !

תודה לכולם

 

[Abu]

בדבר אחד אני בטוח: תהיה חייב במס.
לגבי כל השאר- זה הרבה יותר מורכב מ"1?2?3?4?" אם תמצא דירה שסך כל ההשקעה שלך כולל מיסים ועורכי דין תעלה לך פחות ממליון ותשכיר אותה ב4500 ש"ח אז... אין לי מה להגיד, זה פשוט לא נראה לי קיים =\
אם בכל זאת זו אופציה עבורך תראה כמה מס בדיוק אתה משלם, מה התשואה ותעשה חישוב של כמה תרוויח לשנה נגיד בעשר שנים הקרובות ותראה אם זה משתלם. שים לב שהמס גם הולך בצורה מוזרה קצת, שלפי מה שאתה אומר, אם שכ"ד שאתה מקבל הוא 6500, אתה בעצם מחוייב במס על 1500*2=3000 ש"ח (חישבתי לפי תקרת מס של 5000) ז"א שעל 3000 ש"ח תהיה מחוייב ב 10 או 20 אחוז מס (לא זוכר כמה המס, תבדוק)
בגדול רוב חברי הפורום פה מאמינים בזה שדירה להשקעה היא לא ההשקעה הכי טובה (בעיקר כי היא לא "סולידית", ודורשת עבודה), היה דיון דומה שבוע שעבר בפורום - http://www.hasolidit.com/kehila/threads/דירה-או-תיק-השקעות-פאסיבי.2312/

 

[ogi]

אני חושב שהמס על שכר דירה מחושב לפי הסכום הכולל, וזה לא משנה אם הסכום הזה מגיע מדירה אחת או שתיים או שלוש וכו'.

 

[daat99]

אני חושב שהמס על שכר דירה מחושב לפי הסכום הכולל, וזה לא משנה אם הסכום הזה מגיע מדירה אחת או שתיים או שלוש וכו'.

+1

בגדול רוב חברי הפורום פה מאמינים בזה שדירה להשקעה היא לא ההשקעה הכי טובה (בעיקר כי היא לא "סולידית", ודורשת עבודה), היה דיון דומה שבוע שעבר בפורום - http://www.hasolidit.com/kehila/threads/דירה-או-תיק-השקעות-פאסיבי.2312/

+1

מה שהכי נראה לי זה נדל"ן.

אתה יכול בבקשה להסביר למה? (סקרנות)

 

[רוני]

המס מחושב בהחלט לפי הסכום הכולל, בסך הכל 10%.

כשאתה מחפש נכס מניב, חשוב שהוא יענה על מספר פרמטרים, האם עיתוי הרכישה נכון ויש פוטנציאל בטווח הזמן הבינוני לעליית ערך ? כשאתה בוחן תשואה משכירות האם האטרקטיביות של התשואה נובעת מהמחירים הנמוכים של הנכסים באותו השוק, כך שיש פוטנציאל לעליית שכירות ושווי הנכס בטווח הנראה לעין,
או שהתשואות נובאות ממיקום הנכס בפריפריה מרוחקת שלא נהנתה מעליות מחירי נכסים משמעותית וקהל יעד של שוכרים פוטנציאלים או רוכשי דירות ממעמד סוציואקונומי נמוך (במקרה זה תשואות יחסית גבוהות על נייר יהיו נמוכות יותר בפועל, התעסקות עם דיירים חלשים וזמן מציאת שוכר ראוי ערוך יותר).

במידה ואתה משקיע בנכסים מניבים חשוב להיעזר המימון, בתנאי שאתה רוכש בזמן ובמיקום הנכון כדי להינות ממלוא הפוטנציאל של ההשקעה.
אין כל בעיה בהשקעה במספר נכסים, זה אומנם כרוך ביותר התעסקות אך מצד שני מייצר פיזור של הנכסים (חשוב כשיש עלויות חודשיות של משכנתא,או בעתיד כפרוטפוליו נכסים מניבים שיעניקו לך עצמאות כלכלית). קניית מספר נכסים מומולץ שתעשה בהדרגה עם מרווח של לפחות חצי שנה בין נכס לנכס (לא לרכוש את כל הנכסים בטווח זמן קצר). יש בידך הון התחלתי שבהתנהלות נכונה יכול להוביל אותך לעצמאות כלכלית, מומלץ להתמקצע בנושא תוך כדי תנועה (במידה ולא תתנהל נכון, תבזבז שנים מיותרות ולא תממש את מלא הפוטנציאל של ההון העומד לרשותך).

 

[CarpeDiem]

בלי להעליב אף אחד - אבל כשחבר׳ה בני עשרים מדברים על לקנות דירות להשקעה, אני מבין שהגיע הזמן לברוח משוק הנדל״ן !!

 

[daat99]

אבל כשחבר׳ה בני עשרים מדברים על לקנות דירות להשקעה, אני מבין שהגיע הזמן לברוח משוק הנדל״ן !!

אני דיברתי בגיל 20 (וארבע) על לקנות דירות להשקעה... זה היה ב-2005 ואחרי כמעט שנתיים של חיפושים רכשתי בפועל ב-2007.
לפי שיטתך אתה בורח משוק הנדל"ן לפני שהוא מכפיל את עצמו...

 

[CarpeDiem]

@daat99 - איך התגובה שלך קשורה למשהו? הרי ברור לך שהרבה אנשים עכשיו רוצים להכנס לשוק הנדל״ן, דווקא בגלל ששוק הנדל״ן *כבר* הכפיל את עצמו, ולא מתוך ניתוח קר ומושכל ששוק הנדל״ן בתמחור חסר, ועומד להכפיל את עצמו.

 

[daat99]

הרי ברור לך שהרבה אנשים עכשיו רוצים להכנס לשוק הנדל״ן,

ברור לי שהרבה אנשים רצו להיכנס לשוק הנדל"ן גם ב-2007 כי "נדל"ן תמיד עולה" וכי "לכולם צריכה להיות דירה".
שום דבר לא השתנה למעט העובדה שהיום יש לך יותר בכיינים שאומרים "אין לי מספיק כסף לקנות דירה שאני רוצה אבל לא צריך - מדינה יקרה - בואי ותתני לי הגרלה...".

 

[mudale222]

@daat99 - איך התגובה שלך קשורה למשהו? הרי ברור לך שהרבה אנשים עכשיו רוצים להכנס לשוק הנדל״ן, דווקא בגלל ששוק הנדל״ן *כבר* הכפיל את עצמו, ולא מתוך ניתוח קר ומושכל ששוק הנדל״ן בתמחור חסר, ועומד להכפיל את עצמו.

זה שאנשים רוצים להיכנס עכשיו לשוק הנדל"ן דווקא בגלל שהכפיל את עצמו ולא על סמך ניתוח קר שיכפיל את עצמו לא אומר ששוק הנדל"ן לא יכפיל את עצמו עוד הפעם
למען האמת, ככל שיותר אנשים הולכים ורוצים להיכנס לשוק הנדל"ן בגלל העליות ככה המחירים רק ילכו ויעלו כי הביקוש יגבר.

 

[DoLLand]

המס מחושב בהחלט לפי הסכום הכולל, בסך הכל 10%.

כשאתה מחפש נכס מניב, חשוב שהוא יענה על מספר פרמטרים, האם עיתוי הרכישה נכון ויש פוטנציאל בטווח הזמן הבינוני לעליית ערך ? כשאתה בוחן תשואה משכירות האם האטרקטיביות של התשואה נובעת מהמחירים הנמוכים של הנכסים באותו השוק, כך שיש פוטנציאל לעליית שכירות ושווי הנכס בטווח הנראה לעין,
או שהתשואות נובאות ממיקום הנכס בפריפריה מרוחקת שלא נהנתה מעליות מחירי נכסים משמעותית וקהל יעד של שוכרים פוטנציאלים או רוכשי דירות ממעמד סוציואקונומי נמוך (במקרה זה תשואות יחסית גבוהות על נייר יהיו נמוכות יותר בפועל, התעסקות עם דיירים חלשים וזמן מציאת שוכר ראוי ערוך יותר).

במידה ואתה משקיע בנכסים מניבים חשוב להיעזר המימון, בתנאי שאתה רוכש בזמן ובמיקום הנכון כדי להינות ממלוא הפוטנציאל של ההשקעה.
אין כל בעיה בהשקעה במספר נכסים, זה אומנם כרוך ביותר התעסקות אך מצד שני מייצר פיזור של הנכסים (חשוב כשיש עלויות חודשיות של משכנתא,או בעתיד כפרוטפוליו נכסים מניבים שיעניקו לך עצמאות כלכלית). קניית מספר נכסים מומולץ שתעשה בהדרגה עם מרווח של לפחות חצי שנה בין נכס לנכס (לא לרכוש את כל הנכסים בטווח זמן קצר). יש בידך הון התחלתי שבהתנהלות נכונה יכול להוביל אותך לעצמאות כלכלית, מומלץ להתמקצע בנושא תוך כדי תנועה (במידה ולא תתנהל נכון, תבזבז שנים מיותרות ולא תממש את מלא הפוטנציאל של ההון העומד לרשותך).

היי רוני,תודה רבה על התגובה המעולה !
אני יודע על הפרמטרים שצריך לקחת בחשבון בבחירת נכס
רציתי רק לדעת את חוק המס שלצערי אני מבין שקיים.
אם הבנתי נכון, בהנחה שארוויח 6K בחודש,אז מכפילים את ההפרש ועושים ממנו 10%?
6000-5080 = 920 כפול 2 = 1840
אז כל חודש אצטרך לשלם 184 ש"ח?


Daat - אני מעדיף נדלן כי לדעתי יותר בטוח ואפשר לקבל תשואות יותר גבוהות
4-5% משכירות ועוד 5%-7 מעליית מחירים
ואם בוחרים טוב את השוכרים לא צריכיות ליות הרבה בעיות.
ואני מוכן לקחת על עצמי התעסקות עם דייר/שניים מידי פעם..
אני לא סולידי רדיקלי.

 

[daat99]

אם הבנתי נכון, בהנחה שארוויח 6K בחודש,אז מכפילים את ההפרש ועושים ממנו 10%?
6000-5080 = 920 כפול 2 = 1840
אז כל חודש אצטרך לשלם 184 ש"ח?

בקצרה - לא.
אני חושב שכדאי שתקרא את זה:
http://www.prisha.co.il/Article/מסלולים-למיסוי-הכנסות-מדמי-שכירות-I-שכר-דירה

Daat - אני מעדיף נדלן כי לדעתי יותר בטוח ואפשר לקבל תשואות יותר גבוהות

עם משפט כזה תמיד מגיעה השאלה: "יותר גבוהות ממה?"

אני אישית גדלתי במשפחה שהאמינה (ועדיין מאמינה) שנדל"ן זו ההשקעה היחידה.
אני גם האמנתי כך (חינוך...) ורכשתי דירה בגיל צעיר יחסית.

היום אני חושב אחרת ובדיעבד אפילו שהדירה שלי הכפילה את עצמה ולמרות העובדה שביצעתי את ההשוואה לפי רכישת מניות בתחילת 2008 (ממש לפני שהבורסה צנחה ב-50%) היא עדיין לא סיפקה תשואה שאפילו מתקרבת למניות דיבידנד (ישנו פער תשואה של יותר מערך הבית המקורי לטובת מניות הדיבידנד).

עקב ניסיוני האישי גם עם הדירה וגם עם מניות דיבידנד אני חושב שההפך הוא הנכון.

אני לא מאמין שאתה תמצא דירה בישראל עם שכירות של 4-5% ובנוסף גדילת ערך של 5-7% (גם אם כן אז זה עדיין פחות מהתשואה הצפויה בטווח הארוך ממניות דיבידנד) ומניסיוני האישי ומניסיון קרובי משפחתי גם אם אתה מקפיד על בחירת שוכרים לא מובטח לך דבר לגבי מחסור בבעיות.
לפעמים השוכרים הם מעולים בחצי שנה הראשונה ואז פתאום אחד מבני הזוג מפוטרים ואתה יכול די לשכוח מהכסף אם הם לא רוצים לשלם - בעיקר אם יש ילדים קטנים בתמונה...

במילים אחרות - אני מבין למה אתה חושב כך אבל אני חושב שהחשיבה שלך היא אופטימית מדיי ואתה תתעורר יום אחד בעתיד ותגלה רווח מינורי (אם בכלל) וממש רחוק מ-9-12% בשנה.

 

[AlexNOSAM]

בלי להעליב אף אחד - אבל כשחבר׳ה בני עשרים מדברים על לקנות דירות להשקעה, אני מבין שהגיע הזמן לברוח משוק הנדל״ן !!

חחחחחחח כן

Daat - אני מעדיף נדלן כי לדעתי יותר בטוח ואפשר לקבל תשואות יותר גבוהות
4-5% משכירות ועוד 5%-7 מעליית מחירים
ואם בוחרים טוב את השוכרים לא צריכיות ליות הרבה בעיות.
ואני מוכן לקחת על עצמי התעסקות עם דייר/שניים מידי פעם..
אני לא סולידי רדיקלי.

יש לך פה פערים.
שכירות זה ממש לא 4%-5%, יותר בכיוון של 2.5%-3% כי יש לך הוצאות על תיקונים וכשהדירה עומדת ריקה.
עליית השווי ההוני של הדירה זה ממש לא 5%-7% באופן מובטח. זה שזה ככה 8 שנים זה לא אומר שגם ב-8 השנים הבאות זה ימשך. אתה יודע שכשאתה הלכת לבית ספר יסודי ולא היית מודע בכלל ל-"קסמי הנדל'ן" היתה בכלל ירידה במחירים? בין השנים 1998-2007 דירה ממש לא היתה משהו אטרקטיבי להשקעה, נתניהו ב-2003 היה צריך להתחנן בטלויזיה בפני האנשים שילכו ויקנו יותר דירות.

והמחירים יפסיקו לעלות ב-2 תרחישים עיקריים:
1) ריבית בנק ישראל תעלה מאיזושהי סיבה. בלי ריבית בנק ישראל המשקיעים לא היו מתנקזים כולם בדירות למגורים מלכתחילה.
2) כוח הקניה הישראלי ימצה את עצמו. כבר היום לאף אחד כמעט במעמד הביניים אין הון ראשוני בשביל משכנתא בלי לקחת עוד הלוואות מהצד להוסיף על גביו ממוסדות ובעיקר מההורים. אבל גם הכיס של ההורים מוגבל בסוף וכשזה יגיע לקצה גבול היכולת אמנם לא מובטחת ירידה אבל ספק אם גם תהיה עליה.

אחד מהם יקרה בסוף. רק אף אחד לא יודע מתי. אולי גם רק עוד 20 שנה...

 

[mudale222]

מחירי הדירות יכולים בכיף להמשיך לעלות ב 10 שנים הבאות 2 אחוז כל שנה ואז להתחיל לרדת חצי אחוז בשנה כמה שנים ואז להמשיך לעלות.
אני לא רואה שום דבר באופק שיביא להפסקה בעלייה מתונה של המחירים. אנשים יכולים לגרד עוד הרבה כסף למקדמה של המשכנתא. לעבוד עוד כמה שנים, לקחת עוד הלוואה וכו'. עוד לא הגענו לקצה היכולת. גם העלאות ריבית צפויות להיות מאוד איטיות ומשפיעות רק על חלק מתשלומי המשכנתאות ברוב המסלולים.

 

[AlexNOSAM]

מחירי הדירות יכולים בכיף להמשיך לעלות ב 10 שנים הבאות 2 אחוז כל שנה ואז להתחיל לרדת חצי אחוז בשנה כמה שנים ואז להמשיך לעלות.
אני לא רואה שום דבר באופק שיביא להפסקה בעלייה מתונה של המחירים.

אותו דבר בדיוק אני יכול לומר לך על מדדי מניות. Your point is...?

אנשים יכולים לגרד עוד הרבה כסף למקדמה של המשכנתא. לעבוד עוד כמה שנים, לקחת עוד הלוואה וכו'. עוד לא הגענו לקצה היכולת.

טוב מאוד, שימשיכו לעבוד קשה כדי שאוכל בעתיד לקנות מהם את הבית בקינוס נכסים.

גם העלאות ריבית צפויות להיות מאוד איטיות ומשפיעות רק על חלק מתשלומי המשכנתאות ברוב המסלולים.

ההשפעה של העלאת הריבית על גודל תשלומי המשכנתא לעומת הסיבה האמיתית היא ממש זניחה. זה גם פקטור אבל קטן.
הסיבה האמיתית לזה שיש קורלציה הפוכה - בכל העולם אגב - בין מחירי נכסים לריבית הבנק המרכזי היא פשוטה מאוד: אלטרנטיבות השקעה.
מה שפעם אנשים קיבלו ע"י החזקה פשוטה של אג"חים ופיקדונות בבנק היום אתה כבר לא מוצא באפיקים האלה. מקסימום שומר על כוח הקניה שלך וקצת מוסיף. זה מהמצבים האלה ש-"בטווח הנראה לעין" ימשכו ככל הנראה "לנצח" עד ש... משהו יקרה.
אגב הבועה ממש לא מוגבלת לנדל"ן. יש לך היום בועות גם באג"חים ובמניות... הריביות של הבנקים המרכזיים בעולם עשו עיוותים ברמה הגלובלית. אפילו בקניה יש בועת נדל"ן!

 

[Buffett]

ולא מתוך ניתוח קר ומושכל

יש משה שצרכנים/משקיעים ישראלים עושים "מתוך ניתוח קר ומושכל"?

 

[CarpeDiem]

זה שאנשים רוצים להיכנס עכשיו לשוק הנדל"ן דווקא בגלל שהכפיל את עצמו ולא על סמך ניתוח קר שיכפיל את עצמו לא אומר ששוק הנדל"ן לא יכפיל את עצמו עוד הפעם
למען האמת, ככל שיותר אנשים הולכים ורוצים להיכנס לשוק הנדל"ן בגלל העליות ככה המחירים רק ילכו ויעלו כי הביקוש יגבר.

אין בעיה, רק לפני שאתה נכנס, תדאג שלא תהיה הפראייר האחרון לפני כשכל הפירמידה תתמוטט.
המצב פה מתחיל להזכיר את הימים האחרונים לפני פיצוץ בועת הדוט קום.

 

[CarpeDiem]

יש משה שצרכנים/משקיעים ישראלים עושים "מתוך ניתוח קר ומושכל"?

לא, אבל הבנקים שמספקים לישראלים את המימון הרבה יותר חכמים, וישחילו אותם כאשר הריבית תעלה.

 

[CarpeDiem]

מחירי הדירות יכולים בכיף להמשיך לעלות ב 10 שנים הבאות 2 אחוז כל שנה ואז להתחיל לרדת חצי אחוז בשנה כמה שנים ואז להמשיך לעלות.
אני לא רואה שום דבר באופק שיביא להפסקה בעלייה מתונה של המחירים. אנשים יכולים לגרד עוד הרבה כסף למקדמה של המשכנתא. לעבוד עוד כמה שנים, לקחת עוד הלוואה וכו'. עוד לא הגענו לקצה היכולת. גם העלאות ריבית צפויות להיות מאוד איטיות ומשפיעות רק על חלק מתשלומי המשכנתאות ברוב המסלולים.

זה בדיוק מה שאמרו בעלי האינטרס בכל בועת נדל״ן ברחבי הגלובוס לפני הפיצוץ.

 

[אורי ג.]

היי אנשים !

למשקיע הצעיר שלום.
לא אתווכח איתך לגבי מה הכי הגיוני אבל קח בחשבון שיש כמה יתרונות גדולים מאד ברכישת דירה אחת ולא כמה:
1. על הדירה השנייה אתה תשלם 8% מס רכישה = הרבה מאד כסף שאתה זורק לפח (יסלחו לי אלה שחושבים שלשלם מיסים זו מטרה נעלה). על דירה אחת מגיע לך פטור.
2. אתה תשלם פי X על הוצאות הרכישה השונות (אגרות, עו"ד, שמאי וכו').
2. אם וכאשר תרצה למכור את אחת הדירות אז על הראשונה שתמכור אתה תשלם 25% מס על השבח הריאלי. אם יש לך דירה אחת אתה פטור מכך.
3. יותר דירות = יותר הוצאות, לכל דירה יש הוצאות אחזקה, אז נכון שX דירות יעלו לך ככל הנראה לתחזק פחות מפי X מאשר דירה אחת אבל בטח ובטח יותר מ1).
4. פי X יותר כאב ראש.