שר המיסים מכה שוב

[daat99]

@daat99 שיעורי המס על הדיור ודאי שמשפיעים על ההחלטות של משקיעים.

שיעורי המס על דיור לא השתנו מהותית ב-2007 לעומת המיסוי בין 1996 ל-2006 ולכן הם לא מה שגרם לזינוק מחירי הדיור ב-2007 אחרי שמחירי הדירות ירדו בין 1996 ל-2006.

 

[Yevgeny]

היצע גדל

היצע גדל אמיתי זה כשמספר יחידות הדיור שנבנה גדול מזה שנדרש ע"י גידול האוכלוסיה (ובהתאם לנורמה החברתית של מתי קונים דירה נפרדת לעומת גרים אצל ההורים) - זה בפועל ניתן להשיג ע"י האצת הבניה, ולדעתי בעיקר צמצום הביורוקרטיה המעורבת בתהליך (אנחנו מפגרים ביחס למדינות אחרות מבחינת מספר צעדי אישורים והזמן הנדרש לקבל אותם, כדי לבנות בפועל).

כל השאר פחות רלוונטי. זה למשל - רק אומר שיש ביקוש ש"נצבר" ויבוא לביטוי שוב אח"כ:

הקפאת רכישות ע"י מחוסרי דיור

ושוכרים יכולים להרשות לעצמם (ולא נאלצים) לרכוש

וזה הבחנה לא רלוונטית בעיני, האם קורת הגג שאני גר בה היא שלי, או של "משקיע" שאני משלם לו שכירות - היצע הדירות הכולל הנדרש הוא זהה.
אישית אני שוכר מבחירה, ולא מאילוץ, כבר מעל עשור (למרות שאני יכול בהחלט לרכוש דירה אם הייתי רוצה).

 

[אנטארטיקה]

שיעורי המס על דיור לא השתנו מהותית ב-2007 לעומת המיסוי בין 1996 ל-2006 ולכן הם לא מה שגרם לזינוק מחירי הדיור ב-2007 אחרי שמחירי הדירות ירדו בין 1996 ל-2006.

ב 2007 קיבלת ריבית סבירה על פיקדון בבנק או אגח ממשלתי. ב 2007 יכולת לקבל הטבות מס על חסכון הוני לפנסיה. מספר שנים לפני כן יכולת לחסוך בקופת גמל ואחרי 15 שנים הכסף היה נזיל ללא מס בכלל.
המציאות השתנתה ב 2009 , אולם המיסוי על הדיור להשקעה נשאר כמו שהיה. לא פלא שנוצרה נהירה של משקיעים לשוק הדיור והמדינה היא האשמה בכך.

 

[אנטארטיקה]

היצע גדל אמיתי זה כשמספר יחידות הדיור שנבנה גדול מזה שנדרש ע"י גידול האוכלוסיה (ובהתאם לנורמה החברתית של מתי קונים דירה נפרדת לעומת גרים אצל ההורים) - זה בפועל ניתן להשיג ע"י האצת הבניה, ולדעתי בעיקר צמצום הביורוקרטיה המעורבת בתהליך (אנחנו מפגרים ביחס למדינות אחרות מבחינת מספר צעדי אישורים והזמן הנדרש לקבל אותם, כדי לבנות בפועל).

כל השאר פחות רלוונטי. זה למשל - רק אומר שיש ביקוש ש"נצבר" ויבוא לביטוי שוב אח"כ:


וזה הבחנה לא רלוונטית בעיני, האם קורת הגג שאני גר בה היא שלי, או של "משקיע" שאני משלם לו שכירות - היצע הדירות הכולל הנדרש הוא זהה.
אישית אני שוכר מבחירה, ולא מאילוץ, כבר מעל עשור (למרות שאני יכול בהחלט לרכוש דירה אם הייתי רוצה).

אין מספיק היצע למשקיעים ולמחוסרי הדיור. ברגע שתסלק את מרבית המשקיעים יהיה מספיק.
נדל"ן למגורים יכול להיות מכשיר להשקעה אבל מיסוי הוגן יקטין למימדים הגיוניים את השוק הזה.

לא טענתי שכל השוכרים נאלצים לשכור אבל אחוז גדול מהם, בעיקר זוגות צעירים, עושה זאת רק בגלל עליית המחירים.

 

[Yevgeny]

אין מספיק היצע למשקיעים ולמחוסרי הדיור.

זה מה שאני לא מבין בטיעון הזה. משקיע לא תופס עוד דירה - כל עוד הדירה מאוכלסת, זה אומר שמישהו עדיין גר בה (רק בשכירות ולא בבעלות).
האם מי שגר בשכירות הוא "מחוסר דיור"?

 

[שמוליק קיפוד]

אני לא חושב שבעלות על דירה היא זכות בסיסית ורוב המחאות בסגנון הם של אנשים שלא רוצים לקחת אחריות ורוצים שהממשלה תדאג להם (כמובן על חשבון אחרים). אחרי שאמרתי את זה, יש כמובן בעיות בדיור (היצע < ביקוש) שנובעות מהממשלה כמו:

1. רוב הקרקעות שייכות למדינה. המדינה צריך להפסיק לספסר בקרקעות ולתת אותם לאזרחים.
2. בירוקרטיה, בירוקריטה ועוד בירוקרטיה. כשלוקח 13 שנים לבנות דירה יש פה בעיה.
3. מחסור בתמריצים לרשויות המקומיות לבנות דיור בשטחם (הארנונה למגורים נמוכה מהעלות שהרשות המקומית צריכה להשקיע בשביל לתחזק את השירותים שהיא מעניקה לבעלי הדירה)

המחאה הזאתי חוטאת בדיוק איפה שחטאה המחאה הקודמת, היא לא שמה את הקלפים על השולחן ודורשת דברים אמורפיים שקשה לכמת.
הבעיות האלו הן בעיות קשות שפטרונן דורש הרבה זמן. כל הפתרונות המהירים של כאן ועכשיו (מע"מ 0, מחיר למשתכן, וכו') רק עושים נזקים ולא פותרים את הבעיות.

 

[אנטארטיקה]

נכון שאם היה עודף דירות לעומת הביקוש אז היכולת של המשקיעים להעלות את מחירי הדיור היתה מתבטלת.
תסכים איתי שבגדול יש כרגע דירות לכולם חלק כשוכרים וחלק כבעלים ?
תגרום למשקיעים למכור אז תהיינה יותר דירות למכירה בשוק ומחיריהן ירדו.

 

[Yevgeny]

תסכים איתי שבגדול יש כרגע דירות לכולם חלק כשוכרים וחלק כבעלים ?

אם אתה מקבל את הטענה הזאת כנקודת מוצא, אז שאר הדיון הוא לא על כמות הדירות הכוללת, אלא ההעדפה שלך שהדירות יהיו בבעלות ולא בשכירות - שזו העדפה אידיאולוגית שאני לא רואה לה הצדקה.

 

[שמוליק קיפוד]

תסכים איתי שבגדול יש כרגע דירות לכולם חלק כשוכרים וחלק כבעלים

לא.
וכמובן שצריך לבדוק כל אזור לגופו. במרכז ת"א יש מחסור מאוד גדול שסביר להניח שלא יפתר כלל.

הנה כתבה די עדכנית שאומרת שיש מחסור של 50K יחידות דיור בכל הארץ.
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001140458

 

[daat99]

המציאות השתנתה ב 2009

אבל מחירי הדירות התחילו לזנק ב-2007 ולא ב-2009.
אני רכשתי דירה בפחות מ-600 ב-2007 וב-2008 דירה זהה (אותו מבנה פנימי, אותם כמות חדרים, אותה קומה, אותם כיווני אוויר - זהה לחלוטין) בבניין לידי נמכרה ביותר מ-1.2 מיליון...

 

[משקיע מתחיל]

ושוכרים יכולים להרשות לעצמם (ולא נאלצים) לרכוש ולא להמשיך לשכור.

ואם הם יכלו לרכוש גם קודם ומעדיפים להישאר בשכירות? במצב כזה דמי השכירות יעלו

 

[CarpeDiem]

אבל מחירי הדירות התחילו לזנק ב-2007 ולא ב-2009.
אני רכשתי דירה בפחות מ-600 ב-2007 וב-2008 דירה זהה (אותו מבנה פנימי, אותם כמות חדרים, אותה קומה, אותם כיווני אוויר - זהה לחלוטין) בבניין לידי נמכרה ביותר מ-1.2 מיליון...

החל מאמצע 2006 בנק ישראל החל להוריד ריבית (ב-2006 היא הייתה באזור ה-5%). אז אפשר היה לקחת משכנתא ב-100% פריים, כך שאפשר היה לקחת בריבית של 5-6%, עם אינפלציה של 2-3% זה היה שקול למשכנתא בריבית קבועה של 3-4% היום (אחלה דיל היום אחרי עליות המשכנתא בשנה האחרונה)
תוסיף לזה את תחילת הנפילות בשוק ההון ותקבל את הסיבות לעלייה במחירים ב-2007.

 

[נולי]

במרכז ת"א יש מחסור מאוד גדול שסביר להניח שלא יפתר כלל.

במרכז ת"א יש מחסור?
גם בבניין של חמותי יש מחסור.
לבסס את המצב של שוק הדיור על שכונה של 1/2.5 ק"מ זה טיעון קצת מצחיק, לא?
מה גם שאני לא בטוחה שזה מבוסס..

לדעתי המספרים על מחסור בדירות מנופחים.
לא נעשתה שום עבודה רצינית בנושא, ואני חיפשתי.
כל מיני רשויות זורקות כל מיני מספרים לאוויר, האומדנים מבוססים על כיוון הרוח ולא הרבה יותר מזה.

 

[daat99]

החל מאמצע 2006 בנק ישראל החל להוריד ריבית (ב-2006 היא הייתה באזור ה-5%)

הורדת הריבית של בנק ישראל לא היתה כל כך משמעותית בשביל להצדיק זינוק על עשרות אחוזים במחירי הדירות (אולי של אחוזים בודדים).

תוסיף לזה את תחילת הנפילות בשוק ההון ותקבל את הסיבות לעלייה במחירים ב-2007.

שוק ההון התחיל ליפול בספטמבר 2008 ולא באמצע 2007 (יותר משנה לפני) כך שגם זה לא מסביר את נהירת המשקיעים משוק ההון לשוק הנדל"ן באמצע 2007.

 

[CarpeDiem]

הורדת הריבית של בנק ישראל לא היתה כל כך משמעותית בשביל להצדיק זינוק על עשרות אחוזים במחירי הדירות (אולי של אחוזים בודדים).


שוק ההון התחיל ליפול בספטמבר 2008 ולא באמצע 2007 (יותר משנה לפני) כך שגם זה לא מסביר את נהירת המשקיעים משוק ההון לשוק הנדל"ן באמצע 2007.

מחירי הנדל״ן לא זינקו ב-2007 בעשרות אחוזים. לפי מדד מחירי הדירות בבעלות הדיירים מחיר דירה ממוצע ב-2007 היה 746.6 אלף שקל וב-2008
774.0 אלף שקל - עלייה של 3.7%. חבל שאתה מטעה אנשים.

http://www.cbs.gov.il/reader/?MIval...1&Subjects=7&MyPeriod=q&Radio1=2_3&FileType=1

מדד תל אביב 100 הגיע לשיא שלו באוקטובר 2007 ומאז החל ליפול בלי הפסקה. אז כן הנפילות התחילו בסוף 2007 ולא בסוף 2008 כפי שטענת.
חבל שאתה מטעה אנשים.

https://finance.yahoo.com/chart/^TA...6Im1heCIsImFsbG93Q2hhcnRTdGFja2luZyI6dHJ1ZX0=

 

[c881]

@daat99 @CarpeDiem אתם שניכם מסתכלים על אותו דבר בפרספקטיבה שונה.
@daat99 מסתכל על דירה שנבנתה בבניין לידו עם אותם מאפיינים בדיוק ואני לא יודע איפה בדיוק בטענה שהמחיר קפץ ב-100%.
@CarpeDiem מסתכל על המדד שכולל את כל הדירות שנקנו/נמכרו באותן שנים (הבנתי נכון?) ורואים שהעליה היתה 3.7%.

לדוגמה:
יש מי שמסתכל על שכונה ואומר שהמחיר בה קפץ ב-100%...
אממה.. מה...
כל הדירות הישנות בשכונה לא זזו שקל, המגדל שבונים באמצע השכונה, מחירי הדירות בו הן 150% יותר מערך יתר הדירות בשכונה - אז כל השכונה עלתה.

אם נחזור למשפט הידוע של "יש שקרים, יש שקרים גסים ויש סטטיסטיקה"...
@CarpeDiem מסתכל על כל המדד ובאמת לא זז כלום ו- @daat99 מסתכל בפינצטה על הדירה שלידו ובאמת המחיר קפץ ב-100%.
אז מי צודק?
כולם.

 

[CarpeDiem]

@daat99 @CarpeDiem אתם שניכם מסתכלים על אותו דבר בפרספקטיבה שונה.
@daat99 מסתכל על דירה שנבנתה בבניין לידו עם אותם מאפיינים בדיוק ואני לא יודע איפה בדיוק בטענה שהמחיר קפץ ב-100%.
@CarpeDiem מסתכל על המדד שכולל את כל הדירות שנקנו/נמכרו באותן שנים (הבנתי נכון?) ורואים שהעליה היתה 3.7%.

לדוגמה:
יש מי שמסתכל על שכונה ואומר שהמחיר בה קפץ ב-100%...
אממה.. מה...
כל הדירות הישנות בשכונה לא זזו שקל, המגדל שבונים באמצע השכונה, מחירי הדירות בו הן 150% יותר מערך יתר הדירות בשכונה - אז כל השכונה עלתה.

אם נחזור למשפט הידוע של "יש שקרים, יש שקרים גסים ויש סטטיסטיקה"...
@CarpeDiem מסתכל על כל המדד ובאמת לא זז כלום ו- @daat99 מסתכל בפינצטה על הדירה שלידו ובאמת המחיר קפץ ב-100%.
אז מי צודק?
כולם.

אני רואה ברשות המסים דירות שנמכרות עכשיו בחצי מחיר (כנראה עסקאות בתוך המשפחה), אז זה אומר שעכשיו מחירי הדירות נופלים ב-50% ?

 

[daat99]

מחירי הנדל״ן לא זינקו ב-2007 בעשרות אחוזים

אני רכשתי דירה בפחות מ-600 ב-2007 וב-2008 דירה זהה (אותו מבנה פנימי, אותם כמות חדרים, אותה קומה, אותם כיווני אוויר - זהה לחלוטין) בבניין לידי נמכרה ביותר מ-1.2 מיליון...

חבל שאתה מעליל עלילות שווא.

מדד תל אביב 100 הגיע לשיא שלו באוקטובר 2007 ומאז החל ליפול בלי הפסקה. אז כן הנפילות התחילו בסוף 2007 ולא בסוף 2008 כפי שטענת.
חבל שאתה מטעה אנשים.

מדד ה-SP500 לפי תעודת SPY ללא התחשבות בדיבידנדים הגיע לשיא של 157.52 במהלך ספטמבר 2008 כאשר שיאו ב-2008 עמד על 155.53 בלבד.
אם תשכלל את הדיבידנדים שהתעודה חילקה בין יוני 2007 לספטמבר 2008 אז הוא עלה ביותר מכך.
חבל שאתה מטעה אנשים...

משבר 2008 היה משבר בכלכלה האמריקאית שהשפיע על שאר העולם ולא משבר ישראלי ספציפית ולכן ראוי למדוד אותו לפי המדד האמריקאי ולא הישראלי.

@CarpeDiem מסתכל על כל המדד ובאמת לא זז כלום ו- @daat99 מסתכל בפינצטה על הדירה שלידו ובאמת המחיר קפץ ב-100%.

+1

@daat99 מסתכל על דירה שנבנתה בבניין לידו עם אותם מאפיינים בדיוק ואני לא יודע איפה בדיוק בטענה שהמחיר קפץ ב-100%.

במקרה שלי מדובר בבניינים זהים שנבנו באותה התקופה לפי אותה תכנית בנייה כך שלא מדובר בשינויים של "חדש/ישן" אלא בדירות "תאומות" (מבחינת גודל/שטח/איכות בניה/התיישנות/כיווני אוויר יכו').

**עריכה**
אני רכשתי את הדירה מאדם זר שלא היה בתהליך גירושים/כונס נכסים ודירות דומות פורסמו במחירים דומים באותה התקופה.
גם כשהדירה התאומה נמכרה פורסמו דירות אחרות במחירים שמקבילים למחירה ולא למחיר שאני שילמתי כך שבפועל מחירי הדירות הישנות ללא בנייה חדשה שלא הייתה באותה התקופה באותו האיזור גדלו ב-100% בין אמצע 2007 לתחילת 2008.

 

[CarpeDiem]

מדד ה-SP500 לפי תעודת SPY ללא התחשבות בדיבידנדים הגיע לשיא של 157.52 במהלך ספטמבר 2008 כאשר שיאו ב-2008 עמד על 155.53 בלבד.
אם תשכלל את הדיבידנדים שהתעודה חילקה בין יוני 2007 לספטמבר 2008 אז הוא עלה ביותר מכך.
חבל שאתה מטעה אנשים...

משבר 2008 היה משבר בכלכלה האמריקאית שהשפיע על שאר העולם ולא משבר ישראלי ספציפית ולכן ראוי למדוד אותו לפי המדד האמריקאי ולא הישראלי.

רוב ההשקעות של קופות הגמל וקרנות ההשתלמות בארץ באותה התקופה היו בשוק המניות הישראלי. מי בכלל השקיע בארץ במדד ה-S&P באותה התקופה? אולי כמה בודדים. והבודדים שהשקיעו בטח עשו זאת באמצעות תעודות סל מחורבנות שלקחו להם 2% דמי ניהול בשנה, כך שהם לא ראו שום דבר מהדיבידנדים שאתה מדבר עליהם. כאשר התחילו הירידות, בסוף 2007, תחילת 2008 הרבה אנשים העיפו את תיקי ההשקעות שלהם ורצו לקנות דירה.

 

[משקיע מתחיל]

שבפועל מחירי הדירות הישנות ללא בנייה חדשה שלא הייתה באותה התקופה באותו האיזור גדלו ב-100% בין אמצע 2007 לתחילת 2008.

אתה מדבר על דירה בודדת והוא מדבר על כלל המדד חדשות וישנות. שניכם צודקים.