מבלבול לבהירות ועד לעצמאות כלכלית

הנושא בפורום 'יומני מסע אישיים' פורסם ע"י rina, ‏16/2/15.

  1. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    אחזור ואומר שזו לא הייתה ביקורת. כבר הסברתי למה. סליחה אם נעלבת.
    לגבי שליטה, בשוק ההון אתה יכול לעשות רק שני דברים: לקנות ולמכור. זהו. אין לך שום השפעה על החברה שאת המניות שלה אתה קונה או המדד בו אתה משקיע. בנדל״ן, גם כשהוא מרוחק וגם באמצעות חברת תיווך, אתה מחליט הרבה דברים: איפה לקנות, באיזה מצב לקנות, איך ובאיזו רמה לשפץ, מה יהיה מחיר השכירות, מי יהיו הדיירים, לקחת משכנתא או לא ואיך לשלם אותה, לקנות ולמכור באלף דרכים שונות, איך לנצל את הטבות המס, באיזה מבנה משפטי להחזיק את הנכסים, האם לפצל או לא, האם להוסיף תוספת או שיפוץ שיעלה ערך ועוד. הנה דוגמה קצת יותר קונקרטית: בניגוד לבתים פרטיים, שמחירם מושפע בעיקר ממכירות של בתים דומים בסביבתם, ערך של נכס מסחרי נובע מה זרים התפעולי שלו. אם אתה קונה נכס ב-60% תפוסה ומעלה אותו ל-90% תפוסה העלית את ערכו של הנכס. זה בידים שלך, ועכשיו אולי תמכור, אולי תמחזר משכנתא, ותרוויח מעליית הערך הזו שאתה גרמת לה, ולא רק התפלת בלילה שיעלה ערך המניה.
    את כל זה אפשר לעשות בישראל ואפשר לעשות במקומות אחרים, אבל תנאי שוק שונים מאפשרים דברים שונים. אי לכך ארה״ב מושכת אותי יותר מישראל כי היא מתאימה יותר לתכנית שלי (ועוד סיבות אחרות).
     
  2. זאב

    זאב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/2/15
    הודעות:
    938
    לייקים שהתקבלו:
    1,649
    סבבה. שוב תעשה מה שמתאים לך, לי באופן אישי הסגנון הזה אינו מתאים (אני מעדיף לסכן את הכסף שלי ולא להיות תלוי בחסדי השוכרים\בנק).
    דבר שני: מניה בחברה מסויימת זה אומר שאתה הופך לבעל שליטה חלקי ויש לך מספר זכויות כבעל שליטה.
    אני אתוודה שאני משקיע בכמה חברות באופן ישיר ויותר מפעם אחת אני נהגתי להגיע לאסיפות בעלי מניות רק כדי להשפיע על החברה ולנצל את זכות ההשפעה שלי.
     
  3. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    @דגגגג, דעתי כדעת @Ayelet582 . אני יודע דבר אחד או שניים על חוב ובין אי לקיחת חוב בכלל לבין מינוף מופרז ופרוע של 300% יש עוד כמה תחנות ביניים. אני באחת מהן.
    על קצה המזלג אומר שמידת הסיכון של הלוואה ספציפית נובעת מתנאיה (למשל משכנתאות שכולן בריבית קבועה, די נמוכה, ולא צמודות לשום דבר) וביציבות שכר הדירה באיזור מסויים, וברזרבות ליום סגריר. ברמת הפורטפוליו יש חשיבות לכמה ״דלתות״ אתה מחזיק, האם יש להן מאפיינים שונים (מאפייני הביקוש לדירות שונים משהו מבתים פרטיים ומגיבים אחרת לתנודות בכלכלה), לגיוון גיאוגרפי, ולכמה מהתחזקות שלך יש מינוף.
    אגב, וכתבתי על כך במקום אחר, אני גם משקיע בחוב, כלומר במשכנתאות של אחרים...

    בסופו של יום, והנה למה אני חשב שכללי אצבע פשטניים גורמים לפספוס התמונה, יש הבדל בין קניית דירה להשקעה בפריפריה או מחסן בראש העין במליון שקל שחסכת ובלי מינוף, לבין קניית קומפלקס של עשרים דירות בטקסס במליון דולר. העניין הוא שהמינוי על נכסים מסחריים המקובל הוא 75%, קרי באותם מליון שקל אתה יכול לקנות דירה אחת ללא מינוף ברמלה (והיום אולי אפילו מליון זה לא מספיק) או עשרים דירות בשוק כלכלי נהדר אחר עם מינוף. גם אם רק 60% מהדירות יהיו מוזכרות עדיין התזרים יכסה את ההוצאות והמשכנתא. באפשרות הראשונה תרוויח אולי 5% תשואה, בזו השנייה אתפלא אם לא תרוויח פי שלוש לפחות. עכשיו קח את התשואה העודפת ותחסוך ליום סגריר להגברת הביטחון. להבהרה, אני לא מדבר על נכס ספציפי אלא על אחד תיאורטי, אבל בהחלט לא יוצא דופן.
     
  4. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    להשפיע זה מצויין. אני תוהה איזו השפעה יש למי שמחזיק שבריר מחברה לעומת בעלי השליטה האמיתיים, וזה עוד יותר נכון למי שמשקיע בצמודי מדדים. אבל אם זה עובד עבורך- סבבה.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏24/2/15
  5. זאב

    זאב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/2/15
    הודעות:
    938
    לייקים שהתקבלו:
    1,649
    והתשובה שלך נמצאת בכתבה הבאה:
    http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000718251
     
  6. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    תודה. אחלה. אבל האמת שלא הבנתי ואני שואל ברצינות, לא בציניות: נניח שאתה מחזיק בעשר מניות של טבע בהון של כ-220,000 ש״ח. מה אתה יכול לעשות עם זה מבחינת השפעה על החברה? אילו נושאים בכלל מגיעים לדיון של כלל מחזיקי המניות? וכשהם מגיעים, מה אתה יכול לעשות עם עשר מניות?
     
  7. זאב

    זאב משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/2/15
    הודעות:
    938
    לייקים שהתקבלו:
    1,649
    אני אתן לך דוגמא אישית: אני מחזיק במספר מניות של חברה מסויימת ויחסית גדולה בישראל. שנה שעברה היה ניסיון של המנכ"ל למנות קרובה שלו שהיא רו"ח לתפקיד בכיר בחברה, אני השקעתי כסף בחברה (גילוי נאות: יש לי מניות בחברה הזאת) ולכן אני נסעתי לת"א על מנת להצביע באסיפה הכללית.
    עכשיו בדרך כלל כשיש בעלי מניות מיעוט, רובם אינם מגיעים לישיבות ולכן הם לא זוכים להתנגד למהלכים שכאלו. אני הגעתי לישיבה ואמרתי שאני מתנגד למהלך הזה ואני חושב שהמהלך הזה לא ישרת את טובת החברה, ושאני מוכן לגרור אותם לבית משפט על כך (וזה זכותי בתור בעל מניה להתנגד לכול מהלך שיכול לפגוע בחברה). בסופו של עניין היא לא קיבלה את התפקיד הזה.

    לגופו של עניין: ברגע שחברה מונפקת בבורסה, היא מוותרת במידה מסויימת על השליטה בה תמורת כסף. הבעיה היא שרוב האנשים חושבים שמניה היא כלי מסחר ולא כלי שליטה.
     
  8. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    תודה. זה חשוב ויפה. לטעמי האישי זה לא מתקרב להיות מספיק. בוודאי שזה לא רלוונטי כשלוקחים בחשבון פיזור גיאוגרפי רחב והצמדות למדדים. בהצלחה.
     
    rina ו-זאב אוהבים את זה.
  9. rina

    rina משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏16/2/15
    הודעות:
    13
    לייקים שהתקבלו:
    3
    @אורי זה נשמע מדהים! מה הסיכוי שתשתף אותנו באקסל הזה? זה בדיוק מה שאני שוברת עליו את הראש- איך לבנות אותו... כמובן לא צריך לחלוק את הנתונים האישיים שלך ;)?זה נראה לי יחסוך לי הרבה שעות של תסכול :)

    בנוגע לגישתך לחוב- אני בדעתך. גם לדעתי יש חוב לצורך הכנסות עתידיות ויש לוב לצורך צרכנות נטו שהוא אינו נכון לטעמי. ובהחלט לא נראה לי שעמדתה של הסולידית היא ש״כל חוב הוא רע״...
     
  10. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    תודה. האקסל שלי מותאם ספציפית למצבי. למשל, הוא מודד את הכסף העודף שלנו וברגע שיש מספיק הוא מניח קנייה של בית נוסף או קנייה של הלוואה חדשה. הוא לוקח בחשבון מיסוי בשתי מדינות, למשל. אנסה לעבוד עליו להפוך אותו לגנארי יותר, אבל זה לא יקרה מיד...
     
    rina אוהב/ת את זה.
  11. rina

    rina משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏16/2/15
    הודעות:
    13
    לייקים שהתקבלו:
    3
    אשמח אם תכוון אותי קצת לאיך התחלת, איפה למדת את כל הידע הניכר שנראה שיש לך ואיך אני יכולה ללמוד גם :)
    ולגבי האקסל- אני אשמח מאוד! שוברת את הראש כבר הרבה זמן ואני לא מספיק מיומנת בנוסחאות מימוניות כדי לבנות משהו ברמה גבוהה כפי שאני רוצה. בקושי הצלחתי לבנות טבלת סילוקין של משכנתא ☺️ אם תכוון אותי לנוסחאות שאתה משתמש אנסה ללמוד לבד..

    יצא לי לחשוב אתמול על המטרות שזרקתי באויר באחד הפוסטרים הקודמים ומחישוב פשטני שעשיתי זה נראה שהמטרות שלי לא ממש הגיוניות ;) אולי אם אתחיל לשחק עם מודל קצת יותר מורכב אצליח להבין איך לכוון את עצמי בעולם ההשקעות.

    למשל בשבוע שעבר ראיתי נכס בב״ש בעלות של 550 אלף+ שיפוץ אופציונלי של כ20 אלף ועוד כ20 אלף עלויות תיווך ועו״ד , שכד מוערך של כ2100-2200 ש״ח. כלומר תשואה של 4.2% בערך.
    אני נורא רוצה לצלול כבר ולקנות דירה (ניסיתי לפני שנתיים ולא הלך ובינתיים אני רק מפסידה עליות מחירים) ומצד שני התשואה לא להיט (זה מבלי להסתכל על תשואה צפויה מעליית ערך). איך אתה מוצא נכסים? באיזה תשואה?
    חבר נדלניסט אחר אמר לי לא להסתכל על פחות מ6%... אז איפה מוצאים את זה? אני עובדת די קשה במהלך השבוע ולבד קשה לחפש דירות וכו
     
  12. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    תודה רינה. אין לי כרגע זמן ואני מבטיח לכתוב ביתר אריכות מאוחר יותר, אבל רק רציתי לכתוב לך שאני למדתי מספרים, האזנה לפודקאסט שבועי על נדל״ן, ובסופו של דבר מעשייה. אוכל להפנות אותך להרבה ספרים טובים באנגלית. הספר היחידי בעברית שזמין בארץ בקלות שאני יכול לחשוב עליו הוא ״נדל״ן בג׳ינס״. זה מצויין שאת רוצה לקפוץ לימים ויש בך את הדחף לעשות, רק תיזהרי מפזיזות. קחי את הזמן הדרוש לך לקרוא וללמוד. כאמור, אכתוב שוב מאוחר יותר, ובנתיים אולי גם ל@סנופי יהיו רעיונות על איך לומדים להשקיע בנדל״ן בישראל.

    אגב, האקסל שלי מסובך בגלל העומס וריבוי המשתנים. הנוסחאות פשוטות למדי. גם בעניין זה אחזור אליך.
     
    rina אוהב/ת את זה.
  13. rina

    rina משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏16/2/15
    הודעות:
    13
    לייקים שהתקבלו:
    3
    @אורי מה זה פודקאסט?

    ואם קראתי בעבר רק את ההתחלה של אבא עשיר אבא עני אבל נראה לי שהבנתי את העקרון של נכס/התחייבות, אתה אומר שכדאי לי להשקיע ולסיים לקרוא אותו עד הסוף? ☺️

    אני אחפש את הספר שהמלצת!
     
  14. rina

    rina משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏16/2/15
    הודעות:
    13
    לייקים שהתקבלו:
    3
    @סנופי אשמח להמלצותיך - אורי פה לוחש שאתה בעניינים:)
     
  15. אל ניניו

    אל ניניו משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    61
    לייקים שהתקבלו:
    168
    היי רינה, אני לא מכיר כמובן את פרטי העסקה שאת מציינת לב"ש אבל על פניו לפי הנתונים שאת מציינת זו לא נראית עסקה טובה וצריך להתאזר בסבלנות ולא להתפתות לרכישה, אפילו שאת להוטה כבר לבצע רכישת נכס ראשון...אני מציע לעבוד עם מספר מתווכים מקומיים ולבצע הגדרה מדויקת של הנכס שאת מחפשת מבחינת טווח מחירים, שכירות פוטנציאלית ומכאן לגזור טווח תשואה, איזור בב"ש ומרחק מהאוניברסיטה, גודל דירה ומספר חדרים, קומה וכו'. זה ימנע שיטוטים מיותרים ותאפשר הגעה לבאר שבע רק לטובת נכסים שעונים על ההגדרות שלך. כמובן שאני ממליץ לעשות סקר שוק מקיף ולהכיר את השוק הנדלני בב"ש ככה שכאשר תיפול עסקה טובה (בוננזה) לידייך לא תהססי ומיד תוכלי לסגור עיסקה, אם תהססי ורק אז תתחילי לבדוק אם מדובר בעיסקה טובה או לא, סביר להניח שהדירה תיחטף. דירות טובות מתחת למחיר השוק לא נישארות על המדף לזמן רב... גילוי נאות. אני בעל דירה להשקעה בבאר שבע שמניבה לי תשואה של מעל 10%ברוטו בין השאר בזכות זה שנקנתה לפני 8 שנים כשהמחירים היו נמוכים עד כדי גיחוך
     
    נערך לאחרונה ב: ‏26/2/15
    איש ו-rina אוהבים את זה.
  16. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    597
    לייקים שהתקבלו:
    1,030
    הי @רינה, ובכן, כמו שציינתי למעלה, אם את גרה בת"א לא הייתי ממהרת לקנות בבאר שבע, מה גם שהתשואות ממש לא מצדיקות את זה. קחי בחשבון כי במרחק הזה מסתתרות הרבה הוצאות לא צפויות. נניח כי קיימת סתימה פשוטה בשירותים. את מי תשלחי, חברת ניהול? תפסידי ימי עבודה? שלא לדבר על מציאת שוכרים או מציאות מורכבת בה שוכר לא מתפנה (גם זה קורה). הנסיעות יש להן את העלות שלהן, וזה מאוד מסורבל. מניסיון, כתבתי על זה קצת בנועזת בקטע על רכישת נכס ללא הון עצמי.
    אני מאוד בעד נדל"ן במיוחד לנשים,זה פשוט בדי אנ איי שלנו, אבל ברמת המחירים הנוכחית, צריך להיות סלקטיביים מאוד, כל חסם דיי מהר הופך את ההשקעה פשוט ללא כדאית.הייתי בוחנת אפשרויות נדל"ן בדרום ת"א/בת ים, חולון.
     
    rina אוהב/ת את זה.
  17. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    הי @רינה. את ההשכלה שלי בהשקעות נדל״ן קניתי בעיקר מספרים ומפודקאסטס.

    פודקאסט היא תכנית רדיו המשודרת באמצעות iTunes ויש כמה כאלו בנושא השקעות בנדל״ן. בהתחלה הקשבתי לכמה כאלו בנושא השקעות וכלכלה, אבל היום אני עוקב בעיקר אחרי שתיים:

    The real estate guys radio show- זו תכנית מצויינת ומומלצת מאוד. יש להם גם אתר וספר ומקורות מידע רבים. אני ממליץ להקשיב דרך iTunes (בחינם) לתכניות עבר רבות. ישנן תכניות רבות שהן ספציפיות לשוק האמריקאי, אבל רובן עקרוניות יותר. למשל, יש כמה תכניות על איך לבחון שוק לפני השקעה, והעיקרון הוא אותו עיקרון.

    התכנית השנייה היא של bigger pockets- זו גם תכנית טובה באותה ההסתייגות לעיל על המקומי והגלובלי. אבל במקרה הזה www.biggerpockets.com הוא הרבה יותר בפודקאסט. למעשה התכנית היא משנית לפרוייקט הראשי, שהוא אתר פורומים המוקדש כולו להשקעות בנדלן. אני ממליץ בחום לקרוא בו, להרשם, ולשאול שאלות.

    המקור ממנו למדתי הכי הרבה הם ספרים. ישנם המון ספרים טובים על נדל״ן. רובם ספציפיים לשוק האמריקאי אבל מלמדים גם עקרונות כלליים. כולם באנגלית. לגבי ספר בעברית המותאם לשוק הישראלי כבר הזכרתי את ״נדל״ן בג׳ינס״. אם תרצי אמליץ לך על ספרים באנגלית.

    מקווה שעזרתי קצת...
     
    rina אוהב/ת את זה.
  18. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
  19. מיס שבח

    מיס שבח משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/2/15
    הודעות:
    5
    לייקים שהתקבלו:
    4
    [QUO]הי @רינה, ובכן, כמו שציינתי למעלה, אם את גרה בת"א לא הייתי ממהרת לקנות בבאר שבע, מה גם שהתשואות ממש לא מצדיקות את זה. קחי בחשבון כי במרחק הזה מסתתרות הרבה הוצאות לא צפויות. נניח כי קיימת סתימה פשוטה בשירותים. את מי תשלחי, חברת ניהול? תפסידי ימי עבודה? שלא לדבר על מציאת שוכרים או מציאות מורכבת בה שוכר לא מתפנה (גם זה קורה). הנסיעות יש להן את העלות שלהן, וזה מאוד מסורבל. מניסיון, כתבתי על זה קצת בנועזת בקטע על רכישת נכס ללא הון עצמי.
    אני מאוד בעד נדל"ן במיוחד לנשים,זה פשוט בדי אנ איי שלנו, אבל ברמת המחירים הנוכחית, צריך להיות סלקטיביים מאוד, כל חסם דיי מהר הופך את ההשקעה פשוט ללא כדאית.הייתי בוחנת אפשרויות נדל"ן בדרום ת"א/בת ים, חולון.[/QUOTE]

    הי סנופי
    בתור מישהי שיש לה נסיון לא מועט בשוק הנדלן :
    אין שום בעיה כיום בעידן הוואטסאפ והאינטרנט לשלוח איש מקצוע לבצע תיקון, בטח ובטח שאין צורך לבקר בנכס עבור כל תיקון. באותה מידה אם הנכס היה בקרבת מקום הייתי שולחת איש מקצוע לטפל בנזילה ולא נוסעת בעצמי.
    מרחק כל עוד הוא סביר לא צריך להיות חסם לרכישת נדלן מניב כל עוד התשואה מצדיקה זאת. ביקור בנכס יעשה לרוב רק אחת לשנה.מנסיוני- אין שום סירבול, נכס באשר הוא ינוהל בשלט רחוק .

    לגבי שוכרים בנכס- שוב יתרון לבאר שבע או חיפה - בהנחה שהשכרת לסטודנט - סבירות אפסית ששוכר לא יתפנה מאחר ובתום לימודיו
    יהיה מעוניין לעזוב העיר בכל מקרה. לא זאת המקרה בערים אחרות בה השוכר מתגורר בדירה שכורה וזו ״דירת הקבע״ שלו.

    הצעת לרכוש נדלן בבת ים חולון או תל אביב- הבעיה- עלויות לדירה ממוצעת טובה גבוהות לרוב בהרבה ואם לא אזי רוב הסיכויים שהשוכרים יהיו בהתאם . מה גם שלרוב התשואה תהיה נמוכה יותר.
     
    rina ו-אל ניניו אוהבים את זה.
  20. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    597
    לייקים שהתקבלו:
    1,030
    התזה שאת מביאה היא מאוד תאורטית, ולא מעשית,
    אלה במקרה ומדובר במספר דירות בקרבת מקום, המצדיקות כלכלית עלות של איש ניהול.
    זה לא המקרה שלפנינו.
    אני אייני תוקעת מסמר בדירות להשכרה שבבעלותי, אולם כאשר לדוגמה, הייתי צריכה להוסיף קרוי למרפסת, או לחלופין הייתה לי רטיבות רצינית באחת הדירות, נפגשתי עם מספר אנשיי מקצוע שנתנו לי מספר הצעות מחיר. תוך כדי העבודות הייתי שם לצורך פיקוח. שהשיפוצניקים לכלכו אצל השכנה הייתי שם ודאגתי שיפנו. וכשראיתי במו עייני שבעיית הרטיבות עדיין לא נפתרה, קראתי לאיש השיפוצים שוב. כאשר הדיירים התחלפו כמובן שהייתי שם שוב ושוב. אין לי מושג על מה את מדברת.

    סליחה, אבל זה פשוט שטויות. הסטריאוטיפיות הזו תלושה מהמציאות. אם כבר אנחנו בהכללות סטודנטים, אינם יציבים כלכלית, משפחתית וגאוגרפית בהגדרה, ושנת הלימודים שלהם אינה חופפת לשנת השכירות. השוכרים אגב הטובים ביותר מכל בחינה שהיא לתפיסתי, הם דווקא עובדים זרים.

    הנחות שגויות, מובילות למסקנות שגויות ומטעות.
    אני תוהה איזה נסיון נדל"ני יש לך.

    שוב הכללות, לא מבוססות.
    .
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.