מבלבול לבהירות ועד לעצמאות כלכלית

[rina]

בת 28, רווקה.
מרוויחה כ11 נטו וחוסכת כ6 נטו
חסכתי נכון להיום כ200 אלף שח ושוקלת היכן להשקיע את הכסף.
כרגע הכסף מחולק כ150 אלף בפוליסת חסכון + 50 בעו"ש.

אני בוחנת אפשרות לרכוש דירה להשקעה בב"ש בעלות של כ500-600 אלף ש"ח, כמובן במשכנתא שתכוסה במלואה ע"י השכירות.

אשמח לעצתכם:
1. האם הייתם ממליצים להשקיע את כל ההון העצמי שלי בדירה או להמשיך לחסוך עוד/ לחפש נכס זול יותר?
2. במידה ואני בוחרת לרכוש את הדירה, האם עדיף לטעמכם להתאים את ההחזר החודשי כמה שיותר קרוב לדמי השכירות בניכוי הוצאות שוטפות של הדירה (כ2000 ש"ח) או לשאוף להחזר כמה שיותר נמוך ולמשוך הכנסה של כמה מאות שקלים בחודש(החזר חודשי של כ1500 ש"ח). כמובן שבטווח הרחוק אשלם ריבית גדולה יותר אבל אולי שווה לייצר כבר עכשיו נכס מניב? זה בכלל נחשב נכס מניב כל עוד הוא תחת משכנתאות?

 

[אורי]

שלום @rina . נהדר שאת מצליחה לחסוך חלק משמעותי כלכל מהכנסתך! אני אישית מאמין בנדל״ן על פני אפיקי השקעה אחרים, ולכן חושב שבגדול התכנית שלך טובה. שוב עניין של העדפה אישית, אני מעדיף להתמקד בתזרים מזומנים על פני עליית ערך, ולכן אני אעדיף תשלומי משכנתה נמוכים יותר למען רווח חודשי על פני הפניית כל או מירב הרווח לכיסוי המשכנתה. אבל זה לא רק עניין של העדפות, אלא של מטרות. לשם מה את משקיעה? לאיזה טווח זמן? מתי תצטרכי למשוך חלק או את כל הכסף? כל אלו יעזרו לך להחליט מה האסטרטגיה המתמחה לך ומה האמצעי הטוב ביותר להגשמת האסטרטגיה.

ואגב כן, הנכס הוא מניב כי משלמים לך שכר דירה (בניגוד, למשל, לדירת המגורים שלך אם היא בבעלותך) גם אם את בוחרת להפנות את כל הרווח לכיסוי המשכנתה. בהצלחה!

 

[זאב]

בוקר טוב @rina
אני אחזק את אורי ואני אומר לך שוב כול הכבוד על החסכון שלך, מי ייתן ותגיעי לעצמאות פיננסית בקרוב.
1) לגבי הדירה אני אישית הייתי מעדיף להמתין עד שיהיה לפחות 50% הון עצמי מערך הדירה שאת רוצה לקנות אותה (כך את מגדילה את כוח המיקוח שלך מול הבנק ואולי יכולה לקבל תנאים יותר טובים בקבלת המשכנתא).
2) כרגע בסביבת הריבית הקיימת אם את לוקחת משכנתא, אני במקומך הייתי שואף להתאים את ההחזר החודשי כמה שיותר קרוב לשכירות (עם מרווח של בטחון של כ 200 ש"ח למקרה של עליית ריבית) על מנת לשלם את המשכנתא כמה שיותר מהר (אבל אני פשוט שונא להיות בחובות, אבל זה העדפה אישית).

הערה: לפי חוקי הפורום אני מחוייב לומר שכול מה שנאמר פה הוא בגדר רעיון תיאורטי בלבד וחל על משתתפי הפורום (ועליי כולל) איסור לייעץ או להמליץ לך על דרך פעולה מסויימת.

ושיהיה לך בהצלחה

 

[הנועזת]

אהלן @rina ,
גם אני בתחום הנדל"ן, כל עוד הריביות נמוכות קיים הגיון בלהחזיר את המשכנתה כמה שיותר מהר.
עם זאת קיים הגיון נוסף בלהתחיל לחסוך להשקעה הראשונית של הנכס הבא, ככה התוכנית הפיננסית שלך תהיה מהירה יותר. כמו שנאמר כבר למעלה, תלוי מה המטרה שלך ועד כמה את מוכנה להסתער על זה.
ועוד טיפ קטן, לא יודעת היכן את גרה, ממליצה מאוד למצוא שוק נדל"ן זול, כמה שיותר קרוב למקום מגוריך.

 

[סולידי]

הי @rina ,
קשה קצת להמליץ עכשיו על נדל"ן כי נראה שהשוק גבוה.
מצד שני עלות המשכנתאות היום נמוכה בגלל ריבית ומדד נמוכים, וחוץ מזה משכנתא היא דרך פשוטה למנף את ההשקעה שלך.
בכל אופן אמליץ לך להתייעץ בפורום משכנתאות של תפוז, ולהצמד למסלול של ריבית קבועה לא צמודה.
באופן אישי אני שקלתי נדלן כהשקעה ובסוף החלטתי לא להכנס לזה משתי סיבות: אין לי רצון וזמן להתעסק עם דיירים, והמרחק למימוש במקרה הצורך הוא כחצי שנה עד שנה.

 

[GentleGiant]

אני אישית לא מתחבר להשקעה בנדל"ן ישירות (כלומר קניית נכס ולא קנייה של נייר ערך שצמוד למחירי הנדל"ן) בעיקר בגלל ריכוזיות. את באמת מרגישה נוח עם לרכז את כל הונך (ואף יותר מכך, כי את ממונפת) בכמה עשרות מטרים רבועים? אני אישית מרגיש יותר נוח להשקיע את הוני בכמה אלפי חברות בכל העולם.
וזה בלי להזכיר כלל את מחירי הדיור המנופחים לגמרי כיום.

 

[ליברל]

גם אני לא מת על נדל"ן. אם כל העליה של הנדל"ן בארץ בשנים האחרונות, תשווי אותה לעליה בS&P 500 בתקופה המקבילה.

לא צריך להתעסק עם עם שוכרים, נזילות ומתווחים. לא צריך לשים את כל הביצים שיש ושאין באותו סל.

אני מניח שיש הגיון לקנות נכס פיסי בעלות של עד כ10% מהתיק הכולל. אני עוד לא שם

עריכה:
למרות מה שאמרתי לעיל, יש בארץ יתרון בנדל"ן. זה בערך האפיק היחיד שמאפשר מינוף. בשילוב עם הריבית הנמוכה כיום. ההפרש בין הריבית על המשנתא לתשואה על הנכס מאפשר להגדיל את התשואה הכוללת. בנוסף יש פטור ממס על הרווחים משכירות עד רף כלשהו. אני אישית עדיין נגד בגלל הסיבות שציינתי, אבל אני מבין את היתרונות.

 

[אסתר]

ומה על לקחת משכנתא לטווח קצר (=ריביות מצוינות) ולהחזיר כל חודש בערך 7000 ש"ח?
כלומר- שהכסף שאת חוסכת כל חודש הולך לכיסוי המשכנתא, יחד עם השכר דירה שאת מקבלת מהנכס.
ככה את מסיימת מהר את המשכנתא, ומקטינה את הסיכון שהריביות יעלו ואיתן החזרי המשכנתא שלך.

ואגב- יש חברות שמתמחות בניהול נכסים כאלה. אני ראיתי שלנו זה התאים לשלם לחברה כזו, התשואה שאנחנו מקבלים מדי שנה (אחרי ניכוי ההוצאות, החזר המשכנתא והריבית לבנק) היא קצת יותר מ 5%. ולא דיברתי בכלל על עליית ערך, כי את זה אין לי דרך לדעת כרגע במדויק, אם כי אני יודעת שזה עולה באיזור הספציפי שבו קנינו.

 

[ori]

היי ,

ממליץ לך לקרוא את זה - אולי תתחברי למה שרשום

לסגור את המשכנתא או להשקיע בבורסה?
http://www.hasolidit.com/לסגור-את-המשכנתא-או-להשקיע-בבורסה

 

[אסתר]

קראתי...
קודם כל מבחינה פסיכולוגית נראה לי שאני לא המשקיעה האידאלית בבורסה...
כמו כן, בתור אמא לילדים שאוטוטו נכנסים לישיבות תיכוניות ואולפנות (= יותר מאלף שקל לילד לחודש...) אני מעדיפה להיות עם מינימום חובות בתקופה הזו.
אבל ברור לי שהסיבה העיקרית להשקעה בנדל"ן ולא בבורסה היא כי אני לא מבינה כלום בבורסה... בשנת השבתון הבאה עלי לטובה אני מתכננת להתיישב ברצינות על האתר וללמוד את הנושא לעומק. תכל'ס אז תתקבל ההחלטה הסופית. בנתיים- כל שקל שנחסך הולך לקיצור תקופת המשכנתא...

 

[rina]

תודה רבה על כל התגובות!

1. אני לא כלכך מצליחה להבין למה הרבה כאן היו ממהרים דווקא לסגור את המשכנתא?
למה להכניס את עצמי ללחץ ולהקטין את החסכון החודשי בנכס שהוא כבר שלי? לא עדיף לחסוך ולקנות עוד נכס/להשקיע בשוק ההון?

2. אני כיום משקיעה בפוליסת חסכון כפי שרשמתי וקצת חוששת לקנות קרנות של נדלן וכדומה (או בכלל) באופן עצמאי... איפה אפשר לקרוא קצת יותר?
3. האם תשואה של כ4% על נכס נדלני נשמע לכם כעסקה טובה? אני מחפשת בב״ש וגרה בתא. התשואה היא אחרי עלויות תיווך ושיפוץ וכולל חברת ניהול שמטפלת בשוכרים וכו.

 

[rina]

@אורי
מה אתה עושה עם הכסף הזמין שאתה מקבל? ולא חבל על תשלומי הריבית שהופכים גבוהים יותר?

לגבי המטרות-
עצמאות כלכלית היא מטרה מספקת?
איך יהיה נכון להגדיר את המטרה?
אני שואפת לפרוש עד גיל 45, לאחרונה התחלתי לחטוא במחשבות על פרישה אפילו קודם. להגדיר גם הכנסה חודשית קבועה שתאפשר לי רמת חיים מסויימת בלי לעבוד? בוא נניח הכנסה של 10-12 אלף בחודש. (בהנחה של הכנסה דומה מבן הזוג שלי, כשיגיע)

נכון להיום אני לא מעוניינת לממש את ההשקעה אלא להשאיר את הנכס לצורך הכנסה חודשית. (אלא אם אזהה עליית ערך גדולה ואז אולי אשקול זאת). לא רואה הוצאות גדולות נוספות בשנים הקרובות שלא אוכל לעמוד בהן עם החסכונות העתידיים שלי.

 

[זאב]

אני לא כלכך מצליחה להבין למה הרבה כאן היו ממהרים דווקא לסגור את המשכנתא?
למה להכניס את עצמי ללחץ ולהקטין את החסכון החודשי בנכס שהוא כבר שלי? לא עדיף לחסוך ולקנות עוד נכס/להשקיע בשוק ההון?

כאשר יש לך משכנתא, הנכס אינו שלך אלא של הבנק. בפורום זה אנחנו תומכים ומאמינים בסגירת חובות כמה שיותר מהר על להפוך לעצמאיים פיננסית.
לגבי שאלתך האם לא שווה לקנות עוד נכס, אני לא חושב שזה מעשה חכם כי את ממנפת את עצמך יותר מידי ונכנסת לחובות על ידי כך (דנקנר חשב אותו דבר, ותראי איפה הוא היום).

עצמאות כלכלית היא מטרה מספקת?

במילה אחת: כן.

 

[אורי]

@אורי
מה אתה עושה עם הכסף הזמין שאתה מקבל? ולא חבל על תשלומי הריבית שהופכים גבוהים יותר?

לגבי המטרות-
עצמאות כלכלית היא מטרה מספקת?
איך יהיה נכון להגדיר את המטרה?
אני שואפת לפרוש עד גיל 45, לאחרונה התחלתי לחטוא במחשבות על פרישה אפילו קודם. להגדיר גם הכנסה חודשית קבועה שתאפשר לי רמת חיים מסויימת בלי לעבוד? בוא נניח הכנסה של 10-12 אלף בחודש. (בהנחה של הכנסה דומה מבן הזוג שלי, כשיגיע)

נכון להיום אני לא מעוניינת לממש את ההשקעה אלא להשאיר את הנכס לצורך הכנסה חודשית. (אלא אם אזהה עליית ערך גדולה ואז אולי אשקול זאת). לא רואה הוצאות גדולות נוספות בשנים הקרובות שלא אוכל לעמוד בהן עם החסכונות העתידיים שלי.

@rina, לשאלתך הראשונה: המטרה האישית שלי היא לאסוף את תזרים המזומנים ולשוב ולהשקיע אותו ברגע שיש לי מספיק הון עצמי לנכס נוסף. זאת בהנחה שהכל בסדר עם עבודתי הרגילה ואינני זקוק לכסף. ואם משהו יקרה וכן אזדקק לו: אז אשתמש בו. אני לא צריך לשבור תכניות חיסכון, קרנות, או למכור אחזקות אם שני זקוק פתאום לעוד כמה שקלים, לא רק בגלל חיסכון ליום סגריר נזיל, אלא גם בגלל שתזרים המזומנים נזיל לגמרי.

שנית, לגבי מינוף, עם כל הכבוד הראוי אני חושב שמי שמשקיעים בשוק ההון חושבים על מינוף באופן שונה לחלוטין ממשקיעי נדל״ן. חלק מהדברים שנכתבו לעיל נראים לי תמהים לחלוטין מנקודת מבט של נדל״ניסט. הבחירה להימנע ממינוף היא לגיטימית, אבל בתחומי השקעות שונים יש לה משמעויות אחרות. כמו שלא נכון לקבל עצות השקעה בשוק ההון מהמוכר במכולת, כך, לדעתי, יש לבחור בקפידה ממי מקבלים עצות בתחומי השקעות שונים.

לגבי האמירה הנחרצת של @זאב לגבי ״מה מאמינים בפורום הזה״, אני מסתייג ממנה לחלוטין. יש דעות שונות ואין אחדות מחשבתית. מי שמטרתו היא להימנע מכל חוב- בבקשה. אחרים מבקשים לעשות שימוש ב״חוב טוב״ כדי להשיג את מטרותיהם הפיננסיות, או להשיג אותן בקצב שונה, והכל מתנקז ליכולת להעריך ולנהל סיכונים, ולא לכללי אצבע פשטניים ולא מוסכמים.

לבסוף, לגבי הגדרת המטרות הפיננסיות, אני עושה בדיוק מה שאת עושה. (1) ניתחתי את ההוצאות הנוכחיות שלנו; (2) הערכתי מה ההכנסה שאדרש לה בעתיד על מנת לממן את רמת החיים שאני רוצה (ויש מי שיבחרו בצמצום מקסימלי ומי שיבחרו באורח חיים נהנתני- זה נכון לכולם). לקחתי בחשבון את עלות החינוך של הילדים (הקטן יעבור למערכת הציבורית, למשל, וסכום כסף יתפנה), אירועים משפחתיים צפויים, עזרה לילדים בראשית בגרותם, מרווח ביטחון, ואינפלציה צפוייה, וגם תקציב להמשך חיסכון והשקעה, לא רק המחייה; (3) הוספתי לטבלת האקסל את היבט המיסוי לפי הידוע לי עכשיו. אחר כך התחלתי לשחק עם תרחישים שונים לחמש שנים, עשר שנים, עשרים שנה ועוד. כך ראיתי מה אחוז התשואה שאני צריך לעשות כדי לעמוד במטרותי (התקציב) בזמן שארצה להשיג אותן ולהעריך אם זה ראלי או לא, וללמוד מה אני צריך לעשות כדי שזה יהיה ראלי. לבסוף בחנתי כמה תרחישי קיצון, כמו מה יקרה אם מחצית מנכסי לא יהיה מושכרים: כמה זמן אוכל לעמוד בכך? או מה יקרה אם הוצאותי יגדלו ב-20 אחוז מאיזו סיבה שהיא, האם התכנית שלי עומדת בכך או לא. זומטבלת אקסל עמוסה למדי, אבל לא כל כך מסובכת.

 

[אורי]

@אורי
מה אתה עושה עם הכסף הזמין שאתה מקבל? ולא חבל על תשלומי הריבית שהופכים גבוהים יותר?

לגבי המטרות-
עצמאות כלכלית היא מטרה מספקת?
איך יהיה נכון להגדיר את המטרה?
אני שואפת לפרוש עד גיל 45, לאחרונה התחלתי לחטוא במחשבות על פרישה אפילו קודם. להגדיר גם הכנסה חודשית קבועה שתאפשר לי רמת חיים מסויימת בלי לעבוד? בוא נניח הכנסה של 10-12 אלף בחודש. (בהנחה של הכנסה דומה מבן הזוג שלי, כשיגיע)

נכון להיום אני לא מעוניינת לממש את ההשקעה אלא להשאיר את הנכס לצורך הכנסה חודשית. (אלא אם אזהה עליית ערך גדולה ואז אולי אשקול זאת). לא רואה הוצאות גדולות נוספות בשנים הקרובות שלא אוכל לעמוד בהן עם החסכונות העתידיים שלי.

שכחתי, לגבי תשלומי הריבית. אני משקיע בארה״ב ולוקח משכנתאות בריבית קבועה. אם הייתי לוקח משכנתאות בארץ אולי הייתי מעדיף לשאוף לכסות את המרכיב המשתנה במשכנתא כמה שיותר מהר, ואז לא ממהר עם המרכיב הקבוע. אבל בכיוונן של המשכנתאות המסובכות בישראל אני פחות בקיא.

 

[זאב]

לגבי האמירה הנחרצת של @זאב לגבי ״מה מאמינים בפורום הזה״, אני מסתייג ממנה לחלוטין. יש דעות שונות ואין אחדות מחשבתית.

צודק, הצגתי את השקפת המבט שלי בלבד. טעות שלי.

מי שמטרתו היא להימנע מכל חוב- בבקשה. אחרים מבקשים לעשות שימוש ב״חוב טוב״ כדי להשיג את מטרותיהם הפיננסיות, או להשיג אותן בקצב שונה, והכל מתנקז ליכולת להעריך ולנהל סיכונים, ולא לכללי אצבע פשטניים ולא מוסכמים.

1. חוב טוב ? אין כזה דבר לפי דעתי, כול חוב הינו דבר רע (שוב לפי דעתי בלבד).
אני אשמח לפתוח איתך דיון בנושא בפוסט חדש, על מנת לא להציף פה את הפוסט של רינה.
2. הכללי אצבע הפשטניים שלי כפי שהגדרת אותם, שירתו אותי היטב עד היום.
לכול אחד מאיתנו יש את הגישה הכלכלית שלנו לחיים. אני לא מבקר את הגישה שלך, אז אל תבקר את הגישה שלי.

 

[אורי]

צודק, הצגתי את השקפת המבט שלי בלבד. טעות שלי.


1. חוב טוב ? אין כזה דבר לפי דעתי, כול חוב הינו דבר רע (שוב לפי דעתי בלבד).
אני אשמח לפתוח איתך דיון בנושא בפוסט חדש, על מנת לא להציף פה את הפוסט של רינה.
2. הכללי אצבע הפשטניים שלי כפי שהגדרת אותם, שירתו אותי היטב עד היום.
לכול אחד מאיתנו יש את הגישה הכלכלית שלנו לחיים. אני לא מבקר את הגישה שלך, אז אל תבקר את הגישה שלי.

זאב, זו לא ביקורת. זו עובדה. הימנעות מכל חוב בכל מצב היא כלל אצבע פשטני. אולי הוא משרת אותך טוב ותואם את פילוסופיית ההשקעה שלך- מצויין. תמשיך לדבוק בו. גם לי יש כלל אצבע פשטני- אני רוצה מידה גבוהה של שליטה בהשקעות שלי ולכן לא משקיע (נכון להיום) בשוק ההון. גם זה כלל אצבע פשטני שתואם את פילוסופיית ההשקעה שלי וטוב לי איתו. משקיעים בשוק ההון בוודאי חושבים שאני מפספס משהו. משקיעים בנדל״ן סביר שיחשבו שהימנעות מכל חוב גורמת לאחרים לפספס משהו. שתי הגישות בסדר.

הנה לך כלל אצבע פשטני אחר: אם שכר הדירה החודשי המתקבל מנכס נדל״ן מניב נכס עולה על אחוז אחד ממחירו, אז סביר להניח שהוא יספק תזרים מזומנים חיובי נאה. זה כלל פשוט שמשמעותו שאם נכס מניב 12% לפני הוצאות הוא כנראה יהיה בסדר. כמובן שעכשיו צריך לבדוק עוד הרבה דברים: ממיקום ועד למצב הנכס, אבל ככלל אצבע פשטני וכנקודת התחלה זה בסדר, רק לא מספיק.

כלל שאיננו פשטני, למשל, קובע שיש להעריך את הסיכון שבחוב מסויים, לשקול את יכולת ההחזר, גם במצב קיצון, ואז להחליט לגביו.

 

[זאב]

זאב, זו לא ביקורת.

באמת ? זה לא נשמע ככה.

אני משקיע בארה״ב ולוקח משכנתאות בריבית קבועה.

אני רוצה מידה גבוהה של שליטה בהשקעות שלי

שני המשפטים הללו לא מתיישבים לי יחד, אם אתה מעוניין בשליטה גבוהה בהשקעות שלך אז למה אתה בוחר להשקיע במדינה שנמצאת אלפי קילומטרים ממך ?
למה שלא תשקיע במקום קרוב ? שבו אתה מכיר את האוכלוסיה, ויכול לשלוט ביותר משתנים. אני אצא מתוך נקודת הנחה שבארה"ב אתה נותן לחברת ניהול לטפל בנכסים שלך ? (אתה מוזמן לתקן אותי אם אני טועה) אז כיצד זה מעיד על שליטה יותר גבוהה ?

משקיעים בנדל״ן סביר שיחשבו שהימנעות מכל חוב גורמת לאחרים לפספס משהו.

כן, זה גורם לי לפספס מה בדיוק ? העובדה שאין לי חובות אכן גורמת לי לעבוד יותר קשה, אך היא נותנת לי עצמאות יותר גדולה.

בקיצור עזוב את הויכוח, זה חסר תועלת. אני לא משקיע בנדל"ן, אתה לא משקיע בשוק ההון.
שנינו מגיעים מגישות שונות לחלוטין עם דרכי פעולה שונים, רק המטרה שלנו היא זהה "עצמאות כלכלית".

 

[דגגגג]

אני חושב שאורי לא יבין את משמעות החוב עד משבר הנדלן הבא. זה משהו אחד להפסיד את הכסף שלך (לא נעים ומתסכל אבל לא תמצא את עצמך ברחוב) אבל משהו אחר לגמרי להפסיד את הכסף של הבנק.
במקרה אמא שלי אחראית על משכונות באחד מהבנקים הגדולים במדינה, הם לא חושבים פעמיים. יש עוד אלף אנשים בתור שמחכים לקחת את ההלוואה שלך, הם יזרקו אותך לעו"ד שימצוץ ממך את כל הכסף שיש לך ושיהיה לך בהסדרי חוב שלא נגמרים לעולם וימכרו את ההלוואה שלך לפרייאר הבא.

 

[Ayelet582]

@דגגגג , אני מניחה ש @אורי מבין היטב מה הם הסיכונים הגלומים במינוף גבוה בשוק הנדל"ן ומתגונן בהתאם. כפי שהוא רשם, הוא ניתח את הסיכונים השונים והשקיע בהתאם.
זה בדיוק כמו שאני אבחר להשקיע 100% במניות ותגיד לי שהכל טוב ויפה עד שהבורסה תיפול - כל עוד אתה מבין ומעריך את היתרונות והחסרונות של סוג ההשקעה שבחרת בה, זו השקעה טובה עבורך.