מליון דולר - והיעד הבא

[סול]

(למיטב זכרוני אתה די ציפור דרור, אז למישהו כמוך זה לא רלוונטי)

לי אישית יש נדל"ן ואני מעיד שזה אכן עזר פסיכולוגי לקחת יותר סיכונים אחרים. אותי אישית העובדה שערפל ה"כמיהה לנדל"ן" התפוגג לפני 5 שנים היא זו שהביאה אותי ואת משפחתי בסופו של דבר להשקיע בשוק המניות.

 

[הייטקיסט בגמילה]

אתה מתעסק במיסוי לבד או משתמש ברואה חשבון? ואיך העברת את התיק לאינטרקטיב? יצרת אירוע מס או שהעברת את הניירות?

העברתי את הניירות ישירות מבנק לIB. עבר חלק בלי שום בעיה למעט:
- ברגע מסויים התיק עבר פעמיים (יתרה כפולה ממה שציפיתי) ואז חזר למספרים הרגילים. נתן רגע של שמחה, ואז התחלף בבעיה אסתטית שבה כל רווחי הפורטפוליו מוצגים כהפסד כי ברגע פתיחת התיק הוא היה גבוה ב100% ועוד לא הגעתי לשם חזרה. חוץ מזה הכל תקין.
- עדכנתי ידנית עבור כל הניירות את מחירי הקנייה שלהם בשביל דוחות הרווח וההפסד העתידיים.

הגשתי דוח שנתי בשנה שעברה בעזרת רואה חשבון. הוצאתי דוח מIB לפי המדריכים הנהדרים כאן בפורום, הרו״ח הסתדר איתו. היה שם רק אירוע דיבידנד אחד אז לא היה מיסוי.
בשנה הקרובה מתכנן להגיש בעצמי (יהיה פשוט יותר, יש לי את הדוח הקודם להשוואה איזה סכום הולך לאן).
מצד שני, עדיין לא מכרתי כלום ולא עשיתי דיווחים חצי שנתיים. נטפל כשניתקל.

 

[הייטקיסט בגמילה]

וואו, תודה על כל המחשבות!

אגב שקלת מסלול פיתוי?

כמו שאמרו מסלול פיתוי יותר טוב כלכלית (יותר כאב ראש קצת בהתחלה)

מורכב לי כרגע, פלוס כל החסרונות שA42 ציין. אני מעוניין שהדירה תהיה רשומה על שמי, לא רוצה לגרור פנימה עוד ערבים ומעורבים.

מה גם שאם אני זוכרת נכון הפוליסה שלך היא במסלול כללי.

נכון מאוד. ההלוואה היא ל4 שנים, על 75% מהסכום בהלוואת בלון. זאת אומרת שבינתיים יש 1.5מ בפוליסת חיסכון, שעשתה מתחילת השנה כ9% אחרי דמי ניהול.
עם פריים-0.5% על 1.1מ של הלוואה, ההחזר החודשי הוא כ1000ש״ח. אין לי בעיה לעמוד בזה.
לגבי המינוף - לא הייתי לוקח את ההלוואה הזה כדי להשקיע בשוק ההון, כי זה מרגיש לי מסוכן. לנדלן, איפה שלא יהיה margin calls, זה משהו אחר.
מנטלית, מה שיש לי כאן בעצם זה עוד מסלול משכנתא בריבית נמוכה, שאני יכול בכל רגע לפדות אותו מכסף שכבר יש לי ומחכה לכך.
כמו שכתב

אנחנו תמיד נקשרים למה שברשותנו

נקשרתי לכסף שכבר נמצא שם, אז מנסה לנצל אותו לטובה. אם הייתי מתעורר מחר בבוקר עם מליון שקל בעוש לא הייתי מכניס לפוליסת חיסכון, אלא משתמש בהם ישירות כהון עצמי. אני לא יודע מה עדיף.

ולעניין המשכנתא עצמה
קראתי את ההמלצות, ומעט יותר בבלוג של משכנתאמן, קיצרתי את התקופה לטובת החזרים גבוהים יותר, שיניתי את התמהיל למומלץ של משכנתאמן ל2021: 50% פריים, 40% קלצ, 10% ממשתנה כל 5.
ההחזר המקסימלי האפשרי עבורי הוא 9א׳ בחודש.
ההצעה שקיבלתי מהבנק מורידה את הקלצ, אך מעלה את הפריים. אני מאמין שבהמשך המו״מ אצליח לעשות אחד מהשניים הבאים - 1. לקבל את ריבית הקלצ הזו לתמהיל המקורי (השלישים) בהחזר קצר יותר, 2. להוריד את ריבית הפריים בתמהיל הזה (קודם הייתה -0.6 עכשיו -0.3).
עשיתי בדיקות עם כמה מתווים של העלאות ריבית, והתמהיל מתמודד איתן טוב לדעתי. אצליח להתמודד עם עלייה במדד גם כן, אבל צמצום המשתנה מגן עליי פה במיוחד באורך כזה של משכנתא.

	סכום	מסלול	שיטת החזר	תקופה	ריבית	מדד	החזר חודשי	החזר כולל
1	900,000	פריים	שפיצר	240 (20 שנים)	1.3		4,261	1,022,549
2	720,000	קבועה לא צמודה	שפיצר	240 (20 שנים)	2.78		3,914	939,426
3	180,000	צמוד 5+5 עוגן אגח	שפיצר	240 (20 שנים)	1.4	1	862	241,152
							9,037	2,203,127

נקודות לקחת בחשבון כשמחווים דעה - זו דירה למגורים, לפחות ל5 השנים הקרובות. שיעור החיסכון שלי גבוה ואני מסוגל לסגור חלק מהמסלולים אם אצטרך ב5-10 שנים הקרובות. בת הזוג גם עובדת אך לא נלקחה בחשבון כאן בכלל.

 

[אורי ג.]

נקודות לקחת בחשבון כשמחווים דעה - זו דירה למגורים, לפחות ל5 השנים הקרובות. שיעור החיסכון שלי גבוה ואני מסוגל לסגור חלק מהמסלולים אם אצטרך ב5-10 שנים הקרובות. בת הזוג גם עובדת אך לא נלקחה בחשבון כאן בכלל.

תאריך פריים ל30 שנים ותקצר את הקל"צ מה שיוריד לך שם את הריבית.
סה"כ תנאים טובים.

 

[נעם בלה בלה]

ההגיון שלי הוא קצת שונה מרוב האנשים פה, לגבי תמהיל משכנתא ל30 שנה. להערכתי הריבית לא תישאר כל כך נמוכה לאורך 30 שנה, מה שאומר שחישוב של פריים לפי 1% (או 1.3%) לכל אורך התקופה הוא כנראה שגוי. אני גם חושב שלאורך 30 שנה האינפלציה תהיה משמעותית יותר ממה שאתה מעריך, מה שמעלה את היתרונות של קל"צ - הוא פשוט נשחק. 2.78% קל"צ ל30 שנה זה חינם אין כסף. האינפלציה תשחק את זה, בסבירות גבוהה לדעתי (כל ההערכות האלה הן סובייקטיביות לחלוטין).
אני לא מבין מה נותן לך המסלול של משתנה כל 5 ולמה זה טוב. אתה יודע להסביר (לעצמך, בעיקר) למה אתה צריך אותו?

אישית הייתי מוכן לשלם קצת יותר על ודאות, ושם יותר בקל"צ ופחות במסלולים משתנים (כולל פריים, שהוא מאוד זול כרגע). אני לא אומר חלילה לא להיחשף כלל לפריים, צריך וחשוב לנצל את העובדה שהריביות עכשיו נמוכות - אבל אם צריך לקצר מסלולים, דווקא הייתי מחזיר קודם את המסלולים המשתנים, ונשאר ב10 שנים האחרונות של ההלוואה עם הקל"צ, שכמו שאמרתי לדעתי עוד 20 שנה לא יהיה הרבה כסף בכלל.

 

[אורי ג.]

הוא פשוט נשחק. 2.78% קל"צ ל30 שנה זה חינם אין כסף.

אבל זה ל20 שנים, לא 30.
100% קל"צ ל30 שנים יהיה לדעתי סביב 4.5%.

 

[sogi]

אבל זה ל20 שנים, לא 30.
100% קל"צ ל30 שנים יהיה לדעתי סביב 4.5%.

אותו דבר. 4.5 ל-30 שנה יישחק כמעט בוודאות בסחרור האינפלציוני הצפוי בעשורים הקרובים.

 

[בת העמק]

בסחרור האינפלציוני הצפוי בעשורים הקרובים

אני חושבת שאפתח שרשור וארכז את כל ההתנבאויות שלך לאורך השנים

 

[אורי ג.]

אותו דבר. 4.5 ל-30 שנה יישחק כמעט בוודאות בסחרור האינפלציוני הצפוי בעשורים הקרובים.

שכחת להוסיף: לדעתך.

 

[קפיצת הדרך]

ההלוואה היא ל4 שנים, על 75% מהסכום בהלוואת בלון.

עם פריים-0.5% על 1.1מ של הלוואה, ההחזר החודשי הוא כ1000ש״ח. אין לי בעיה לעמוד בזה.

ברור שאין לך בעיה לעמוד בהחזר כזה כי אתה מחזיר רק את הריבית!
אבל בתום 4 שנים תצטרך להחזיר את מלוא החוב בסך של 1.1 מליון שקל, וזה כמובן *בנוסף* למשכנתא הגדולה שיש לך...

האם התכנון שלך יהיה להחזיר את החוב בתום ארבע השנים הללו? כי להחזיר סכום מאוד גדול בזמן מוגדר מאוד (וכאשר טווח ההשקעה מאוד קצר) זה סיכון מאוד גדול. אם בזמן הזה יהיו ירידות משמעותיות בשוק ייתכן שתצטרך ״לקבע״ הפסד משמעותי.
בנוסף, זה גם יגביל את הגמישות שלך לבצע פירעון מוקדם למסלולים מסויימים במשכנתא (למשל אם הפריים או המדד עולים משמעותית או במקרה שתרצה להוריד את ההחזר החודשי).

לאנשים שאין להם בעיה עם הלוואות וחובות ומינופים זה אולי סבבה (למרות שנראה לי שאנשים כאלו לא היו שמים את הכסף במסלול כללי עם דמי ניהול גבוהים). אבל אתה כתבת על עצמך:

לגבי מינוף - גם כאן אני על הגדר. פסיכולוגית קשה לי עם הלוואות והוצאת כסף שלא שלי. אי-המחוייבות הזו היא מה שאיפשר לי שנה ללא עבודה בלי לחצים.

אתה בטוח ש - *לך* זה מתאים?

 

[A42]

עור החיסכון שלי גבוה ואני מסוגל לסגור חלק מהמסלולים אם אצטרך ב5-10 שנים הקרובות. בת הזוג גם עובדת אך לא נלקחה בחשבון כאן בכלל.

אם אתה חושב שב5-10 שנים הקרובות אתה תסגור חלק מהמסלולים
תתכנן את זה כבר עכשיו!!


תחשוב מה הסכום שאתה תסגור, ותראה שיהיה לך מסלול מיועד לזה
תחשוב איזה מסלול זה גם יהיה
ובמסלול שאתה רוצה לסגור תעלה את הריבית על חשבון הורדה במסלול אחר

לפי מה שרשמת כל עוד המדד לא יעבור את ה1.4 אחוז בשנה ישתלם לך לסגור את הקלצ
נניח שהמדד ישאר נמוך מזה (אני לא נביא, אישית מתרחק ממסלולים צמודים אבל כל אחד והעדפה שלו)

יש לך 940K בקלצ 2.78 אחוז

התכנון שלך יהיה לסגור חצי מזה נניח תוך 7 שנים כלומר 470K (שבעוד 7 שנים יהיה סביב ה300K, כי אתה הרי במשך 7 שנים מקטין את הקרן)

יותר כלכלי לך לבקש לפרק את הקלצ ל2 מסלולים
470K בריבית 2.48 אחוז
470K בריבית 3.08 אחוז

עד לרגע הסגירה לא לך ולא לבנק יהיה איזה שהוא הבדל

בעוד 7 שנים תסגור את המסלול כמובן עם הריבית הגבוהה ותרוויח 0.3 אחוז על המסלול שנשאר למשך 13 שנים קדימה

שלב הבא למתקדמים
תקרא קצת על עמלת פרעון מוקדם וכל התהליך הזה
ותתכן מראש איך לקחת את המסלול שאתה מתכנן לסגור ככה שלא יהיה לך עמלת פרעון מוקדם או לפחות הכי נמוך שאפשר
זה קשור לריביות הממוצעות היום ולתקופה שאתה לוקח את ההלוואה
לפעמים להוסיף או לקצר שנה מהקלצ יעזור לך מאוד בעמלת פרעון מוקדם כי זה מקפיץ עמודה בחישוב ריביות (בחודש שלקחת או בחודש שתחזיר)

 

[הייטקיסט בגמילה]

@קפיצת הדרך אלה טיפים ברמת פרו

https://imgur.com/vzMV7AA

 

[קפיצת הדרך]

@קפיצת הדרך אלה טיפים ברמת פרו

https://imgur.com/vzMV7AA

@הייטקיסט בגמילה זה לא אני כתבתי את הטיפים הללו.
זה @A42 …

 

[הייטקיסט בגמילה]

טעות שלי, סליחה ותודה @A42

 

[איש(3718)]

דחיית מס רווחי הון היא נחמדה אבל בשביל שתתן תמורה משמעותית צריך לעבוד לרוב בטווחים של עשרות שנים אחרת זה יוצא הבדלים קטנטנים (נמדדים בפחות מאחוז ברוב המקרים). אל תתן לזנב לקשקש בכלב.

דחיית מס רווח הון נותנת בערך אחוז רווח לשנה.

כשמדברים על טווח זמן ארוכים, זה מאד משמעותי.

 

[Mr. Bigglesworth]

דחיית מס רווח הון נותנת בערך אחוז רווח לשנה.

נכון, אם מישהו היה משלם מס כל שנה לעומת מישהו שדוחה לנצח ההפרש שואף למעשה ל1.75% בשנה (בהנחה של 7% תשואה ריאלית):

חישוב עבור שלושה משקיעים:

אופטימלי - משלם מס בסוף.
אחד שמשלם מס פעם אחת באמצע התקופה.

כמו כן הנחתי 7% תשואה ריאלית לשנה ומס רווח הון 25%.

המספר הוא לכמה הפך כל שקל ובסוגריים CAGR של שווי אחרי מס.

	אופטימלי - משלם מס בסוף​	פסימי - משלם מס כל שנה.​	אמצע תקופה​
10 שנים​	(5.6%) 1.725​	(5.25%)1.668​	(5.4%)1.695​
20 שנים​	(5.9%)3.152​	(5.25%)2.783​	(5.6%)2.977​
30 שנים​	(6.13%)5.959​	(5.25%)4.462​	(5.76%)5.379 ​

לעניין הפוסט המקורי וההערה שלי:

כמה זמן אתה מצפה שאדם יישאר בהקצאה שאינו שלם איתה?
מצד שני כמה כסף מבוזבז ע"י אנשים שלא מצליחים להחליט על מסלול אחד ולדבוק בו?

לכן המסקנה היא: סוף מעשה במחשבה תחילה.
לטעמי צריך להכיר את השיקולים השונים ולעשות את החישוב עבור כל מקרה באופן פרטני ולפי השיקולים האישיים.