מישהו מכיר או שמע על "סוויט-הום"? או על השקעות נדל"ן בברלין?

[רובי1]

אתה יכול לקבל תשואה באזור 6-7%

ברוטו או נטו? לפני שהורדת הוצאות תחזוקה, מיסים, דמי ניהול וכו'?

 

[yossik]

@amidar התשואה ממש נמוכה כמו שציינו פה מקודם, לא מצדיק את הסיכון לדעתי, אם אתה בעניין נדלן אז תבדוק יותר לכיוון הספרדי, אתה יכול לקבל תשואה באזור 6-7% ולדעתי בראיה ארועת טווח השוק יתאושש במיוחד בערים הגדולות כדוגמת מדריד וברצלונה. זו רק דעתי כמובן!

עדיין לא שמעתי כאן באתר על סיפרורי הצלחה אישיים על השקעה בנדלן בחו"ל.
ארה"ב, יוון, ברלין, ספרד - הכול אזלבה דרעק.
@Roi מה הנסיון שלך בהשקעת נדל"ן בספרד?
אני לא מבקש, אני דורש ממך תשובה.
אכן כתבת שאתה לא ממליץ וזו רק רק דעתך, אבל על סמך מה אתה אומר את זה?
חוות דעת אמיתיות (וברור של המלצות ונעליים) רק על בסיס נסיון אישי או סימוכין.
** עריכה **
אני כבר לא יודע למי הגבתי מכול הספגטי בשרשור הזה...

 

[רובי1]

עדיין לא שמעתי כאן באתר על סיפרורי הצלחה אישיים על השקעה בנדלן בחו"ל.
ארה"ב,

דווקא בארה"ב שמענו מאורי
אבל מסכים לגמרי עם העיקרון. יש הצפה של פרסומות לכל מיני השקעות מפוקפקות, בעיקר בתחום הנדל"ן בחו"ל, שמאחוריהן אין ולא כלום.

 

[yossik]

דווקא בארה"ב שמענו מאורי
אבל מסכים לגמרי עם העיקרון. יש הצפה של פרסומות לכל מיני השקעות מפוקפקות, בעיקר בתחום הנדל"ן בחו"ל, שמאחוריהן אין ולא כלום.

צריך לשאול את @אורי אולי הוא גר בארה"ב ויש באפשרותו לבדוק את הנכס/ים ולא בשלט רחוק מהארץ.

 

[Lamur]

יש לי ידיד שמשקיע בנכסים בארה"ב. בשלט רחוק. יש לו כבר ארבעה אם אני לא טועה. בינתיים נשמע שהולך לו לא רע. אבל זה דורש המון מחקר מקדים ואצבע על הדופק כל הזמן. הוא החליף כמה חברות ניהול עד שמצא את זו שהוא בוטח בה וכן קורה שיש נכסים שעומדים ריקים תקופה. זו התעסקות. אבל יש לו תשואה לא רעה, 9% אם אני לא טועה. והוא מתכוון להמשיך לקנות נכסים...
הוא לא טס לשם אפילו פעם אחת. יש באר"הב המון מידע חשוף באינטרנט לכל דורש. צריך לדעת איפה לחפש ולהצליב.
זה לא מתאים לכל אחד.

 

[yossik]

יש לי ידיד שמשקיע בנכסים בארה"ב. בשלט רחוק. יש לו כבר ארבעה אם אני לא טועה. בינתיים נשמע שהולך לו לא רע. אבל זה דורש המון מחקר מקדים ואצבע על הדופק כל הזמן. הוא החליף כמה חברות ניהול עד שמצא את זו שהוא בוטח בה וכן קורה שיש נכסים שעומדים ריקים תקופה. זו התעסקות. אבל יש לו תשואה לא רעה, 9% אם אני לא טועה. והוא מתכוון להמשיך לקנות נכסים...
הוא לא טס לשם אפילו פעם אחת. יש באר"הב המון מידע חשוף באינטרנט לכל דורש. צריך לדעת איפה לחפש ולהצליב.
זה לא מתאים לכל אחד.

אני שאלתי על סיפורי הצלחה אישיים לא של חבר של חבר.
הרי את מכירה את הישראלים שבמדורת השבט מפליגים בהצלחתם ואיך הם ״כבשו״ את העולם.
לכן מה ששמעת מידידך, בעיניי לא שווה כקליפת השום.
את יכולה להזמין אותו לפורום ושיספר לנו איך
אני רוצה לשמוע, כאן מאנשי הפורום הזה, ממקור ראשון ולא מרב סרן שמועתי או מאילו שמנפחים את האגו שלהם בישיבת סלון.
סליחה אם התעצבנתי, אנחנו מדברים כאן על כסף גדול וכול תגובה יכולה להשפיע כאן על אנשים חסרי נסיון.

 

[daat99]

דווקא בארה"ב שמענו מאורי

@אורי ציין מפורשות שהוא ביקר בנכסים בחו"ל ולא ביצע קניה מהספה לבוש בפיג'מה! (או שהשותף שלו שהוא סומך עליו ביקר בנכסים).

בינתיים נשמע שהולך לו לא רע.

מה זה בינתיים?
יכול ללכת לא רע 5 שנים ואז הבית יכול לאבד את השוכרים ומחירו יכול להימחק (ראי 2008).

ואם נמשיך במסורת סיפורי "אנשים אחרים" (בניגוד לבקשתו של @yossik ) אז יש בלוגר אחד (לצערי הרב לא שמרתי את הכתובת של הבלוג שלו) עם הסיפור הבא:

הוא אמריקאי שעבד באינטל משנות ה-90 וכעובד הייטק שם את כל הונו וממונו במניות של חברות הייטק.
במשבר 2000 התיק שלו נמחק לגמרי והוא החליט שמניות זה לא בשבילו - אז הוא עבר לנדל"ן.
במהלך השנים הבאות הוא התרברב בפני כל מי שרק הקשיב (כולל בעבודה) שהוא מקבל מהנד"לן יותר כסף בחודש מהמשכורת השנתית שלו (להזכירכם - עדיין עובד אינטל וכעובד אינטל לשעבר אני יכול להעיד שהמשכורת שם לא רעה בכלל וזה לפני שסופרים את הבונוסים של מכפלות שכר כל חצי שנה).
הגיעה שנת 2008 והוא מצא את עצמו, את אישתו ואת שני ילדיו חוזרים לגור בבית הסבא והסבתא עם חוב לבנק בשווי של 2 מיליון דולר ובלי אפילו נכס אחד...

אם זה קרה לאמריקאי שגר שם ויכל לראות את הדירות ולבצע מחקר, למה שזה לא יקרה לישראלי שקונה בפיג'מה?

 

[Lamur]

הרי את מכירה את הישראלים שבמדורת השבט מפליגים בהצלחתם ואיך הם ״כבשו״ את העולם.
לכן מה ששמעת מידידך, בעיניי לא שווה כקליפת השום.

הוא דוקא לא הישראלי שאתה מדבר עליו. ישבנו ביחד והוא הראה לי את הדוחות של הנכסים ואת כל הפרוט וממש לא תיאר כאילו זה כסף שנופל מהשמיים, זו הרבה עבודה קשה ורוב האנשים שמסביבו בכלל לא שמעו על העיסוק הזה שלו. את הישראלים המתברברים אני בכלל לא טורחת להתייחס אליהם ובטח לא לצטט אותם. מצטערת אם זה לא ענה על הקריטריונים שלך...
אין לי שום כוונה שמישהו עכשיו ילך בעקבות זה ויקנה נכס ואם כן, אז זו אחריות שלו ובעיה שלו.

אם זה קרה לאמריקאי שגר שם ויכל לראות את הדירות ולבצע מחקר, למה שזה לא יקרה לישראלי שקונה בפיג'מה?

אין ספק שזה יכול לקרות. גם סיפורי זוועות על אנשים שהשקיעו את כל כספם במניות לא חסרים. כל אחד בוחר את השיטה שמתאימה לו ולפי הבנתו. מניות דיווידנד לא נעלות באיזושהי צורה על אנשים שבחרו להשקיע בנדלן...

חוזרים לגור בבית הסבא והסבתא עם חוב לבנק בשווי של 2 מיליון דולר

טוב, זה כבר בכלל לא קשור לזה שהוא השקיע בנדלן. הוא מינף את עצמו למוות, זה היה קורה עם כל סוג של השקעה...

 

[כסף_כסף]

עדיין לא שמעתי כאן באתר על סיפרורי הצלחה אישיים על השקעה בנדלן בחו"ל.
ארה"ב, יוון, ברלין, ספרד - הכול אזלבה דרעק.
@Roi מה הנסיון שלך בהשקעת נדל"ן בספרד?
אני לא מבקש, אני דורש ממך תשובה.
אכן כתבת שאתה לא ממליץ וזו רק רק דעתך, אבל על סמך מה אתה אומר את זה?
חוות דעת אמיתיות (וברור של המלצות ונעליים) רק על בסיס נסיון אישי או סימוכין.
** עריכה **
אני כבר לא יודע למי הגבתי מכול הספגטי בשרשור הזה...

זאת בדיוק הבעיה
במניות עוד אפשר לעשות מכה ולדבר על זה
בנדל"ן נראה לי שקשה לדבר על הצלחה בפרספקטיבה של פחות מעשור
כי זה שקנית דירה ולא דפקו אותך במחיר ויש לך שוכר והעסק עובד שנה, שנתיים - בגדול, לא אומר כלום.
אחרי עשור אפשר לדעת

על הצלחות אין לי מה לספר יותר מדי
על כשלונות אישיים אני יכול
השקעתי בזמנו בנכס בארה"ב דרך גלובל פראגון
באחד הנכסים הראשונים שלהם
נראו חברה אמינים ורציניים. הנכס נראה טוב. היו אנשים שאפילו נסעו לראות
שנה וחצי בערך זה היה הצלחה, הכסף הגיע כל רבעון
עד שיום אחד הגיע מייל שהם סוגרים את הבסטה
למזלי בקבוצה היו הרבה אנשים רציניים
הקבוצה שלנו התארגנה די מהר והשתלטה על הנכס ואחרי עוד שנה הצליחה למכור אותו פחות או יותר במחיר שבו קנינו, אולי 10% יותר
גורלן של יתר הקבוצות היה פחות טוב ונע בין אובדן חלקי לאובדן מלא של ההשקעה
מבחינתי, אפילו שהכסף חזר אלי בסוף, מבחינת הצלחה כאילו איבדתי את ההשקעה, כי זה שהכסף חזר היה עניין של מזל נטו

מה שכן, זה היה שיעור חשוב לחיים ובכיף הייתי משלם את הכמה עשרות אלפי דולריים בשביל ללמוד אותו
למדתי כמה דברים:
1. אם אין לך שליטה מוחלטת בנכס (טאבו, יכולת ניהול וכו') - אל תקנה
2. אם לא ראית את הנכס - אל תקנה
3. אם אתה לא מתכוון לבקר בו פעם ב (נגיד פעם בשנה לפחות) - אל תקנה
4. אם אתה לא מתכוון להיות שותף כך או אחרת בניהולו (זה לא אומר ללכת לתקן נזילות לבד, אבל בהחלט לדעת עליהן ולתקשר עם החברת ניהול גם בדברים הקטנים) - אל תקנה
5. אל תסמוך על שום דבר שמספרים לך, אם אם נשמע לך אמין והגיוני. תבדוק הכל.

לסיכום - לשבת בסלון ולקנות נכסים בפיג'מה לדעתי לא עובד

 

[yossik]

@Lamur
תודה, זה לא היה ברור מהתגובה שלך כי לא כתבת שהוא לא גר בישראל.
ואם הוא גר בארץ, אני עדיין סקפטי בגלל דוחות מפוברקים של מנהלי נכסים בחו״ל שמוכרים לישראלים נכסים שבכלל לא קיימים.
תזמיני את החבר לפורום ושיספר לנו בגוף ראשון.
סליחה, נסיון חיים בונה קיר מגן, לכן אני סקפטי.

 

[yossik]

מאז אני לא סומך על אף אחד בדברים האלה

תודה, מסר חשוב מאוד לאילו שמנהלים נכסים מהספה בפיג׳מה.

 

[רובי1]

הפיג'מה.
זה כנראה הסימול המסחרי שלכם היום.

 

[רובי1]

מה זה בינתיים?
יכול ללכת לא רע 5 שנים ואז הבית יכול לאבד את השוכרים ומחירו יכול להימחק (ראי 2008).

בהנחה ועקצו אותך, יתכן שהם ישלמו לך יופי של שכירות במשך יותר מ5 שנים. ואז לא יענו יותר.

 

[daat99]

מניות דיווידנד לא נעלות באיזושהי צורה על אנשים שבחרו להשקיע בנדלן...

הן נעלות מבחינה אחת - פיזור.
דירה אחת או מניות של 50 חברות - איזו השקעה מפוזרת יותר?

טוב, זה כבר בכלל לא קשור לזה שהוא השקיע בנדלן. הוא מינף את עצמו למוות, זה היה קורה עם כל סוג של השקעה...

איפה את יכולה לקחתת הלוואה של סכומים כאלו בשביל להשקיע בבורסה?
ההלוואות הללו ניתנות כמשכנתא ובשביל לקבל אותן צריך נדל"ן.

 

[Lamur]

ההלוואות הללו ניתנות כמשכנתא ובשביל לקבל אותן צריך נדל"ן.

אבל אם הוא היה משקיע עם כסף שיש לו ולא עם כסף שאין לו, המשבר אולי היה מכאיב לו, אבל לא משאיר אותו בחובות. לקחת הלוואה של 2 מיליון דולר בלי שיש לך יכולת לכסות את זה, זה מטורף. בכל מקרה זו דוגמא קצת קלוקלת בעיניי מבחינה אישית-התנהגותית ולא משהו שמשליך על כלל השקעות בנדלן, יש אנשים שעושים את זה בצורה הרבה יותר שקולה.

 

[רובי1]

איפה את יכולה לקחתת הלוואה של סכומים כאלו בשביל להשקיע בבורסה?[/QUOTE

לא רק שאתה יכול, הרבה פעמים אתה ממש חייב למנף בגלל שאתה לא יכול להיכנס בסכום נמוך.
מלבד זאת שוק ההון פחות שקרן, הוא תנודתי תמיד. היציבות שיש בנדל"ן נותנת את התחושה שאתה יכול להתמנף ללא גבול - עד לקריסה.
כמובן יש אפשרויות לעשות השקעות מצוינות בנדל"ן - הם דורשות יותר הבנה.

 

[daat99]

לקחת הלוואה של 2 מיליון דולר בלי שיש לך יכולת לכסות את זה, זה מטורף.

ההלוואה היתה הרבה יותר גבוהה - הוא נשאר בחוב של 2 מיליון אחרי שעיקלו ומכרו את כל הנכסים!

בכל מקרה זו דוגמא קצת קלוקלת בעיניי מבחינה אישית-התנהגותית ולא משהו שמשליך על כלל השקעות בנדלן

נכון אבל הנקודה לא היתה שהוא נכנס לחובות אלא שעיקלו את הנכסים שלו ואחרי העיקול עם דמי השכירות הם עדיין לא החזירו לו אפילו את ההשקעה המקורית.

לא רק שאתה יכול, הרבה פעמים אתה ממש חייב למנף בגלל שאתה לא יכול להיכנס בסכום נמוך.

לא הבנתי - אתה טוען שחייבים למנף בשביל לרכוש מניות?

כמובן יש אפשרויות לעשות השקעות מצוינות בנדל"ן - הם דורשות יותר הבנה.

עם זה אני לא מתווכח אבל השרשור מתעסק באדם שרוצה להשקיע בפיג'מה.
לי זה לא נשמע כמו מישהו שמוכן להשקיע את הזמן הדרוש בשביל לבדוק את כל הפינות ולהתמקצע (כמובן שיכול להיות שאני טועה - אני לא מכיר את פותח השרשור ומנסה לא לשפוט אותו).

 

[Roi]

ברוטו או נטו? לפני שהורדת הוצאות תחזוקה, מיסים, דמי ניהול וכו'?

נטו בסביבות 6%

 

[Roi]

עדיין לא שמעתי כאן באתר על סיפרורי הצלחה אישיים על השקעה בנדלן בחו"ל.
ארה"ב, יוון, ברלין, ספרד - הכול אזלבה דרעק.
@Roi מה הנסיון שלך בהשקעת נדל"ן בספרד?
אני לא מבקש, אני דורש ממך תשובה.
אכן כתבת שאתה לא ממליץ וזו רק רק דעתך, אבל על סמך מה אתה אומר את זה?
חוות דעת אמיתיות (וברור של המלצות ונעליים) רק על בסיס נסיון אישי או סימוכין.
** עריכה **
אני כבר לא יודע למי הגבתי מכול הספגטי בשרשור הזה...

דוגמא אישית:
נכס נקנה במדריד 95000 יורו + 10% הוצאות רכישה = 105000
מחיר שכירות 650 לחודש, לשנה 7800 יורו
דמי ניהול ועד בית, והוצאות שוטפות שונות בערך 1200-1500 יורו
נשארו 6300 כמו שאמרתי 6% תשואה לשנה.
זה לא כולל הוצאות מימון המשכנתא !

 

[Roi]

לדעתי קשה מאוד להשקיע בנדל"ן מהספה בבית, הסיכון מאוד גבוה.
כמו שאמרו חכמים לפני, צריך לבדוק הכל מכל הכיוונים, לכתת רגלים ולמצוא כמובן את האנשים המקומיים שניתן לעבוד ולסמוך עליהם.
בדיקת השקעה טובה בנדל"ן צריכה להיעשות ברטרוספקטיבה של 10 שנים לפחות לדעתי, כמו כל שוק גם בנדלן יש תנודות, וצריך לדעת מתי לקנות וגם למכור, בדיוק כמו שמשקיע בדיבידנדים לא יקנה מניה בכל מחיר אלא יחפש את ההזדמנות לקניה במחיר אטרקטיבי למרות שהחברה מחלקת דיבידנדים טובים (נכון @daat99 ? )