יש לי תחושה שההוצאות שלנו גבוהות יותר מעליית המדד.

[arn]

אחת הסיבות לכך היא לדעתי השימוש ברגרסיה הדונית בחישוב המדד.
מה זה רגרסיה הדונית? כאשר מוצר משתפר (או לפי נוסחאות הלמ"ס השתפר) ומחירו נשאר כמו שהיה - זה נחשב כאילו המוצר הוזל והוריד את המדד. גם אם מחיר המוצר עלה השיפורים שבו היו גדולים יותר מעליית מחירו (לפי נוסחאות הלמ"ס) - זה נחשב כמו הוזלת מחיר המוצר שגורמת לירידה במדד. הלמ"ס לא מתחשב בעובדה שאתה חייב לקנות את המוצר החדש ואינך יכול לקנות את המוצר הישן כי כבר לא מייצרים אותו או שהוא לא מותאם לשימוש בימנו (לדוגמא: מחשב חדש שנוצר בטכנולוגיה של שנת 2000).
יש עוד סיבות לכך שנראה כאילו המחירים עולים יותר מהמדד?

 

[$$$ טראמפ $$$]

יש עוד סיבות לכך שנראה כאילו המחירים עולים יותר מהמדד?

מדידה בעטים ובעפרונות.
במקום להשתמש בדרכים קצת יותר מודרניות מפיקאסו.

 

[Yoshi_Invest]

יש עוד סיבות לכך שנראה כאילו המחירים עולים יותר מהמדד?

Profit Margin הם פשוט יכולים, מה בדיוק עוצר אותם.

 

[איניגו מונטויה]

אחת הסיבות לכך היא לדעתי השימוש ברגרסיה הדונית בחישוב המדד.

יצא לי לחשוב על זה בעבר, אבל לא הכרתי את המושג.
תודה על זה!

יש עוד סיבות לכך שנראה כאילו המחירים עולים יותר מהמדד?

יש עוד סיבות, כתבתי אחת נוספת בשרשור דומה:

אני חושב שהפער שאתה חווה הוא ההבדל בין אינפלציה אישית לבין אינפלציה ממוצעת.

גם אם נניח שהלמ"ס מדייק בחישוביו
(וכן, יש טענות ידועות על בעיות מתודולוגיות, והלמ"ס עצמו מתקן לפעמים) -
עדיין צריך לזכור שמדד המחירים לצרכן מודד "ישראלי ממוצע".

סל הצריכה הממוצע בין זוג הייטקיסטים, משפחה חרדית עם 11 ילדים קטנים, סטודנט תפרן שעזב את ההורים, אלמנה מבוגרת שחיה לבדה, וכו' -
כנראה שונה מכל אחד מהמשפחות שנכללות בממוצע הזה...

בלי להכניס פוליטיקה ישראלית (שתגרום לשרשור להישלח לתת הפורום המתאים),
אומר באופן כללי שלשלטון יש אפשרות ליצור (בטעות או במתכוון) מצב שבו לאזרחים מסוימים ההוצאות יקטנו משמעותית, ולאחרים הן יעלו משמעותית, גם בלי לשנות את הממוצע.
במצב כזה, אלו שנמצאים בקבוצה ה"לא מתאימה" יחוו אינפלציה חזקה שאינה מתבטאת במדד.

 

[אלוקים לא משחק בקוביות]

המחירים של סל המזון האישי שלי, עלו יותר מהמדד אחריו אני עוקב בחשבון השקעות שלי. זה בטוח.

 

[arn]

יש עוד סיבות, כתבתי אחת נוספת בשרשור דומה (סיבות שהמחירים עולים יותר מהמדד. או שנדמה שזה כך).

יש לך לינק?

 

[arn]

הבעיה היא האם נוכל להתבסס על הנחת רווח של 4% - 5% ראלית כדי לתכנן את הוצאותינו?
נניח שמשקיעים שליש מהכסף באג"ח שנותן אולי 1.5% ראלית, שני שליש במניות שנותנות 6% ראלית (רק S&P500 נותן 7% ראלית. מניות אירופה נותנות 5% - 5.5% ראלית). סכ"ה הכנסה ראלית של 4.5%. נוריד מזה מס (אני מניח שפעם נצטרך להוציא את הכסף ויהיה אירוע מס. אני מניח שבגלל שזה יהיה בעוד כמה שנים המס האפקטיבי יהיה 15% - 20% ולא 25%). נקבל 3.75% נטו. אם המדד האמיתי עולה ב 1.5% יותר מהמדד שמחושב אז הרווח יהיה רק 2.25%. כלומר נצטרך חשבון בנק בשווי ששווה להוצאה החודשית שלנו כפול 533 כדי לחיות רק מההכנסות מניירות ערך.

 

[שלומו]

הבעיה היא האם נוכל להתבסס על הנחת רווח של 4% - 5% ראלית כדי לתכנן את הוצאותינו?
נניח שמשקיעים שליש מהכסף באג"ח שנותן אולי 1.5% ראלית, שני שליש במניות שנותנות 6% ראלית (רק S&P500 נותן 7% ראלית. מניות אירופה נותנות 5% - 5.5% ראלית). סכ"ה הכנסה ראלית של 4.5%. נוריד מזה מס (אני מניח שפעם נצטרך להוציא את הכסף ויהיה אירוע מס. אני מניח שבגלל שזה יהיה בעוד כמה שנים המס האפקטיבי יהיה 15% - 20% ולא 25%). נקבל 3.75% נטו. אם המדד האמיתי עולה ב 1.5% יותר מהמדד שמחושב אז הרווח יהיה רק 2.25%. כלומר נצטרך חשבון בנק בשווי ששווה להוצאה החודשית שלנו כפול 533 כדי לחיות רק מההכנסות מניירות ערך.

אם אתה מוטרד מכך שהאינפלציה של ההוצאות שלך שונות מהממוצע אז אתה יכול להשקיע בחברות שמייצרות את מה שאתה צורך.

יכול להיות שהיו סיבות פרטיות למה ההוצאות שלכם גדלו. בגדול מה שעלה הרבה בשנים האחרונות זה דברים שקשורים לעבודה ריבית ונדלן. אם אתה משתמש בליסינג ואוכל במסעדות יותר מהממוצע אז האינפלציה האישית שלך גבוהה יותר. וזה לא נובע כל כך מהחלטות ממשלה (אולי הנדל"ן היה יותר זול אם לא היו מוסרים קרקע בחינם לערבים) אלא בעיקר נובע מצמיחת ההייטק ומשינויי הריביות בעולם.

 

[gogo girl]

(אולי הנדל"ן היה יותר זול אם לא היו מוסרים קרקע בחינם לערבים)

הקלות שבה נאמרים משפטים כאלה וכולם ממשיכים הלאה מדהימה בעייני

 

[גרביל מרוץ]

הבעיה היא האם נוכל להתבסס על הנחת רווח של 4% - 5% ראלית כדי לתכנן את הוצאותינו?
נניח שמשקיעים שליש מהכסף באג"ח שנותן אולי 1.5% ראלית, שני שליש במניות שנותנות 6% ראלית (רק S&P500 נותן 7% ראלית. מניות אירופה נותנות 5% - 5.5% ראלית). סכ"ה הכנסה ראלית של 4.5%. נוריד מזה מס (אני מניח שפעם נצטרך להוציא את הכסף ויהיה אירוע מס. אני מניח שבגלל שזה יהיה בעוד כמה שנים המס האפקטיבי יהיה 15% - 20% ולא 25%). נקבל 3.75% נטו. אם המדד האמיתי עולה ב 1.5% יותר מהמדד שמחושב אז הרווח יהיה רק 2.25%. כלומר נצטרך חשבון בנק בשווי ששווה להוצאה החודשית שלנו כפול 533 כדי לחיות רק מההכנסות מניירות ערך.

החישוב שלך לא מבוצע נכון, צמיחת השווי אינה הכנסה. ההנחה מאחורי "משיכה בטוחה" היא שמאחר שאתה לא מממש את מלוא הצמיחה, אז התיק ממשיך לצמוח גם תוך כדי שאתה חי ממנו. ללא ההנחה הזו הפרישה תיכשל, כי צמיחת השווי היא לא קבועה. כלומר בפרישה מוצלחת בשנים המתקדמות לתוך הפרישה אתה תמשוך אחוז קטן והולך מהתיק.

אם המדד האמיתי עולה ב 1.5% יותר מהמדד שמחושב אז הרווח יהיה רק 2.25%.

צריך להביא בחשבון שיש טווח משחק במונח "רווח ריאלי" בלי קשר לנושא שהעלית כי הסטטיסטיקות שאנחנו מדברים עליהן הן ביחס למניות שנסחרות מחוץ לישראל והן לא חייבות דבר למדד הישראלי בלי קשר לאיך שתמדוד אותו. זה חוזר לנושא הקודם - אם התיק לא יצמח ריאלית תוך כדי משיכה אז הפרישה תיכשל, התיק חייב באפר כדי לספוג ירידות בצמיחה הריאלית.

 

[דף מלא]

אני מניח שבגלל שזה יהיה בעוד כמה שנים המס האפקטיבי יהיה 15% - 20% ולא 25%).

אם תשלם 15% מס מהסכום שתמכור, סימן שהתיק שלך עלה ב150% בשכבה הפחות רווחית. אם 20%, השכבה הפחות רווחית עלתה ב400%.
אין טעם להיות שמרנים בשני הצדדים של אותו מטבע, אם אתה מניח 6% ריאלי, אז לא תשלם 15% מס אפקטיבי בעתיד הנראה לעין.

 

[גרביל מרוץ]

בשכבה הפחות רווחית

בהנחה של ברוקר זר, ואז אין כלל קשר לנושא המדד.

ההצמדה למדד היא רק בניירות שנסחרים בשקלים, כלומר דרך ברוקר ישראלי, כלומר ללא אפשרות לבחור שכבות.

 

[שלומו]

הקלות שבה נאמרים משפטים כאלה וכולם ממשיכים הלאה מדהימה בעייני

חוסר בקרקע במדינה זאת בעיה אובייקטיבית. הצפיפות בשטח לא מדברי בישראל היא בין הגבוהות בעולם כולל במזרח התיכון.

המדינה מוכרת לערבים (ומגבילה יהודים מלהשתתף במכרז) קרקע בחינם בגליל התחתון כאשר קילומטר ליד ביישוב יהודי היא מוכרת חצי דונם ב2 מיליון שקל.

ברמה הבינלאומית אם מדינה עשירה בשטח כמו ארה"ב קנתה את אלסקה גם לנו כדאי כמדינה לקנות ובטח שלא למכור קרקע וקל וחומר לא בחינם.

 

[היום מתה אמא]

חוסר בקרקע במדינה זאת בעיה אובייקטיבית. הצפיפות בשטח לא מדברי בישראל היא בין הגבוהות בעולם כולל במזרח התיכון.

קודם תבדוק מה רמת הצפיפות ברשויות הערביות לעומת היהודיות, אני מנחש שאתה לא תתפלא שהם צפופות פי כמה מהיהודיות וגם לא תתפלא שהם המגזר הכי מקופח מבחינת הקצאות תקציבים. המדינה מקומה לא מתכננת מספיק יחידות דיור למגזר הערבי וכשהם מתחילים לקנות ביישובים יהודיים ומוכנים לשלם יותר, כי אין להם אופציות ובגלל שהשירותים המוניציפאלים יותר טובים אז , הימין הגזעני המצוי, מתלוננים על התבוללות. המדינה הבינה שהדרך היחידה להשאיר ערבים ביישובים ערביפ היא פשוט להקצות להם שם קרקעות בזול.

אבל יש דרכים יותר יעילות להוריד מחירים, למה לא לקחת את כל תקציבי הכוללים והאברכים את כל הנחות הארנונה שלהם והסבסודים, לבטל את כל המועצות הדתיות שעולות מיליארדים ולהפנות אותם להורדת מחירי הדיור והקרקע? הגיוני יותר. כסף שמבוזבז על אוכלי חינם. אני בטוח שאתה בעד.

 

[איניגו מונטויה]

יש לך לינק?

השרשור כאן.
אגב, אני רואה שהגבת גם שם לגבי רגרסיה הדונית, כנראה פספסתי את זה

בכל אופן, לא מניתי שם סיבות נוספות מעבר לזו שמניתי כאן.

אבל אם יש ביקוש, אז הנה סיבות נוספות לדעתי לכך שהמדד של הלמ"ס לפעמים אינו משתקף אצל אדם פרטי (גם אם הוא לא בוחר ב"אינפלציה של רמת חיים") -

0. (נושא שנוי במחלוקת, וכאן אני דווקא עם הלמ"ס) -
הלמ"ס אינו מתייחס להחזר המשכנתא בתור הוצאה שוטפת, אלא רואה בה השקעה.
במקום זאת, הלמ"ס מחשב את שווי השכרת הדיור עבור מי שגר בדירה בבעלותו.

1. מיסים ישירים (למשל מס הכנסה, ביטוח לאומי, ומס בריאות) אינם נכללים במדד.
אז אם הממשלה מעלה מיסים -
ההכנסה הפנויה לנפש יורדת, וכך האזרח הפשוט ירגיש יותר "יוקר מחיה" בלי שזה ישתקף במדד.

2. הלמ"ס מעדכן את המשקלים במדד רק כל שנתיים.
אם השנתיים האלו היו תקופה של שינויים משמעותיים (נניח קורונה או מלחמה) - יכול להיות הבדל בין המדד הרשמי לבין מה שהצרכן רואה בפועל.

 

[שלומו]

ולהפנות אותם להורדת מחירי הדיור והקרקע?

את הקרקע המדינה מוכרת בעיקר במכרזים של שוק חופשי. לכן היא לא תוריד מחיר. זאת דרך בעייתית.

לדעתי המדינה צריכה להנגיש קרקע זולה בפריפריה הרחוקה ואז המחירים שם יעלו אך בממוצע ארצי ירדו. גם להשיג עוד קרקע יכול לעזור, בייחוד באיזורים שקרובים למרכזי האוכלוסייה במדינה.

 

[היום מתה אמא]

את הקרקע המדינה מוכרת בעיקר במכרזים של שוק חופשי. לכן היא לא תוריד מחיר. זאת דרך בעייתית.

המדינה היא מונופול בכל הקשור לאדמות הבנייה ומחזיקה כמעט בכולן והיא קובעת באיזה מחירים היא מוכנה למכור איפה וכמה למכור. רכיב מחיר הקרקע הוא מס לכל דבר ועניין במדינת ישראל (הזכרתי את זה מספר פעמים בעבר בדיונים בנושא). היא לא תוריד מחירים כי זה ייצור בור תקציבי שיצטרך להגיע או להיות מקוצץ ממקור אחר, התקציב הוא קופה סגורה. אין לה אינטרס להוריד את מחירי קרקע כל עוד לא מקצצים הוצאה אחרת או ממסים משהו אחר במקום.

 

[איניגו מונטויה]

המדינה מוכרת לערבים (ומגבילה יהודים מלהשתתף במכרז) קרקע בחינם בגליל התחתון

לא מכיר את מה שאתה מתאר כאן,
אבל "מוכרת" ו"בחינם" אלו לא הפכים?

 

[שלומו]

המדינה היא מונופול בכל הקשור לאדמות הבנייה ומחזיקה כמעט בכולן והיא קובעת באיזה מחירים היא מוכנה למכור איפה וכמה למכור. רכיב מחיר הקרקע הוא מס לכל דבר ועניין במדינת ישראל (הזכרתי את זה מספר פעמים בעבר בדיונים בנושא). היא לא תוריד מחירים כי זה ייצור בור תקציבי שיצטרך להגיע או להיות מקוצץ ממקור אחר, התקציב הוא קופה סגורה. אין לה אינטרס להוריד את מחירי קרקע כל עוד לא מקצצים הוצאה אחרת או ממסים משהו אחר במקום.

המדינה היא מונופול על רוב הקרקעות הפנויות. מי שמחליט כמה ואיזה ומתי קרקעות מוציאים למכרז זה לא הממשלה או משרד האוצר. השיקולים הם תכנוניים ולא כלכליים. זה לא שמישהו אומר בואו לא נמכור הרבה קרקעות כדי שהמחיר יעלה. הדיפולט הוא להוציא את בקרקע במכרז לפי המרבה במחיר. כן הממשלה יכולה להחליט על מודלים כמו מחיר למשתכן. וכמו שציינת הנחות כאלה פוגעות מאוד בהכנסות המדינה. הן גם משבשות את השוק. אבל לדעתי זה היה הרעיון להכניס הרבה אנשים להגרלות בשביל למתן ביקושים עד לזמן שיש מספיק היצע. לכן עכשיו אפשר להפסיק עם מחיר למשתכן.

 

[גרביל מרוץ]

המדינה מוכרת לערבים (ומגבילה יהודים מלהשתתף במכרז) קרקע בחינם בגליל התחתון כאשר קילומטר ליד ביישוב יהודי היא מוכרת חצי דונם ב2 מיליון שקל.

האמנם? עברתי כעת על שורה של מכרזים במחיר מטרה ביישובים ערביים ואין שום מגבלת השתתפות. כוון אותי אם פספסתי משהו.

מכרזים לבניה צמודת קרקע ביישובים ערביים מוגבלים לבני המקום חסרי דיור, אני משער שזו דווקא אפליה לרעה של ערבים כדי למנוע חיזוק של היישובים.

המדינה מוכרת לערבים (ומגבילה יהודים מלהשתתף במכרז) קרקע בחינם בגליל התחתון כאשר קילומטר ליד ביישוב יהודי היא מוכרת חצי דונם ב2 מיליון שקל.

מחיר הקרקע במכרזים ביישובים הערביים נסגר במחיר נמוך.
מחיר הקרקע במכרזים ביישוביים יהודיים נסגר במחיר גבוה.
קוראים לזה מחיר שוק.
היכן כן יש בעיה לטעמי: רוב הקרקע לבניה צמודת קרקע משווקת ביישובים הערביים, הקצת שמשווק ביישובים יהודיים זה בעיקר בפריפריה של הפריפריה, וגם בכמות זניחה ביחס לביקוש. יש לי השערה אבל עדיין לא לגמרי ברור לי למה.

המדינה היא מונופול על רוב הקרקעות הפנויות. מי שמחליט כמה ואיזה ומתי קרקעות מוציאים למכרז זה לא הממשלה או משרד האוצר. השיקולים הם תכנוניים ולא כלכליים.

אחרי שורה של מכרזים שנסגרו עם תת ביקוש הפסיקו עם המכרזים האלה ומתמקדים במכרזים עם ביקוש גבוה (שוב, פרט לצמודי קרקע שמשום מה תקועים). זה שיקול כלכלי נטו, אם אין רוכשים אז הפרוייקט נתקע. ואם בכל זאת מוציאים אותו לדרך אז הרשויות המקומיות נתקעות עם חור למימון תקציבי הפיתוח.