משכנתא למינוף בתקופת ריביות גבוהות

דרדס בקרקס

משתמש רשום
הצטרף ב
19/3/22
הודעות
13
דירוג
1
אני מעוניין לקנות דירה ויש לי את כל ההון העצמי. אני תוהה אם כדאי בכל זאת לקחת משכנתא מסוימת על הדירה ואת הכסף של המשכנתא להשקיע בשוק ההון.
האם הגיוני לקחת משכנתא ל30 שנה עם החזר חודשי מינימלי? כל עוד הריביות משכנתא גבוהות אני משלם מינימום משכנתא ואת מה שאני חוסך אשקיע בשוק ההון. כאשר הריביות ירדו אוכל למחזר את המשכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי. נשמע הגיוני?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
האם הגיוני לקחת משכנתא ל30 שנה עם החזר חודשי מינימלי? כל עוד הריביות משכנתא גבוהות אני משלם מינימום משכנתא ואת מה שאני חוסך אשקיע בשוק ההון. כאשר הריביות ירדו אוכל למחזר את המשכנתא ולהגדיל את ההחזר החודשי. נשמע הגיוני?
כל חודש אתה משלם קודם כל את סכום הריבית שהצטברה על יתרת הקרן על החודש שחלף, וכל שקל נוסף מפחית מיתרת הקרן שלך, כך שבחודש הבא תשלם על הקרן פחות ריבית ויותר קרן וחוזר חלילה.
אם אתה הולך על החזר מינימלי, פירוש הדבר שאתה כמעט ולא חותך את הקרן שלך לאורך זמן, כלומר הריבית ממשיכה להיות גבוהה כל התקופה.

האם הכסף שתחסוך מהחזר נמוך ותכניס לשוק ההון יצליח להביא לך תשואה טובה יותר ב33% מאשר ריבית המשכנתא? אולי, אף אחד לא יודע.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,707
דירוג
2,969
האם הכסף שתחסוך מהחזר נמוך ותכניס לשוק ההון יצליח להביא לך תשואה טובה יותר ב33% מאשר ריבית המשכנתא? אולי, אף אחד לא יודע.
תיאורתית, יחסית לביצועי העבר של תיק מנייתי, נראה שכן.
האם זה מסוכן? כן
האם זה ודאי? לא
האם זה כדאי? אולי
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,046
דירוג
7,311
תיאורתית, יחסית לביצועי העבר של תיק מנייתי, נראה שכן.
האם זה מסוכן? כן
האם זה ודאי? לא
האם זה כדאי? אולי
תלוי בין השאר בריבית על המשכנתא, בריבית האמריקאית (אם משקיע במניות אמריקאיות), בטווח ההשקעה וביכולת של הקונה לעמוד בהחזרים החודשיים.
 

Burger67

משתמש רשום
הצטרף ב
11/7/21
הודעות
16
דירוג
16
מצטרף לשאלה… ומוסיף עוד כמה …

בהנחה שרכשתי דירה מקבלן שתהיה מוכנה עוד הרבה זמן, ואני מעריך שעד תום הבניה שלה אוכל לרכוש אותה במזומן .. (ידרוש גם להנזיל קצת כסף שמושקע היום במדדים)

1. באופן כללי - מהו הסדר גודל של ריביות שאפשר לצפות לקבל היום במשכנתא?

2. מהם השיקולים במינוף עם משכנתא ברכישת דירה כשרוצים להשקיע את ההפרש במדדים? האם בהכרח נרצה לפרוס את המשכנתא לתקופה כמה שיותר ארוכה? האם יש היגיון בלקחת מעט מינוף, ולפרוס את המשכנתא למעט שנים, כדי להוריד את הריביות ועדיין להשקיע את ההפרש? הרי אם תקופת ההשקעה קצרה (נניח 10 שנים) הסיכוי שההשקעה במדדים לא תקצור תשואה חיובית עולה

3. מעבר לסיכונים האחרים שכרוכים בכך - האם הגיוני לקחת משכנתא מוקדם רק כדי להקדים תשלומים לקבלן ולהימנע מתשומות הבניה (בהנחה והוא מסכים), וגם לקבע ריביות (שאני מאמין שיעלו …)? זה הופך את החישוב עלות-תועלת לקצת אחר: ריבית נטו כנגד תשואה ברוטו+תשומות בנייה נטו

4. כל שיקול אחר שפספסתי …

קצת חבל לי לא לנצל את הרכישה למינוף, אך במצב הריביות היום אני כבר לא בטוח שזה אטרקטיבי.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,707
דירוג
2,969
1. באופן כללי - מהו הסדר גודל של ריביות שאפשר לצפות לקבל היום במשכנתא?
תלוי תקופה. 20 שנים נגיד 4.5%+ לא צמודה.
האם בהכרח נרצה לפרוס את המשכנתא לתקופה כמה שיותר ארוכה?
כל עוד זה לא מעלה את הריבית כך שהכדאיות מתבטלת.
מעבר לסיכונים האחרים שכרוכים בכך - האם הגיוני לקחת משכנתא מוקדם רק כדי להקדים תשלומים לקבלן ולהימנע מתשומות הבניה (בהנחה והוא מסכים), וגם לקבע ריביות (שאני מאמין שיעלו …)? זה הופך את החישוב עלות-תועלת לקצת אחר: ריבית נטו כנגד תשואה ברוטו+תשומות בנייה נטו
כן, חד משמעית!
אך במצב הריביות היום אני כבר לא בטוח שזה אטרקטיבי.
בתכנון נכון, אפשר להישאר עם 100% בריבית של 2% צמוד פריים. זה לא רע בכלל.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
Y מכרתי דירה - יש לי עליה משכנתא עם תנאיים מצויינים - מה לעשות? נדל"ן 7
חושב בגדול השקעת נדל"ן - שכירות מכסה משכנתא פוסטים מאיכות נמוכה 4
B מינוף משכנתא בעולם הריביות הנוכחי שוק ההון 10
R משכנתא מול מכירת דירה להשקעה נדל"ן 12
ש דירה אחת ללא משכנתא או 2 עם? נדל"ן 15
A חוות דעת תמהיל משכנתא נדל"ן 7
D לקיחת משכנתא: כן או לא? נדל"ן 27
N פריעת משכנתא או השקעה פסיבית? נדל"ן 23
A שאלה לגבי תמהיל משכנתא -- אוקטובר 2022 נדל"ן 11
J איזון בין השקעות פרטיות לצמצום משכנתא קיימת ועתידית שוק ההון 33
י תמהיל משכנתא לדירת מגורים נדל"ן 7
א כמה כמה - מחשבון משכנתא (ועוד) שפיתחתי התפתחות אישית 14
ט מינוף של 1M ש"ח -> להחזיר משכנתא או להשקיע בשוק ההון שוק ההון 23
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
A המלצה לתמהיל משכנתא ע"ס 600,000 ש"ח נדל"ן 1
L משכנתא 50% לדירה שניה, אבל מאיזה מחיר זה נגזר? נדל"ן 3
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
R האם לשים את כל החסכונות על משכנתא או להשאיר חלק מהחיסכון ולהשקיע במדד ל30 שנה שוק ההון 3
A מדוע הכנסה ממניות לא נחשבת כמו שכר בתחשיב של החזר משכנתא נדל"ן 72
A הלאה של ריבית הפריים ל3.5% - האם זה הזמן להחזיר את המינופי משכנתא נדל"ן 15
A משכנתא על דירה קיימת - גיוס הון, כמה שאלות למען הסדר הטוב והמלצות נדל"ן 6
JBUZZ גיוס הון נוסף לשיפוץ בבית קיים (עם משכנתא) + דירה נוספת נקייה נדל"ן 1
S נטילת משכנתא לטווח קצר נדל"ן 32
B התלבטות לגבי סוג משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדל"ן 8
יוזר איך לוקחים משכנתא בפועל עבור דירת קבלן נדל"ן 11
יוזר האם ניתן להעביר תשלומי משכנתא לקבלן מחו״ל? נדל"ן 1
יוזר משכנתא - האם פגישה עם הבנק שורפת יועץ משכנתאות? נדל"ן 29
S האם כדאי לקחת משכנתא מקסימלית? נדל"ן 4
Shtunz משכנתא - עכשיו או בינואר? נדל"ן 15
ט חיסול משכנתא vs תכניות חסכון עדכניות נדל"ן 15
א משכנתא התפתחות אישית 5
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
ר שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה. נדל"ן 5
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
C ״משכנתא״ מ- Interactive Broker? נדל"ן 3
R העברת תשלום משכנתא לקבלן עבור שלב מתקדם יותר בהסכם מכר נדל"ן 1
C משכנתא תושב חוץ נדל"ן 4
הדבורה מיה כדאיות לסגירת משכנתא נדל"ן 20
י משכנתא על שליש דירה נדל"ן 13
J האם לקחת פחות משכנתא? נדל"ן 30
Harvey שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא נדל"ן 17
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 9
S העברה מחשבון בחו״ל לחשבון בבנק הפועלים - משכנתא מיסים 0
מ ריבית משכנתא בחלקים - מחיר למשתכן נדל"ן 5
ה לקיחת משכנתא אחרי חתימה על חוזה נדל"ן 31
A ערב משלם ללקיחת משכנתא לדירה- ביטוח חיים וכדאיות נדל"ן 2
O משכנתא מחברות ביטוח. נדל"ן 2

נושאים דומים

למעלה