פוסט בכורה חופר,

[mogli606]

שלום לחברים, אני מקווה שהפוסט הזה לא ישמע לכם הזוי אבל הוא אמיתי לחלוטין, אני עוקב בדממה כבר כמה שנים אחרי האתר, ועשיתי שינויים רבים בעקבות הפורום והפוסטים של הסולידית, אודה לכם מאוד על התייחסותכם:
(למנהלים -אני לא מבקש עצה ספיציפית או ייעוץ, רק כיווני חשיבה וכדומה)

תסלחו לי על האורך, אבל חלק מהנסיון לייצר בהירות עבור עצמי היא לייצר מסמך בהיר ומפורט,


התיק שלי מרכיב בסך הכל נכסים בשווי כ -12 מיליון ₪ (אמיתי!)

המורכבים

מ:

72% (8,5 מ) המושקעים בנדל"ן ומניבים תשואה ממוצעת של 5.5% שנתית (כלומר כ40K)

19% (2,3 מ) המושקעים בתיקי ני"ע סולידיים (בהמשך הפירוט)

12% (1 מ) המושקעים בהשקעות שונות ועתידים לתת בצורה ריאלית 12% שנתי (בערך 120 K לשנה)


ההכנסה הממוצעת שלי ושל אשתי ביחד מעבודה עומדת ע"ס כ-12K בממוצע לחודש ביחד

ההוצאות שלנו עומדות ע"ס 55K בממוצע לחודש ל-10 נפשות ביחד

אם אני מסכם עד כה:

הכנסות ידועות: 52K

הוצאות: 55K

הכנסות לא ידועות (=תיק ני"ע)

לכאורה הכל טוב, אבל רוצה לשפר...

ההוצאות הממוצעות לא מספיק מבוססות, כך שבפועל אני עדיין נמצא בגרעון חודשי (אני יודע שהפתרון הוא אצבע צמודה על ההוצאות, בדרך לשם)


פירוט בערך של ההוצאות (רק בכדי לשבר את האוזן)

נדל"ן

מתוך הנדל"ן, 50% נמצאים במרכז ומסיבות משפחתיות הן לא נזילות ולכן נותנות תשואה של המרכז – 1.5-2.5%, לעת עתה לא מצליח לשנות את ה"אקסיומות" הללו

היתר מפוזרים בארץ ובעולם ונותנים תשואה ממוצעת של 8% - נראה לי שבזה אני סבבה ואין לי שאלות.


פלטפורמות

תיק ני"ע מפוזר בארבע פלטפורמות לצערי

86% בבנק בגלל אילוצים משפחתיים

9% IRA קה"ש וגמל – במזרחי (מקווה לעבור לקבוצה שנפתחה)

2.85% IRA קה"ש IBI (כנ"ל, נפתחה שם בגל סכום נמוך)

1% בחברה בורסאית (נפתח שם בעבר ושומר מסיבה לא ברורה)
אני מפצל את המשך ההודעה בגלל אי האפשרות להעלות שתי תמונות בהודעה אחת....

 

[קפבלנקה]

לסבר, או לסייבר אם אתה משקיע בטכנולוגיה.

 

[mogli606]

אני מפצל את המשך ההודעה בגלל אי האפשרות להעלות שתי תמונות בהודעה אחת....

המשך

פירוט הני"ע

האי ודאות שאני נמצא בה היא האם עלי לדאוג בכלל לפנסיה, או שמא עם השנים כיון שהילדים יגדלו ויעזבו ההוצאות ירדו דרסטית ונוכל לחיות מהנדל"ן ולכן לא לגמרי ברור לי איך לנהל את תיק ההשקעות

כמו כן אנחנו חיים על הקצה, ההוצאות נספרות בדיוק, לא שזה רע, אבל עם כמות נפשות, ב"ה מכובדת שכזאת, זה לא עושה את החיים קלים to say the lease, כן הייתי שמח למטב את המצב החודשי בכמה אלפים בכדי לשחרר את הרצועה ולו בקצת

אשמח לשמוע את התייחסותכם באופן כללי וגם

על פיזור התיק נדל"ן VS ני"ע

הרכב הני"ע עצמם

חלוקת הפלטפורמות

ובכלל כל עצה טובה מחשבה הגיג וכדומה

 

[קפה שחור]

אם תוכל לפרט למה אתה משלם כ 10K על דיור בחודש? משכנתה?
ומה זה אחזקת בית? יענו עוזרת במשרה מלאה?

 

[HHH]

מן הסתם זה כמעט בלתי אפשרי להגיע לתיק כ"כ מכובד מהמשכורת שלכם עם 8 ילדים, כך שברור שההתנהלות הפיננסית שלך מעולה ולקבל כאן עיצות נשמע לי שאתה לא צריך. כנראה שאתה צריך לתת לחברי הפורום עיצות.
מה שכן, גם אם תמשיך להוציא שלושת אלפים ש"ח בחודש יותר מההכנסות בעשר השנים הקרובות זה עדיין יהיה סכום זניח לשווי התיק הכולל, כך שמצבך נראה לי מעולה.

 

[אנון נימוס]

72+19+12> 100%
?

 

[קפה שחור]

?

כנראה מינוף של 600K

 

[אנון נימוס]

האם אתה מניח שלא תרצה לסיע לילדך במגורים/לימודים ? אם כן אז מצבך מעולה, אחרת כנראה שלא ממש תרד בהוצאות החודשיות שלך במהלך תקופה ארוכה.

אתה צריך לבדוק אם הנדלן שלך לא מרוכז מידי במספר בודד של יח תשואה כי אז זה כמו להחזיק אגחים בודדים בסכום גבוה.

אני הייתי משלש את ההשקעה,
1/3 נדלן 1/3 השקעה הונית 1/3 פנסיה
כאשר הפנסיה וההשקעה ההונית היא לפי קיבולת הסיכון
ואני בעד תיק פאסיבי עם מעט מדדי עקיבה
מניות עולמי+מתמפתחות+ אגח כללי
פשוט למדידה ולאיזון
לא צריך יותר מ 4-5 ניירות לדעתי

 

[yotamd]

התיק שלי מרכיב בסך הכל נכסים בשווי כ -12 מיליון ₪ (אמיתי!)

תרגיש בנוח לא לשתף אם לא נוח, אבל אני אשמח לשמוע איך הגעת להון כזה במשפחה בת 10 נפשות.

 

[רוני]

שלום לחברים, אני מקווה שהפוסט הזה לא ישמע לכם הזוי אבל הוא אמיתי לחלוטין, אני עוקב בדממה כבר כמה שנים אחרי האתר, ועשיתי שינויים רבים בעקבות הפורום והפוסטים של הסולידית, אודה לכם מאוד על התייחסותכם:
(למנהלים -אני לא מבקש עצה ספיציפית או ייעוץ, רק כיווני חשיבה וכדומה)

תסלחו לי על האורך, אבל חלק מהנסיון לייצר בהירות עבור עצמי היא לייצר מסמך בהיר ומפורט,


התיק שלי מרכיב בסך הכל נכסים בשווי כ -12 מיליון ₪ (אמיתי!)

המורכבים

מ:

72% (8,5 מ) המושקעים בנדל"ן ומניבים תשואה ממוצעת של 5.5% שנתית (כלומר כ40K)

19% (2,3 מ) המושקעים בתיקי ני"ע סולידיים (בהמשך הפירוט)

12% (1 מ) המושקעים בהשקעות שונות ועתידים לתת בצורה ריאלית 12% שנתי (בערך 120 K לשנה)


ההכנסה הממוצעת שלי ושל אשתי ביחד מעבודה עומדת ע"ס כ-12K בממוצע לחודש ביחד

ההוצאות שלנו עומדות ע"ס 55K בממוצע לחודש ל-10 נפשות ביחד

אם אני מסכם עד כה:

הכנסות ידועות: 52K

הוצאות: 55K

הכנסות לא ידועות (=תיק ני"ע)

לכאורה הכל טוב, אבל רוצה לשפר...

ההוצאות הממוצעות לא מספיק מבוססות, כך שבפועל אני עדיין נמצא בגרעון חודשי (אני יודע שהפתרון הוא אצבע צמודה על ההוצאות, בדרך לשם)


פירוט בערך של ההוצאות (רק בכדי לשבר את האוזן)

נדל"ן

מתוך הנדל"ן, 50% נמצאים במרכז ומסיבות משפחתיות הן לא נזילות ולכן נותנות תשואה של המרכז – 1.5-2.5%, לעת עתה לא מצליח לשנות את ה"אקסיומות" הללו

היתר מפוזרים בארץ ובעולם ונותנים תשואה ממוצעת של 8% - נראה לי שבזה אני סבבה ואין לי שאלות.


פלטפורמות

תיק ני"ע מפוזר בארבע פלטפורמות לצערי

86% בבנק בגלל אילוצים משפחתיים

9% IRA קה"ש וגמל – במזרחי (מקווה לעבור לקבוצה שנפתחה)

2.85% IRA קה"ש IBI (כנ"ל, נפתחה שם בגל סכום נמוך)

1% בחברה בורסאית (נפתח שם בעבר ושומר מסיבה לא ברורה)
אני מפצל את המשך ההודעה בגלל אי האפשרות להעלות שתי תמונות בהודעה אחת....

לדעתי נקודת התורפה שלך היא התשואה נמוכה יחסית משכירות מהנכסים במרכז הארץ, מאחר ואינך יכול למכור, כדאי לשקול אופציה של מימון כנגד נכסים אלו.

חסרים לי נתונים, אבל לקיחת מימון לטווח של 20 שנים,
ורכישת נכסים מניבים המייצרים תשואות גבוהות יותר משכירות, מבני תעשייה בישראל ובאנגליה, נכסי מגורים להשקעה באנגליה, נכסים מניבים בארה"ב....יש צורך לעשות חישוב מדויק, אבל סביר להניח שהשכירות החודשית תשאיר אותך עם תזרים חודשי חיובי קטן,
אך מצד שני, אתה מייצר כאן פחת מבנה חדש והוצאות ריבית של המימון, מה שיכול להוביל להפחתה במיסוי החודשי/שנתי שאתה משלם על הכנסה משכירויות, ובמילים אחרות מגדיל עבורך את ההכנסה נטו !

הנכסים הנוספים שאתה תרכוש בהווה, יניבו הכנסה נוספת בעתיד לאחר סילוק המשכנתא, בנוסף ליציאת הילדים מהבית, תאפשר לך להתקיים בכבוד ללא תלות בשכר מהעבודה.

 

[איש(3718)]

בניגוד לאחרים לפני, אני לא חושב שמצבכם כל כך טוב.

הסיבות:
1) הוצאות גדולות מהכנסות , הוצאות 55K לחודש, על מה? ראיתי את הפילוח, אבל המספרים לא ברורים לי, 44% על דיור , נדלן, תחזוקת בית? אם זה חלק מתחזוקת הנדלן המושכר, אז הייתי מפריד את זה מהוצאות משק הבית , ופשוט מפחית מהכנסות ההשקעות בנדלן, כך שתחשב תשואה נטו על הנדלן. כלומר, תפריד בין חישובי משק הבית לבין חישובי תיק ההשקעות והנדלן להשקעה.
2) הרבה ילדים משמעו גם עזרה רבה בקניית דירות בעתיד (כמובן שזה דבר טוב בסך הכל, אבל צריך לתכנן)

אתם צריכים לבקר בצורה הדוקה יותר את ההוצאות שלכם, ולהפחית אותם לרמה סבירה למשפחה בגודל שלכם, זה הצעד הראשון.
כמו כן, הייתי חושב לטווח ארוך על עזרה לילדים בקניית דירות, כמה תרצו להקצות לכל ילד, ואיזה סוג נכסים תרצו להנזיל לצורך זה.

הקטע של אופטימיזציה של השקעות פחות חשוב לדעתי בשלב הזה. קודם כל בקרת הוצאות.

 

[FIYaacov]

הרבה ילדים משמעו גם עזרה רבה בקניית דירות בעתיד

למה?

 

[mogli606]

אם תוכל לפרט למה אתה משלם כ 10K על דיור בחודש? משכנתה?
ומה זה אחזקת בית? יענו עוזרת במשרה מלאה?

10K דיור - שכ"ד, דירה במרכז הארץ, עלותה כגודלה המתבקש למשפחה בגודלנו, ולא לא שוקלים לעבור דירה - למחיר נפשי למעברים לילדים - לא כל כך מדיד בכסף
אחזקת בית - חימום, חשמל, עוזרת פעם בשבוע (אם כבר שאלת) וכו'

 

[mogli606]

72+19+12> 100%
?

צודק, השתרבבה הספרה אחד לפני 9, צריך להיות 9%

 

[mogli606]

תרגיש בנוח לא לשתף אם לא נוח, אבל אני אשמח לשמוע איך הגעת להון כזה במשפחה בת 10 נפשות.

כמו שאומר הסופר הלא אהוב עלי, ששוכן דרך קבע בשירותים, הרלן קובן, בדרך המסורתית "ירושה"

 

[mogli606]

לדעתי נקודת התורפה שלך היא התשואה נמוכה יחסית משכירות מהנכסים במרכז הארץ, מאחר ואינך יכול למכור, כדאי לשקול אופציה של מימון כנגד נכסים אלו.

חסרים לי נתונים, אבל לקיחת מימון לטווח של 20 שנים,
ורכישת נכסים מניבים המייצרים תשואות גבוהות יותר משכירות, מבני תעשייה בישראל ובאנגליה, נכסי מגורים להשקעה באנגליה, נכסים מניבים בארה"ב....יש צורך לעשות חישוב מדויק, אבל סביר להניח שהשכירות החודשית תשאיר אותך עם תזרים חודשי חיובי קטן,
אך מצד שני, אתה מייצר כאן פחת מבנה חדש והוצאות ריבית של המימון, מה שיכול להוביל להפחתה במיסוי החודשי/שנתי שאתה משלם על הכנסה משכירויות, ובמילים אחרות מגדיל עבורך את ההכנסה נטו !

הנכסים הנוספים שאתה תרכוש בהווה, יניבו הכנסה נוספת בעתיד לאחר סילוק המשכנתא, בנוסף ליציאת הילדים מהבית, תאפשר לך להתקיים בכבוד ללא תלות בשכר מהעבודה.

תודה על תשובתך
האם לידיעתך יש אפשרות לקבל מימון כאשר המשכורות החודשיות כל כך נמוכות?
והאם משמעותו של מימון היא ירידה בתזרים החודשי?

 

[mogli606]

בניגוד לאחרים לפני, אני לא חושב שמצבכם כל כך טוב.

הסיבות:
1) הוצאות גדולות מהכנסות , הוצאות 55K לחודש, על מה? ראיתי את הפילוח, אבל המספרים לא ברורים לי, 44% על דיור , נדלן, תחזוקת בית? אם זה חלק מתחזוקת הנדלן המושכר, אז הייתי מפריד את זה מהוצאות משק הבית , ופשוט מפחית מהכנסות ההשקעות בנדלן, כך שתחשב תשואה נטו על הנדלן. כלומר, תפריד בין חישובי משק הבית לבין חישובי תיק ההשקעות והנדלן להשקעה.
2) הרבה ילדים משמעו גם עזרה רבה בקניית דירות בעתיד (כמובן שזה דבר טוב בסך הכל, אבל צריך לתכנן)

אתם צריכים לבקר בצורה הדוקה יותר את ההוצאות שלכם, ולהפחית אותם לרמה סבירה למשפחה בגודל שלכם, זה הצעד הראשון.
כמו כן, הייתי חושב לטווח ארוך על עזרה לילדים בקניית דירות, כמה תרצו להקצות לכל ילד, ואיזה סוג נכסים תרצו להנזיל לצורך זה.

הקטע של אופטימיזציה של השקעות פחות חשוב לדעתי בשלב הזה. קודם כל בקרת הוצאות.

צודק, בדרך לבקרה יותר מהודקת, לוקח זמן
44%, העיקר זה השכ"ד, ואכן כדאי להפריד תחזוקת נדל"ן שכוללת משכנתאות, הוצאות ניהול וכו'

 

[אנון נימוס]

צודק, השתרבבה הספרה אחד לפני 9, צריך להיות 9%

72+9+12=91

 

[איש(3718)]

למה?

מה תעשה עם הכסף בקבר? לא עדיף לעזור כאשר הילדים צריכים את זה, וכאשר יש עדיין יכולת שיכלית לעשות זאת בצורה חכמה?
ועם זאת, לא הייתי אומר לילדים שאני מתעתד לעזור להם. גם לא הייתי חולק עימם מידע על מצבי הכספי. הם צריכים להניח שיסתדרו לבד. אבל, זה עניין חינוכי שלא קשור לעניין התכנון.

צודק, בדרך לבקרה יותר מהודקת, לוקח זמן
44%, העיקר זה השכ"ד, ואכן כדאי להפריד תחזוקת נדל"ן שכוללת משכנתאות, הוצאות ניהול וכו'

אכן אתה חייב להפריד, זה משנה את כל התמונה, ויכול להיות שזה גם משנה את חישובי התשואה שלך.
הצעה שלי היא לנהל שני קבצי אקסל נפרדים, אחד לבית ואחד לתיק ההשקעות. כל אחד יכיל ההוצאות וההכנסות שלו בנפרד. כל פעם שתמשוך כסף מתיק ההשקעות תרשום זאת כמשיכה מתיק ההשקעות והכנסה לתיק הבית. הניהול המסודר חשוב מאד.
בהצלחה. מרבה נכסים מרבה דאגה , ועבודה

 

[אנון נימוס]

צודק, בדרך לבקרה יותר מהודקת, לוקח זמן
44%, העיקר זה השכ"ד, ואכן כדאי להפריד תחזוקת נדל"ן שכוללת משכנתאות, הוצאות ניהול וכו'

אז הנדל״ן שלך מניב 5.5% ברוטו לפני מיסים והוצאות ? זה רכיב מאוד גדול

לפי ״כלל ה 400״ אתה צריך כ 22 מליון ש״ח לפרישה, ואם יש לך 12 מליון ש״ח אז אתה אמור להוציא כ 30ל אש״ח לחודש

אם לא צצקן את ההוצאות ואת התיק נראה לי שלא תהיה לך אפשרות לפרישה מוקדמת באמת
במצב הנוכחי שלך יש לך מקדם של 230 לפנימב אם נניח 15% מס לרוקך השנים אז המקדם שלך הוא 270 (כלל 270) ואם נכםיל ב 10% מקדם בטחון כי זהתכנון לא וודאי להרבה שנים בגענו לכלל ה 300ואז אתה צריך לפרישה במצב הנוכחי 16.5מליון ש״ח, וזה מתוך הנחה שלמרת הרצון תתקשה להפחית הוצאות בגלל שנראה לי שאתם נמצעים באלפיון העליון של ההוצאות. לא תהפחו למוציאי 6000 ש״ח לחודש בעשור הקרוב וגם 20 אש״ח ב 20 השמה הקרובות זה לא פשוט
אנשים כטן ניסו להפחית 5000 ש״ח ולא הצליחו לעבור את ה 3000 ש״ח

כמו שכתבתי ביזור אפיקים (פנסיה/הון /נדל״ן) ביזור תיק נדל״ן (בארץ בחול) ותיק הוני פשוט זו האיסטרטגיה ששווה לבחון, ומאוד חשוב
להוריד הוצאות וגם לא בלבל בין הוצאות של השקעות ונכסים (תיק נדל״ן) והוצאות מחייה, ה 5.5% בנדלן שלך כיום הוא כנראה ~4% וזה לפני הוצאות תחזוקת הנכסים אני לא אתפלא שאתה עושה נטו של 3.5% ומטה , שזה כמו להחזיק אגח קונצרני בודד בסכום אדיר בדירוג גבוה ל 20 שנה ... לא שאני ממליץ על הרעיון הנ״ל (להיפך)