לקנות דירה ולוותר על עצמאות כלכלית?

[gironimo]

זוג בני 33 ו-34 (חתונה וילדים בדרך). מרוויחים יחד סביבות 22,000 ש"ח נטו (פוטנציאל השתכרות צפוי לצמוח). חוסכים הרבה, מוציאים מעט (שיעור החיסכון צפוי לרדת).

בבעלותי דירה בת 3 חדרים בגוש דן - ללא משכנתא. שוויה כ-1.6 מיליון ש"ח, מניבה כ-4,000 ש"ח בחודש.

בנוסף יש לי תיק השקעות חייב במס של כ-1.1 מיליון ש"ח ועוד חסכונות פטורים ממס של כ-500 אלף ש"ח.

אין לי חובות.

סה"כ שווי נקי - 3.2 מ' ש"ח.

שוקלים לקנות בית פרטי באזור זכרון-בנימינה-פרדס חנה - סדר גודל של 1.8 מיליון ש"ח.

תוהה מהי הדרך האופטימלית לקנות את הבית:
1) למכור את הדירה הקיימת ולהוסיף עוד כ-200,000 ש"ח מהחסכונות הנזילים.
יתרונות: רכישה בראש שקט (יתרון פסיכלוגי). אין משכנתא - באופן אישי סולד עמוקות מחובות. אפשרות להוזיל את מחיר הקנייה בשל תשלום במזומן. מיסוי מקל יותר (מס שבח, מס רכישה) עקב קנייה/מכירה של דירת מגורים יחידה יאפשר לחסוך בעלויות. חלום העצמאות הכלכלית יישאר בתוקף הודות להמשך חשיפה לשוק ההון.
חסרונות: אובדן הכנסה פסיבית מדמי שכירות, אובדן פוטנציאל השבחת הנכס במרכז עקב פינוי/בינוי וכו'.

2) להשאיר את הדירה הקיימת, ולקנות את הבית כולו מהון עצמי נזיל ללא משכנתא (בהנחה שנצליח "לגרד" עוד 200K).
יתרונות: רכישה בראש שקט. אין משכנתא - באופן אישי סולד עמוקות מחובות. אפשרות להוזיל את מחיר הקנייה בשל תשלום במזומן. שמירה על הנכס במרכז + זרם תשלומי שכ"ד.
חסרונות: חיסול תיק ההשקעות. חיסול הטבות מס עקב הנזלת החיסכון הפטור ממס. ריכוז מלוא ההון העצמי שלנו בנדל"ן בישראל ופגיעה קשה בנזילות. מיסוי נדל"ן כבד.

3) להשאיר את הדירה הקיימת, ולקנות את הבית כולו עם משכנתא של 50% מערך הנכס (המקסימום המותר לדירה שניה) כלומר 900K.
יתרונות: שמירה על הנכס במרכז + זרם תשלומי שכ"ד. המשך חשיפה משמעותית לשוק ההון (פיזור + פוטנציאל להשיג תשואה גבוהה יותר + הטבות מס).
חסרונות: חיסול חלק ניכר מתיק ההשקעות. מיסוי נדל"ן כבד.

אשמח לשמוע את חוות דעתכם הטובה. תודה לעזרתכם!

 

[דאניל]

אם הם לא יתחתנו, ויקנו דירה ע"ש בן הזוג שאין לו דירה, הם לא יהיו חייבים במיסוי הכבד? ואם זה ככה, הם יוכלו להתחתן אחרי הקניה ועדיין לא להיות חייבים?

 

[בורג]

שים לב שאופציה 3 שלך לא צריכה להיות מוגבלת ל900K . מדובר על משכנתא של 50% לבית. אתה יכול למשכן את הבית החדש למגורים וגם למשכן את הבית להשקעה. כלומר 1.7M.
ובכל מקרה שתחליט, לפני שתוציא את הכסף מהתוכניות פטורות המס, ניתן לקחת הלוואה זולה על סמך ערבון הכסף שקיים (למשל קרן השתלמות). בדר"כ 50-80% מהכסף. כלומר אם ניקח את זה לאקסטרים שלא נחוץ לך, אז אתה גם יכול לקחת הלוואות של 2.1M .
אני כמוך, מאוד לא ממליץ לקחת הלוואה, בטח בסכומים התיאורתיים/מופרזים שכתבתי פה.

ועכשיו לשאלתך בכותרת, בשוק הנדלן הישראלי הנוכחי, לדעתי, שכירות זולה משמעותית מקניה למגורים. אז בעצם אתה צריך לשאול את עצמך מה יותר חשוב לכם, להגיע לעצמאות כלכלית מהירה או הנוחות שבבית שלכם.

 

[רוני]

שוקלים לקנות בית פרטי באזור זכרון-בנימינה-פרדס חנה - סדר גודל של 1.8 מיליון ש"ח.

היי
מה לגבי אופציה מספר 4 השכרת בית באזור זכרון בנימינה ?

השכירות בגוש דן תממן לך את רוב עלויות המגורים,
עלויות התיקונים של בית פרטי הם על בעל הנכס,
בעתיד תוכלו לעבור לבית חדש יותר מבלי הצורך להשקיע מאות אלפי שקלים בשיפוצים,
אתה לא צריך לבצע אף שינוי מבחינה פיננסית,
אין צורך לקחת משכנתא.
בדרך זו קל יותר לבודד את הדירה במקרה של גירושין בעתיד (אתה לא תורם את הדירה למערכת הנישואין,
יתכן שתצטרך להוסיף כאן גם הסכם ממון).
בגיל מבוגר/פרישה תוכל לבצע התאמה של מקום המגורים בהתאם לסגנון החיים שלך
יחסית בקלות, בדרך כלל קשה יותר למכור בתים פרטיים.

 

[איש ירח]

אם הם לא יתחתנו, ויקנו דירה ע"ש בן הזוג שאין לו דירה, הם לא יהיו חייבים במיסוי הכבד? ואם זה ככה, הם יוכלו להתחתן אחרי הקניה ועדיין לא להיות חייבים?

+++
הזוי ומתסכל שהמדינה מתערבת בצורה כזאת חמורה ביחסים האישיים והקנייניים של בני הזוג. מעניין אם כל אותן אוכלוסיות שעומדות בתוקף על האפשרות להתחתן בארץ גם טורחות לדווח לרשויות המסים ולשאת בעלויות.
בכל מקרה,אתם אולי תחסכו מס רכישה אך לא מס שבח במכירה כי אתם תחשבו משק בית ובטוח תצטרכו לריב עם רשות המיסים.
בנוסף,

בדרך זו קל יותר לבודד את הדירה במקרה של גירושין בעתיד (אתה לא תורם את הדירה למערכת הנישואין,
יתכן שתצטרך להוסיף כאן גם הסכם ממון).

זה פקטור מאד משמעותי כי פסיקות בתי משפט מאד נוטות לראות בדירות מגורים נכס משותף גם במקרים בהם יש הסכמי ממון מאד ברורים.
האם אתם כבר גרים באזור פרדס חנה? אם לא, אולי כדאי לחשוב על התנסות במגורים באזור ובקהילה לפני.

 

[amit]

שוקלים לקנות בית פרטי באזור זכרון-בנימינה-פרדס חנה - סדר גודל של 1.8 מיליון ש"ח.

תעדכן את התקציב ב700 +

 

[לעניות דעתי]

@gironimo נראה לי ששכחת באפשרויות 2 ו3 את המס על רווח הון, יתכן שזה עצמו game changer כי הוא יצמצם במידה לא מעטה את סכום הכסף שבפועל תקבל מהתיק.

כלכלית, כפי שכתבו לעיל, יהיה יותר חכם לשכור.
אבל, אם זו לא אפשרות מבחינתכם כי אתם רוצים להיות בעלי הבית (נדמה שחלק ניכר, אולי אפילו רוב הציבור בישראל מרגיש ופועל כך, ובפורום נראה שזה להיפך) אז אני באופן אישי הייתי הולך על האפשרות השלישית. נדמה לי שהשכירות תחזיר באופן כמעט מלא את המשכנתא, ואת ההשקעה שלכם בשוק ההון תגדילו עם הזמן שוב. נכס נדל"ן טוב, לא קל כ"כ למצוא. כמובן, שאני יוצא מנקודת הנחה שהנכס שלכם הוא כזה ששווה להחזיק אותו.

ומנקודת הנחה שהעלות מס רווח הון והמיסוי על דירה שניה לא משמעותיים, כי לא הכנסת מספרים בשאלתך (בכמה הקניה של הבית תתייקר אם זו תהיה דירה שניה, וכמה תצטרך לשלם עבור רווחי הון)

כמו כן, במידה ותחליט על האפשרות השלישית- איזה מהאפיקים תמכור בשביל זה- מהממוסה או מהפטור?

 

[meinheigeleBelz]

תעדכן את התקציב ב700 +

כן בדיוק באתי לשאול איפה יש צמוד קרקע באיזור זכרון פרדס חנה ב1.8... אולי בית ממש ישן זקוק לשיפוץ בפרדס חנה.

 

[לעניות דעתי]

איפה יש צמוד קרקע באיזור זכרון פרדס חנה ב1.8

יש לא מעט

 

[Shlomi Z]

יש לא מעט

אני גר ביישוב "לא מפותח" באיזור וכמה רמות מתחת, לא יורדים פה מ-2 לצמוד קרקע ברמה הכי נמוכה.
[בגלל זה כולם פה עוברים לחריש]

 

[d.ariel]

בהחלט דילמה שאין לה פתרון חד משמעי ברור.
מוסיף לך לשיקולים:
א. באפשרות 2 חישבת שיש לך 1.6 מיליון מתיק ההשקעות בשוק ההון (פטור+לא פטור). בפועל, הסכום הוא כנראה נמוך יותר, כי בחשבון הלא פטור תצטרך לשלם 25% מס על הרווחים. חשוב שתעשה את החישוב כמה זה יוצא על מנת שתראה שתהיה לך הערכה נכונה יותר של המספרים.

ב. יתרון נוסף בהחזקת הדירה בגוש דן שלא ציינת, הוא שהתשואה עליה, דהיינו שכר הדירה, פטור ממס.

אם אינכם תושבי האזור שבו אתם שוקלים לקנות בית - מצטרף להצעה לשכור קודם באזור, לראות אם זה אכן מתאים לכם ואת החיפוש אחר הנכס המתאים לעשות כאשר אתם כבר מתגוררים בסביבה ומכירים טוב יותר את השיקולים השונים ואת השוק.

 

[אורי ג.]

תוהה מהי הדרך האופטימלית לקנות את הבית:

זה:

1) למכור את הדירה הקיימת ולהוסיף עוד כ-200,000 ש"ח מהחסכונות הנזילים.

אין שאלה בכלל.

גם השכרה היא אופציה טובה כלכלית.

 

[לעניות דעתי]

אין שאלה בכלל.

במחילה, בכל זאת אשאל- למה?
האם אפשר פירוט ונימוק להכרעה המוחלטת?

תוך כדי עלה במוחי רעיון לפתרון- לדעתך התשואה בתיק ההשקעות עדיפה מזו של הנדל״ן?

 

[אורי ג.]

במחילה, בכל זאת אשאל- למה?
האם אפשר פירוט ונימוק להכרעה המוחלטת?

1. הפסד כספי עצום באופציות 2+3 בדמות מיסים, מדובר על הפסד של כמעט 150,000 ש"ח!
2. הפסד פיזור של שאר ההשקעות והפסד תשואה בהם.
3. מיסוי מוגדל במכירת הנכסים.
4. התמנפות כספית ללא תמורה בצידה, ריבית המשכנתא תהיה גבוהה או זהה לתשואת הנכס.