תוכנית השקעה ומס רכישה

[גלדי]

שלום לכולם!
אני ובת זוגתי מתכננים להתחתן עוד כשנתיים. שנינו בעלי הון עצמי של כ300 אלף שקל כל אחד. התוכנית שלי כדי לנצל את הפטור ממס רכישה בדירה הראשונה היא שכל אחד מאיתנו יקנה דירה להשקעה בסביבות ה1.2 ש"ח ונגור בשכירות איפה שנרצה.

האם יש לכם אילו עצות על התוכנית? אולי כדאי פשוט לקנות יחד דירה בסכום יותר גבוה?
אשמח לשמוע המלצות. תודה מראש!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

היי,
בלי להיכנס לדעה על נתוני ההשקעה, לדעתי כל עוד לא התחתנתם, בשום פנים ואופן לא לקנות דירה יחד.
לך תדע מה יוליד יום ומה יהיה עוד שנתיים.

 

[unrealx]

היי,
בלי להיכנס לדעה על נתוני ההשקעה, לדעתי כל עוד לא התחתנתם, בשום פנים ואופן לא לקנות דירה יחד.
לך תדע מה יוליד יום ומה יהיה עוד שנתיים.

אני חושב שהוא התכוון למשהו אחר, שכל אחד יקנה דירה משלו.

 

[adamshalev]

בכל מקרה לכשתקנו דירת מגורים, תצתרכו לשלם מס רכישה עליה, ורוב הסיכויים שהיא תהיה יקרה יותר מדירה להשקעה בשווי 1.2, כמעט בוודאות ובהרבה.
מבחינת מיסוי, הדבר הכי משתלם זה לקנות דירת מגורים יקרה יותר קודם, ואז דירה שניה להשקעה זולה יותר אח״כ, ולא ההיפך (בהנחה שבכלל רוצים את כל זה).

דבר נוסף, זה שאם לא תכננתם לקנות שתי דירות למגורים, אז אתם נכנסים להרפתקאה יקרה ולא פשוטה, רק כדי לחסוך מס דמיוני שלא חל עליכם עדיין. לא בטוח אם זאת התנהלות כלכלית נכונה.

 

[רוני]

האם יש לכם אילו עצות על התוכנית?

היי
הרעיון על פניו הגיוני ויש פה תכנון מס לגבי מס הרכישה, ומס על הכנסות משכירות.

בפועל רכישת דירות להשקעה באזורים סבירים בארץ יחייבו אתכם לקחת מימון משמעותי (התנאים היום נוחים יחסית),
ולכן זה רלוונטי רק בתנאי שיש לכל אחד מכם יכולת חסכון חודשית כדי להכיל בלתמים,
ובעתיד בסטטוס של משפחה חשוב לדעת האם עדיין תוכלו לחסוך מדי חודש כדי שתהיו מוגנים מאחר והמשכנתה היא לטווח ארוך.

 

[גלדי]

היי
הרעיון על פניו הגיוני ויש פה תכנון מס.

בפועל רכישת דירות להשקעה באזורים סבירים בארץ יחייבו אתכם לקחת מימון משמעותי (התנאים היום נוחים יחסית),
ולכן זה רלוונטי רק בתנאי שיש לכל אחד מכם יכולת חסכון חודשית כדי להכיל בלתמים,
ובעתיד בסטטוס של משפחה חשוב לדעת האם עדיין תוכלו לחסוך מדי חודש כדי שתהיו מוגנים מאחר והמשכנתה היא לטווח ארוך.

הרעיון הוא דווקא לקנות דירות במקומות פחות סבירים שאולי בהם התשואה תהיה יותר גבוהה לאורך זמן (פינוי בינוי וכו׳)

בכל מקרה לכשתקנו דירת מגורים, תצתרכו לשלם מס רכישה עליה, ורוב הסיכויים שהיא תהיה יקרה יותר מדירה להשקעה בשווי 1.2, כמעט בוודאות ובהרבה.
מבחינת מיסוי, הדבר הכי משתלם זה לקנות דירת מגורים יקרה יותר קודם, ואז דירה שניה להשקעה זולה יותר אח״כ, ולא ההיפך (בהנחה שבכלל רוצים את כל זה).

דבר נוסף, זה שאם לא תכננתם לקנות שתי דירות למגורים, אז אתם נכנסים להרפתקאה יקרה ולא פשוטה, רק כדי לחסוך מס דמיוני שלא חל עליכם עדיין. לא בטוח אם זאת התנהלות כלכלית נכונה.

אך לדעתי שנרצה לקנות דירה למגורים בפעם הראשונה היא לא תהיה שווה 2.4 ולכן עדיין המס שכביכול חסכנו על 2 דירות של 1.2 הוא יותר נמוך

 

[adamshalev]

אך לדעתי שנרצה לקנות דירה למגורים בפעם הראשונה היא לא תהיה שווה 2.4 ולכן עדיין המס שכביכול חסכנו על 2 דירות של 1.2 הוא יותר נמוך

כן, אבל זה אם בכלל תגיעו למצב כזה. מי אמר שאתם תוכלו בכלל לקנות דירת מגורים מבלי למכור לפחות את אחת הדירות להשקעה?
העניין הוא שאין לכם תוכנית ארוכת טווח מסודרת, אלא התוכנית היא לחסוך מס תיאורתי בעתיד שאתם לא יודעים אם ואיך הוא יקרה.

 

[אורי ג.]

האם יש לכם אילו עצות על התוכנית? אולי כדאי פשוט לקנות יחד דירה בסכום יותר גבוה?

רעיון מעניין, רק קחו בחשבון:
1. לא תהיו זכאים להשתתף במחיר למשתכן.
2. משכנתא של 900K זה אומר החזר של כ4500 ש"ח לחודש כלומר תדרשו להכנסה של 13,500 נטו לכל אחד כדי שיאשרו לכם סכום כזה.
3. התזרים שלכם בוודאות יהיה שלילי.
4. אם בכוונתכם לרכוש דירה למגורים שלכם אז אין ממש כלכליות לצעד, אא"כ תמכרו את 2 הדירות.
5. כשתרצו למכור את הדירות אז על הדירה הראשונה שתמכרו אתם תשלמו מס שבח מלא.
6. אתם בוודאות תעלו על תקרת הפטור לשכ"ד כלומר גם תשלמו מס על השכ"ד.

לדעתי יהיה כלכלי יותר לרכוש דירה 1 משותפת במחיר גבוה יותר או לחלופין לרכוש דירה למגורים.
לשלם פחות מס זה נחמד אבל תזכרו שהמטרה היא להרוויח כמה שיותר כסף, לא לאסוף דירות ולא "לא לשלם מיסים".

 

[רוני]

הרעיון הוא דווקא לקנות דירות במקומות פחות סבירים שאולי בהם התשואה

יש לכך מחיר, זה מגדיל את רמת הסיכון.

 

[גלדי]

רעיון מעניין, רק קחו בחשבון:
1. לא תהיו זכאים להשתתף במחיר למשתכן.
2. משכנתא של 900K זה אומר החזר של כ4500 ש"ח לחודש כלומר תדרשו להכנסה של 13,500 נטו לכל אחד כדי שיאשרו לכם סכום כזה.
3. התזרים שלכם בוודאות יהיה שלילי.
4. אם בכוונתכם לרכוש דירה למגורים שלכם אז אין ממש כלכליות לצעד, אא"כ תמכרו את 2 הדירות.
5. כשתרצו למכור את הדירות אז על הדירה הראשונה שתמכרו אתם תשלמו מס שבח מלא.
6. אתם בוודאות תעלו על תקרת הפטור לשכ"ד כלומר גם תשלמו מס על השכ"ד.

לדעתי יהיה כלכלי יותר לרכוש דירה 1 משותפת במחיר גבוה יותר או לחלופין לרכוש דירה למגורים.
לשלם פחות מס זה נחמד אבל תזכרו שהמטרה היא להרוויח כמה שיותר כסף, לא לאסוף דירות ולא "לא לשלם מיסים".

אז אולי להמשיך לגור בשכירות ולא לקנות בית למגורים?
למה התזרים יהיה שלילי? ישנו גם דמי השכירות שאנחנו מקבלים שיהיו בגובה המשכנתא

 

[אורי ג.]

אז אולי להמשיך לגור בשכירות ולא לקנות בית למגורים?

גם אפשרות.

למה התזרים יהיה שלילי? ישנו גם דמי השכירות שאנחנו מקבלים שיהיו בגובה המשכנתא

בלתי אפשרי במינוף של 75%.

 

[KickR]

למה התזרים יהיה שלילי? ישנו גם דמי השכירות שאנחנו מקבלים שיהיו בגובה המשכנתא

כמו שאמר לכם אורי, אתם לא תצליחו במינוף של 75% להשיג שכירות בגובה המשכנתא. הוא הדגים שתצטרכו לשלם בערך 4500 על משכנתא על דירה שעלתה 1.2 מיליון ש״ח שכנראה תכניס שכירות של 3000-3700 (ולא התחשבנו בכלל בעלויות נוספות שיש לכם שיגיעו פעם ב..)

 

[fliper]

דירה שעלתה 1.2 מיליון ש״ח שכנראה תכניס שכירות של 3000-3700

איפה יש דירות ותשואות שכאלה? 3-3.7%

 

[KickR]

איפה יש דירות ותשואות שכאלה? 3-3.7%

בתור מי שעדיין לא נכנס לשוק הנדל"ן אני אזהר ואתן לאורי לתקן אותי לגבי צפי שכירות בארץ

 

[אורי ג.]

בתור מי שעדיין לא נכנס לשוק הנדל"ן אני אזהר ואתן לאורי לתקן אותי לגבי צפי שכירות בארץ

לא מבין גדול אבל בפריפריה אפשר גם יותר לדעתי.

 

[בת העמק]

לא מבין גדול אבל בפריפריה אפשר גם יותר לדעתי.

לא בטוח.

 

[משתמש 72]

לא בטוח.

מהיכרות אישית של יותר מדירה אחת, בפריפריה ניתן בקלות יחסית לקבל 3.5%. עם קצת מאמץ, אפשר גם 4%.
3% זה כבר פשוט מאוד.

 

[בת העמק]

בפריפריה ניתן בקלות יחסית לקבל 3.5%. עם קצת מאמץ, אפשר גם 4%.

נכון, אבל לדעתי לא בדירות של 1.2M ש"ח.

 

[גלדי]

כמו שאמר לכם אורי, אתם לא תצליחו במינוף של 75% להשיג שכירות בגובה המשכנתא. הוא הדגים שתצטרכו לשלם בערך 4500 על משכנתא על דירה שעלתה 1.2 מיליון ש״ח שכנראה תכניס שכירות של 3000-3700 (ולא התחשבנו בכלל בעלויות נוספות שיש לכם שיגיעו פעם ב..)

אך אם אפרוש את המשכנתא לסכום שכן יכוסה ע"י השכירות?

 

[אורי ג.]

אך אם אפרוש את המשכנתא לסכום שכן יכוסה ע"י השכירות?

בלתי אפשרי.