עצמאות כלכלית: עיקר ותפל, קריאת תיגר על התמה המרכזית של הסולידית

[בת העמק]

כשמשהו מעוניין להגיע לעצמאות כלכלית לפניי גיל פנסיה או לחילופין לייצר כיסים עמוקים של חיסכון, צריך לעשות מאמץ יוצא דופן. הקורבן הקריטי במשוואה להבנתי, הוא הוויתור על מוצר הצריכה מספר אחד של משק הבית ה מ מ ו צ ע- דירה למגורים. כל השאר קוסמטיקה.

מניסיוני, זה הפוך. בית המגורים שלנו הפך בסופו של יום לבסיס העצמאות הכלכלית שלנו. נדמה לי שגם אצלך, לפי "הנועזת".
אני חושבת שמה שחסר במשוואה של התשואה אצלך זה החלק של עליית הערך של הדירה על פני 20 שנה בערך. את מתייחסת רק לתשואת השכירות, אם הבנתי נכון. בכל מקרה, מי שקונה דירת מגורים (או להשקעה) הוא כמו מי שקונה ני"ע בבורסה. אתה יודע מה הדיבידנדים נכון להיום אבל לא יודע מה תהיה עליית הערך. מעניין אותי לדעת אם ב-20 שנה תוחלת הרווח תמיד תהיה חיובית (סטטיסטית כמובן). אתמול קראתי מאמר על תשואות ב-2016 בערים שונות בארץ. תל-אביב הגיעה למקום הראשון כי לקחו גם את תשואת שכר הדירה וגם את עליית הערך. (ליתר דיוק, דרום ת"א. כל הכבוד לך סנופי!).
אנחנו שילמנו ריבית של 4%-5% על המשכנתא שלנו אבל מחיר הבנייה היה זול יחסית. בדרך כלל יש קורלציה הפוכה בין מחיר הריבית למחיר הדירה (או יותר נכון, למחיר הקרקע) שנובע, לדעתי, מגרף הביקושים שנוטה להצטנן בעליות ריבית, כמו שקורה עכשיו כנראה, ואז מתחמם כשמחיר הדירה נעשה נוח יותר.

 

[הנועזת]

מניסיוני, זה הפוך. בית המגורים שלנו הפך בסופו של יום לבסיס העצמאות הכלכלית שלנו. נדמה לי שגם אצלך, לפי "הנועזת".

בוקר טוב לך
זה מאוד נכון אבל אני ואת רכשנו בתקופה אחרת ברמת המחירים והתשואות היו אחרות לגמריי.
נקודת המוצא היא שונה וזה דוסקס באריכות למעלה בשרשור.

. אתה יודע מה הדיבידנדים נכון להיום אבל לא יודע מה תהיה עליית הערך.

נכון ולכן אני נוהגת להתייחס לתשואה הריאלית כיום, ללא ספקולציות של עליית ערך,
אני מחריגה מיקרים של עליית ערך (שגוררת עליית תשואה),כתוצאה מהשבחה. עם זה אישית אני מתעסקת הרבה, בנכסים למטרת השקעה(להבדיל ממגורים, שעליהם אני קוראת תיגר, כשמגיעים בעטיפה של למטה מ- 4%).

כל הכבוד לך סנופי!)

מעניין אותי לדעת אם ב-20 שנה תוחלת הרווח תמיד תהיה חיובית

אין לדעת, ו...ככל שאנחנו מתבגרים, האם אנחנו רוצים לחכות כל כך הרבה זמן?
המטרה פה במאמר היא הגעה לעצמאות כלכלית.מי שסביב גילאי הארבעים שלו ויותר זה לא ממש מקדם אותו.

 

[Ofec_Bar]

מניסיוני, זה הפוך. בית המגורים שלנו הפך בסופו של יום לבסיס העצמאות הכלכלית שלנו. נדמה לי שגם אצלך, לפי "הנועזת".
אני חושבת שמה שחסר במשוואה של התשואה אצלך זה החלק של עליית הערך של הדירה על פני 20 שנה בערך

אני חושבת ש"זוגות צעירים" רוצים לעשות בדיוק את אותו הדבר שאתם עשיתם, תוך התייחסות למה שקרה היסטורית. מניחים שהדרך הטובה ביותר לנבא את העתיד היא על סמך העבר. זה גם מה שעושה מי שמשקיעים במדדים.
במקרה של דירה למגורים אותם זוגות צעירים מניחים שבעוד עשרים שנה תהיה אותה עליית ערך וימכרו ברווח.
יש כאן כמה חורים בהתנהלות:
1. יש כאן הנחה סמויה שבעוד עשרים שנה ימכרו ויעברו לגור בבית יותר קטן / שכירות (כי אחרת איך יממשו את עליית הערך?). במקביל, בפועל מי שקונה דירה בבעלותו מניח שימשיך לגור בה, או בדירה שכמותה לתמיד. את יוצאת דופן...
2. עלות הדירות הנוכחיות - אלה שאני מכירה שקנו, לא בדקו אם זה משתלם לעומת שכירות אלא רק הניחו ("לזרוק כסף על שכירות לעומת עליית ערך על נכס בבעלותו")
3. הערכת חסר של עלויות נוספות בנתח הדיור ברגע שהדירה בבעלותך (ארנונה יקרה יותר כי הדירה גדולה, יותר חשמל, ופתאום צריך לרהט, כי מה דירה חדשה מהניילונים וספה יד שנייה? וכו).

אני קיצונית בדעתי (כי אחרת יהיה לי קשה לשמור עליה באקלים החברתי הנוכחי...) ומאמינה שמי שקונה היום בשנות העשרים לחייו דירה עם משכנתא לעשרים שנה מבטל את יכולתו להגיע להון עצמי משמעותי / עצמאות כלכלית לפני גיל חמישים. בעיני אלה העשורים שמאפשרים חיסכון /התכלבות/ התייעלות כלכלית .

 

[MMM]

אני חושבת ומאמינה שמי שקונה היום בשנות העשרים לחייו דירה עם משכנתא לעשרים שנה מבטל את יכולתו להגיע להון עצמי משמעותי / עצמאות כלכלית לפני גיל חמישים. בעיני אלה העשורים שמאפשרים חיסכון /התכלבות/ התייעלות כלכלית .

יש הרבה משפחות שנוטות לצרוך את מלא ההכנסות שלהם ולא עוצרות עד שחשבון הבנק מתאפס. למשפחות הללו המשכתנא היא ברכה כי היא מאפשרת להם חיסכון כפוי.
למשפחות סולידיות המשכילות להגדיל חיסכון על פני צריכה וגם משכילות להשקיע בצורה סולידית לטווח ארוך המשכנתא היא משקולת בדרך לעצמאות כלכלית ולכן עדיף לוותר עליה.
אבל שום דבר הוא לא שחור לבן. בשנת 2009, כשראיתי את התיק שלי צולל בעשרות אחוזים ומאות אלפי שקלים של חיסכון נעלמים, הצלחתי לישון בלילה וניחמתי את אישתי שלפחות נישאר לנו הבית...

 

[בת העמק]

יש כאן הנחה סמויה שבעוד עשרים שנה ימכרו ויעברו לגור בבית יותר קטן / שכירות (כי אחרת איך יממשו את עליית הערך?). במקביל, בפועל מי שקונה דירה בבעלותו מניח שימשיך לגור בה, או בדירה שכמותה לתמיד. את יוצאת דופן...

את צודקת בהנחה הסמויה. אם אדם רוצה לצאת לחופשי הוא צריך למכור את הדירה שערכה עלה ולא לקנות שוב דירה למגורים (או להעדיף דירונת בפריפריה) וברור שהוא יוצא דופן כי מי בכלל מתכנן לצאת לפנסיה לפני הגיל בחוק ומי בכלל רוצה לעזוב את ביתו אחרי 20 שנה? רק יוצאי דופן.

ומאמינה שמי שקונה היום בשנות העשרים לחייו דירה עם משכנתא לעשרים שנה מבטל את יכולתו להגיע להון עצמי משמעותי / עצמאות כלכלית לפני גיל חמישים

גיל 50 הוא נפלא ליציאה לעצמאות כלכלית
למעשה, זה מסונכרן עם הילדים שעפים מהקן (או לפחות לא זקוקים לטיפול אינטנסיבי) ועם הבריאות שעדיין במיטבה ואפילו עם האפשרות לבלות ולטפל בהורים המזדקנים בלי לחץ.

 

[בת העמק]

אני ואת רכשנו בתקופה אחרת ברמת המחירים והתשואות היו אחרות לגמריי.

בתקופה שלי (נדמה לי שאנחנו לא מאותה תקופה) הריבית היתה יקרה והיום היא זולה. אנשים שילמו יותר כסף על הכסף אבל מלכתחילה היו צריכים פחות הלוואה.

אני נוהגת להתייחס לתשואה הריאלית כיום, ללא ספקולציות של עליית ערך,

למה? כשאני משקיעה בקרן מחקה, אני מצפה לתשואה הנובעת גם מדיבידנדים וגם מעליית ערך. במה זה שונה?

 

[שודד הפינג פונג]

אבל שום דבר הוא לא שחור לבן. בשנת 2009, כשראיתי את התיק שלי צולל בעשרות אחוזים ומאות אלפי שקלים של חיסכון נעלמים, הצלחתי לישון בלילה וניחמתי את אישתי שלפחות נישאר לנו הבית...

מאוד מתחבר לזה.
הרבה יותר קל להשקיע בתיק אגרסיבי, כשאתה יודע שיש לך כרית ביטחון כלשהי.

 

[מתכנת]

יש הרבה משפחות שנוטות לצרוך את מלא ההכנסות שלהם ולא עוצרות עד שחשבון הבנק מתאפס. למשפחות הללו המשכתנא היא ברכה כי היא מאפשרת להם חיסכון כפוי.
למשפחות סולידיות המשכילות להגדיל חיסכון על פני צריכה וגם משכילות להשקיע בצורה סולידית לטווח ארוך המשכנתא היא משקולת בדרך לעצמאות כלכלית ולכן עדיף לוותר עליה.

+1
אוסיף באירוניה, אצל "המשפחות הרבות" עליהן דיברת, המשכנתא אינה מהווה כלל משקולת בדרך לעצמאות כלכלית כי פשוט אין דרך כזו . . . .

כשאני משקיעה בקרן מחקה, אני מצפה לתשואה הנובעת גם מדיבידנדים וגם מעליית ערך. במה זה שונה?

עליית ערך ראלית בדירה אין לה הגיון כלכלי מעבר לביקוש והיצע וגם אין לה מרכיב צמיחה, חברה זה נכס צומח
הראו כאן בעבר לא מעט שלאורך שנים מחירי הדירות שמרו על כל הכסף והשיאו תשואה ריאלית 0% (אאל"ט) בעוד מניות השיאו תשואה ראלית 7% (?)

 

[Fitch]

מבינה מה שאתה אומר וזו חשיבה שבבסיסה היא נכונה, אבל ברמת המחירים הנוכחית אם קנית דירה במחיר מלא ובתשואה נמוכה מ 4%, זאת אומרת שהשכירות עליה היא טיפה בים. כלומר, אם תשתמש בה כמינוף לנכס נוסף, תתקל באותה בעייה רק מזווית אחרת.

הכוונה הייתה שבכל הפעמים עושים עסקה טובה (תשואה גבוהה או פוטנציאל השבחה/תמ"א/פינוי-בינוי).
גם ברמות המחירים הנוכחיות יש עסקאות שהייתי עושה אם היו לי 600-700 אלף או נכס בשווי זה ללא שיעבוד.

 

[הנועזת]

הכוונה הייתה שבכל הפעמים עושים עסקה טובה (תשואה גבוהה או פוטנציאל השבחה/תמ"א/פינוי-בינוי).
גם ברמות המחירים הנוכחיות יש עסקאות שהייתי עושה אם היו לי 600-700 אלף או נכס בשווי זה ללא שיעבוד.

קניתי בעצמי עכשיו נכס, אני מסכימה שגם ברמות המחיר הנוכחיות זה אפשרי.
חשוב לציין שתשואת היעד תהיה לא נמוכה מ 4%, ואם יש נכס לא משועבד ברור שזה יתרון.

 

[בת העמק]

עליית ערך ראלית בדירה אין לה הגיון כלכלי מעבר לביקוש והיצע וגם אין לה מרכיב צמיחה, חברה זה נכס צומח

לא הבנתי.
מה גורם לחברה לצמוח? חשבתי שיותר ביקושים למוצריה.
עליית ערך של שוק דירות, נובע מהתייקרות רכיב הקרקע כתוצאה מביקוש שעולה על ההיצע.
עליית ערך של דירה ספציפית אחת יכול לנבוע גם מסיבה זו אבל גם מהשבחה הנכס או הפיכתו למותג (למשל,אם גר שם פעם מישהו מפורסם).

הראו כאן בעבר לא מעט שלאורך שנים מחירי הדירות שמרו על כל הכסף והשיאו תשואה ריאלית 0% (אאל"ט) בעוד מניות השיאו תשואה ראלית 7% (?)

הראו גרף של מחירי הדירות באמסטרדם על פני 400 שנה. כאן מדובר על אורך השקעה של כמה 20-30 שנה.
גרפים של מניות הביאו לכאן מכל מיני אורכי תקופות וההשוואה המתבקשת לדירה היא באורך אותה תקופת השקעה.

 

[מתכנת]

מה גורם לחברה לצמוח? חשבתי שיותר ביקושים למוצריה.
עליית ערך של שוק דירות, נובע מהתייקרות רכיב הקרקע כתוצאה מביקוש שעולה על ההיצע.

היא מייצרת יותר ומרוויחה יותר.

אני לא מדבר על השבחה.
אני מצפה שמחירם של מוצרי צריכה יעלה עם האינפלציה, כמובן שהיחס יכול להשתנות כאשר חלק מהמוצרים יתייקרו יותר באופן יחסי למדד וחלקם פחות.
דירה היא מוצר צריכה במובן זה, יש לה תשואת שכירות ויש לה גם פחת (מתייחס לעלויות מובנות ומתעלם מסיכונים אי מציאת שוכר, נזקים וכו')
אם המחיר שלה יעלה ראלית באופן קיצוני המשמעות היא שתשואת השכירות תצנח או שאנשים לא יעמדו בתשלום השכירות ואז המחיר יתאזן איכשהו.

 

[בת העמק]

היא מייצרת יותר ומרוויחה יותר.

לא בהכרח. היא יכולה לייצר דברים חדשים, היא יכולה למתג את המוצרים הקיימים ולהעלות עקב כך את המחיר, היא יכולה להפוך למונופול.

אני מצפה שמחירם של מוצרי צריכה יעלה עם האינפלציה, כמובן שהיחס יכול להשתנות כאשר חלק מהמוצרים יתייקרו יותר באופן יחסי למדד וחלקם פחות.
דירה היא מוצר צריכה במובן זה, יש לה תשואת שכירות ויש לה גם פחת (מתייחס לעלויות מובנות ומתעלם מסיכונים אי מציאת שוכר, נזקים וכו')

הטעות שלך נובעת מהתייחסות לדירה. עליית הערך נובעת מהקרקע בעיקר. מתי הקרקע מתייקרת? כשיש ביקוש גבוה מההיצע או כשיש אפשרות להשביח את הקרקע (כלומר לבנות יותר דירות על אותו שטח או להגדיל אחוזי בניה של הבית).

 

[גרהם]

מתי הקרקע מתייקרת? כשיש ביקוש גבוה מההיצע או כשיש אפשרות להשביח את הקרקע (כלומר לבנות יותר דירות על אותו שטח או להגדיל אחוזי בניה של הבית).

הנושא של אחוזי בניה מעניין בהקשר הזה. אם ערך הקרקע עולה פי 2, אבל אפשר לבנות פי 4 דירות על כל יחידת קרקע, אז בעצם רכיב הקרקע לדירה הוזל וזה מה שמשנה לרוכשי הדירות (להבדיל ממוכרי הקרקעות שמתעשרים כפי שקרה בארץ בעשורים האחרונים).
הביקוש הגבוה הוא אכן העיקר. בעיני יש בכך אמון אולטימטיבי (כי אין אמון רב מאשר זה שאתה שם כסף עליו) בעתיד המדינה, למגינת ליבם של חלק נכבד מנותני הטון בספירה הציבורית.

 

[Ofec_Bar]

הביקוש הגבוה הוא אכן העיקר. בעיני יש בכך אמון אולטימטיבי (כי אין אמון רב מאשר זה שאתה שם כסף עליו) בעתיד המדינה,

אני לא משוכנעת שיש קשר. לא בטוחה שמי שקונה היום דירה מחליט (בפני עצמו) שפה הוא יחיה את חייו הבוגרים. לדעתי יש פער בין היכולת (והרצון) של צעירים לתכנן את התקופה של 5-8 שנים לעומת 20.
ממה שראיתי קניית דירה במחיר גבוה נובעת מפחד שלא יצליחו לעשות זאת בעוד חמש שנים, לא מחשש לגבי מה יהיה בעוד 20. (ומשיקולים נוספים של "נכס ביד שערכו עולה או "מבצע!!!")

 

[גרהם]

אני לא משוכנעת שיש קשר. לא בטוחה שמי שקונה היום דירה מחליט (בפני עצמו) שפה הוא יחיה את חייו הבוגרים. לדעתי יש פער בין היכולת (והרצון) של צעירים לתכנן את התקופה של 5-8 שנים לעומת 20.
ממה שראיתי קניית דירה במחיר גבוה נובעת מפחד שלא יצליחו לעשות זאת בעוד חמש שנים, לא מחשש לגבי מה יהיה בעוד 20. (ומשיקולים נוספים של "נכס ביד שערכו עולה או "מבצע!!!")

לא נכנסתי לשאלת ההחלטה איפה לחיות, גם כי היא מעוררת אמוציות וגם כי כל אחד ונסיבותיו (רוב רוכשי הדירות בגיל ובמצב משפחתי שהשאלה כבר לא עומדת אצלם על הפרק באופן ריאלי). כשאתה משקיע בנכס כל מה שיש לך והרבה מעבר לזה, יש שיקול של שמירת ערך, ומי שחושב שאין עתיד למדינה רואה זאת כשיקול משמעותי כדי לא לרכוש כאן נכס.
אגב, מבין הצעירים, רוב הרוכשים בגילאי 30+ ולא 20+, ואלו הגילאים בהם מקבלים החלטות על מקום מחיה. להגר בגיל 50 זה לא ריאלי לרוב האנשים.

 

[בת העמק]

הנושא של אחוזי בניה מעניין בהקשר הזה. אם ערך הקרקע עולה פי 2, אבל אפשר לבנות פי 4 דירות על כל יחידת קרקע, אז בעצם רכיב הקרקע לדירה הוזל וזה מה שמשנה לרוכשי הדירות

נו, הצלחת להפוך את כוונתי בניסוח פתלתל במקצת
אם יש לי בית על מגרש בגודל חצי דונם (שרכשתי ב-X כסף) ואחר-כך נוספו לו אפשרויות לבנית בניין דירות, אני אמכור אותו במחיר גבוה פי כמה מאשר בלי הזכויות החדשות. מי שיקנה ממני, יבנה ויממש את הפוטנציאל על הקרקע, ימכור את הדירות (שכוללות את רכיב הקרקע) במחיר גבוה עוד יותר. אם בעתיד אפשר יהיה להוסיף עוד קומות אז תהיה שוב התייקרות וכל זה- על אותה קרקע עצמה שלכאורה לא השתנה בה כלום (כדברי @מתכנת ).
אין לזה קשר לרוכשי הדירות. גם אם הדירה בבניין זה תהיה זולה יותר מבניין ליד, התייקרות קרתה בפועל.

 

[מתכנת]

@בת העמק,
אני מדבר ביחס לאינפלציה, כמוצר צריכה לא ייתכן שמחיר דירה יעקוף את האינפלציה משמעותית לאורך זמן, אם היום נניח שיעור ההוצאה על מגורים עומד על 30% מההכנסה נראה לך זה יעלה ל- 40/60% והלאה?

 

[FIYaacov]

התייקרות קרתה בפועל.

מצד שני לא הייתי שם "רגולציה" כאפיק השקעה, או גידול אוכלוסין לצורך העניין

 

[גרהם]

נו, הצלחת להפוך את כוונתי בניסוח פתלתל במקצת
אם יש לי בית על מגרש בגודל חצי דונם (שרכשתי ב-X כסף) ואחר-כך נוספו לו אפשרויות לבנית בניין דירות, אני אמכור אותו במחיר גבוה פי כמה מאשר בלי הזכויות החדשות. מי שיקנה ממני, יבנה ויממש את הפוטנציאל על הקרקע, ימכור את הדירות (שכוללות את רכיב הקרקע) במחיר גבוה עוד יותר. אם בעתיד אפשר יהיה להוסיף עוד קומות אז תהיה שוב התייקרות וכל זה- על אותה קרקע עצמה שלכאורה לא השתנה בה כלום (כדברי @מתכנת ).
אין לזה קשר לרוכשי הדירות. גם אם הדירה בבניין זה תהיה זולה יותר מבניין ליד, התייקרות קרתה בפועל.

דעתי שונה משלך.
אם היום בונים עשר דירות על קרקע ששווה שני מיליון, אז רכיב הקרקע לדירה הוא 200K.
אם מחר מוסיפים אחוזי בניה כך שניתן לבנות על קרקע זהה, עשרים דירות, אז רכיב הקרקע לדירה הוא 100K. כאשר אותו גורם יצור מייצר יותר מוצרים, אי אפשר להגיד שלא קרה בו כלום.
המשמעות היא שאם מחיר הקרקע בעקבות השינוי עלה בפחות מפי שתיים, אז מחיר הקרקע לדירה הוזל ולא התייקר ואם כל שאר התנאים לא השתנו, אז מחיר הדירה אמור לרדת ולא לעלות, על אף שמחיר הקרקע לכל הבניין כנראה עלה.
לדעתי, מה שמעניין זה כמה משלמים קוני הדירות על דירה ולא כמה מרוויחים בעלי הקרקעות.