שר המיסים מכה שוב

[ogi]

אם משקיע אומר: "גם הדירה הכפילה את ערכה, וגם היא מניבה לי 10% בשנה שכר דירה", אז יכול להיות שיש פה בעיה. אם הוא לוקח ברצינות את זה שהונו הוכפל, עליו להכיר בכך שהתשואה הנוכחית שלו על ההון היא רק 5%. אם באמת אין לו מושג מה שוויה הנוכחי של הדירה, אז הוא יכול להשתבח בתשואה של 10%. אבל אי-אפשר להשתבח פעמיים כאילו ההון שלו גם גדל בקצב מהיר בעבר וגם ממשיך לגדול בקצב מהיר עכשיו. זה או-או.

* בואו נתעלם ממינוף, למען הפשטות.
** זה נכון גם למחזיקי אג"ח: כשמחיר האג"ח עולה והתשואה לפדיון יורדת, חלקם משתבחים בעליה ובנוסף, משתבחים בריבית הנקובה.

 

[daat99]

רבותיי אתם מדברים על שני דברים שונים:
1. ROI - תשואה על ההשקעה - בהקשר הזה: סך התזרים שמתקבל היום חלקי מחיר רכישה מקורי
2. ROE - תשואה על הנכס - בהקשר הזה: סך התזרים שמתקבל היום חלקי מחיר נוכחי

אין כאן נכון/לא נכון - אלו שני דברים שונים וכל אחד יכול להתבונן במספר שמתאים לו.

 

[אנון נימוס]

אתה מניח שהמשכיר קובע את השכירות, אבל זו אשליה. דמי השכירות מושפעים מהאיזור, ולא יתכן שכל בעלי הדירות רכשו אותן באותו זמן בדיוק.
לכן, אפקטיבית, דמי השכירות גדלים עם עליית מחירי הדירות.

משקיע הנדל"ן ממיר פחד מפני גחמות השוק באשליית הביטחון שבקביעת ערך הנכס ותזרים המזומנים.
כל אחד יחליט לגביו מה נראטיב ההשקעה החביב עליו ,אבל הפחד והאשליות הינם מוצדקים ומוטעים במידה מסויימת בו-זמנית.
הבעיה שלי היא כשמציגים את הנדל"ן כמופחת סיכון באופן אבסולוטי וכמגביר שליטה, כאשר בפועל בכל שוק (מניות,שכירות,נדל"ן למכירה) התמורה שתקבל אינה תלויה רק בפעולותיך אלא גם בפעולות המתחרים(מוכרים) והלקוחות (רוכשים), וכן ביציבות הפיננסית של המשקיע (הממונף(?))

סיכון משמעותי לטעמי בהשקעת נדל"ן זה שאפיק הוא בעצם השקעת ערך שבו הטיית המשערך היא בעלת משמעות קריטית,
כלומר עצם השיערוך של שווי הנכס והתמורה שאפשר לחלץ ממנה, וגם אם אי אפשר למדוד את שגיאת השיערוך כמותית זה לא אומר שזה לא קיים.
בתור מי שיש לו גם וגם (נדל"ן מניב השקעות הוניות) אני מודע לכך היטב.

 

[אנון נימוס]

זו איננה אשליה אלא עובדה. המשכיר קובע את השכירות. .

נכון פורמאלית, בפועל מדובר במשא ומתן, ששני הצדדים מסכימים לו, מי שקובע מחיר ולא יורד
או שקבע מחיר נמוך מדי או שקבע מחיר גבוהה (מאוד) אבל יש לו "מספיק" זמן לחכות ללקוח שיקבל את התנאים וימצא חן בעיני המשכיר.
משום מה מנסיוני ב 10 השנים האחרונות מדובר בתהליך שבו מתחילים גבוה ויורדים עד לרמת ה "שוק" שאותה מגלים בדיעבד, קצב הירידה כמו נקודת הפתיחה היא אומנות ולא חוק טבע.

 

[אורי]

נכון פורמאלית, בפועל מדובר במשא ומתן, ששני הצדדים מסכימים לו, מי שקובע מחיר ולא יורד
או שקבע מחיר נמוך מדי או שקבע מחיר גבוהה (מאוד) אבל יש לו "מספיק" זמן לחכות ללקוח שיקבל את התנאים וימצא חן בעיני המשכיר.
משום מה מנסיוני ב 10 השנים האחרונות מדובר בתהליך שבו מתחילים גבוה ויורדים עד לרמת ה "שוק" שאותה מגלים בדיעבד, קצב הירידה כמו נקודת הפתיחה היא אומנות ולא חוק טבע.

זה נכון מאוד, רק ש(א) במו"מ על השכירות קשה הרבה יותר לדעת מהו מחיר השוק לשכירות בגלל היעדר מידע מדויק ומעודכן וספציפי (שוק לא משוכלל) ובגלל שונות בין נכסים; (ב) במו"מ הזה נכנסים עוד מרכיבים חשובים לשיקולי שני הצדדים, כמו עד כמה צד אחד לחוץ להשכיר והשני לחוץ לשכור, הביטחונות שינתנו לעיסקת השכירות, התיקונים הצפויים ומי ישלם אותם ועוד ועוד. בשוק ההון זה לא עובד כך. יש מחיר שנקבע בבורסה (שוק משוכלל מאוד) ואתה רק מחליט אם למכור או לקנות. זהו. על ההבדל הזה דיברתי, והוא משמעוי. בוודאי שהכוונה לא הייתה שכל משכיר ידרוש איזה מחיר שנראה לו ושבא לו לקבל וזהו. יש שוק נדל"ן ויש לו משמעויות, הוא רק עובד ברמת יעילות אחרת משוק ההון ולכן יש שם שוליים רחבים יותר. מי שיודע מה הוא עושה יהנה מהגבול העליון של השוליים האלו. מי שלא יודע: ימצא את עצמו בצד השני. הממוצע יהיה השוק.

 

[אנון נימוס]

זה נכון מאוד, רק ש(א) במו"מ על השכירות קשה הרבה יותר לדעת מהו מחיר השוק לשכירות בגלל היעדר מידע מדויק ומעודכן וספציפי (שוק לא משוכלל) ובגלל שונות בין נכסים; (ב) במו"מ הזה נכנסים עוד מרכיבים חשובים לשיקולי שני הצדדים, כמו עד כמה צד אחד לחוץ להשכיר והשני לחוץ לשכור, הביטחונות שינתנו לעיסקת השכירות, התיקונים הצפויים ומי ישלם אותם ועוד ועוד. בשוק ההון זה לא עובד כך. יש מחיר שנקבע בבורסה (שוק משוכלל מאוד) ואתה רק מחליט אם למכור או לקנות. זהו. על ההבדל הזה דיברתי, והוא משמעוי. בוודאי שהכוונה לא הייתה שכל משכיר ידרוש איזה מחיר שנראה לו ושבא לו לקבל וזהו. יש שוק נדל"ן ויש לו משמעויות, הוא רק עובד ברמת יעילות אחרת משוק ההון ולכן יש שם שוליים רחבים יותר. מי שיודע מה הוא עושה יהנה מהגבול העליון של השוליים האלו. מי שלא יודע: ימצא את עצמו בצד השני. הממוצע יהיה השוק.

פעם אחרונה שבדקתי את הההשקעות שלי היה איזה מכשיר שקוראים לו לימיט שהשתמשתי בו כדי לא לקנות לפי ה"שוק"...
מחיר ה "שוק" כמו בכל שוק הוא תוצאה של שקלול מכירות/קניות ולא מידע שמוחלט מראש, ההבדל העיקרי בין נדל"ן ושוק ההון הוא שהנדל"ן שוק שבעצם הגדרתו אינו משוכלל לעומת שוק ההון (שלגביו יש דעות לכאן ולכאן, לפחות לגבי חלקים ממנו) ושתדרי השינויים הם ארוכים משמעותית (חצאי שנה עד מספר שנים)

 

[daat99]

פעם אחרונה שבדקתי את הההשקעות שלי היה איזה מכשיר שקוראים לו לימיט שהשתמשתי בו כדי לא לקנות לפי ה"שוק"...

במילישנייה שבה הוראת הלימיט שלך בוצעה מחיר השוק היה המחיר שבו בחרת אז טכנית אתה כן רכשת במחיר השוק.
העובדה שבחרת במחיר לימיט והיא בוצעה אינה יותר מאשר הימור שמחיר השוק יגיע למחיר הלימיט שלך לפני שההוראה תפקע.
העובדה שההימור הספציפי שלך הצליח לא שינתה במאומה את העובדה שאתה בפועל רכשת במחיר השוק.

 

[אנון נימוס]

במילישנייה שבה הוראת הלימיט שלך בוצעה מחיר השוק היה המחיר שבו בחרת אז טכנית אתה כן רכשת במחיר השוק.
העובדה שבחרת במחיר לימיט והיא בוצעה אינה יותר מאשר הימור שמחיר השוק יגיע למחיר הלימיט שלך לפני שההוראה תפקע.
העובדה שההימור הספציפי שלך הצליח לא שינתה במאומה את העובדה שאתה בפועל רכשת במחיר השוק.

בכל רגע שבו אני מחתים שוכר על חוזה שכירות קבעתי מחיר שוק גם כן
כל עיסקה קובעת מחיר שוק לרגע העיסקה,

 

[אורי]

בכל רגע שבו אני מחתים שוכר על חוזה שכירות קבעתי מחיר שוק גם כן
כל עיסקה קובעת מחיר שוק לרגע העיסקה,

לא מדוייק. כשהשכן שלך חותם השכם שכירות לא נקבע מחיר שוק שתקף גם לגביך. זה רק מרכיב שמשפיע עליך.

 

[אורי]

פעם אחרונה שבדקתי את הההשקעות שלי היה איזה מכשיר שקוראים לו לימיט שהשתמשתי בו כדי לא לקנות לפי ה"שוק"...
מחיר ה "שוק" כמו בכל שוק הוא תוצאה של שקלול מכירות/קניות ולא מידע שמוחלט מראש, ההבדל העיקרי בין נדל"ן ושוק ההון הוא שהנדל"ן שוק שבעצם הגדרתו אינו משוכלל לעומת שוק ההון (שלגביו יש דעות לכאן ולכאן, לפחות לגבי חלקים ממנו) ושתדרי השינויים הם ארוכים משמעותית (חצאי שנה עד מספר שנים)

בוודאי שקנית לפי מחיר השוק. כל שעשה המכשיר הוא חסך לך את הצורך לשבת מול המסך ולקנות בדיוק ברגע שמחיר השוק יגיע למחיר בו אתה רוצה לקנות. הוא לא שינה את מחיר השוק ולא השפיע עליו. פשוט כלי אוטומטי.

 

[אנון נימוס]

לא מדוייק. כשהשכן שלך חותם השכם שכירות לא נקבע מחיר שוק שתקף גם לגביך. זה רק מרכיב שמשפיע עליך.

מחיר השוק במניות הוא בסה"כ העיסקה האחרונה שהוסכמה בין מוכרים וקונים, אין לייחס לזה משמעות מעבר לכך.

בדיעבד ( בין אם מילי שניה או שעות או ימים) ניתן להציג את התפלגות העיסקעות ולומר מה היה מחיר השוק לאותו פרק זמן

אם נדמה את המצסב לשוק ירקות, נניח שכל פעם שמוכר היה מבצע מכירה לק"ג עגבניות היה כרוז צועק מה המחיר שנקבע וכמה קילו נקנו,
האם זה היה מחיר השוק ? כן, לכמה זמן ? עד העיסקה הבאה ....

 

[amit]

בכל רגע שבו אני מחתים שוכר על חוזה שכירות קבעתי מחיר שוק גם כן
כל עיסקה קובעת מחיר שוק לרגע העיסקה,

כן אבל יש פער מידע , אף אחד לא יודע בכמה העסקה נסגרה ובכמה נסגרו כלל העסקאות על דירה זהה בשכונה זהה.
זה חוסר היעילות בשוק הנדלן.

 

[אורי ג.]

כן אבל יש פער מידע , אף אחד לא יודע בכמה העסקה נסגרה ובכמה נסגרו כלל העסקאות על דירה זהה בשכונה זהה.
זה חוסר היעילות בשוק הנדלן.

בטח שיודעים רק צריך לעשות קצת ש"ב זה הכל.

 

[אנון נימוס]

[

כן אבל יש פער מידע , אף אחד לא יודע בכמה העסקה נסגרה ובכמה נסגרו כלל העסקאות על דירה זהה בשכונה זהה.
זה חוסר היעילות בשוק הנדלן.

נכון, ,נדלן אינו שוק משוכלל, אבל בכל שוק למוכר יש לימיט גם אם הוא נובע מאמונתו ולא ממידע "אובייקטיבי" או זמין באופן בו זמני

 

[אורי]

מחיר השוק במניות הוא בסה"כ העיסקה האחרונה שהוסכמה בין מוכרים וקונים, אין לייחס לזה משמעות מעבר לכך.

בדיעבד ( בין אם מילי שניה או שעות או ימים) ניתן להציג את התפלגות העיסקעות ולומר מה היה מחיר השוק לאותו פרק זמן

אם נדמה את המצסב לשוק ירקות, נניח שכל פעם שמוכר היה מבצע מכירה לק"ג עגבניות היה כרוז צועק מה המחיר שנקבע וכמה קילו נקנו,
האם זה היה מחיר השוק ? כן, לכמה זמן ? עד העיסקה הבאה ....

בשוק ההון מחיר השוק הוא מחייב. אתה לא יכול להסתכל על מנייה שמחירה בשוק 10 וללכת ולקנות אותה ב-9 כי מצאת מישהו שממש רוצה להיפתר ממנה או כי אתה חושב שזה מה שהיא שווה. אתה רק יכול לקנות או למכור במחיר השוק. זהו.

בנדל״ן, גם אם הייתה לי היכולת לדעת במדוייק ובזמן אמת מה מכיר השכירות לדירות דומות באיזור מסויים (ובניגוד למה שנכתב לעיל שום שיעורי בית לא יספקו לך מידע זה) עדיין אתה יכול למצוא שוכר שיהיה מוכן למחיר אחר בגלל נתוני הדירה שמבטאים שונות מהשוק ובגלל נתונים סובייקטיביים כמו מוכנות לחתום על חוזה לטווח ארוך, קיומה של רצפת פרקט, חלונות בכיוונים מסויימים, או תחילתה של שנת הלימודים.

אני כבר לא מבין על מה הדיון פה...

 

[אנון נימוס]

@אורי
אני חולק לחלוטין על התםיסה שלך לגבי "מחיר מחייב"
אין דבר כזה, יש מחיר מוסכם.

ואני מסכים שאין יותר על מה להתווכח

 

[אנון נימוס]

סתם מאמר מעניין בנושא וגם תאור של ההבדל בין קונים שוכרים ומשקיעים

https://assafzim.wordpress.com/2016/09/29/diur/

 

[איש(3718)]

סתם מאמר מעניין בנושא וגם תאור של ההבדל בין קונים שוכרים ומשקיעים

https://assafzim.wordpress.com/2016/09/29/diur/

מצחיק אותי איך תאורטיקנים עם גרפים מדברים על "הגדלת ההיצע".
נראה אותם מתמודדים עם העיריות שמחזיקות הסמכות לעצור בניה , או לבנות בניה דלילה ככל האפשר.
לדוגמא, רמת השרון שמדללת בניה ככל הניתן ב"רצועת הנופש": http://www.themarker.com/realestate/1.3094651
או עיריות רמת גן וגבעתיים שתוקעות תמ"א 38 ככל הניתן. וכמובן שצריך להזכיר את החברה להגנת הטבע , וכל מיני עמותות ("אדם טבע ודין"), ו\או שכנים עצבניים שעושים הכל כדי למנוע חסימת הנוף הפתוח מול חלונם.
מי שמזכיר את אריק שרון שבנה ב 1990 הרבה דירות, שוכח שאז הגיעו מליון עולים, זה היה מצב חרום אמיתי שהצדיק קיצור תהליכים וצעדי חרום אמיתיים. באיזה מצב חרום אנחנו היום? לא זכור לי שיש מליון עולים שמתדפקים על דלתנו, ולכן אין סיבה לערער את כל מבנה השלטון בארץ, ולהרוס שטחים פתוחים, רק בגלל שיש מליון ספקולנטים. מיסוי יספיק.

 

[אנון נימוס]

@איש(3718)

אני פיספסתי את הפואנטה, אתה גם בעד פתיחת חסמים וגם נגד כי זו לא תקופת חרום ?

 

[איש(3718)]

@איש(3718)

אני פיספסתי את הפואנטה, אתה גם בעד פתיחת חסמים וגם נגד כי זו לא תקופת חרום ?

אני לא חושב שאנו במצב חרום, ולכן צריך לתת לתהליכי ההיצע להתנהל בצורה המקובלת שהתנהלו במשך שנים (לפי ביקוש אמיתי עקב גידול האוכלוסיה). אין סיבה אמיתית למצב חרום.

בנושא של עודף הביקוש שנוצר בגלל הדרישה לדירות להשקעה (שמירת ערך הכסף), צריך לטפל על ידי מיסוי שיוריד המוטיבציה לקנות.

תהליכי שוק חופשי של גידול בהיצע שיוריד המחירים אפשריים ונחמדים בתאוריה, אבל לעודף דירות שנוצר, בניגוד לעודף במחשבים או כל מוצר צריכה אחר, יש השפעה שלילית על הסביבה, ובלתי אפשרי לסובב הגלגל אחורה (בניגוד למוצרים אחרים).