שר המיסים מכה שוב

[amit]

תגרום למשקיעים למכור אז תהיינה יותר דירות למכירה בשוק ומחיריהן ירדו.

אתה יורה לכיוון הלא נכון .
מה אשמים המשקיעים שהמדינה לא מוציאה מספיק קרקעות ומעכבת היתרי בניה?

תארגן מחאה שבה תדרוש מהועדות לאשר היתר בניה תוך 20 יום.
תארגן מחאה שבה תדרוש לאשר לפחות 100,000 דירות בשנה.
תארגן מחאה שבה תדרוש לתת הטבות לחברות הייטק שיעברו לגליל ולנגב ויקטינו את הלחץ בגוש-דן.
תארגן מחאה שבה תדרוש להחזיר את המס על הבורסה לקדמותו .
תארגן מחאה שבה תדרוש לתת מגרש של 250 מטר בנגב ובגליל לכל לוחם משוחרר.

ותראה כמה יצטרפו אליך.

 

[c881]

תארגן מחאה שבה תדרוש מהועדות לאשר היתר בניה תוך 20 יום.
תארגן מחאה שבה תדרוש לאשר לפחות 100,000 דירות בשנה

http://treasureteen.com/2016/08/עוד-פוסט-על-מחירי-הדיור-על-ההבדלים-בעלו/
לגבי היתר...
אתה מזכיר לי את ימי 2011 העליזים... כולם קפצו יחד על העגלה של המחאה וכמו שאמרתי בזמנו - כשכולם מושכים את השמיכה - השמיכה נקרעת.

 

[CarpeDiem]

אתה יורה לכיוון הלא נכון .
מה אשמים המשקיעים שהמדינה לא מוציאה מספיק קרקעות ומעכבת היתרי בניה?

תארגן מחאה שבה תדרוש מהועדות לאשר היתר בניה תוך 20 יום.
תארגן מחאה שבה תדרוש לאשר לפחות 100,000 דירות בשנה.
תארגן מחאה שבה תדרוש לתת הטבות לחברות הייטק שיעברו לגליל ולנגב ויקטינו את הלחץ בגוש-דן.
תארגן מחאה שבה תדרוש להחזיר את המס על הבורסה לקדמותו .
תארגן מחאה שבה תדרוש לתת מגרש של 250 מטר בנגב ובגליל לכל לוחם משוחרר.

ותראה כמה יצטרפו אליך.

כל מה שצריך זה להקפיץ את הריבית ל-5%. ככה רק מי שחוסך יוכל לקנות דירה ולא מי שמתמנף הכי הרבה.

 

[אורי ג.]

כל מה שצריך זה להקפיץ את הריבית ל-5%

הריבית נקבעת ע"י הFED אז זה מעט בעייתי, לא כ"כ מעניין אותם מחירי הנדל"ן בארץ הקודש...

 

[amit]

כל מה שצריך זה להקפיץ את הריבית ל-5%

אי אפשר לעשות את זה,אנחנו תלויים בריבית בעולם

 

[CarpeDiem]

הריבית נקבעת ע"י הFED אז זה מעט בעייתי, לא כ"כ מעניין אותם מחירי הנדל"ן בארץ הקודש...

בלי זה יהיה קשה לדכא את הביקוש לדירות. כן מחיר למשתכן לא מחיר למשתכן, עד שלא יפסיקו להתייחס לדירה כאלטרנטיבה לפק״ם שום דבר לא הולך להשתנות.
למרות זאת, אם ריבית המשכנתא תעלה לרמה מספיק גבוהה, אפילו בלי העלאת ריבית מצד הבנקים המרכזיים (וזה בהחלט אפשרי. תבדקו איך עלתה ריבית המשכנתא בשנה האחרונה), זה יהיה מספיק כדי להפוך דירה לאג״ח עם ריבית שלילית, וזה יבלום ואף יוריד את מחירי הדיור.

 

[אורי ג.]

בלי זה יהיה קשה לדכא את הביקוש לדירות. כן מחיר למשתכן לא מחיר למשתכן, עד שלא יפסיקו להתייחס לדירה כאלטרנטיבה לפק״ם שום דבר לא הולך להשתנות.
למרות זאת, אם ריבית המשכנתא תעלה לרמה מספיק גבוהה, אפילו בלי העלאת ריבית מצד הבנקים המרכזיים (וזה בהחלט אפשרי. תבדקו איך עלתה ריבית המשכנתא בשנה האחרונה), זה יהיה מספיק כדי להפוך דירה לאג״ח עם ריבית שלילית, וזה יבלום ואף יוריד את מחירי הדיור.

איני חולק עליך, ההפך אני מסכים, רק אמרתי שבפועל זה די בלתי אפשרי לישום בשלב זה כי הבוס הגדול (ארה"ב) הוא זה שמחליט על הריבית.

 

[מתכנת]

הבוס הגדול (ארה"ב) הוא זה שמחליט על הריבית.

@CarpeDiem צודק.
הבוס הגדול לא מחליט מה יהיו ריביות המשכנא, בתקופה האחרונה ריביות המשכנתא התייקרו ביותר מ 1% ללא שהתרחש שינוי בריבית בנק ישראל או בצפי שלה

 

[אורי ג.]

הבוס הגדול לא מחליט מה יהיו ריביות המשכנא, בתקופה האחרונה ריביות המשכנתא התייקרו ביותר מ 1% ללא שהתרחש שינוי בריבית בנק ישראל או בצפי שלה

זה לא ריבית המשכנתא שמחזיקה את המחירים גבוהים, זה הריבית במשק, כשאתה מקבל ריבית 0 בכל השקעה סולידית אז פתאום דירה עם תשואה של 3% פטור ממס נראית כמו השקעה טובה מאד.
מחקר של דויטשה בנושא:
http://www.themarker.com/markets/1.587078

 

[CarpeDiem]

זה לא ריבית המשכנתא שמחזיקה את המחירים גבוהים, זה הריבית במשק, כשאתה מקבל ריבית 0 בכל השקעה סולידית אז פתאום דירה עם תשואה של 3% פטור ממס נראית כמו השקעה טובה מאד.
מחקר של דויטשה בנושא:
http://www.themarker.com/markets/1.587078

בכתבה נאמר
כשהריבית תעלה מעל 4% - מחירי הדירות ירדו

כיום עומדת הריבית הממוצעת על משכנתאות על 2.2% בלבד, רמת שפל של כל הזמנים. על פי המודל המתמטי של דויטשה בנק, מחירי הבתים ימשיכו לעלות עד שהריבית תעלה גם היא ותרסן את התיאבון לדיור. הרמה הקריטי לפי הארוורד היא ריבית של 4% על המשכנתאות.

אם הריבית תשאר ברמתה הנוכחית, הארוורד מעריך כי מחירי הדירות יכולים לעלות בעוד 12% בתוך שנתיים. מצד שני, אם הריבית על המשכנתאות תעלה ל-5.5% שהוא הממוצע הרב שנתי - צפויים מחירי הריבית לרדת ב0%. עם זאת, גם הוא מודה שעלייה כה חדה ברמת הריבית היא תרחיש בעייתי - ובמיוחד בימים אלה בהן הריבית בכל העולם נמוכות, מה שמקשה על בנק ישראל להעלות הריבית גם בישראל.

הדיבור הוא על ריבית המשכנתאות, לא על ריבית בנק ישראל.
עכשיו ריבית המשכנתאות הקבועה-צמודה היא 3.6% ל-20 שנה (והקבועה לא צמודה 4.5%). עוד פחות מחצי אחוז והגענו לרמה הקריטית

 

[אורי ג.]

הדיבור הוא על ריבית המשכנתאות, לא על ריבית בנק ישראל.
עכשיו ריבית המשכנתאות הקבועה-צמודה היא 3.6% ל-20 שנה (והקבועה לא צמודה 4.5%). עוד פחות מחצי אחוז והגענו לרמה הקריטית

I STAND CORRECTED
מאידך ריבית המשכנתא נגזרת מהריבית במשק, העלייה האחרונה בריבית המשכנתאות היא עיוות שאני חושב שיהיה זמני בלבד.
בנק ישראל אינו קובע את ריבית המשכנתא, הוא נקבע בשוק החופשי.

 

[מתכנת]

זה לא ריבית המשכנתא שמחזיקה את המחירים גבוהים, זה הריבית במשק, כשאתה מקבל ריבית 0 בכל השקעה סולידית אז פתאום דירה עם תשואה של 3% פטור ממס נראית כמו השקעה טובה מאד.

אבל כאשר עלות המימון גבוהה אז זה מרסן את הביקוש.

בנק ישראל אינו קובע את ריבית המשכנתא, הוא נקבע בשוק החופשי.

בנק ישראל התעלל בשוק המשכנתאות ללא הרף בעשור האחרון (במחילה מכל מתנגדי המינוף),
סבב הייקור האחרון הגיע עקב החלטה של הבנקים להעלות ריווחיות, לדעתי הייקור הזה נובע כמעט באופן ישיר מההגבלות של בנק ישראל והקריטריונים הנוקשים, ריתוק הון וכד'
סתם דוגמא, בנק מזרחי הנפיק אג"ח קוקו כדי לפתור את אחת ההנחיות של בנק ישראל, מי לדעתך מממן את האג"ח הזה? נכון - נוטלי המשכנתאות. ואם נחפש נמצא עוד דוגמאות.

 

[CarpeDiem]

I STAND CORRECTED
מאידך ריבית המשכנתא נגזרת מהריבית במשק, העלייה האחרונה בריבית המשכנתאות היא עיוות שאני חושב שיהיה זמני בלבד.
בנק ישראל אינו קובע את ריבית המשכנתא, הוא נקבע בשוק החופשי.

ואולי הריבית של בנק ישראל מעוותת ולא מייצגת את הריבית האמיתית במשק, שנגזרת מסך החסכונות ומהביקוש להלוואות ?

 

[ע.מדי]

ואולי הריבית של בנק ישראל מעוותת ולא מייצגת את הריבית האמיתית במשק, שנגזרת מסך החסכונות ומהביקוש להלוואות ?

כמו שדוסקס כאן ( בפורום) החרגת תשלומי משכנתא למגורים מהמדד מייצרת תנאים של אינפלציה נמוכה
זה טוב למדינה מבחינת גיוס חוב וזה טוב למדינה מבחינת תשלומי שכר לעובדי המדינה

 

[אורי ג.]

ואולי הריבית של בנק ישראל מעוותת ולא מייצגת את הריבית האמיתית במשק,

הריבית לא אמורה לייצג את הריבית האמיתית בשוק ככה שהיא לא יכולה להיות מעוותת, עקום התשואות באג"חים הממשלתיים השונים + מרווח סיכון הם שמייצגים את הריבית האמיתית במשק.

 

[CarpeDiem]

כמו שדוסקס כאן ( בפורום) החרגת תשלומי משכנתא למגורים מהמדד מייצרת תנאים של אינפלציה נמוכה
זה טוב למדינה מבחינת גיוס חוב וזה טוב למדינה מבחינת תשלומי שכר לעובדי המדינה

כאן אנחנו מסכימים. העניין הוא שהקומבינה הזאת יוצרת בעיות אחרות כמו למשל סיכון מוגבר לבנקים, דבר שהם מנסים לפתור ע״י העלאת ריבית המשכנתאות.

 

[CarpeDiem]

הריבית לא אמורה לייצג את הריבית האמיתית בשוק ככה שהיא לא יכול להיות מעוותת, עקום התשואות באג"חים הממשלתיים השונים + מרווח סיכון הם שמייצגים את הריבית האמיתית במשק.

נו באמת. אתה רוצה להגיד לי שב-2006, כאשר ריבית בנק ישראל הייתה 5%, הייתה דרישה הרבה יותר גבוהה להלוואות, מאשר עכשיו, כאשר הריבית היא 0%, שוק המשכנתאות רותח כבר שנים וכל עם ישראל חוגג על הלוואות רכב ונופשים בחו״ל?

 

[אורי ג.]

נו באמת. אתה רוצה להגיד לי שב-2006, כאשר ריבית בנק ישראל הייתה 5%, הייתה דרישה הרבה יותר גבוהה להלוואות, מאשר עכשיו, כאשר הריבית היא 0%, שוק המשכנתאות רותח כבר שנים וכל עם ישראל חוגג על הלוואות רכב ונופשים בחו״ל?

לא הבנתי מה הקשר, אבל ב2006 מחירי הדירות היו בכ60% יותר זולים מהיום אז ברור כשמש שהייתה דרישה נמוכה הרבה יותר נמוכה למשכנתאות.
שוק המשכנתאות "רותח" כי שוק הנדל"ן "רותח".
גם לא הבנתי מה הקשר לנופש לחו"ל והלוואות לרכב...

 

[CarpeDiem]

לא הבנתי מה הקשר, אבל ב2006 מחירי הדירות היו בכ60% יותר זולים מהיום אז ברור כשמש שהייתה דרישה נמוכה הרבה יותר נמוכה למשכנתאות.
שוק המשכנתאות "רותח" כי שוק הנדל"ן "רותח".
גם לא הבנתי מה הקשר לנופש לחו"ל והלוואות לרכב...

אתה טוען שריבית המשכנתאות צריכה להיות נמוכה ועכשיו היא עולה בגלל עיוות. כלומר, אתה מניח שריבית המשכנתא (וכלל הריביות במשק) נקבעות באמצעות השוק החופשי.
כאשר יש עלייה בחסכונות אבל ירידה בביקוש להלוואות הריבית יורדת.
כאשר יש ירידה בחסכונות אבל עלייה בביקוש להלוואות הריבית עולה.

כלומר אתה מניח שב-9 השנים האחרונות הריבית ירדה כי הייתה עלייה בחסכונות וירידה בביקוש להלוואות.
בפועל, מה שקרה הוא שהייתה ירידה בחסכונות ועלייה בביקוש להלוואות - אבל עדיין הריבית ירדה, לכן, המסקנה המתבקשת היא שהריבית ירדה בגלל התערבות חיצונית של הבנק המרכזי, וירידת הריבית היא העיוות. העלייה בריבית בשוק ע״י הבנקים היא התשובה של השוק החופשי לעיוות שנוצר בגלל מדיניות הבנק המרכזי.
אני באופן אישי שמח שהשוק מתקן בעצמו את העיוות של הבנק המרכזי, אם כי אני לא אופטימי, מאחר ואני חושד שהבנק המרכזי והפוליטקאים ישלפו עוד כמה שפנים מהכובע כדי שחגיגת ההלוואות תימשך.

 

[אורי ג.]

כאשר יש עלייה בחסכונות אבל ירידה בביקוש להלוואות הריבית יורדת.
כאשר יש ירידה בחסכונות אבל עלייה בביקוש להלוואות הריבית עולה.

זה חלק מהפרמטרים אבל לא כולם, עוד פרמטרים הם: מגבלות של בנק ישראל, תקרת אשראי ענפית בבנקים, תשואה אלטרנטיבית של הבנקים, חישובי הלימות הון של בנקים וחברות ביטוח (באזל-3 לדוגמא), נזילות הבנקים ועוד.

כלומר אתה מניח שב-9 השנים האחרונות הריבית ירדה כי הייתה עלייה בחסכונות וירידה בביקוש להלוואות.

ממש לא, אני יודע שריבית המשכנאות ירדה כי הריבית ארוכת הטווח במשק ירדה, זה הכל.

העלייה בריבית בשוק ע״י הבנקים היא התשובה של השוק החופשי לעיוות שנוצר בגלל מדיניות הבנק המרכזי.
אני באופן אישי שמח שהשוק מתקן בעצמו את העיוות של הבנק המרכזי, אם כי אני לא אופטימי, מאחר ואני חושד שהבנק המרכזי והפוליטקאים ישלפו עוד כמה שפנים מהכובע כדי שחגיגת ההלוואות תימשך.

ספקולציה לא מבוססת, ישנם סיבות נוספות שמשפיעות על עליית ריבית המשכנתאות, לדעתי הצנועה יש סיכוי גבוה שריבית המשכנתאות תרד קצת בחזרה לאחר שהשינוי שמקדם האוצר בהורדת מרכיב המע"מ בחישובי ערבות חוק המכר, בנוסף הבנקים כמעט הגיעו לדרישות המפקח על הבנקים לגבי הון הליבה מה שיאפשר להם לשחרר עוד כסף לשוק, אבל נחכה ונראה.