מחפש הגיון בלהשקיע בנדל"ן בעידן בו יש מס רכישה ועלויות נלוות

[מוריה]

עוקב אחרי הנושא ומתעניין

אופציה אחרונה - מה לגבי מגרש, החזקה, ובניה שיש גב כלכלי?
מה שכן אם המגרש נקנה עם מינוף (כנראה שכן) באמת היתרון הכלכלי מוטל בספק כי יש לך התחייבות שלא משלמת את עצמה

בעיני כל מה שעושה את הנדלן רווחי זה שהשוכרים משלמים לך על המינוף.
ככה אתה מרוויח בין אם השוק עולה, יורד או נשאר במקום.
בעיני זה המשחק של הנדלן

 

[מוריה]

ו.... אזהרה חמורה מפני קניית מגרשים "לבניה עתידית והפשרה וכו" שמשווקים אגרסיבית באתרי חדשות וכו.
רובם לא יופשרו לבניה לעולם... למרות המצגות היפות ושהם מטר מכביש XXXX.

דעתי האישית, לא ממליצה וכו

 

[Fitch]

לגבי ה״כאב ראש״, במידה והולכים על דירות יותר ״חדשות״ ולא מתעסק בדירות ישנות שצריכות שיפוץ, זה גם המצב?

בדר"כ התשואה במקרים כאלה יותר נמוכה מלכתחילה על חשבון פחות אחזקה.

 

[Fitch]

אופציה אחרונה - מה לגבי מגרש, החזקה, ובניה שיש גב כלכלי?

בדרך כלל אי אפשר וצריך לעלות על הקרקע תוך X חודשים.

 

[Harvey]

בדר"כ התשואה במקרים כאלה יותר נמוכה מלכתחילה על חשבון פחות אחזקה.

האמנם?
האם 3% תשואה משכר דירה זה נמוך? בעוד תשואה של עליית ערך בשנים האחרונות גם הייתה לא מבוטלת ובחלק מהמקרים גרמה לזה להפוך למעל 4%?
(אני באמת שואל)

 

[ישראלי מצוי]

אפשר לשאול כמה תשואה אתה רוצה לראות מעמלך? זה קצת משנה את הפרספקטיבה.



בבאר שבע אני יודעת למצוא נכס להשקעה בחמישה אחוזים תשואה ברוטו משכירות. כרגע, התכנית שלי היא לצבור הון בנכסים כאלה אלה אם המניות ירגישו לי זולות בעתיד.

עוד משהו שמדגדג לי קצת באצבעות, זה לקנות דירת סטודנטים שעומדת ריקה כבר שנה בהנחה של 20 או 30 אחוז על מחירי טרום קורונה. (למי שאומר שנדל"ן לא יודע לרדת). ולחכות איתה שנה שנתיים עד שיחזור הסטודנטים. ייקרה אם ההכנסות של המשפחה יגדלו מספיק בזמן שזה עדיין אפשרי. יש לי יתרון יחסי ביכולת לאכלס דירה כזאת כי אני גרה במקום ונמצאת בקשר חברתי עם לא מעט סטודנטים.

קרן ריט זו דרך לא רעה לדעתי, כי אתה יכול לקנות כיום במחירים זולים שמשקפים את הקורונה . סביר שהביקושים יחזרו בסופו של דבר ואז הביקושים לנדל"ן יתאוששו. ספקולציה אישית שלי בכל אופן.
הבעייה היא מיסוי מסובך.

אני לאחרונה התחלתי להסתכל על האזור, לא התרשמתי בצניחת מחירים דרטמטית כל כך באזור. למען ההגינות אני לא חי את השוק כמוך, יותר הסתכלתי על מודעות ביד 2 והשוואתי את המחיר המבוקש למחירים של מדלן בכתובות. אשמח להפניה לאזור עליו את מדברת, שזה המצב כמובן לא מייעצת וכו...

 

[אורי ג.]

זה לא הפסד, זה חלק ממחיר ההשקעה. במקום לחשוב שהנכס יעלה X, הוא בעיני עולה X+Y

לא זה לא. אם תמכרי את הנכס מחר בבוקר הוא ימכר בX ולא בX+Y ככה שזה הפסד ממשי, ודאי ומיידי.

בעיני כל מה שעושה את הנדלן רווחי זה שהשוכרים משלמים לך על המינוף.

השוכרים לא משלמים לך על המינוף, הם משלמים לך שכ"ד.

ככה אתה מרוויח בין אם השוק עולה, יורד או נשאר במקום.

ממש לא.

בדרך כלל אי אפשר וצריך לעלות על הקרקע תוך X חודשים.

רק במגרשים עם חכירה מרמ"י, שזה אומנם רובם אבל לא כולם.

 

[Fitch]

האמנם?
האם 3% תשואה משכר דירה זה נמוך?

בטח.

 

[navv]

בטח.

תלוי למה אתה משווה.
באזורים מסוימים בתל אביב, למשל, 3% זה לא רע.
בכלל, בגוש דן, 3% יכול להיות סביר ,תלוי בכל מיני פרמטרים כמו מצב הדירה, איכות השוכרים, פוטנציאל השבחה וכו

 

[רוני]

דירה להשקעה - הרבה כאב ראש, התעסקות עם שוכרים, קורונה, אחזקה. תשואה לא גבוהה במיוחד על ההון. בהתחשב במס רכישה, צריך להחזיק המון זמן כדי להרוויח.

היי
כדי להשקיע בנדל"ן מניב, צריך גישה חיובית ורצון להתאמץ ולהתמקצע, התמורה תהיה נהדרת,
אך אם הרצון הוא להשקעה שהיא שגר ושכח, נדל"ן מניב לא מתאים לציפיה זו.

 

[navv]

אני לאחרונה התחלתי להסתכל על האזור, לא התרשמתי בצניחת מחירים דרטמטית כל כך באזור. למען ההגינות אני לא חי את השוק כמוך, יותר הסתכלתי על מודעות ביד 2 והשוואתי את המחיר המבוקש למחירים של מדלן בכתובות. אשמח להפניה לאזור עליו את מדברת, שזה המצב כמובן לא מייעצת וכו...

לא יודע אם הייתה שם צניחת מחירים, מה שכן אני לא בטוח שבחזרה לשגרה, הביקוש יחזור להיות כמו שהיה לפני הקורונה, כי אנשים וסטודנטים התרגלו לעבוד/ללמוד מרחוק.

 

[ישראלי מצוי]

לא יודע אם הייתה שם צניחת מחירים, מה שכן אני לא בטוח שבחזרה לשגרה, הביקוש יחזור להיות כמו שהיה לפני הקורונה, כי אנשים וסטודנטים התרגלו לעבוד/ללמוד מרחוק.

זה נכון לאוניברסיטאות... הן מתות לחזור לשיגרה וממש לא ממהרות לוותר על הלמידה הפרונטלית לטובת למידה מרחוק, לפחות לא בפקולטה שבה אני נמצא.

 

[גילגה]

אני לאחרונה התחלתי להסתכל על האזור, לא התרשמתי בצניחת מחירים דרטמטית כל כך באזור. למען ההגינות אני לא חי את השוק כמוך, יותר הסתכלתי על מודעות ביד 2 והשוואתי את המחיר המבוקש למחירים של מדלן בכתובות. אשמח להפניה לאזור עליו את מדברת, שזה המצב כמובן לא מייעצת וכו...

הסתכלתי על דירות בשכונה ד ליד האוניברסיטה - או גם זה לא מדוייק. הרושם שלי נובע מלדבר עם סטודנטים שחיים בדירות האלה, ומחיפוש של סטודנט ספציפי שממש מדבר עם מוכרים ומחפש את המציאה שלו. מה שהוא כבר מצא זו דירת 2 חדרים שמושכרת בימים כתיקונם ב1900-2000 ש"ח ובמחירי קורונה 1700-1600. לפני הקורונה היית מקבל כזאת ב500 אלף שקל פחות או יותר, ועכשיו אפשר לסגור עסקה ב 350K-380K. הוא בינתיים על הגדר כי הוא חושב על דירה יותר גדולה שיוכל לגור בה עם שותפים וייצא לו יותר משתלם. אני מקווה שלא יפספס. זו נשמעת לי עסקה לא רעה בכלל.

מה שאתה רואה ביד 2 זה פחות או יותר מחירים קפואים של לפני זה, אבל הזדמנויות קיימות כי יש מעט מאוד עסקאות וחלק מהמשקיעים מאוד רוצים לקפל את הפוזיציה מסיבה זו או אחרת, אז מי שרוצה למכור תוך זמן קצר יחיסית מוכן לרדת משמעותית במחיר.

 

[navv]

זה נכון לאוניברסיטאות... הן מתות לחזור לשיגרה וממש לא ממהרות לוותר על הלמידה הפרונטלית לטובת למידה מרחוק, לפחות לא בפקולטה שבה אני נמצא.

כן, זה האינטרס של האוניברסיטה.
אבל קשה לי להאמין שהשגרה שהכרנו לפני הקורונה מבחינת עבודה/לימודים תחזור להיות מה שהייתה, מה שגם ישפיע על הביקוש..

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

34/35

מאריך את חיי ההשקעה וזה מצויין בעיניי, בטח שלנדלן.

התחלות הבניה אומרות משהו אחר.

נכון. אבל זה נתון שגם יכול להשתנות אם לדוגמה תהיה ממשלה שתתמקד בשיחרור קרקעות וצימצום בירוקרטיה להיתרי בנייה. יכול להיות גם שלא. אני רק אומר (ואתה בטח יודע טוב יותר ממני), שאין תשואת העבר משקפת את מה שיהיה בעתיד.

מה רע?
נגיד שכונה מאוד מבוקשת, בלי יותר מדי בניה חדשה, ועכשיו יש פרויקט חדש, אולי אחרון ב5-10 שנים הקרובות. לא שווה לבחון מספרים?

שווה. כמובן לא שולל כלום על הסף ואם המספרים מסתדרים אז מעולה.
פשוט כשמדובר בדירת קבלן, מבחינתי אין לי שום ערך יזמי להביא לעסקה.

 

[מוריה]

לא זה לא. אם תמכרי את הנכס מחר בבוקר הוא ימכר בX ולא בX+Y ככה שזה הפסד ממשי, ודאי ומיידי.

השוכרים לא משלמים לך על המינוף, הם משלמים לך שכ"ד.

ממש לא.

אוקיי.
אז אנחנו רואים דברים ממש שונה....

 

[אורי ג.]

אז אנחנו רואים דברים ממש שונה....

אין עסקינן בראייה אלא בעובדות בלבד.

 

[מוריה]

יש עובדות, ויש ניתוח של עובדות

 

[גילגה]

כן, זה האינטרס של האוניברסיטה.
אבל קשה לי להאמין שהשגרה שהכרנו לפני הקורונה מבחינת עבודה/לימודים תחזור להיות מה שהייתה, מה שגם ישפיע על הביקוש..

בבן גוריון האוניברסיטה צפוייה להכפיל את עצמה מבחינת סטודנטים (וגם שטח). יכול להיות שהקורונה שמה גם כאן סיכון כי אולי יקצצו בהשכלה גבוהה. אבל מצד שני הם כבר עושים עבודות הכנה בונים עוד מעונות וקמפוס חדש וכו'. זה ממש קורה.

 

[מוריה]

הש

בבן גוריון האוניברסיטה צפוייה להכפיל את עצמה מבחינת סטודנטים (וגם שטח). יכול להיות שהקורונה שמה גם כאן סיכון כי אולי יקצצו בהשכלה גבוהה. אבל מצד שני הם כבר עושים עבודות הכנה בונים עוד מעונות וקמפוס חדש וכו'. זה ממש קורה.

השאלה לאיזה טווח ההשקעה.
אם זה לטווח קצר עד בינוני, יש סיכוי שיהיה קושי להשכיר (לפחות במחיר הרצוי) באזורים סטודנטייאלים.
אם זה לטווח הארוך, ויש לך כושר נשימה, יש הרבה מקומות מעניינים שכרגע לא משהו, אבל סיכוי טוב שיעלו בטווח הרחוק (מרינה אשקלון?...)