הסיבות לדעתי להמשך עליית הנדל"ן

[JBUZZ]

לדעתי (ולצערי) יש סיבות תומכות בעליית המחירים בנדל"ן למגורים בארץ (חדרה גדרה), ב 5- 10 שנים הקרובות:

הנחת הבסיס:
מחסור בקרקעות והתחלות בניה (במיוחד בין בחדרה גדרה) - זה החישוב הרגיל של משקי בית חדשים - צורך ב 60 אלף כל שנה.
מפונים שמתרכזים במרכז.
המשך העליה לארץ (גם בניקוי היורדים).

המשך עליות עלות הבניה:
* עלות פועלים (מחסור).
* עליית מחיר המלט עקב החרם מטורקיה.
* המע"מ עולה ל 18% בתחילת 25.

סיבות תומכות נוספות:
צפי לירידת הריבית והוזלת משכנתאות.
שיפור תשתיות עם הרכבת הקלה.


מה דעתכם?

 

[Investoril]

באסה, פתחתי אשכול שבו אני לא מבין למה המחירים עולים. אולי אין מנוס לרדת מהארץ…

 

[Echelon]

האזנתי השבוע לפרק האחרון בפודקאסט של אינווסטור 360 לייב - "נדל"ן לאן? הקטסטרופה וההזדמנות של שוק הדיור בישראל".
הם אירחו בו את ארז רוזנבוך, יו"ר קרן ה-REIT מגוריט.
גם אם לא כל הנתונים שהוצגו בפרק מדויקים נראה שמגמת עליית מחירי הנדל"ן בארץ צפויה להימשך בשנים הקרובות, כולל (ואפילו בשיעור חד יותר) מחירי השכירות.
פרק מעניין מאוד אבל מבאס לדעתי, בעיקר לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, שנראה שדירה ראשונה בישראל רק ממשיכה להתרחק מהם.

 

[pseudonym]

*הוא מציג נתונים אמיתיים, אבל הייתי לוקח אותו בערבון מוגבל אל תשכח שהוא בעל אינטרס שמחירי הדירות + השכירויות יעלו.

 

[Echelon]

הייתי לוקח אותו בערבון מוגבל אל תשכח שהוא בעל אינטרס שמחירי הדירות + השכירויות יעלו.

מסכים. אבל אם הנתונים שהוא הציג אכן מדויקים/אמיתיים קשה להגיע למסקנות אחרות משלו לצערי...

 

[pseudonym]

ראיתי פודקאסט לא מזמן עם מסקנות אחרות לחלוטין.
כנראה שכל אחד לוקח קדימה את האג'נדה שמשרתת אותו.

 

[Echelon]

איתי פודקאסט לא מזמן עם מסקנות אחרות לחלוטין.

מעניין. זוכר איזה במקרה?

 

[JBUZZ]

ראיתי פודקאסט לא מזמן עם מסקנות אחרות לחלוטין.
כנראה שכל אחד לוקח קדימה את האג'נדה שמשרתת אותו.

אשמח לשמוע עוד דעות - יכול לשים לינק?

 

[JBUZZ]

באסה, פתחתי אשכול שבו אני לא מבין למה המחירים עולים. אולי אין מנוס לרדת מהארץ…

הפוסט שלי הוא בעקבות הפוסט שלך...
שלך דיבר על למה עלו עד עכשיו - ב 5 השנים האחרונות.
זה כבר מצב נתון.
ולכן היה לי חשוב לדבר/לבחון מה צפוי ב 5-10 השנים הבאות...
@Investoril

 

[pseudonym]

אשמח לשמוע עוד דעות - יכול לשים לינק?

וובינר נדלן - יוני 2024

אור פוריה מארח את הכלכלן הראשי של קבוצת הפניקס, מתן שטרית לסקירה מקיפה על שוק הנדלן - צד הביקוש, צד ההיצע, ההבדלים בין דירות חדשות לדירות יד שניה, ואיך קשורי...

youtu.be

 

[JBUZZ]

וובינר נדלן - יוני 2024

אור פוריה מארח את הכלכלן הראשי של קבוצת הפניקס, מתן שטרית לסקירה מקיפה על שוק הנדלן - צד הביקוש, צד ההיצע, ההבדלים בין דירות חדשות לדירות יד שניה, ואיך קשורי...

youtu.be

תודה
אור פוריה עובד עכשיו חזק בסושיאל - אבל במקרה הזה - מייצר תוכן.
נקשיב!

 

[הסולידית]

הם אירחו בו את ארז רוזנבוך, יו"ר קרן ה-REIT מגוריט.
גם אם לא כל הנתונים שהוצגו בפרק מדויקים נראה שמגמת עליית מחירי הנדל"ן בארץ צפויה להימשך בשנים הקרובות, כולל (ואפילו בשיעור חד יותר) מחירי השכירות.

אנשים כאלה זהירים מאד באופן שבו הם מתנסחים. לעניות דעתי, אם הוא היה משמיע הערכה שונה/אחרת, זה היה עלול להשתקף במחיר המניה של החברה שלו, שעיקר הכנסתה כידוע מדמי שכירות למגורים. סתם נקודה ששווה לזכור. אף אחד לא יודע מה יקרה בשוק הדיור, יש יותר מדי נעלמים (בכללם דמוגרפיים וגאו אסרטגיים) שאיש לא יכול לצפות בשלב זה.

 

[quinon]

בטווח ארוך המחירים יעלו, ולו רק בגלל האינפלציה (אלא אם כן תיקרה פה קטסטרופה). השאלה הגדולה היא באיזה קצב? היום הוא עומד על 4.5% בשנה, אם אני לא טועה - הרבה פחות מממוצע שוק ההון.

 

[Echelon]

אנשים כאלה זהירים מאד באופן שבו הם מתנסחים. לעניות דעתי, אם הוא היה משמיע הערכה שונה/אחרת, זה היה עלול להשתקף במחיר המניה של החברה שלו, שעיקר הכנסתה כידוע מדמי שכירות למגורים. סתם נקודה ששווה לזכור.

נכון. ברור שיש לו אינטרס שמחירי השכירות למגורים יעלו. זה נכון לגבי כל בעל תפקיד בחברה שמתראיין לכתבה/טלוויזיה/פודקאסט ומציג את השקפתו ה"מקצועית".
הסיבה היחידה שהפרק הזה היה מעניין בעיניי היא שהוא הציג הרבה נתונים, ועם נתונים קשה יותר להתווכח.
אם יוצאים מנקודת הנחה שרוב הנתונים שהוצגו אכן נכונים, קשה לדעתי לראות מצב בו מחירי הנדל"ן והשכירות בארץ יורדים בשנים הקרובות.
אגב, נתון שהוא המעיט בערכו לדעתי היה סביב מספר הישראלים שירדו מהארץ בעקבות המלחמה וניסיון ההפיכה המשטרית. הוא טען שמדובר באלפים בודדים בלבד בזמן שאפילו רשות האוכלוסין והלמ"ס הודו לאחרונה שהן לא מצליחות להגיע להסכמה לגבי הערכת המספר המדויק.

אף אחד לא יודע מה יקרה בשוק הדיור, יש יותר מדי נעלמים (בכללם דמוגרפיים וגאו אסרטגיים) שאיש לא יכול לצפות בשלב זה.

אין ספק שבמידה ויחולו כאן שינויים דמוגרפיים וגאו-אסטרטגיים משמעותיים תהיה לכך השפעה חזקה על מחירי הנדל"ן, אבל זו טענה שנכונה תמיד. ועדיין מדובר בתרחישי קיצון בעלי הסתברות נמוכה יותר להתממש מאשר פיגור בקצב התחלות הבניה לעומת הביקוש למשל - תרחיש שהוא מוחשי וכבר מתממש לנגד עינינו בשנה האחרונה.
אם נוסיף לכך את העובדה שהממשלה הנוכחית לא מטפלת בשום צורה (בין היתר) בהורדת יוקר המחיה בישראל ומשיגה בהצלחה מרובה את ההיפך הגמור, קשה לי להאמין שמחירי שוק הדיור ייבלמו בשנים הקרובות לצערי.

 

[albert yaron]

@JBUZZ ציינת דברים נכונים, אך אני לא בטוח שהם מספיקים בשביל להזיז את המחט באופן משמעותי.
הנחות הבסיס מלוות את המדינה כבר עשרות שנים, והיו תקופות בהן המחירים היו סטטיים. אציין שאני לא מבין גדול בתחום. מעולם לא ביצעתי עסקת נדל"ן. אבל כן מתעניין.

לגבי עלויות הבניה - שאלה כיצד השוק יתמודד עם השינוי של החודשים האחרונים. יכול להיות ששיווי המשקל החדש אכן יהיה יקר יותר, אך לא בטוח.

גורם משפיע מאוד על המחיר הוא כמה כסף יש לאנשים. איך שוק העבודה יהיה, איך הבורסה תהיה. צריך לזכור שב-15 השנים האחרונות, אלפי עובדי היי טק קיבלו אופציות בשווי מאות אלפי דולרים, והתשואות בבורסה היו גבוהות.

שוק העבודה משפיע מאוד גם על שוק השכירות. המחירים בשוק השכירות יותר מושפעים לדעתי מההכנסה הפנויה השוטפת מעבודה, והרבה פעמים מתעלמים ממקורות הכנסה הוניים. יש גבול לכמה שכירות ניתן לשלם במידה והשכר לא עולה, ויש גם גבול כמה תשואה נמוכה על הכנסה משכירות משקיעים יהיו מוכנים לקבל.

 

[מתי יגיע השלג]

באסה, פתחתי אשכול שבו אני לא מבין למה המחירים עולים. אולי אין מנוס לרדת מהארץ…

כולם חושבים שהמחירים עולים וימשיכו לעלות... נשמע מוכר?

סתם לדוגמא אם מספיק אנשים יחשבו כמוך ויירדו מהארץ, פתאום יהיה פחות מחסור בדירות -> מחירים יירדו -> אנשים אולי ייכנסו לפאניקה מההפסדים בנדל"ן -> אולי יימכרו עוד...

תתעלם מכל הרעש וכל הלחץ הישראלי של לקנות בית (במיוחד למגורים), ותחליט מה שהכי מתאים וטוב בשבילך.

 

[Minimi]

יש גבול לכמה שכירות ניתן לשלם במידה והשכר לא עולה, ויש גם גבול כמה תשואה נמוכה על הכנסה משכירות משקיעים יהיו מוכנים לקבל

מוזמן לבדוק בהונג קונג שם משפחות שוכרות יחד דירה אחת.
בתיאוריה אתה צודק אבל לא בונים מספיק באיזורי ביקוש אז המחיר עולה. מי שלא יכול לקנות, שוכר אבל צריך דירה להשכיר ואם יהיה לדירה ביקוש להשכרה, יהיה מי שיקנה אותה וחוזר חלילה. מי שידו לא משגת להשכיר במרכז, יוצא לפריפריה ומרים שם את המחיר.

 

[albert yaron]

מוזמן לבדוק בהונג קונג שם משפחות שוכרות יחד דירה אחת.

נכון. גם עובדים זרים בישראל. וכמובן גם צעירים בישראל יכולים להישאר יותר זמן אצל ההורים. שווה ערך.

בתיאוריה אתה צודק אבל לא בונים מספיק באיזורי ביקוש אז המחיר עולה. מי שלא יכול לקנות, שוכר אבל צריך דירה להשכיר ואם יהיה לדירה ביקוש להשכרה, יהיה מי שיקנה אותה וחוזר חלילה. מי שידו לא משגת להשכיר במרכז, יוצא לפריפריה ומרים שם את המחיר.

כמו שכתבת, הביקוש לא קשיח לדירה במרכז של המרכז. אפשר להיות עם שותפים / לשכור יותר בפריפריה / להישאר אצל ההורים, לכן המחיר לא בהכרח עולה, ולכן גם לשוכרים יש כח מול המשכירים בתנאי שוק מסויימים. מסכים עם הנחות העבודה שכתבת, אך מגיע למסקנה אחרת.

 

[המהנדל]

מוזמן לבדוק בהונג קונג שם משפחות שוכרות יחד דירה אחת.

דווקא הונג קונג היא לא דוגמא טובה. מחירי הדיור (והשכירות) בעיר הגיעו לשיאם ב2018 ומאז נמצאים בירידה.
מנגד, זו דוגמא טובה למדינת אי מוקפת אויבים בה המחירים יורדים בהתמדה.

Rating and Valuation Department - Publications

Publications

www.rvd.gov.hk

 

[JBUZZ]

פיגור בקצב התחלות הבניה לעומת הביקוש למשל - תרחיש שהוא מוחשי וכבר מתממש לנגד עינינו בשנה האחרונה.

ממש.
הממשלה הנוכחית מקדמת בניה באיזורים חרדים (בית שמש, חריש, אלעד ) - עוד אין התחלות בניה - אבל יש תיכנונים.
בנוסף - מקיימת והגרלות דירה בעיקר לתושבים חרדים.
זאת תיהיה בכייה לדורות - כי זה תהליכים ארוכים שרק עוד 7-10 שנים נרגיש...