שר המיסים מכה שוב

[RaeNye]

למה זה בכלל טוב? משקיעים יכולים לקבל מדירה גם עליית ערך וגם "דיבידנד" של שכ"ד.
אני לא רואה מצב בו הקופון של האג"ח המוצע משתווה לשכ"ד (על אחת כמה וכמה אחרי מס).

 

[TunaGolem]

גם עליית ערך וגם "דיבידנד" של שכ"ד

מינוס בלאי, הוצאות וזמן ריק ללא שכירות.

 

[ogi]

מה ההבדל? הרי בכל מקרה תקרת החוב היא החסם, ולא הסכום על כל פני האגרות.

התכוונתי שלא המדינה תמכור חוזים, אלא איזשהו גוף ינפיק אותם (הבורסה? אחד הבנקים?), כמתווך בין שני צדדים, כלומר זה יהיה מפגש בין שורי ודובי דירות. המדינה לא תהיה צד בחוזים הללו.

 

[RaeNye]

מינוס בלאי, הוצאות וזמן ריק ללא שכירות.

אז נגיד שהתשואה נטו משכ"ד יורדת ל-1.5%. נראה לך שאג"ח ממשלתי צמוד-דיור ייתן קרוב לזה?

 

[TunaGolem]

התכוונתי שלא המדינה תמכור חוזים, אלא איזשהו גוף ינפיק אותם (הבורסה? אחד הבנקים?), כמתווך בין שני צדדים, כלומר זה יהיה מפגש בין שורי ודובי דירות. המדינה לא תהיה צד בחוזים הללו.

אם כך, מה הקשר למממשלה? אם יש ביקוש לחוזים כאלה, למה הבורסה לא מנפיקה, ואם אין למה שפתאום יהיה?

אז נגיד שהתשואה נטו משכ"ד יורדת ל-1.5%.

במצב כזה, העסקה מתחילה להשתלם (ככלי גידורי).

 

[ogi]

אם כך, מה הקשר למממשלה? אם יש ביקוש לחוזים כאלה, למה הבורסה לא מנפיקה, ואם אין למה שפתאום יהיה?

1. היות שיש לנו בארץ 10 בורסות עם תחרות עזה ביניהן, אין ספק שאם היה ביקוש לחוזים הללו אחת הבורסות כבר הייתה מציעה אותם, ואם היו דרושים שינויי חקיקה כדי שזה יתאפשר, היא הייתה מצליחה לדאוג שהם יתבצעו. (סרקסטי).
2. לא יודע אם יש ביקוש וכמה.
3. אם הממשלה מעוניינת לקחת צד ולמלא את מקום המוכרים החסרים, אז נראה לי שעדיף כבר לבצע את זה באמצעות מנגנון כללי של חוזים עתידיים (למשל). כך הממשלה תוכל רק להשלים את החסר, אם חסר, כשהיא חשופה לתחרות מצד דובי נדל"ן, שאולי בשלב מסויים יתפסו את מקומה.

 

[איש(3718)]

לא נראה לי שאג"ח צמוד למחירי הדירות יזכה לביקוש (חוץ אולי מנישה קטנה של כאלו שמחכים עם הכסף לקנות דירה), משתי סיבות:
1. פטור ממס על שכ"ד עד 5000 שקל לחודש, סביר שהאג"ח לא יקבל הפטור.
2. בדירה אמיתית, הבעלים יכול להשלות את עצמו שמחירה בשוק לא יורד אף פעם, פשוט כי אין שוק משוכלל לדירות בו קיים ציטוט מחיר רציף, או לחילופין יגיד לעצמו שהילד יגור שם. יכולת האשליה העצמית, וגם יכולת השמוש, חשובים מאד. כאשר יש אג"ח, מאבדים את היתרונות האלו.

 

[nicepo1]

למה זה בכלל טוב? משקיעים יכולים לקבל מדירה גם עליית ערך וגם "דיבידנד" של שכ"ד.
אני לא רואה מצב בו הקופון של האג"ח המוצע משתווה לשכ"ד (על אחת כמה וכמה אחרי מס)

על תשכח שבהצעה הקרן מובטחת בדירה לא גם אפשר לקנות בסכומים יותר קטנים מדירה ואין סיכון שלא יהיה שוכר.

לי זה נשמע רעיון גרוע מאוד(למשלמי המיסים) ופופוליסטי
הגרלות של דירות, אג"ח נדל"ן אם קרן מובטחת מה יהיה הדבר הבא ? אולי אג"ח מילקי צמוד חלב

 

[CarpeDiem]

תשמעו, אם יש אג״ח צמוד מדד מחירים לצרכן, למה שלא יהיה אג״ח צמוד למחירי הדירות?
הרי הצמדה למדד גם עולה למדינה כסף אז הטיעון של עוד הוצאה מיותרת לא רלוונטית לדעתי.
הרבה בוכים שהמדד הרשמי לא מייצג את האינפלציה האמיתית כי הוא לא משקלל את מחירי הדירות והחזרי המשכנתא, אז הנה,יש לכם עוד כלי להגנה מפני אינפלציה - מה רע?

 

[משקיע מתחיל]

מה רע?

שכנראה האג"ח לא ייתן את הריבית ההוגנת ושייתכן שבגלל זה העלות למשלם המיסים תגדל

 

[CarpeDiem]

שכנראה האג"ח לא ייתן את הריבית ההוגנת ושייתכן שבגלל זה העלות למשלם המיסים תגדל

הריבית ההוגנת? הריבית נקבעת במכרז. כשהאג״ח יונפק, אם המשקיעים יחשבו שהריבית לא מפצה על הסיכון הם יסכימו לשלם פחות על האג״ח, עד שנגיע לנקודת איזון מבחינת התשואה.

 

[משקיע מתחיל]

הריבית ההוגנת? הריבית נקבעת במכרז

תודה חידשת לי משהו (לא בציניות). ההודעה הקודמת מבוטלת.

 

[פזרן]

הריבית ההוגנת? הריבית נקבעת במכרז. כשהאג״ח יונפק, אם המשקיעים יחשבו שהריבית לא מפצה על הסיכון הם יסכימו לשלם פחות על האג״ח, עד שנגיע לנקודת איזון מבחינת התשואה.

השאלה אם אלו יהיו באמת אגחים במחיר של שוק חופשי כמו האגחים הצמודים היום שיכולים להיות גם עם ריבית שלילית אם יש מספיק ביקוש. או שאלו יהיו אגחים מוגבלים בסגנון אגח ערד שיונפקו לבנקים בתנאי להצעת פיקדונות ללקוחות והתשואות עליהם שלא קשורות לתמחור של השוק יסובסדו ע"י המדינה.
קשה להסתמך על כתבה בעיתון אבל לפי הכתוב זה נשמע יותר כמו המקרה השני.

 

[שמוליק קיפוד]

אני גם חושב שהאג"ח הזה יהיה בדיוק כמו אג"ח ערד.
שהמדינה בסוף תסבסד את האג"ח הזה.

בלי שום קשר כל הצעדים האלו האחרונים בהקשר הדיוק מראים פניקה מצידו של כחלון.
הוא נבחר על כרטיס ההורדה של מחירי הדירות. בנתיים זה פשוט לא מצליח לו,
שעון החול שלו אוזל והוא מתחיל לשלוף מהמותן הצעות פופוליסטיות ולא ראליות להורדת מחירי הדיור.

 

[מתכנת]

התכוונתי שלא המדינה תמכור חוזים, אלא איזשהו גוף ינפיק אותם (הבורסה? אחד הבנקים?), כמתווך בין שני צדדים, כלומר זה יהיה מפגש בין שורי ודובי דירות. המדינה לא תהיה צד בחוזים הללו.

וואהו, הברקה.
אני מנחש ש"העם" ירוץ בהמוניו לפתוח פוזיציית לונג בחוזים הללו.
והחבר'ה כאן שורט.

 

[CarpeDiem]

אני גם חושב שהאג"ח הזה יהיה בדיוק כמו אג"ח ערד.
שהמדינה בסוף תסבסד את האג"ח הזה.

בלי שום קשר כל הצעדים האלו האחרונים בהקשר הדיוק מראים פניקה מצידו של כחלון.
הוא נבחר על כרטיס ההורדה של מחירי הדירות. בנתיים זה פשוט לא מצליח לו,
שעון החול שלו אוזל והוא מתחיל לשלוף מהמותן הצעות פופוליסטיות ולא ראליות להורדת מחירי הדיור.

אין לו הרבה כלים קונוונציונליים כאשר ריבית בנק ישראל אפסית.
אפשר פשוט לשבת מהצד ולחכות שהיקפי המינוף יהיו מפלצתיים ואז המערכת הבנקאית תיאלץ לעלות ריבית (האמת זה כבר קורה), השכירויות יעלו (כי בעלי הדירות ידרשו פיצוי על החזרי משכנתא יותר גבוהים - גם זה קורה עכשיו כי השכירות מתחילה לעלות בצורה חזקה) והמדד יעלה. כאשר המדד יתחיל להשתולל מעבר ל-2% בנק ישראל כבר יאלץ לחשוב על העלאת ריבית ואז כל הסיפור יגמר רע מאוד.

 

[מתכנת]

ידרשו פיצוי על החזרי משכנתא יותר גבוהים

נתח משמעותי מההלוואות בריבית קבועה כך שהחזרי המשכנתא לא יזנקו, בוודאי שלא בחדות.

 

[CarpeDiem]

נתח משמעותי מההלוואות בריבית קבועה כך שהחזרי המשכנתא לא יזנקו, בוודאי שלא בחדות.

אם בעל דירה רואה שהחבר שלו דורש יותר על הדירה שלו הוא מקפיץ את השכירות.
עכשיו אני רואה העלאה גורפת במחירי השכירות בעיר שבה אני גר (דורשים לפעמים 10% יותר משנה שעברה). קורלציה מושלמת עם החזרי המשכנתא החדשים שעלו ב-10%

 

[מתכנת]

ואז המערכת הבנקאית תיאלץ לעלות ריבית (האמת זה כבר קורה),

זה קרה רק על הלוואות חדשות, המשקיעים שכבר רכשו לא מרגישים מזה פיפס.

אם בעל דירה רואה שהחבר שלו דורש יותר על הדירה שלו הוא מקפיץ את השכירות.
עכשיו אני רואה העלאה גורפת במחירי השכירות בעיר שבה אני גר (דורשים לפעמים 10% יותר משנה שעברה). קורלציה מושלמת עם החזרי המשכנתא החדשים שעלו ב-10%

בא תנקוב מספרים (נשלה עצמנו לכמה לכמה דקות שבידנו כדור בדולח)
תוך X שנים הריבית תעלה ל Y ?
כך נוכל לכמת בכמה יתייקר החזר חודשי של הלוואת משכנתא ממוצעת.
לעליית מחירי השכירות יש עוד שלל גורמים, המשנתא רק אחת מהם.

 

[CarpeDiem]

זה קרה רק על הלוואות חדשות, המשקיעים שכבר רכשו לא מרגישים מזה פיפס.

בא תנקוב מספרים (נשלה עצמנו לכמה לכמה דקות שבידנו כדור בדולח)
תוך X שנים הריבית תעלה ל Y ?
כך נוכל לכמת בכמה יתייקר החזר חודשי של הלוואת משכנתא ממוצעת.
לעליית מחירי השכירות יש עוד שלל גורמים, המשנתא רק אחת מהם.

כשהאינפלציה תתחיל לעבור את ה-2% בנק ישראל יתחיל לעלות ריבית.
בוא נחזור לתקופה של 2009-2011 כאשר בנק ישראל הקפיץ את הריבית מ-0.5% ל-3.25%, למרות הריביות האפסיות בשאר העולם, בגלל שהאינפלציה פה עברה את ה-2%.
מתי האינפלציה תעבור את ה-2% ? לדעתי נראה את זה בנתונים רק באביב-קיץ שנה הבאה.
לדעתי המערכת הבנקאית תמשיך לעלות ריבית על המשכנתאות ועל הלוואות הצריכה עד אז.
כמובן שייקור ההלוואות יגרום ללחץ של הציבור לסיוע מצד הממשלה. ומה הממשלה תעשה? כמובן תעלה משכורות במגזר הציבורי, תעלה את שכר המינימום ותעלה קיצבאות - זה רק יאיץ את האינפלציה