קבוצת רכישה

[סולידון]

שלום,
אני שוקל להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת שקנתה קרקע ועתידה לבנות עליה בניין .
את הזכויות ליחידה היא בעצם מוכרת לקונים השאלה שלי היא בעצם ממה מרוויח מארגן קבוצת הרכישה ?
לא ראיתי בחוזה שום נושא של עמלות או דמי ניהול או משהו שמועבר ישירות מהקונה למארגן, אם כך ממה מרוויח ?
הרי לא מדובר על יזם שיש לו רווח יזמי מסוים, התפקיד שלו רק לארגן את הקבוצה .

אני מניח שהוא קונה בזול יותר ומוכר יחידות דירות קצת יותר יקר אבל לא בטוח שזה מקור הרווח שלו .

דעתכם ?

 

[Izelman]

דעתי, לאור כל ההתרחשויות בשנים האחרונות בקבוצות רכישה שונות, אולי עדיף לך להתמקד באיך אתה לא מפסיד בעסקה במקום להתעסק ברווח של היזם

 

[סולידון]

דעתי, לאור כל ההתרחשויות בשנים האחרונות בקבוצות רכישה שונות, אולי עדיף לך להתמקד באיך אתה לא מפסיד בעסקה במקום להתעסק ברווח של היזם

כאמור אין יזם, אני מניח שהתכוונת למארגן.
אני מסתכל על זה כעל כל עסקת נדל"ן לכל דבר והרווח של המארגן קשור לאפשרות שלי להרוויח.
לגבי ההתרחשויות בקבוצות רכישה השונות - בהחלט מודע לסיכונים ולפי מה שראיתי בחוזה, אין פה הונאה והסיכונים מגודרים בין אם מדובר על קבוצת רכישה שכבר הוכיחה את עצמה בבניינים אחרים שלא היו איתם בעיות ובין אם זה בהעברה לחשבון נאמנות ובנק מלווה .

 

[ImCarryGG]

בונוס שמן מהחברת יזימות?

 

[יהונתן ב.]

Ask

 

[amit]

שלום,
אני שוקל להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת שקנתה קרקע ועתידה לבנות עליה בניין .
את הזכויות ליחידה היא בעצם מוכרת לקונים השאלה שלי היא בעצם ממה מרוויח מארגן קבוצת הרכישה ?
לא ראיתי בחוזה שום נושא של עמלות או דמי ניהול או משהו שמועבר ישירות מהקונה למארגן, אם כך ממה מרוויח ?
הרי לא מדובר על יזם שיש לו רווח יזמי מסוים, התפקיד שלו רק לארגן את הקבוצה .

אני מניח שהוא קונה בזול יותר ומוכר יחידות דירות קצת יותר יקר אבל לא בטוח שזה מקור הרווח שלו .

דעתכם ?

הקבוצה כבר קנתה את הקרקע , כנראה שהיזם קנה מזמן ועכשיו הוא מוכר לקבוצה ברווח .
יכול להיות שהוא סוגר עם בעלי המקצוע שכל אחד יעביר לו עמלה על העבודה.

 

[MMM]

כאמור אין יזם, אני מניח שהתכוונת למארגן.
אני מסתכל על זה כעל כל עסקת נדל"ן ... בהחלט מודע לסיכונים ולפי מה שראיתי בחוזה, אין פה הונאה ... .

מניסיון אישי: ממש לא מדובר בהונאה. הבעייה השכיחה היא בלתמים למיניהם שאף אחד לא לקח בחשבון ובפועל קרו בשטח. במקרה שלי הבנייה התעכבה כ 3 שנים בגלל בעיות משפטיות ואדמיניסטרציה עירונית, העלות התנפחה בעשרות אחוזים לעומת ההערכה המקורית בעיקר בגלל שנדרשו שינויי תוכניות על ידי הרשויות, ולמזלי הקבלן המבצע לא נקלע לקשיים וסיים את הפרוייקט. אף אחד ממש לא רימה ולא גנב אבל בחשבון הכולל ממש העיסקה לא יצאה משתלמת בשום מובן.

 

[אורי ג.]

הבעייה השכיחה היא בלתמים למיניהם שאף אחד לא לקח בחשבון ובפועל קרו בשטח. ב

המארגנים בטח שלקחו בחשבון (בהנחה שיש להם ניסיון כלשהו ביזמות נדל"ן), הם פשוט לא שיתפו אותכם מראש בזה.

אף אחד ממש לא רימה ולא גנב אבל בחשבון הכולל ממש העיסקה לא יצאה משתלמת בשום מובן.

לא רימו ולא גנבו, סתם שיחקו אותה מטומטמים, והיא יצאה מאד משתלמת למארגנים.

 

[רז תורגמן]

את הזכויות ליחידה היא בעצם מוכרת לקונים השאלה שלי היא בעצם ממה מרוויח מארגן קבוצת הרכישה ?
לא ראיתי בחוזה שום נושא של עמלות או דמי ניהול או משהו שמועבר ישירות מהקונה למארגן, אם כך ממה מרוויח ?

הוא סוג של מתווך, לקרוב מקבל אחוז מסויים מסך העיסקה. יש מארגנים שאח״כ הופכים להיות חברת הניהול ואז גם מושכים משכורת חודשים, או שהוא קנה במחיר מסויים ומוכר ביותר יקר.

מניסיון אישי, נכנסתי לקבוצת רכישה לקוטג עוד לפני שזכינו במגרש שם המארגנים קיבלו אחוז מהעיסקה על כל מצטרף ממש כמו תיווך.
אני ממש לא ממליץ יש מלא פערים עיכובים ובלתמים שאתה לא מודע אליהם בתהליך שהופכים את כל ההשקעה לא ודאית מייגעת ולרוב ללא כדאית.

תשאל לגבי בנק מלווה (יש בעיות עם זה לרוב צריך הון עצמי גבוהה) - לנו נתנו רק הלוואות בלון היינו צריכים 50% הון עצמי וריביות גבוהות לשוק.
תשאל לגבי ההון העצמי הנדרש עד סיום הפרוקיט.
האם יש מפרט שהם מתחייבים עליו? (אצלי התחייבו ולא עמדו כי בסוף זה היה להיות או לחדול ובסופו של דבר הוספנו מעל 20% מהמחיר שסגרנו)
האם יש כבר קבלן שמוכן לבנות את הבניין?
האם יש תאריך יעד ומה הפיצוי במידה ולא יעמדו בו?

מציע לך לחקור וללמוד את הנושא לפני שאתה נכנס, ואם החלטת להכנס אז תקח בחשבון שיכול להיות שתצטרך לחכות עוד כמה שנים ולשלם סכומים נוספים מעבר למה שמוכרים לך והמון סבלנות.
בכל מקרה בהצלחה!

 

[יהודה ישראל]

אשתף את מעט הנסיון שיש לי, כאחד שעבד בצד המארגן/מנהל:
בממוצע מנהל/מארגן/אחר קבוצה מקבל 7-8% מהעלויות הכוללות + מע"מ (חצי מרווח יזמי, בלי להשכיב שקל).
אם כרגע(?) אין מנהל תבדוק אם ערך הקרקע לא גבוה מדי ביחס לשווי שוק האמיתי.
דו"ח 0 אמיתי ומקצועי זו חובה.
ליווי בנקאי חובה.
הסכם קבלן/עלויות כוללות צפויות (תמיד בקבוצת רכישה זה צפוי, ואז הבלתמים מגיעים למספרים הזויים).
הסכם השיתוף ושאר ההסכמים גלויים לעין.
עו"ד רוכשים/נאמן הקבוצה וכו' חייב להיות מומחה בתחום הספציפי.
נציגות שלא בניגוד עניינים.
להמשיך?

 

[סולידון]

תודה למגיבים.
יהודה לגבי התגובה שלך :

1. איך ניתן לראות דו"ח אפס ? ואיך הדו"ח יכול לעזור לי ?
2. אז בעצם החיסכון שלי בקניית יחידה כזו הוא ברווח היזמי ? בהנחה שהקרקע לא נמכרה במחיר גבוה ....

מידע נוסף :
הקרקע כבר נרכשה ע"י המארגן בהסכם אופציה (לפני סיום האופציה - המארגן קנה את היחידות הרעיוניות שעדיין לא נמכרו ע" המוכר, הוא קנה ישירות מהמוכר וממשיך למכור עד עתה ישירות לקונים מאחר ולא כל היחידות שווקו) .
בינתיים אין עדיין היתר בניה .
אין שום התייחסות בחוזה ללו"ז או לחריגה מאומדן עלויות.

תודה !

 

[יהודה ישראל]

לבקש את הדו''ח ולראות אם המחירים הגיוניים (ע"י מישהו שזה התחום שלו).
החיסכון התיאורטי הוא הרווח היזמי והוצ' פרסום ושיווק.
הוא קנה ומוכר הלאה? דהיינו יש פה עליה נוסםת של המחיר מבחינה מיסויית?
לפני היתר, הוגשה בקשה? עומדים בתנאים המתאימים להיתר? מי מוביל את ההליך התכנוני?
ברור שלא תהיה התייחסות לחריגות כלשהם, בקבוצת רכישה אתה הבוס, אתה זה שחורג במספרים, רק שייתכן שאתה לא מבין- ויש מישהו שחוגג עליך בדרך.

 

[גונן1900]

תודה למגיבים.
יהודה לגבי התגובה שלך :

1. איך ניתן לראות דו"ח אפס ? ואיך הדו"ח יכול לעזור לי ?
2. אז בעצם החיסכון שלי בקניית יחידה כזו הוא ברווח היזמי ? בהנחה שהקרקע לא נמכרה במחיר גבוה ....

מידע נוסף :
הקרקע כבר נרכשה ע"י המארגן בהסכם אופציה (לפני סיום האופציה - המארגן קנה את היחידות הרעיוניות שעדיין לא נמכרו ע" המוכר, הוא קנה ישירות מהמוכר וממשיך למכור עד עתה ישירות לקונים מאחר ולא כל היחידות שווקו) .
בינתיים אין עדיין היתר בניה .
אין שום התייחסות בחוזה ללו"ז או לחריגה מאומדן עלויות.

תודה !

במילים פשוטות, אם אתה לא בדיוק יודע מה זה דו"ח אפס, אל תתקרב אפילו עם מקל לקבוצות רכישה, זו דעתי, ודעתי בלבד [לא ממליץ וכו']

 

[יהודה ישראל]

במילים פשוטות, אם אתה לא בדיוק יודע מה זה דו"ח אפס, אל תתקרב אפילו עם מקל לקבוצות רכישה, זו דעתי, ודעתי בלבד [לא ממליץ וכו']

זה בסדר גם ללמוד, להתייעץ, לשלם לאנשי מקצוע וכו'

 

[סולידון]

מאחר שאין עדיין היתר בניה ואין עדיין בנק מלווה אז אין עדיין דוח אפס .
יש רק אומדן של עלויות שנעשה על ידם ובהתאם לכך המחיר של יחידת דיור .

 

[אורי ג.]

מאחר שאין עדיין היתר בניה ואין עדיין בנק מלווה אז אין עדיין דוח אפס .

אין קשר בין הדברים. דו"ח 0 בא לפני בנק מלווה ויכול להעשות גם על ידי פרוגרמה.

יש רק אומדן של עלויות שנעשה על ידם ובהתאם לכך המחיר של יחידת דיור .

תהיה בטוח שהאומדן הזה מוטעה ומוטה (לרעתך).

 

[סולידון]

אין קשר בין הדברים. דו"ח 0 בא לפני בנק מלווה ויכול להעשות גם על ידי פרוגרמה.

תהיה בטוח שהאומדן הזה מוטעה ומוטה (לרעתך).

מוטעה באיזה אופן ?
ייתכן וגם מניח שהאומדן כשלעצמו מנופח, המארגן אמר שלקח אומדן מחמיר ולא מקל (מבחינת עלויות בניה וכו)
מעדיף שיהיה אומדן גבוה אבל לדעת מראש מזה מאשר אומדן נמוך עם שינוי גדול באחוזים ממנו במהלך הפרויקט .
לגבי הדוח אפס הטענה שמאחר וצריך לבנק מלווה דוח אפס מעודכן (מקסימום 3 חודשים אחורה) אז בשלב הזה העדיפו לא לשלם עבור הדוח אלא לבצע הערכה משלהם ורק בשלב הבנק המלווה לאחר קבלת היתר להכין דוח כזה ( במקום לשלם פעמיים על דוח כזה).
מצד שני גם דוח אפס נעשה עבור המארגן שמשלם לו על זה כך שגם אם הדוח אפס עצמו נמוך הוא יכול לגנוז אותו או "לכוון" אותו למספרים לאומדן שרוצה.

 

[אורי ג.]

ייתכן וגם מניח שהאומדן כשלעצמו מנופח, המארגן אמר שלקח אומדן מחמיר ולא מקל (מבחינת עלויות בניה וכו)

טוב, אז אמר. אז מה? הבעיה היא לא רק בעלויות שסביר להניח שיעלו בעשרות אחוזים אלה גם אומדם הלו"ז שסביר שיתארך בכמה שנים.

מעדיף שיהיה אומדן גבוה אבל לדעת מראש מזה מאשר אומדן נמוך עם שינוי גדול באחוזים ממנו במהלך הפרויקט .

צודק בהחלט אבל מי אמר לך שהאומדן גבוה? זה שרוצה למכור לך?

לגבי הדוח אפס הטענה שמאחר וצריך לבנק מלווה דוח אפס מעודכן (מקסימום 3 חודשים אחורה) אז בשלב הזה העדיפו לא לשלם עבור הדוח אלא לבצע הערכה משלהם ורק בשלב הבנק המלווה לאחר קבלת היתר להכין דוח כזה ( במקום לשלם פעמיים על דוח כזה).

לא צריך לשלם פעמיים, מקסימום מבקשים עדכון ומשלמים תוספת קטנה. זה אור אדום מהבהב. לידיעתך השגת ליווי בנקאי לקבוצת רכישה זה תהליך שיכול לקחת שנים, קבוצות רבות כלל לא מקבלות ליווי בסוף ובכל מקרה אתה תשלם גם ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר ריבית משכנתא.

מצד שני גם דוח אפס נעשה עבור המארגן שמשלם לו על זה כך שגם אם הדוח אפס עצמו נמוך הוא יכול לגנוז אותו או "לכוון" אותו למספרים לאומדן שרוצה.

לא. כדי לקבל ליווי בנקאי אתה צריך דו"ח 0 שממוען לבנק ומטרת קבלת ליווי בנקאי ולא ליזם. דו"ח 0 של היזם או מטעמו אינו שווה את הנייר עליו הוא כתוב.

 

[סולידון]

צודק בהחלט אבל מי אמר לך שהאומדן גבוה? זה שרוצה למכור לך?

אתה צודק שלמארגן יש אינטרס אבל מה הפיתרון ? להזמין שמאי שיבצע דוח אפס על הנכס ? כמה עולה דוח כזה ?

ובכל מקרה אתה תשלם גם ריביות הרבה יותר גבוהות מאשר ריבית משכנתא.

לא מספיק מכיר את הריביות של קבוצות רכישה... אבל הגיוני שלעולם בכל קבוצת רכישה הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ריבית משכנתא בגלל הסיכון לעומת ביצוע רכישה של דירת יד שנייה או דירה חדשה מוכנה ... אני צודק ?

לא. כדי לקבל ליווי בנקאי אתה צריך דו"ח 0 שממוען לבנק ומטרת קבלת ליווי בנקאי ולא ליזם. דו"ח 0 של היזם או מטעמו אינו שווה את הנייר עליו הוא כתוב.

כן זה הגיוני אבל בכל מקרה גם אם המארגן היה מזמין דוח אפס היום לפני היתר הבניה זה היה מטעמו כי אין עדיין אין בקשה לליווי בנקאי ולכן הוא לא יהיה ממוען לבנק אלא למארגן ולכן זה גם לא שווה הרבה .

נראה לי שהדרך היחידה היא או להזמין שמאי מטעמי שיבצע דוח אפס ולשלם לו על זה ( מה העלות ?) או לנסות להעריך את האומדן בעצמי שזה נראית לי משימה לא פשוטה .

 

[אורי ג.]

אתה צודק שלמארגן יש אינטרס אבל מה הפיתרון ? להזמין שמאי שיבצע דוח אפס על הנכס ? כמה עולה דוח כזה ?

פתרון למי? לך או למארגן? הפיתרון לך הוא לא להשקיע מה שאתה לא מבין בו או לחלופין לשלם לאנשי מקצוע לעשות DD בשבילך.
הפיתרון למארגן הוא פשוט, או לקבל הצעת מחיר מחייבת מקבלן ביצוע או לעשות דו"ח 0 שיאלץ לעשות בכל מקרה בהמשך, נכון זה יעלה לו קצת כסף, כסף שיוחזר לו אז למה לא? אא"כ הוא מפחד ממה שכתוב שם או מפחד שלא יצליח לגבש את הקבוצה...

לא מספיק מכיר את הריביות של קבוצות רכישה... אבל הגיוני שלעולם בכל קבוצת רכישה הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר ריבית משכנתא בגלל הסיכון לעומת ביצוע רכישה של דירת יד שנייה או דירה חדשה מוכנה ... אני צודק ?

נכון וגם בשיעורי מימון נמוכים יותר.

כן זה הגיוני אבל בכל מקרה גם אם המארגן היה מזמין דוח אפס היום לפני היתר הבניה זה היה מטעמו כי אין עדיין אין בקשה לליווי בנקאי ולכן הוא לא יהיה ממוען לבנק אלא למארגן ולכן זה גם לא שווה הרבה .

אתה טועה. הוא יכול לבקש דו"ח 0 למטרת קבלת מימון בנקאי.

נראה לי שהדרך היחידה היא או להזמין שמאי מטעמי שיבצע דוח אפס ולשלם לו על זה ( מה העלות ?) או לנסות להעריך את האומדן בעצמי שזה נראית לי משימה לא פשוטה .

עשרות אלפי שקלים בדרך כלל אבל נעשה כחלק מליווי שמאי מלא בדרך כלל לכל הפרוייקט.
להעריך לבד אין לך יכולת כזאת.