שר המיסים מכה שוב

[אנון נימוס]

מה לעשות... בשביל להשאיר אנשים איכותיים בצהל ובשרות המדינה צריך לשלם...
זה חלק מהשכר שהובטח.

צהל זו בעיה נפרדת ושם זונלא פנסייה תקציבית אלא פנסיית גישור, ויש בהחלט מקום לרפורמה אבל מי שחושב שאפשר להעסיק את כל אנשי הקבע בתנאי שוק חופשי יקבל תנודתיות בשכר ובאיכות כא ופגיעה במטרה שלשמה קיים הצבא

 

[amit]

אני רוצה לתת דוגמה פשוטה לתכנון מס שעולה לי כרגע לראש, בעל פורטפוליו של 10 דירות בשווי 15,000,000 המשלם כיום מס מחזור של 10% מהשכירות החודשית יכול לבחור לבחור בהקמת חברה (עלות רואה חשבון שנתית 10,000 ש"ח) שהדירות יהיו בבעלותה, הדירות יהיו הלוואת בעלים לחברה כך שהוא לא ישלם מס עד שההלוואה תוחזר (כמובן שהוא ישלם מס מזערי על הריבית שיגבה כנגד ההלוואה), מנגד יקח מימון מסחרי של 70% וישקיע בנכסים מניבים בחו"ל המייצרים עבורו תשואה ממוצעת נטו של 8%. במהלך הזה (בזכות הריבית של המימון והפחת על המבנים) יתכן שהמשקיע לא ישלם מס בכלל או ישלם מס זניח, אך מצד שני יגדיל משמעותית את ההכנסות שלו. אני לא יועץ מס, רואה חשבון או עו"ד המתמחה במיסוי אלא בסך הכל משקיע נדל"ן שבמהלך השנים למד לפתח יצירתיות מחשבתית כדי להתמודד עם פוליטיקאים פופוליסטיים כאן או במקומות אחרים, אין לי ספק שאנשי המקצוע ימצאו פתרונות טובים יותר.

שתי בעיות שמייד קופצות לי :
1.בעת העברת הדירות לחברה ייתכן שתחוייב במס רכישה.
2.לדעתי יחייבו אותך במס על הכנסות הריבית מהלוואות אלה , וגם אם תבחר לוותר על הריבית - תחוייב בריבית רעיונית.

 

[איש(3718)]

כבר לא:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4859352,00.html

אולי את נתניהו הורידו מהעץ, אבל שימו לב לגפני שמוכן להתאבד נגד החוק הזה.
http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3698834,00.html

ואני תוהה, כמה דירות יש לחרדי ממוצע?

 

[משקיע מתחיל]

ואני תוהה, כמה דירות יש לחרדי ממוצע?

לא נראה לי שזה הסיבה אבל יכול להיות. בכל מקרה אין סיכוי שלמרבית החרדים יש יותר משתי דירות ולכן אני לא חושב שזאת הסיבה העיקרית.

 

[אנון נימוס]

לא נראה לי שזה הסיבה אבל יכול להיות. בכל מקרה אין סיכוי שלמרבית החרדים יש יותר משתי דירות ולכן אני לא חושב שזאת הסיבה העיקרית.

הוא מגן על העסקנים ובעלי ההון במגזר ...

 

[סולידי]

כתבה מ-ynet לפיה 82K מתחתנים בשנה ו-24K מתגרשים:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4859751,00.html
בהנחה שזה נכון, כל זוג שמתחתן יוצר תא משפחתי שזקוק לדירה וכל זוג שמתגרש זקוק לדירה נוספת. סה"כ 53K דירות בשנה.
השאיפה של כל התוכניות הבניה החדשות היא להגיע לקצב של 50K דירות בשנה, וזה עדיין מעט פחות מהביקוש של השנה החולפת.
עכשיו ברור מה מקור המשבר? ואיך מישהו חושב שמס על דירה שלישית או כל מס אחר יפתור את הבעיה?

 

[איש(3718)]

כתבה מ-ynet לפיה 82K מתחתנים בשנה ו-24K מתגרשים:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4859751,00.html
בהנחה שזה נכון, כל זוג שמתחתן יוצר תא משפחתי שזקוק לדירה וכל זוג שמתגרש זקוק לדירה נוספת. סה"כ 53K דירות בשנה.
השאיפה של כל התוכניות הבניה החדשות היא להגיע לקצב של 50K דירות בשנה, וזה עדיין מעט פחות מהביקוש של השנה החולפת.
עכשיו ברור מה מקור המשבר? ואיך מישהו חושב שמס על דירה שלישית או כל מס אחר יפתור את הבעיה?

ואף אחד לא מת?

 

[CarpeDiem]

כתבה מ-ynet לפיה 82K מתחתנים בשנה ו-24K מתגרשים:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4859751,00.html
בהנחה שזה נכון, כל זוג שמתחתן יוצר תא משפחתי שזקוק לדירה וכל זוג שמתגרש זקוק לדירה נוספת. סה"כ 53K דירות בשנה.
השאיפה של כל התוכניות הבניה החדשות היא להגיע לקצב של 50K דירות בשנה, וזה עדיין מעט פחות מהביקוש של השנה החולפת.
עכשיו ברור מה מקור המשבר? ואיך מישהו חושב שמס על דירה שלישית או כל מס אחר יפתור את הבעיה?

גם כמעט 50,000 נפטרים. כלומר, באזור ה-20,000 דירות ״מתפנות״ כל שנה. בינתיים בנייה של 30,000 דירות בשנה מספיקה. מאז 2009 בונים 40-50,000 דירות בשנה. ועוד לא דיברתי על יחידות דיור, דירות מחולקות ובנייה לא חוקית במגזר הערבי

 

[מרק עוגיות]

כל זוג שמתחתן יוצר תא משפחתי שזקוק לדירה וכל זוג שמתגרש זקוק לדירה נוספת.

לא מסתדר לי העניין הזה: זוג נשוי צריך דירה שלא היה צריך קודם, וגם זוג שמתגרש צריך דירה שלא היה צריך קודם? אז אם שני אנשים מתחתנים ומיד מתגרשים סך כל הדירות שהם צריכים עלה ב2 עקב המהלך הזה? זה נכון רק אם לפני החתונה שניהם גרו אצל ההורים ואחרי הגירושין שניהם גרים כל אחד בדירה משלו, שתי הנחות שלא בהכרח מתקיימות.

 

[רוני]

שתי בעיות שמייד קופצות לי :
1.בעת העברת הדירות לחברה ייתכן שתחוייב במס רכישה.
2.לדעתי יחייבו אותך במס על הכנסות הריבית מהלוואות אלה , וגם אם תבחר לוותר על הריבית - תחוייב בריבית רעיונית.

אין פה מכירה של נכסים אלא הלוואה שלהם לחברה, על הריבית בהחלט יחויב מס.

 

[amit]

אין פה מכירה של נכסים אלא הלוואה שלהם לחברה, על הריבית בהחלט יחויב מס.

אתה צריך להחליט . אם העברת את הנכסים לחברה ועכשיו היא חייבת לך תשלום עליהם בצורה של הלוואה - יש מס רכישה מצד החברה.
אם הנכסים בבעלותך ואתה רק נותן לחברה זכות להשתמש בהם-אתה חייב במס ריבוי דירות.

 

[amit]

לא מסתדר לי העניין הזה: זוג נשוי צריך דירה שלא היה צריך קודם, וגם זוג שמתגרש צריך דירה שלא היה צריך קודם? אז אם שני אנשים מתחתנים ומיד מתגרשים סך כל הדירות שהם צריכים עלה ב2 עקב המהלך הזה? זה נכון רק אם לפני החתונה שניהם גרו אצל ההורים ואחרי הגירושין שניהם גרים כל אחד בדירה משלו, שתי הנחות שלא בהכרח מתקיימות.

אפשר לומר שרווק ממוצע תופס שליש דירה כי הוא גר עם שותפים. כשהוא ואשתו מתחתנים הם תופסים דירה אחת במקום שני שלישים.
כשהם מתגרשים -תופסים שתי דירות.

 

[המתמיד]

@אורי ג. @אנון נימוס @amit - אני חושב ש @shirbi התכוון לדבר הבא:
כששוכר בא לשכור דירה, הוא לוקח בחשבון את סך ההוצאה החודשית (שכ"ד + חשבונות) ומחליט האם משתלם לו לשכור.
נניח בחתימת החוזה ההוצאות מתחלקות לפי 3,000 ש"ח שכ"ד, 500 ש"ח ארנונה.
אם אחרי שנה הארנונה תעלה בצורה קיצונית, נניח ל-3,000 ש"ח (פי 6), השוכר הקיים (או כל שוכר חדש) יחשוב פעמיים אם לחתום על חוזה שעלותו 6,000 ש"ח, ויתאמץ להוריד את שכר הדירה, ובמילים אחרות להפיל על המשכיר חלק מהארנונה החדשה. הכל תלוי בהיצע והביקוש באותו אזור.
אמנם בסוף השוכר יהיה זה שישלם את הארנונה לעירייה בפועל, אבל הורדת השכ"ד (אם הצליח במו"מ מול המשכיר) שקולה להעברת חלק מנטל המס על המשכיר.

 

[Jordan]

אפשר לומר שרווק ממוצע תופס שליש דירה כי הוא גר עם שותפים. כשהוא ואשתו מתחתנים הם תופסים דירה אחת במקום שני שלישים.
כשהם מתגרשים -תופסים שתי דירות.

זה גם לא מדוייק , זה שהתגרשתי לא אומר שאני גר לבד ... אני עובר לגור עם אחת שבדיוק גם התגרשה.. בקיצור זה משחק הכיסאות.

 

[אורי ג.]

חשבתי שכבר לא אופתע מחשיפות אישיות מצדך, אבל התגלית על פלישותיך, שמטה לי את הלסת.

לא הייתי ברור מספיק, פלשו לנכס בבעלותי ולא ההפך.

 

[Glazgo]

לא הייתי ברור מספיק, פלשו לנכס בבעלותי ולא ההפך.

אני די בטוח ש @TunaGolem צחק אני לפחות צחקתי בקול מהתגובה שלו

 

[רוני]

אתה צריך להחליט . אם העברת את הנכסים לחברה ועכשיו היא חייבת לך תשלום עליהם בצורה של הלוואה - יש מס רכישה מצד החברה.
אם הנכסים בבעלותך ואתה רק נותן לחברה זכות להשתמש בהם-אתה חייב במס ריבוי דירות.

אוקי, בכל מקרה האופציה עם המס רכישה התשלום הוא חד פעמי ונמוך מתשלום מס הכנסה שוטף, ובשנים שלאחר מכן המשקיע יהנה ממיסוי אפסי, לקיחת מימון מסחרי לצורך השקעה מניבה בחו"ל תגדיל את ההכנסות וההון שלו. מבלי לרדת לפרטים הרעיון המרכזי שניסיתי להעביר זה שכמעט תמיד מי שנפגע אחרי כל הרעש ששר האוצר עושה בתקשורת זה המשקיעים הקטנים.

 

[סולידי]

ואף אחד לא מת?

צודק. אבל ברור לך שנוצרים עוד הרבה תאים משפחתיים שזקוקים לדירה מעבר לאלה שהתחתנו באופן רישמי.
אם 120K לומדים בי"ב אז בהערכה גסה יש כ-140K בני 18 בכל שנה. רק 82K מתחתנים. עוד כ-50-60K מתקזזים עם הנפטרים. כמו כן בתים גם נהרסים, רק שאין לנו נתון על זה.

לא מסתדר לי העניין הזה: זוג נשוי צריך דירה שלא היה צריך קודם, וגם זוג שמתגרש צריך דירה שלא היה צריך קודם? אז אם שני אנשים מתחתנים ומיד מתגרשים סך כל הדירות שהם צריכים עלה ב2 עקב המהלך הזה? זה נכון רק אם לפני החתונה שניהם גרו אצל ההורים ואחרי הגירושין שניהם גרים כל אחד בדירה משלו, שתי הנחות שלא בהכרח מתקיימות.

תראי, מתישהו צריך לספור את האנשים האלה "כדורשי דירה". אם כאשר יצאו מבית ההורים, או כאשר התחתנו, או על פי גודל המחזור. זה נותן הערכה ל-run rate.

בשורה התחתונה, להערכתי עדיין לא בונים מספיק, וגם השאיפות להגדלת קצה הבניה לא מדביקות את פערי הביקוש ולכן לא תהיה ירידה במחירי הדיור. בטח לא בזכות העלאת מיסים על דיור שיכולה רק לתרום להעלאת מחירים. הפוך קח-לו, הפוך. אם אתה רוצה להוריד מחירים, הורד מיסים.

 

[איש(3718)]

צודק. אבל ברור לך שנוצרים עוד הרבה תאים משפחתיים שזקוקים לדירה מעבר לאלה שהתחתנו באופן רישמי.
אם 120K לומדים בי"ב אז בהערכה גסה יש כ-140K בני 18 בכל שנה. רק 82K מתחתנים. עוד כ-50-60K מתקזזים עם הנפטרים. כמו כן בתים גם נהרסים, רק שאין לנו נתון על זה.


תראי, מתישהו צריך לספור את האנשים האלה "כדורשי דירה". אם כאשר יצאו מבית ההורים, או כאשר התחתנו, או על פי גודל המחזור. זה נותן הערכה ל-run rate.

בשורה התחתונה, להערכתי עדיין לא בונים מספיק, וגם השאיפות להגדלת קצה הבניה לא מדביקות את פערי הביקוש ולכן לא תהיה ירידה במחירי הדיור. בטח לא בזכות העלאת מיסים על דיור שיכולה רק לתרום להעלאת מחירים. הפוך קח-לו, הפוך. אם אתה רוצה להוריד מחירים, הורד מיסים.

בוא נניח לרגע שכל הטיעונים שלך נכונים - לא בונים מספיק דירות.
ובוא נניח שאי הבניה היא מסיבות שלא בשליטת הממשלה (אין מספיק אדמות , אין מספיק תשתיות, העיריות מחזיקות בברז ).

האם זה לא אומר שהגיע הזמן לווסת את צד הביקוש על ידי מיסוי אלו שמחזיקים יותר מ 3 דירות, כאשר לאחרים אין אפילו דירה אחת?

 

[סולידי]

ובוא נניח שאי הבניה היא מסיבות שלא בשליטת הממשלה (אין מספיק אדמות , אין מספיק תשתיות, העיריות מחזיקות בברז ).

זה משהו שאני לא מוכן להניח. גם האדמות, גם גופי התכנון וגם גופי הביצוע בשליטת הממשלה וזה בדיוק תפקידה של הראשות המבצעת.

האם זה לא אומר שהגיע הזמן לווסת את צד הביקוש על ידי מיסוי אלו שמחזיקים יותר מ 3 דירות, כאשר לאחרים אין אפילו דירה אחת?

כמו שכתבתי כבר בעבר, זה לא מוריד את הביקוש. נניח שמשקיעי נדלן שמחזיקים מעל 3 דירות יחליטו למכור 10K דירות בעקבות החוק המוצע. זה אומר שמיד 10K שוכרים יאבדו את מקום מגוריהם ויהפכו לקונים. כלומר, ההיצע העודף של 10K דירות יתאזן עם הביקוש העודף של 10K דירות, אז למה שהמחירים ירדו?
יתרה מזאת, ישנן עוד 40K דירות שהן דירה שלישית+, ונניח שהן לא יימכרו. אז הבעלים שלהם ישלמו מס גבוה יותר ממה שהם משלמים היום. המס הנוסף הזה הוא בדיוק העלאת המחירים שתגרם כתוצאה מהחוק שכך או אחרת תגולגל במידה מסוימת אל השוק.

ג.נ. אני מדבר מפוזיציה של בעלים של בית בודד, אב לילדים בוגרים-מתבגרים שבשנים הקרובות יעברו לצד הביקוש, והייתי שמח לראות את הבעיה מטופלת ברצינות בעיקר באמצעות הגברת קצב הבניה, ובתוספת הורדת מיסים כמו הכוונות של יש עתיד בממשלה הקודמת שלצערי טורפדו ע"י ראש ממשלה אגואיסט.