עליית מחירי הדירות החדשות יותר לעומת דירות ישנות - תוכנית פעולה

[מתחבט]

שלום לכולם.
בשנה האחרונה ניתן לראות בלא מעט ערים במרכז עליה של 10% בנכסים ישנים, ואילו 20 וגם 30% בנכסים חדשים יחסית (עד 20 שנה הכוללות ממ"ד ומרפסת).
המתווכים אומרים שהסיבות (שזה הגיוני בסה"כ) הן: 1) בגלל הקורונה אנשים רוצים מרפסת. 2) בגלל מבצע "שומר החומות" אנשים רוצים רק דירה עם ממ"ד.
ב-yad2 לא רואים הרבה דירות חדשות יחסית (לא מקבלן הכוונה).
אני שואל את עצמי האם כדאי למכור 2 דירות ישנות שלי כל אחת 3 חדרים ולקנות דירת 4 חדרים חדשה יחסית (בשכונה יותר נחשבת).
במהלך הזה אפסיד מיסים וכנראה אאלץ להוסיף למשכנתא.
יתרונות:
1) לא אצטרך לתחזק 2 דירות שהם במצב סביר מינוס (לא משופצות אבל תקינות יחסית) אלא תהיה דירה אחת לתחזק
2) אולי גם אעבור לגור בדירה הזו מתישהו, ואם לא אקנה עכשיו מעבר לדירה כזו יהיה כבר רק במסגרת שכירות
3) כרגע מבחינת הכנסות משכירות ההבדל לא יהיה כ"כ גדול, גם יהיה יותר קל למצוא שוכרים כשצריך
4) אם תהיה עלייה כמו שהייתה השנה, היא תכסה את העליה של 2 הדירות וגם קצת מיסים

חסרונות:
1) הפסד כסף במידי
2) לטווח רחוק אולי כן יהיו פינוים בינויים ותהיה ג'נטריפיקציה (אבל כרגע זה לא נראה בעתיד הנראה לעין)
2) אם תהיה ירידה במחירים ההפסד יהיה גדול יותר

אשמח לשמוע תובנות על המהלך.

 

[Harpagon]

עוד שיקול - "כל הביצים בסל אחד".
אם יש לך דירה אחרת שמושכרת ב-X ויש בעיות (דייר סרבן, לא מצליח להשכיר וכו') - אתה מפסיד X כל חודש
אם יש לך 2 דירות שמושכרות כל אחת ב-X/2 ויש באחת מהן בעיות - אתה מפסיד X/2 כל חודש

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע תובנות על המהלך.

כל יתרון שתשיג בך לדעתי יתאיין בגלל המיסוי המטורף שתשלם פה.
מה גם בדירות ישנות יש UPSIDE בחדשות לא ממש.

 

[מתחבט]

כל יתרון שתשיג בך לדעתי יתאיין בגלל המיסוי המטורף שתשלם פה.
מה גם בדירות ישנות יש UPSIDE בחדשות לא ממש.

כשאתה מדבר על upside במקרה הזה אתה מדבר על סיכוי להתחדשות עירונית?

אני רוצה רגע להתייחס לנתונים כמו שהם עכשיו:
2 דירות ששוות 1.6 לעומת דירה ששווה 2.7.

הדירות עלו בפחות מ-10%, ואילו דירה כזו של ה-2.7 עלתה ב-30% (הייתה שווה לפני שנה 2.1), אם המגמה תמשיך במשך השנתיים הבאות - שנה הבאה שתי הדירות ישתוו לדירה האחת (3.5 כל אחת מהאפשרויות), שנה לאחר מכן (בעוד שנתיים) - 2 הדירות שוות 3.8 לעומת 4.5 (ופה כבר המיסים יתכסו, נניח שהם בערך 400K).
האם אנשים יקנו דירות כאלו ב-4.5 כאשר 3 שנים קודם הדירות האלו היו שוות 2.1, או שהטירלול הזה חייב להיפסק לדעתך?

 

[אורי ג.]

כשאתה מדבר על upside במקרה הזה אתה מדבר על סיכוי להתחדשות עירונית?

נכון.

האם אנשים יקנו דירות כאלו ב-4.5 כאשר 3 שנים קודם הדירות האלו היו שוות 2.1, או שהטירלול הזה חייב להיפסק לדעתך?

אתה שואל אותי מה יהיה בעתיד?
דעתי: כנראה שבעתיד הקרוב אנחנו הולכים להמשך עליות, לפחות למשך שנה/שנתיים נוספים.
בטווח הארוך היותר המצב הנוכחי אינו בר קיימה ויהיה חייב לפחות להתייצב.

כשאתה מחשב עלויות עסקה תחשב עלויות מכירה (אגרות, עו"ד, מתווך וכו'), מס שבח (כולל על הפחת!), מס רכישה ועלויות רכישה.
לדעתי העלויות גבוהות יותר ממה שאתה חושב.

 

[האזרח הקטן]

בגלל המיסוי המטורף שתשלם פה.

אפשר לקבל פטור משבח על מכירת שתי דירות ורכישת דירה אחת במקום, אם הדירה הנרכשת עולה לפחות 75% ממחיר שתי הדירות שנמכרו (יש לזה כמובן סייגים ותנאים שצריך לראות שהוא עומד בהם).

 

[הורדוס]

קודם כל, האם אתה רוצה להיכנס לחוג הזה ובטוח שאכן תערוך מחקר שוק ותקנה ולא פתאום תשנה את דעתך באמצע?
זה חוג דורש, עם הרבה מטלות בית, בירוקרטיה וכו'..

ממליץ לוודא שמה שהאזרח הקטן תקף למה שאתה שוקל, כי זה מאוד משמעותי.

עוד משהו שחשוב לקחת בחשבון זה תשואת שכירות נדרשת, לא כתבת איפה הדירות, אבל אני חושב שבאופן כללי ככל שהדירה יותר יקרה תשואל השכירות נמוכה יותר.

האם אתה חושב לקנות גם דירה למגורים בשלב מסוים?
אם כן יכול להיות שכדאי לך למכור דירה אחת ולקנות דירה למגורים, או כמו שכתבת דירה שכרגע תהיה השקעה ובעתיד אולי תעבור לגור בה, או דירה בפרייסיל.

 

[מתחבט]

קודם כל, האם אתה רוצה להיכנס לחוג הזה ובטוח שאכן תערוך מחקר שוק ותקנה ולא פתאום תשנה את דעתך באמצע?
זה חוג דורש, עם הרבה מטלות בית, בירוקרטיה וכו'..

מה הכוונה חוג? לא ממש הבנתי על מה אתה מדבר...

עוד משהו שחשוב לקחת בחשבון זה תשואת שכירות נדרשת, לא כתבת איפה הדירות, אבל אני חושב שבאופן כללי ככל שהדירה יותר יקרה תשואל השכירות נמוכה יותר.

האם לבעלי דירות בתל אביב אכפת מתשואת השכירות, או שהם מסתכלים בעיקר על עליית הערך? כי עושה רושם שהמחירים האסטרונומיים הולכים להיות לא רק בת"א.

 

[Minimi]

אפשר לקבל פטור משבח על מכירת שתי דירות ורכישת דירה אחת במקום, אם הדירה הנרכשת עולה לפחות 75% ממחיר שתי הדירות שנמכרו (יש לזה כמובן סייגים ותנאים שצריך לראות שהוא עומד בהם).

עד תקרה יחסית נמוכה ביחס למכירי המרכז

 

[מתחבט]

נכון.

אתה שואל אותי מה יהיה בעתיד?
דעתי: כנראה שבעתיד הקרוב אנחנו הולכים להמשך עליות, לפחות למשך שנה/שנתיים נוספים.
בטווח הארוך היותר המצב הנוכחי אינו בר קיימה ויהיה חייב לפחות להתייצב.

אז אתה גם רואה סנריו שעוד שנתיים דירה יחסית חדשה באחת מהשכונות החזקות בפ"ת עולה מעל 4 מיליון שקל?

כשאתה מחשב עלויות עסקה תחשב עלויות מכירה (אגרות, עו"ד, מתווך וכו'), מס שבח (כולל על הפחת!), מס רכישה ועלויות רכישה.
לדעתי העלויות גבוהות יותר ממה שאתה חושב.

נתונים נוספים ושאלות:
1) יש דירה שלישית שאנחנו גרים בה, אז נוריד כרגע את הפטור ממכירת 2 דירות.
2) בדירה אחת מס השבח יהיה ליניארי מ-2014 (נקנתה ב-2005), וכמעט לא יהיה פחת בגלל שגרנו בה רוב השנים. אם כבר ככל שעולה הזמן מס השבח רק יעלה, האם זה גם שיקול?
3) שתי הדירות נמצאות בתוך 800 מטר מתחנת מטרו קרובה. במידה ו"מס המטרו" אכן יהיה כשיהיה, אני או יורשי ירצו למכור את הדירות ואז עלולים לגלות שמס השבח הוא 75%. האם זה גם שיקול?
4) כלומר עד כה מס השבח ומס רכישה יהיה 400K פלוס.
5) עו"ד להתעסקות עם 3 דירות - באזור 50K. אולי יש עוד עלויות שאני לא יודע?
6) מתווך - 100K+
7) שיפוץ בדירה החדשה - מקווה שלא
8) תאריך כניסה לדירה, הפסד שכירויות לפי מועד הפינוי - כמה עשרות אלפי שקלים
האם עדיין העלויות נראות גדולות מדי לטרנזקציות האלו יחסית לשווי הדירה האחת לעומת השתיים אם המגמה ממשיכה?
האם אתה חושב שהמגמה בכלל תמשיך באותו כיוון? כלומר 30% עליה לשנה שנתיים הקרובות ובדירות ישנות רק 10%?

 

[אורי ג.]

אז אתה גם רואה סנריו שעוד שנתיים דירה יחסית חדשה באחת מהשכונות החזקות בפ"ת עולה מעל 4 מיליון שקל?

כן.

נתונים נוספים ושאלות:

סיבכת את העניינים, זה כבר חורג מגבולות הפורום בשבילי.

 

[הורדוס]

מה הכוונה חוג? לא ממש הבנתי על מה אתה מדבר...

חוג כלומר תחום עיסוק, למכור ולקנות דירות זה הרבה מאוד עבודה.

האם לבעלי דירות בתל אביב אכפת מתשואת השכירות, או שהם מסתכלים בעיקר על עליית הערך? כי עושה רושם שהמחירים האסטרונומיים הולכים להיות לא רק בת"א.

תשואת שכירות נמוכה אומרת שלא יהיה לך קל להחזיר את המימון שתיקח במידה ותיקי מימון גבוה. האם לבנק אכפת שמחיר הדירה עלה אבל אין לך איך לשלם את המשכנתא? בישראל נכון להיום אי אפשר לעשות ריפייננס ודירה לא מוכרים ברגע, ומחירי הנדלן גם יכולים להפסיק לעלות לכמה שנים, ואולי אפילו גם לרדת. כמובן שאי אפשר להתכונן לכל תרחיש, אבל בכל זאת צריך לנסות להיות יותר שמרניים בסכומים כאלו לדעתי.

 

[אורי ג.]

בישראל נכון להיום אי אפשר לעשות ריפייננס

בוודאי שאפשר.

 

[הורדוס]

בוודאי שאפשר.

הכוונה היא שאי אפשר לעשות:
Cash out refinance

ובמידה וגם ככה לקחת פרישה ארוכה, הריבית עלתה ומחירי הנדלן לא עלו, refinance רגיל לא יעזור במקרה של מחסור בכסף נזיל.

 

[אורי ג.]

הכוונה היא שאי אפשר לעשות:
Cash out refinance

אומנם מורכב ומסובך יותר אבל אפשרי.
לבטח לא פשוט כמו בארה"ב.

 

[הורדוס]

אומנם מורכב ומסובך יותר אבל אפשרי.
לבטח לא פשוט כמו בארה"ב.

בלי חוץ בנקאי?
איך אפשר לעשות את זה בארץ? אני אשמח לעשות את זה עוד כמה חודשים כאשר אשלים את הרכישה והשיפוץ של הדירה שאני רוכש.

 

[אורי ג.]

בלי חוץ בנקאי?
איך אפשר לעשות את זה בארץ? אני אשמח לעשות את זה עוד כמה חודשים כאשר אשלים את הרכישה והשיפוץ של הדירה שאני רוכש.

גם בלי חוץ בנקאי רק צריך סיבה טובה.
שיפוץ זה דוגמא מצוינת, בנקים אוהבים לממן את זה, גם רכישת נכס אחר.

 

[הורדוס]

גם בלי חוץ בנקאי רק צריך סיבה טובה.
שיפוץ זה דוגמא מצוינת, בנקים אוהבים לממן את זה, גם רכישת נכס אחר.

נכס אחר לא על הפרק בשנה הקרובה, עבור שיפוץ יתנו להגדיל את המשכנתא? או שפשוט יתנו הלוואה נוספת בפרישה של עד 10 שנים?
איך ניגשים לזה? זה לא פרקטיקה רגילה בארץ.
תודה רבה

 

[ירח אפל]

נכס אחר לא על הפרק בשנה הקרובה, עבור שיפוץ יתנו להגדיל את המשכנתא? או שפשוט יתנו הלוואה נוספת בפרישה של עד 10 שנים?
איך ניגשים לזה? זה לא פרקטיקה רגילה בארץ.
תודה רבה

תברר על משכנתא לכל מטרה
ניתן להגדיל את המשכנתא לעד 50% מערך הנכס

 

[הורדוס]

תברר על משכנתא לכל מטרה
ניתן להגדיל את המשכנתא לעד 50% מערך הנכס

משכנתא לכל מטרה היא יקרה מאוד ביחס למשכנתא רגילה ואני רוכש עם 75% מימון, אז הרעיון יהיה רלוונטי רק במידה והוא אפשרי עם 70-75 אחוז מימון.