האם אכן יש כזו ירידה במחירים?

[doc29]

הסתכלתי לתומי על מגמות מחירי דירות בתל אביב, וספציפית במרכז תל אביב. עשיתי את זה במדלן, שעד כמה שזכרתי זה הכלי היחיד שנותן מגמות כאלה, והאמת שדי נדהמתי לראות ירידות בסקאלה מאוד מאוד משמעותית. למשל בלינק הזה של שכונה שהיא אחד האיזורים הכי מבוקשים בעיר (ובמדינה כנראה)- ירידה של ~25%.

https://www.madlan.co.il/area-info/%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%94%D7%A6%D7%A4%D7%95%D7%9F-%D7%94%D7%99%D7%A9%D7%9F-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%A8%D7%9B%D7%96%D7%99-%D7%AA%D7%9C-%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91-%D7%99%D7%A4%D7%95-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C?term=%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%A0%D7%94-%D7%94%D7%A6%D7%A4%D7%95%D7%9F-%D7%94%D7%99%D7%A9%D7%9F-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%A8%D7%9B%D7%96%D7%99-%D7%AA%D7%9C-%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91-%D7%99%D7%A4%D7%95-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&marketplace=residential

הלכתי ובדקתי דירות ספציפיות שמוצעות למכירה, ואכן אני רואה נכסים באיזורים האלה במחירים יחסית סבירים (בהתחשב בזה שזה הצטרום של הצנטרום). למשל דירות 2.5 ואפילו 3 חדרים ב-2.5 מיליון ואף מעט דרומה מכך (אכן, ישנות מאוד אבל בהחלט ראויות למגורים, ואם לא השתנה הרבה ממתי שאני גרתי שם - זה לא בדיוק שיקול ועדיין עטים עליהן חבר'ה צעירים, ואפילו משפחות עם ילד אחד בכל יום בשנה).

האם אכן כך הדבר או שאני מפספס משהו? ידעתי שמדברים על התחלת מגמת ירידות אבל לפי זה- נראה שמדובר בירידה ממש רצינית. לצערי אני כבר לא זוכר מה היו המחירים קודם אז קשה לי לומר בוודאות. אם כן- נשמע כמו הזדמנות די רצינית, או שיש פה קאץ'? ניסיתי למצוא דרך להשוות מחירים של דירות ספציפיות בעסקאות שונות (כלומר אותה דירה במועדים שונים) אבל זה די מורכב.

 

[אורי ג.]

למשל בלינק הזה של שכונה שהיא אחד האיזורים הכי מבוקשים בעיר (ובמדינה כנראה)- ירידה של ~25%.

תתעלם, זה לא המציאות.

האם אכן כך הדבר או שאני מפספס משהו?

כן. אתה מפספס שמחירי ביקוש זה לא מחיר הנכס.

- נראה שמדובר בירידה ממש רצינית.

לא יודע מה זה רציני אבל 10% עד 15% בכיף.

 

[rpi]

לא יודע מה זה רציני אבל 10% עד 15% בכיף

יש לך השערה למה?
אני מנחש בגלל הריבית הגבוהה וההבנה שכל הארץ חשופה לירי טילים כבדים.
בנוסף, אי יציבות פוליטית.

כמובן ניחוש שלי בלבד (בספק אם נכון).

 

[אורי ג.]

יש לך השערה למה?
אני מנחש בגלל הריבית הגבוהה וההבנה שכל הארץ חשופה לירי טילים כבדים.
בנוסף, אי יציבות פוליטית.

כמובן ניחוש שלי בלבד (בספק אם נכון).

למה המחירים יורדים?
לא יודע, שאלת את עצמך למה המחירים עלו בשיעור דו ספרתי באחוזים כל שנה ב10 שנים האחרונות?
למה צריך סיבה בכלל? כלומר למה הנחת היסוד היא שהמחירים תמיד עולים בחדות?

 

[doc29]

כן. אתה מפספס שמחירי ביקוש זה לא מחיר הנכס.

בתקופה כזו- האם מחיר הנכס לא נמוך יותר? ("שוק של קונים")
בכל אופן- דירות 2-2.5 חדרים בצפון הישן ב-2.3-2.5 מיליון כמו שראיתי זה גם בלוף? זה לא מהווה ירידה משמעותית מהמצב לפני שנתיים שלוש?

לא יודע מה זה רציני אבל 10% עד 15% בכיף.

אוקיי אז באמת הגרפים שם מגזימים מאוד. אם כי 15% כבר מתחיל להיות משמעותי, בייחוד שיש סיכוי לחזרה לעליות מחירים עם סוף המלחמה (שכרגע עוד לא ממש מסתיימת, אבל זה קרוב מתמיד) + הריבית שעשויה להתחיל לרדת עכשיו שהאינפלציה השנתית בטווח, ככה בכל אופן אני מנתח את המצב.

 

[doc29]

יש לך השערה למה?
אני מנחש בגלל הריבית הגבוהה וההבנה שכל הארץ חשופה לירי טילים כבדים.
בנוסף, אי יציבות פוליטית.

כמובן ניחוש שלי בלבד (בספק אם נכון).

בעיניי זה ריבית גבוהה+ אי יציבות מהמלחמה שגורמת לאנשים להמתין עם החלטות על רכישה גדולה. ויש סיכוי ששני הדברים מתחילים להשתנות (כמובן אין לי כדור בדולח).

 

[אורי ג.]

בתקופה כזו- האם מחיר הנכס לא נמוך יותר? ("שוק של קונים")
בכל אופן- דירות 2-2.5 חדרים בצפון הישן ב-2.3-2.5 מיליון כמו שראיתי זה גם בלוף? זה לא מהווה ירידה משמעותית מהמצב לפני שנתיים שלוש?

לא יודע למה אתה מתכוון. אתה שואל אם מחירי הנכסים ירדו? התשובה היא כן, סדר גודל של כ10-15% ריאלי.

בייחוד שיש סיכוי לחזרה לעליות מחירים עם סוף המלחמה

ויש גם סיכוי להמשך ירידת מחירים, בפועל ת"א מפוצצת בסחורה, פחות בצפון הישן אבל רובע 4 מפוצץ ממש, כנ"ל צפון ודרום ת"א.

 

[SolidAce]

סתם זורק (באמת סתם), יש מצב שהסתכלת על אזור שרוב הדירות בו ישנוצ יחסית, לכן בלי ממ״ד, ולכן מחירן הושפע יותר מהמלחמה מאשר דירות באזורים אחרים?

 

[Therealdeal]

1. הנתונים בגרפים במדלן מגיעים מרשות המיסים ולכן מייצגים עסקאות אמיתיות ולא מחירי שיווק מבוקשים.
2. הנתונים לא מתואמים למאפייני הדירה, בניגוד למה שעושה למ"ס. אני לא טוען שאין ירידה, אלא שהירידה בגרף לא מייצגת את הירידה במחיר של דירה נתונה.

להמחשה: נניח בנקודת זמן מסויימת מחצית מהדירות שנמכרות הן בגודל 100 מר ועולות 5 מליון ומחציתן בגודל 60 מר ועולות 3 מליון.

אז המחיר הממוצע שנראה בגרף יהיה ארבעה מליון.

אבל אם פתאום לאנשים אין יותר 5 מיליון (למשל כי הריבית עולה), אז 100% מהדירות שימכרו יהיו הקטנות יותר. נניח אפילו שזה גורם לעלייה במחיר הדירות הקטנות יותר, ל 3.5 מליון.

אז בנקודת זמן הזאת, המחיר הממוצע של דירה יהיה 3.5 מליון והגרף יראה ירידה, אפילו שבפועל המחירים עלו.

(אני מדגיש - מנסה להבהיר למה להסתמך על נתוני מדלן מציג תמונה חלקית, לא מערער על הירידה בפועל)

 

[ארנטס]

הכי קל ומדוייק זה להשוות תפוז לתפוז.
דירות זהות כולל בגיל באותה השכונה. קל לעשות זאת בשכונות חדשות של מחיר למשתכן בהן כל הדירות די זהות ב99% ובאותו גיל.

אז רואים בבירור ירידת מחירים בשנה האחרונה. לפעמים ברמת אותו בניין וקומה.

בשכונת מורשת במודיעין למשל נמכרו השנה דירות 4 חדרים ב3 מיליון ₪ ומטה וגם בקושי רב. אני מכיר דירה שפורסמה "ב2.9 מיליון ₪ גמיש" והיתה בלוחות חודשים ארוכים.
לפני שנה בלבד נמכרו דירות מהפרופיל הנ"ל בקלות תוך שבועות בודדים מעל 3.2 מיליון.

 

[doc29]

סתם זורק (באמת סתם), יש מצב שהסתכלת על אזור שרוב הדירות בו ישנוצ יחסית, לכן בלי ממ״ד, ולכן מחירן הושפע יותר מהמלחמה מאשר דירות באזורים אחרים?

אכן, מרכז תל אביב... בחלקן היה מקלט בבניין ובחלקן לא. ממד לאף אחת לא (בניינים ישנים).
אני תוהה האם זה באמת משפיע. אני גרתי שם והיו אזעקות. נכון, פחות מאשר עם איראן והטילים היו קטנים יותר. אבל התפיסה במרכז תל אביב להרגשתי הייתה שככה זה, ממ"ד (ועוד הרבה מותרות שיש בדירות שאתה גר בהן כשאתה מתבגר קצת ומפסיק להתכלב) נחשב משהו שלא ציפית שיהיה לך. אולי זה השתנה.

 

[doc29]

הכי קל ומדוייק זה להשוות תפוז לתפוז.

מסכים אבל מאוד התקשיתי לעשות את זה בתל אביב וזה מעניין שהיום בדיוק יצא דוח של מבקר המדינה על הנושא הזה והוא מציין שם מה שגם אני ראיתי- הנתונים פשוט זוועתיים, דירה שרשומה כאותו נכס לפי הטאבו -פעם 58 מ"ר, פעם 60 מ"ר, פשוט בלאגן.

לא יודע למה אתה מתכוון. אתה שואל אם מחירי הנכסים ירדו? התשובה היא כן, סדר גודל של כ10-15% ריאלי.

כלומר כ-20% נומינלי. משום מה זכור לי שנכסים כאלה היו יקרים הרבה יותר (לכיוון ה-4 מיליון). כנראה לא זכרתי נכון.

 

[ארנטס]

מסכים אבל מאוד התקשיתי לעשות את זה בתל אביב וזה מעניין שהיום בדיוק יצא דוח של מבקר המדינה על הנושא הזה והוא מציין שם מה שגם אני ראיתי- הנתונים פשוט זוועתיים, דירה שרשומה כאותו נכס לפי הטאבו -פעם 58 מ"ר, פעם 60 מ"ר, פשוט בלאגן.


כלומר כ-20% נומינלי. משום מה זכור לי שנכסים כאלה היו יקרים הרבה יותר (לכיוון ה-4 מיליון). כנראה לא זכרתי נכון.

כאשר כל 1 מ"ר שווה מעל 30000₪ במרכז אולי כדאי להזמין מודד מקצועי שיפסוק.
במקרים רבים יש פעם בין הטאבו למציאות. ובסוף אתה קונה וחי בדירה ולא בנייר שלה (הטאבו).

נתקלתי במקרה של 2 דירות זהות אחת מעל השנייה 1ל1 עם הפרש ברישןם של 6.7 מ"ר

 

[גרביל מרוץ]

נתקלתי במקרה של 2 דירות זהות אחת מעל השנייה 1ל1 עם הפרש ברישןם של 6.7 מ"ר

עד לפני כ- 30 שנה היו מגישים תוכניות בשרטוט ידני וחישוב השטחים היה גם הוא נרשם ידנית, אז היו טעויות והרבה אי דיוקים. בעיקרון ניתן לבקש תיקון של הרישום, העניין הוא שבעלי דירות מעדיפים שפחות שטח יהיה רשום כי אז משלמים פחות ארנונה. זה יוצר מצב אבסורדי שכהשטח הרשום קטן מהשטח בפועל אז השטח החסר שווה יותר למ"ר מהשטח הרשום...

 

[אורי ג.]

מסכים אבל מאוד התקשיתי לעשות את זה בתל אביב וזה מעניין שהיום בדיוק יצא דוח של מבקר המדינה על הנושא הזה והוא מציין שם מה שגם אני ראיתי- הנתונים פשוט זוועתיים, דירה שרשומה כאותו נכס לפי הטאבו -פעם 58 מ"ר, פעם 60 מ"ר, פשוט בלאגן.


כלומר כ-20% נומינלי. משום מה זכור לי שנכסים כאלה היו יקרים הרבה יותר (לכיוון ה-4 מיליון). כנראה לא זכרתי נכון.

לא חושב שהגענו ל20% ואתה גם מסתכל על מחיר אבסולוטי, ההסתכלות הנכונה היא מחיר למ"ר לנכס שווה ערך.

נתקלתי במקרה של 2 דירות זהות אחת מעל השנייה 1ל1 עם הפרש ברישןם של 6.7 מ"ר

הפרשים של עשרות מטרים זה דבר נפוץ מאד בכל הארץ, בדירה הקטנה והצנועה שלי ההפרש הוא של כ35%.

עד לפני כ- 30 שנה היו מגישים תוכניות בשרטוט ידני וחישוב השטחים היה גם הוא נרשם ידנית, אז היו טעויות והרבה אי דיוקים.

אין קשר, המדידות היו מדוייקות מאד ההבדלים הם בשיטות המדידה לאורך השנים של מה כלול ומה לא כלול בשטח.

 

[munmun]

רכשתי דירה ב2023.
אני עוקב מדי חודש-חודשיים לראות אם יש הבדלים, בכמה איזורים במרכז.
אני רק מזהה שלא היתה כמעט תזוזה במחירי דירות בשנתיים האחרונות.
אולי ירידה מינורית של עד 5%, הריבית מקשה על עליית מחירים,
אבל הסטגנציה הזאת הולכת להגמר בקרוב מאוד.

 

[חתול לילה]

אני רק מזהה שלא היתה כמעט תזוזה במחירי דירות בשנתיים האחרונות.

אתה מסתכל במחיר המבוקש במודעה או במחיר שנמכר בפועל?

 

[גרביל מרוץ]

אין קשר, המדידות היו מדוייקות מאד

לא אצלי בשתיים מהדירות

 

[שלומו]

רכשתי דירה ב2023.
אני עוקב מדי חודש-חודשיים לראות אם יש הבדלים, בכמה איזורים במרכז.
אני רק מזהה שלא היתה כמעט תזוזה במחירי דירות בשנתיים האחרונות.
אולי ירידה מינורית של עד 5%, הריבית מקשה על עליית מחירים,
אבל הסטגנציה הזאת הולכת להגמר בקרוב מאוד.

ממה שאני מתרשם באיזור העמקים המחירים לא השתנו כמעט בשנתיים האחרונות

 

[munmun]

אתה מסתכל במחיר המבוקש במודעה או במחיר שנמכר בפועל?

מסתכל על המחירים הנמוכים ביותר שאפשר להשיג דירה כזאת או אחרת.
ז״א מוכרים שכבר ״התבשלו״ ומוכנים למכור במחיר שוק.
לא אלה שדורשים מחירים מוגזמים.