שר המיסים מכה שוב

[amit]

למה לא? אם העסק יוכח כרווחי, הגופים הגדולים הללו יזמו פרוייקטי בנייה של מתחמי דירות להשכרה, מה שיגדיל את ההיצע ויוריד את השכירות.

כי המשקיעים היום מסתפקים ב2-3 % תשואה ואילו המוסדיים לא יסתפקו בתשואה כזו.
זה כמו שהיית אומר לי בשנות ה 90 שזה טוב שרשתות הסופרמרקט יחליפו את המכולות השכונתיות-זה בטח יוזיל את מחירי המזון

 

[CarpeDiem]

כי המשקיעים היום מסתפקים ב2-3 % תשואה ואילו המוסדיים לא יסתפקו בתשואה כזו.
זה כמו שהיית אומר לי בשנות ה 90 שזה טוב שרשתות הסופרמרקט יחליפו את המכולות השכונתיות-זה בטח יוזיל את מחירי המזון

תשואה של 2-3%? חשבתי שטענת שהתשואה בנדל״ן היא 4-5% בגלל המינוף?
אם עכשיו חברת נדל״ן מסויימת בונה פרוייקט שהיא תרצה להשכיר אותה, ההוצאות שלה יהיו עלות הבנייה והקרקע. אין רווח יזמי על הבנייה ואין מע״מ מה שאומר שעלות הנכס יהיה נמוך ב-20-30% מהמחיר בשוק. תוסיף לזה שחברות כאלה יקבלו מימון זול יותר ממשקיע פרטי (והריבית על ההלוואה תחשב כהוצאה מוכרת) ויוכלו לתחזק בצורה יותר יעילה דירות כדי להתמודד עם תחזוקה ופחת תקבל שהתשואה תהיה משמעותית יותר גבוהה מהתשואה שמשקיע פרטי יכול לקבל. לדעתי יש פה פוטנציאל לתשואה של 4-5% במרכז ו-6-7% בפריפריה בלי ששכר הדירה עולה.

 

[amit]

תשואה של 2-3%? חשבתי שטענת שהתשואה בנדל״ן היא 4-5% בגלל המינוף?
אם עכשיו חברת נדל״ן מסויימת בונה פרוייקט שהיא תרצה להשכיר אותה, ההוצאות שלה יהיו עלות הבנייה והקרקע. אין רווח יזמי על הבנייה ואין מע״מ מה שאומר שעלות הנכס יהיה נמוך ב-20-30% מהמחיר בשוק. תוסיף לזה שחברות כאלה יקבלו מימון זול יותר ממשקיע פרטי (והריבית על ההלוואה תחשב כהוצאה מוכרת) ויוכלו לתחזק בצורה יותר יעילה דירות כדי להתמודד עם תחזוקה ופחת תקבל שהתשואה תהיה משמעותית יותר גבוהה מהתשואה שמשקיע פרטי יכול לקבל. לדעתי יש פה פוטנציאל לתשואה של 4-5% במרכז ו-6-7% בפריפריה בלי ששכר הדירה עולה.

נשמע הגיוני .
אבל למה אין חברות בניה שבונות בניינים שלמים להשכרה?

 

[CarpeDiem]

נשמע הגיוני .
אבל למה אין חברות בניה שבונות בניינים שלמים להשכרה?

מאותה הסיבה שאין רכבת תחתית בתל אביב - בירוקרטיה ורגולציה

 

[אורי ג.]

מאותה הסיבה שאין רכבת תחתית בתל אביב - בירוקרטיה ורגולציה

טעות. הסיבה היא כי זה לא רווחי מספיק, התשואה נמוכה מדי.

אבל למה אין חברות בניה שבונות בניינים שלמים להשכרה?

יש, אבל אך ורק אם המדינה מסבסדת את הקרקע + הטבות נוספות ואז זה כן יכול להיות רווחי, חברה לא תיכנס לפרוייקט כזה עם IRR של פחות מ8%.
הנה פרוייקט אחד כזה:
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3644035,00.html

 

[amit]

מאותה הסיבה שאין רכבת תחתית בתל אביב - בירוקרטיה ורגולציה

אבל בונים את אותם הבניינים למכירה תחת אותה הרגולציה. למה לא לבנות להשכרה ?

 

[נולי]

וזו אחת מהבעיות העיקריות בחוזים ארוכים- גמישות נמוכה (וזה יכול לפגוע בשני הצדדים נגיד סטודנט שמצא דירה טובה יותר ורוצה לעזוב ובעל דירה שמצא שוכר שהוא מעדיף להשכיר לו את הדירה ולא לשוכר העכשוי).

התייחסתי לזה בהודעה קודמת:

דייר יכול לצאת בהודעה מוקדמת (אצלי בחוזה זה היה 3 חודשים, אפילו לא הייתי צריכה למצוא דייר חלופי) ( @עמוס אני חושבת שזה גם עונה לטענה שלך), בעל בית יכול להוציא דייר אם הוא מפר חוזה, או שהוא רוצה להשתמש בדירה לשימושו הפרטי.

ובעקבות טענות בהמשך - שימושו הפרטי: מגורים בפועל בדירה.

 

[מרק עוגיות]

הסיבה היא כי זה לא רווחי מספיק, התשואה נמוכה מדי.

השאלה היא למה זה לא רווחי מספיק? למה זה רווחי לבנות להשכרה במדינות אחרות אבל לא בישראל, ואילו לבנות למכירה בישראל זה כן רווחי?

 

[c881]

אבל בונים את אותם הבניינים למכירה תחת אותה הרגולציה. למה לא לבנות להשכרה ?

היה פוסט אתמול של "נער אוצר" לגבי טיפול בסימפטומים...
משהו לגבי שכל אזרח נוסף בעיר זה הוצאה - אז כנראה שכרגע מעדיפים פחות דירות גדולות במחיר גבוה יותר במקום הרבה דירות קטנות.
כי בכל דירה 3 ~ 6 חדרים בסוף יגור X אנשים. בממוצע משפחה, אם לא מחליטים להשכיר ל-20 סודנים בדרום תל אביב.
קישור -
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1621974004759660&substory_index=0&id=1501476143476114

 

[ע.מדי]

@ogi
לא הבנתי איך חלוקת רווחים של חברה כגון דיבידנדים
שקולה להוצאות מוכרות להשגת רווחים כגון הוצאות מימון או תשלום משכורת.
חלוקת דיבידנדים היא בונוס אחרי תשלום המס של החברה, ומי שמשלם את המס הוא המקבל.
המקרה היחיד שאפשר לפטור את המקבל ממס זה במקרה של עצמאי .

 

[ע.מדי]

@ogi
לא הבנתי איך חלוקת רווחים של חברה כגון דיבידנדים
שקולה להוצאות מוכרות להשגת רווחים כגון הוצאות מימון או תשלום משכורת.
חלוקת דיבידנדים היא בונוס אחרי תשלום המס של החברה, ומי שמשלם את המס הוא המקבל.
המקרה היחיד שאפשר לפטור את המקבל ממס זה במקרה של עצמאי .

 

[ogi]

@ע.מדי,

מיסוי דו-שלבי זו שיטה לגיטימית, אבל צריך לוודא ששיעור המס המצטבר בשני השלבים ביחד (מס חברות + דיבידנד) יהיה דומה לשיעור המס השולי הגבוה על משכורות. אם המס הדו-שלבי נמוך מדי, משתלם לפתוח חברות ארנק. אם המס הדו-שלבי גבוה מדי, משתלם לסגור חברות או למשוך מהן רווחים דרך משכורות וקופונים ולא דרך דיבידנד.

ישנה שיטה נוספת למיסוי חברות: חברה שקופה, שממוסה ברמת בעלי המניות בלבד, כלומר מס שולי, בלי מס חברות, וגם זה לגיטימי. זה דומה למיסוי של עצמאי.

באוסטרליה קיים פתרון ביניים, שהוא איפשהו באמצע הדרך בין מיסוי דו-שלבי וחברה שקופה: כל עוד הכסף נשאר בחברה, הוא ממוסה במס חברות, וכך המדינה מקבלת מייד מס, בלי לחכות לדיבידנד. אבל ברגע שמחולק דיבידנד, עורכים "חישוב מחדש" של המס ברמת בעלי המניות, לפי המס השולי שלהם, כאילו מדובר בחברה שקופה -- ולצורך החישוב מתייחסים למס החברות שהחברה שילמה על הסכום שמחולק כדיבידנד -- כמקדמה שבעל המניות שילם. לפעמים הוא צריך להוסיף ולפעמים מגיע לו החזר, בהתאם למס השולי שלו.

ראה הסבר: Dividend imputation.

 

[נולי]

מאותה הסיבה שאין רכבת תחתית בתל אביב - בירוקרטיה ורגולציה

רכבת תחתית נמצאת כרגע בבנייה..

אבל חברות פרטיות כנראה לא ניגשו לזה בגלל שילוב של בירוקרטיה/רגולציה/חוסר רווחיות.

 

[amit]

השאלה היא למה זה לא רווחי מספיק? למה זה רווחי לבנות להשכרה במדינות אחרות אבל לא בישראל, ואילו לבנות למכירה בישראל זה כן רווחי?

אולי לחברה גדולה שמתכננת להשכיר בנין יהיו הוצאות גבוהות יותר.
לדוגמא - שכיר שיש לו דירה להשכרה , הוא מפרסם ומוצא שוכרים ביד 2,פה ושם מטפל בתקלות ויש לו קשר יותר אישי לשוכרים.הוא מטפל בכל הדברים תוך כדי עבודתו כשכיר.
כשמדובר בחברה גדולה צריך להעסיק עובד לכל דבר ,לשלם משכורת כולל סוציאליות ,והיחס אליך מהשוכר יהיה יותר קר (חברות גדולות נתבעות הרבה יותר מאנשים פרטיים).

אני מכיר את זה מענף הצימרים , משפחה עם צימר אחד יכולה לעבוד כמעט בלי להוציא כסף ,מנקים לבד,מתחזקים לבד ,מכבסים לבד,מפרסמים לבד.
כשרוצים להתרחב צריכים להעסיק עובדים,מכבסה, מפרסמים ועוד- ולא תמיד זה משתלם.

 

[אורי ג.]

השאלה היא למה זה לא רווחי מספיק?

סיבה אחת זה עיוות מס (בבנייה להשכרה לא מזדכים על המע"מ) אבל הסיבה העיקרית היא תשואה פשוט נמוכה מדי, התשואות של דירות היום הם סביב ה3%-4%, גם אם חברה תצליח להעלות את זה ב50% התשואה תהיה קטנה מדי.

למה זה רווחי לבנות להשכרה במדינות אחרות אבל לא בישראל,

אין לי מושג, כל מדינה ומדינה לגופה, זה תלוי בהרבה גורמים כמו עלות הבנייה, משך זמן הפרוייקט (בארץ זה ארוך מאד מאד), הטבות כאלה ואחרות וכו, מדיניות מיסוי וכו'.

ואילו לבנות למכירה בישראל זה כן רווחי?

אין ממש קשר בין ה2, יזם קונה בX ומוכר בX*120%, תוסיפי לזה מינוף והוא יכול לעשות 50%+ על הכסף. בבנייה להשכרה רק הריבית תעלה לו כמו התשואה שלו.

אבל חברות פרטיות כנראה לא ניגשו לזה בגלל שילוב של בירוקרטיה/רגולציה/חוסר רווחיות.

דווקא ניגשו לא מעט ואחת זכתה (אפריקה) אבל זה נפל בגלל המשבר הפיננסי ב2008 וחוסר יכולת להשיג מימון לפרוייקט, בהמשך הוא הולאם. את מחיר השחיתויות שם נשלם כולנו.

 

[איש(3718)]

אבל בונים את אותם הבניינים למכירה תחת אותה הרגולציה. למה לא לבנות להשכרה ?

התשובה פשוטה מאד, חברה שתבנה להשכרה תמוסה באופן מלא על רווחי שכר הדירה, בשעה שאנשים פרטיים שמשכירים דירות פטורים ממס על שכר דירה עד 5000+ שקל לחודש.
כלומר, יש כאן תחרות לא הוגנת מול ספקי דיור פטורים ממס, שמוכנים להסתפק בתשואה של 3% לחודש בגלל שזה פטור ממס, בשעה שהחברה לא פטורה ממס, ולכן אינה יכולה להסתפק בתשואה כזו. אין סיכוי שהחברה תשרוד בתחרות הזאת.

 

[c881]

בינתיים ההכנסות משכירות כמעט לא ממוסות

זה החוק כיום - 10% מעל 5,070 שח.
אם אתה חושב שזו בוננזה - תהפוך לאחד מהם - תקנה דירות ותשכיר.
אבל מדברים על בעלי 3 דירות+, הם כבר משלמים.

ועוברות מהכיסים המדולדלים של הצעירים לכיסים התפוחים של משקיעי הנדל״ן, אנשי הקבע עם הפנסיה התקציבית וכמובן אנשים שלמשפחות שלהם יש יותר וותק בארץ, ולכן גם יותר דירות שעוברות בירושה.

לגבי החלק המודגש...
אז למה אתה לא תוקף מקימי חברות, אנג'לים שמשקיעים ב-סארטאפים?
הרי הם מרוויחים אלפי אחוזים בחברות שמצליחות כי הם הגיעו ראשונים ושמו את הכסף.
איפה השיוויון? למה לא באו אלי וביקשו כסף?
רק בגלל שהסבא של הסבא שלהם היה משוגע ועלה בעליה ראשונה לארץ, אז הם הם צריכים להרוויח?
רק בגלל שסבתא שלהם ידעה עם מי להתחתן אז מגיע לו לחיות עם כפית זהב בפה?
רק בגלל שידעתי איזה מדד לקנות ואתה לא אני צריך להתחלק איתך?

נ.ב.
לגבי הכיסים המדולדלים של הצעירים...
זה לא בהכרח רק מהם, זה גם מההורים שלהם שעוזרים להם לגור מחוץ לבית כשהם לא מסוגלים.
כמובן, נסה לדחוף לאנשים לשכל שאפשר וכדאי להמשיך לגור אצל ההורים עד שמסיימים את הלימודים ותראה איך המחירים יורדים...
בינתיים, שוק השכירות עושה מה ששוק המניות עושה - מעביר כסף מפוחזים לשקולים.

 

[נולי]

אבל זה נפל בגלל המשבר הפיננסי ב2008 וחוסר יכולת להשיג מימון לפרוייקט

כלומר - חוסר רווחיות?

אני לא חושבת שהשחיתויות שקשורות ברכבת הקלה נובעות ממהות הפרויקט.
(גם בודקים את נתע ומשרד התחבורה בהקשר הזה במליון עיניים, כך שהן לא חמורות במיוחד).
הבעיות בפרוייקט, לדעתי, נובעות יותר מבעיות משילות, אפשר לקרוא לזה גם בירוקרטיה, ואני לא בטוחה שיזם פרטי כלשהו בכלל היה מצליח.
זאת פשוט מדינת ישראל.
לרע ולרע.

 

[ogi]

התשובה פשוטה מאד, חברה שתבנה להשכרה תמוסה באופן מלא על רווחי שכר הדירה, בשעה שאנשים פרטיים שמשכירים דירות פטורים ממס על שכר דירה עד 5000+ שקל לחודש.
כלומר, יש כאן תחרות לא הוגנת מול ספקי דיור פטורים ממס, שמוכנים להסתפק בתשואה של 3% לחודש בגלל שזה פטור ממס, בשעה שהחברה לא פטורה ממס, ולכן אינה יכולה להסתפק בתשואה כזו. אין סיכוי שהחברה תשרוד בתחרות הזאת.

מרתק, אבל נראה לי שזה רק חלק מהתשובה, כי הרי יש הרבה בעלי דירות שמשלמים על שכר הדירה 10% מס מהשקל הראשון, ובכל זאת שורדים ומשגשגים בתחרות הזאת.

 

[איש(3718)]

כי הרי יש הרבה בעלי דירות שמשלמים על שכר הדירה 10% מס מהשקל הראשון, ובכל זאת שורדים ומשגשגים בתחרות הזאת

שלוש תשובות (שתי הראשונותן הערכה\ניחוש שלי ללא מקורות לגבות אותם):
1. אין הרבה שמשלמים מס. לעניות דעתי פחות מ 10% משלמים מס. אשמח לשמוע נתונים הפוכים.
2. הרבה מהמשקיעים בדירות יקרות שמשכירים אותם, עושים זאת בשביל לשמור על ערך הכסף, ו\או עקב ההנחה שערכן יעלה. אחרת, אין הגיון מבחינת תשואה להשקיע בדירות יקרות. דירות קטנות וזולות יתנו תשואה גבוהה יותר על הכסף. זהו שיקול שחברה לא יכולה לעשות, חברה צריכה להסתכל על התשואה נטו, ללא ספקולציות של עליית ערך (אא"כ זו חברה יזמית או שעושים עבודות השבחה בנכס).
3. 10% מס זה עדיין הרבה פחות מ 26-28% מס חברות.