קבוצת השקעה

[YPV]

אלא שמה שקרה כאן, הוא שאף אחד כאן לא מוכן לקבל את העובדה הזאת בהכנעה.

אם יש משהו משותף לחברי הפורום הוא שהם לא מקבלים דברים בהכנעה

אף אחד כאן לא נתן את התשובה המתבקשת (שלה דרוש אדם שמבין בחוזים ובנדלן בגרמניה)

אף אחד לא נתן תשובה כי אי אפשר לתת תשובה. כי זה מסוג השאלות של "איזה רכב הכי טוב לקנות":
האם מדובר בחוזה מייסדים של חברה שתקנה את הנכס ותשביח אותו? האם החברה תתאגד בישראל? בגרמניה? האם מדובר בחוזה השקעה? חוזה הלוואה? איזה דין יחול על החוזה? מה מקום השיפוט? האם מדובר בנכס למגורים? נכס תעשייתי? האם יש כאן היבטי מיסוי? מה שבטוח הוא, לא ברור למה הסקת שהיא צריכה עו"ד שמבין בחוזים ובנדלן בגרמניה.

 

[יהונתן ב.]

אם יש משהו משותף לחברי הפורום הוא שהם לא מקבלים דברים בהכנעה

אמת

האם מדובר בחוזה מייסדים של חברה שתקנה את הנכס ותשביח אותו? האם החברה תתאגד בישראל? בגרמניה? האם מדובר בחוזה השקעה? חוזה הלוואה? איזה דין יחול על החוזה? מה מקום השיפוט? האם מדובר בנכס למגורים? נכס תעשייתי? האם יש כאן היבטי מיסוי?

או! אותן השאלות בדיוק צריכות היו להשאל כדי לחדד את כוונת המשורר,
שאלות כאלו עדיפות מאשר כל מיני נבואות וטענות שלא נשאלו בכלל

 

[zed12]

אף אחד לא נתן תשובה כי אי אפשר לתת תשובה. כי זה מסוג השאלות של "איזה רכב הכי טוב לקנות":

בדיוק! ולכן לא ברור כיצד כולם כבר החליטו שמדובר בהונאה ובהשקעה שהיא חייבת להתרחק ממנה. וזאת מבלי לשאול אפילו שאלה קטנה אחת. זאת בדיוק הנקודה...

 

[YPV]

איך זה סותר? אני עדיין חושב שאנשים ללא ניסיון בהשקעות, צריכים להתרחק מהשקעות מסובכות ומסוכנות, דוגמת "השבחת נכס" במדינה אחרת

 

[zed12]

אני עדיין חושב שאנשים ללא ניסיון בהשקעות

ומאיפה אתה יודע מה הניסיון בהשקעות של פותחת השרשור? רק בגלל שהיא שאלה כאן בפורום על עורך דין ועל עניין משפטי?

 

[YPV]

ומאיפה אתה יודע מה הניסיון בהשקעות של פותחת השרשור? רק בגלל שהיא שאלה כאן בפורום על עורך דין ועל עניין משפטי?

מצד אחד היא עומדת להיכנס להרפתקה של "השבחת נכס בגרמניה" במסגרת איזושהי קבוצה, הרפתקה שגם משקיעי נדל"ן ותיקים ומנוסים לא ימהרו להצטרף אליה, בגלל מורכבת והסיכונים שכרוכים במהלך, גם כשהוא כשר, ממשי ואמיתי ב 100%. מצד שני מהשאלות שלה ברור שאין לה אנשי מקצוע איתם היא יכולה להתייעץ או שיכולים לפחות הכווין אותה, ובעיקר שאין לה מושג בתחום.

 

[אורי ג.]

אתה רציני?

https://www.davar1.co.il/177732/

אתה צודק כמובן ולא הייתי ברור בדברי: התכוונתי ליזמי נדל"ן.

אני מניח שאתה מתכוון ליזמים קטנים,
ישראל זו לא דוגמא טובה ולא כ"כ ברת השוואה-
לצופה מבחוץ - לישראל יש מוניטין שלילי בכל הנושא הבטחוני, מעבר לפערי השפה ו האדירים ופערים נוספים בנגישות למשקיע הזר ורק אז מגיעים לקשיים רגולטורים שמערימים על משקיעים.

לא דיברתי על משקיעים קטנים, דיברתי על גדולים, דווקא בכל התחומים יש פה המון משקיעים ויזמים בינלאומיים, כל יום אפשר לקרוא על איזה אקזיט לחברה בינלאומית ולא רק בתחום ההיי-טק, בנדל"ן לא. למה זה נראה לך? כי נדל"ן זה שוק מקומי, אין מה לעשות. לגבי משקיעים קטנים זה פשוט לא כלכלי וגם אתה תמיד תהיה בנחיתות אל מול המשקיעים המקומיים, לא מדבר על המקרה שלך שהוא יוצא דופן.
גם המוסדיים בארץ שמשקיעים סכומי עתק בנדל"ן בחו"ל תמיד יעשו זאת בעזרת שותף מקומי ועם שליטה שלו.

 

[Ben Dover]

העולם, בטח המערבי, הוא כפר גלובלי. לגמרי סביר שיזמים מממדינות מסויימות יזהו ויקדמו מיזמים במדינות אחרות.
באופן טבעי מבחינת השפה והחיבור, יהיה להם יותר קל לגייס משקיעים ממדינתם המקורית.
כמשקיע יותר קשה לעשות DD על עסקה בחו"ל וכיזם יותר קל למכור לאנשים לוקשים, אבל בראייתי השקעה בפרוייקט בחו"ל היא רחוקה מלהיות נורת אזהרה כללית.

כמובן שאם אתה היזם שמכיר את השוק ומשקיע בעצמך או דרך חברה מקומית שאתה שולט בה (ולא דרך מישהו שמוכר לך את ההשקעה) הסיפור אחר.
הבעיה היא שזה רחוק מלהיות המקרה. מדובר על מישהו שמוכר השקעה למישהו אחר שאינו מבין בה וכל זה במדינה אחרת. זאת חד משמעית נורת אזהרה ענקית ולא הייתי מתקרב למשהו כזה בחיים.

כשבנאדם שואל שאלות כמו פות"ש - התשובה היא חד משמעית לא.

@רוני, מה דעתך על השקעות כאלה?

 

[zed12]

כן, ראיתי קודם שכתבת את זה. הייתי קורא לזה מסקנה נמהרת מדי (ואף מזלזלת). אבל זאת דעתי האישית...

 

[אורי ג.]

לסבר את האוזן למי שמעוניין:
הנה דוגמאות לכמה עסקאות שעשיתי (מסוכנות!) לאחרונה:
קניית GEO קרן ריט, חברה שמתכננת, בונה ומתפעלת בתי כלא פרטיים בארה"ב ובאוסטרליה. מכפיל רווח של 5, תשואת דיבידנד של 14% (מסוכן!!).
היה לי כמות וחיזקתי משמעותית במינוף של 1:2 מIB.

לפני כשבוע: קניית PK ריט, חברה שבונה מחזיקה ומשכירה מבנים למפעילי בתי מלון, בעיקר של רשת הילטון, החברה היא ספין-אוף של הילטון. מכפיל 8.3 תשואת דיבידנד 8% (כשאני קניתי, עכשיו קצת פחות).
במינוף של 1:2 מIB.

לפני שבועיים כחלק מקבוצה: הלוואת מזנין בסך 7M$ לבית מלון בנוודה, חלק מחבילת מימון של 33.8M$ כשהמלווה הראשי הוא בנק מקומי, שווי מלון לפי שמאות 86.7M$, ריבית נטו לפני מס של 10.5%
היזמים הם דור שלישי בתחום עם מעל 30 שנות נסיון.

מחר כחלק מקרן סגורה: הלוואת מזנין בסך 6.5M$ ל7 בניינים להריסה ובנייה מחדש במיאמי, לווה ראשי בנק ב15M$, שווי נכס 46M$, ריבית נטו לפני מס 11.25%
ליזמים 28 שנות נסיון בתחום.

גם למכור אני יודע:
לפני כשבועיים מכירת SO ברווח הון ניכר.
לפני כשבוע מכירת קרן ריט SRC ברווח הון ניכר.

@יהונתן ב. אתה מאמין לי שאני בעד השקעות ישירות בתנאים הנכונים?

 

[WhatIsMoney]

לסבר את האוזן למי שמעוניין:
הנה דוגמאות לכמה עסקאות שעשיתי (מסוכנות!) לאחרונה:
קניית GEO קרן ריט, חברה שמתכננת, בונה ומתפעלת בתי כלא פרטיים בארה"ב ובאוסטרליה. מכפיל רווח של 5, תשואת דיבידנד של 14% (מסוכן!!).
היה לי כמות וחיזקתי משמעותית במינוף של 1:2 מIB.

לפני כשבוע: קניית PK ריט, חברה שבונה מחזיקה ומשכירה מבנים למפעילי בתי מלון, בעיקר של רשת הילטון, החברה היא ספין-אוף של הילטון. מכפיל 8.3 תשואת דיבידנד 8% (כשאני קניתי, עכשיו קצת פחות).
במינוף של 1:2 מIB.

לפני שבועיים כחלק מקבוצה: הלוואת מזנין בסך 7M$ לבית מלון בנוודה, חלק מחבילת מימון של 33.8M$ כשהמלווה הראשי הוא בנק מקומי, שווי מלון לפי שמאות 86.7M$, ריבית נטו לפני מס של 10.5%
היזמים הם דור שלישי בתחום עם מעל 30 שנות נסיון.

מחר כחלק מקרן סגורה: הלוואת מזנין בסך 6.5M$ ל7 בניינים להריסה ובנייה מחדש במיאמי, לווה ראשי בנק ב15M$, שווי נכס 46M$, ריבית נטו לפני מס 11.25%
ליזמים 28 שנות נסיון בתחום.

גם למכור אני יודע:
לפני כשבועיים מכירת SO ברווח הון ניכר.
לפני כשבוע מכירת קרן ריט SRC ברווח הון ניכר.

@יהונתן ב. אתה מאמין לי שאני בעד השקעות ישירות בתנאים הנכונים?

מדהים, יכול לספר איך אתה מגיע לדברים כאלה? (וגם על קצת כשלונות שהיו לך)

 

[אורי ג.]

מדהים, יכול לספר איך אתה מגיע לדברים כאלה? (וגם על קצת כשלונות שהיו לך)

ה2 הראשונים מניות סחירות, אני מאד אוהב קרנות ריט אז אני לומד ובודק אותם, GEO כבר הייתה לי וצללה יותר מדי לדעתי, על PK כבר שמתי עין מעל שנה אבל הייתה יקרה לי מדי, כשהגיע למחיר היעד שלי רכשתי, סביב 4% פחות מהיום.

את שאר ההשקעות אני עושה עם אותה קבוצה כבר שנים, אני כבר סומך עליהם, אם יש משהו חדש ואני נזיל אז אני נכנס.

גם כשלונות היו לי כמובן, הגדולים שבהם זה CBL, WPG, UNIT, SNR וTEVA
גם GEO יש סיכוי לא רע שיתברר ככישלון.
עוד חצי כשלון זה הלוואת חוב ביניים לבית מלון שהפסיק לשלם את הריביות גם ללווה הבכיר, גם לביניים וגם למזנין, הנכס בתהליכי עיקול וכנראה ימכר ע"י היזם לפני שזה יגיע לשם. כיוון ששווי המלון משמעותית גבוהה יותר מגובה החוב אני בטוח שאני לא רק אקבל את כל הקרן בחזרה אלא גם ריבית פיגורים שמנה של כ15% אז בנתיים זה כשלון, בהמשך נראה.

 

[קפה שחור]

לסבר את האוזן למי שמעוניין:
הנה דוגמאות לכמה עסקאות שעשיתי (מסוכנות!) לאחרונה:
קניית GEO קרן ריט, חברה שמתכננת, בונה ומתפעלת בתי כלא פרטיים בארה"ב ובאוסטרליה. מכפיל רווח של 5, תשואת דיבידנד של 14% (מסוכן!!).
היה לי כמות וחיזקתי משמעותית במינוף של 1:2 מIB.

לפני כשבוע: קניית PK ריט, חברה שבונה מחזיקה ומשכירה מבנים למפעילי בתי מלון, בעיקר של רשת הילטון, החברה היא ספין-אוף של הילטון. מכפיל 8.3 תשואת דיבידנד 8% (כשאני קניתי, עכשיו קצת פחות).
במינוף של 1:2 מIB.

לפני שבועיים כחלק מקבוצה: הלוואת מזנין בסך 7M$ לבית מלון בנוודה, חלק מחבילת מימון של 33.8M$ כשהמלווה הראשי הוא בנק מקומי, שווי מלון לפי שמאות 86.7M$, ריבית נטו לפני מס של 10.5%
היזמים הם דור שלישי בתחום עם מעל 30 שנות נסיון.

מחר כחלק מקרן סגורה: הלוואת מזנין בסך 6.5M$ ל7 בניינים להריסה ובנייה מחדש במיאמי, לווה ראשי בנק ב15M$, שווי נכס 46M$, ריבית נטו לפני מס 11.25%
ליזמים 28 שנות נסיון בתחום.

גם למכור אני יודע:
לפני כשבועיים מכירת SO ברווח הון ניכר.
לפני כשבוע מכירת קרן ריט SRC ברווח הון ניכר.

@יהונתן ב. אתה מאמין לי שאני בעד השקעות ישירות בתנאים הנכונים?

האם הקבוצה והקרן שאתה משקיע בה אפשרית לך עצם היותך אמריקאי?
אם כן, האם אתה מבצע זאת תחת כובע של התאגדות אמריקאית? או יחיד אמריקאי?

 

[אורי ג.]

האם הקבוצה והקרן שאתה משקיע בה אפשרית לך עצם היותך אמריקאי?

האמת שלא בדקתי אבל רוב החברות/קרנות האלה לא חושב שמוגבלות למשקיעים אמריקאיים, ההפך, זה מטיל עליהן הגבלות רגולטוריות קשות, נתקלתי דווקא בקרנות שלא מוכנות לקבל אמריקאים.

אם כן, האם אתה מבצע זאת תחת כובע של התאגדות אמריקאית? או יחיד אמריקאי?

LLC שקוף אמריקאי אבל לא חושב שזה ממש משנה.

 

[WhatIsMoney]

ה2 הראשונים מניות סחירות, אני מאד אוהב קרנות ריט אז אני לומד ובודק אותם, GEO כבר הייתה לי וצללה יותר מדי לדעתי, על PK כבר שמתי עין מעל שנה אבל הייתה יקרה לי מדי, כשהגיע למחיר היעד שלי רכשתי, סביב 4% פחות מהיום.

את שאר ההשקעות אני עושה עם אותה קבוצה כבר שנים, אני כבר סומך עליהם, אם יש משהו חדש ואני נזיל אז אני נכנס.

גם כשלונות היו לי כמובן, הגדולים שבהם זה CBL, WPG, UNIT, SNR וTEVA
גם GEO יש סיכוי לא רע שיתברר ככישלון.
עוד חצי כשלון זה הלוואת חוב ביניים לבית מלון שהפסיק לשלם את הריביות גם ללווה הבכיר, גם לביניים וגם למזנין, הנכס בתהליכי עיקול וכנראה ימכר ע"י היזם לפני שזה יגיע לשם. כיוון ששווי המלון משמעותית גבוהה יותר מגובה החוב אני בטוח שאני לא רק אקבל את כל הקרן בחזרה אלא גם ריבית פיגורים שמנה של כ15% אז בנתיים זה כשלון, בהמשך נראה.

אתה ריטים בגלל שהם מספקים לך תזרים מזומנים שמאפשר לך לקחת הלואות או שיש עוד סיבות?

 

[קפה שחור]

LLC שקוף אמריקאי אבל לא חושב שזה ממש משנה.

אוקיי, אז מבחינתך זה עניין של נוחות חשבונאית? כי המיסוי אותו דבר (נכון?)

 

[אורי ג.]

אתה ריטים בגלל שהם מספקים לך תזרים מזומנים שמאפשר לך לקחת הלואות או שיש עוד סיבות?

גם, גם כי אני צריך לאכול ותזרים מדיבידנדים מאפשר לי את זה וגם כי ככה אני אוהב השקעות, תזרימיות, פחות מתחבר ללקבור כסף באדמה ולחכות שיצמח משם עץ כסף למרות שתמיד יש יוצאים מן הכלל.

אוקיי, אז מבחינתך זה עניין של נוחות חשבונאית? כי המיסוי אותו דבר (נכון?)

האמת שאין לי ממש סיבה טובה ואין פה נוחות חשבונאית כלשהי כי זו ישות שקופה לחלוטין בלי זכות קיום חשבונאית משל עצמה.
המיסוי זהה.
מה שכן המחשבה מאחורי זה היא שיש שתהיה פלטפורמה לגידול עתידי בפעילות, העלות של אחזקת LLC היא שולית.

 

[OJD]

PK היא עולמית? האם אתה מנסה לאזן גיאוגרפית? אני מוצא את זה קשה עם נדל״ן

 

[cypriano de rore]

PK היא עולמית?

http://www.pkhotelsandresorts.com/portfolio

 

[מצב צבירה]

גם המוסדיים בארץ שמשקיעים סכומי עתק בנדל"ן בחו"ל תמיד יעשו זאת בעזרת שותף מקומי ועם שליטה שלו.

בדיוק וזו הנקודה שכולם מפספסים.

יזם ישראלי שרוב זמנו בישראל ומשקיע בחו"ל זו התאבדות מבחינתי. גם אם הוא גר באותו מקום מס' שנים בודדות זה עדיין לא זה. יש משהו בלגדול ו/או לגור במקום מסויים הרבה מאד שנים, אלו אינסטינקטים שאתה מפתח לגבי מהי השקעה טובה ומהי לא, דברים שנסתרים מהעין באופן מודע אבל התת מודע קולט הכל.
נדל"ן זה באמת משהו מאד מקומי. גם לקרן ישראלית שבוחרת שותפים מקומיים בחו"ל אין הרבה יתרון ואותם שותפים מקומיים יכולים לסבן אותה הרבה יותר מאשר היו יכולים לעשות את אותו דבר לקרן מקומית שנמצאת באותה מדינה של אותו שותף מקומי, למרות שיש חריגים.

אני משקיע בנדל"ן בחו"ל עם קרן שאמנם אורגנה בארץ, אבל חברה לקרן אחרת בחו"ל שבתורה חברה לשותף מקומי באותה מדינה.