Yet another שרשור משכנתא או הון עצמי: השלמת 800K למחיר למשתכן

[עלילה מסלול]

היי חברים,
אשמח לעזרה לגבי התלבטות קלאסית ואגש ישר למספרים.

הנכס: דירת מחיר למשתכן (עדיין לא סגורים אם למגורים או להשקעה). צריך להשלים סכום של כ-800 אלף ש"ח, שמהווה בערך חצי מעלות הדירה.

הדילמה: האם לקחת משכנתא על ה-800K, או לשלם מההון העצמי שיושב כרגע פה:

1. קופת גמל להשקעה: כ-350K ש"ח (קרן היסטורית של 210K, מסלול S&P 500, דמי ניהול 0.4%).
2. קרן השתלמות: כ-310K ש"ח (מסלול S&P 500, ד"נ 0.4%).
3. תיק ממוסה: יש סכום שמספיק להכל, אבל עם רווחי הון יחסית מכובדים (כמה? אין לי מושג) הרוב המוחלט יושב בנייר אחד שנקנה בשכבות לאורך שנים, ואני ממש לא רוצה להתחיל להעביר עכשיו תיק לאינטראקטיב רק בשביל למכור בשכבות כדי לייעל מס.

המשכנתא?:

• יכולת החזר: יכולים לעמוד בכ-10,000 ש"ח בחודש (לפחות עד שה-AI יחליף אותנו).
• תמהיל: נוטה ל-2/3 פריים ו-1/3 קל"צ (שליש קל"צ זה חובה?).
• אני מהמר שהפריים ירד, אפשר לפרוע תמיד ללא קנסות/עמלות היוון, ובעיקר זו משכנתא שקל לי להבין. פחות חלקים נעים ובלי הפתעות של הצמדות למדד.

אשמח לדעתכם:

1. האם הייתם מנזילים משהו מההון העצמי (כמו הגמל להשקעה) או לוקחים הכל במשכנתא ונותנים לכסף להמשיך לעבוד?
2. לכמה זמן הייתם פורסים את המשכנתא?
3. האם התמהיל הגיוני בסביבה הנוכחית? פתוח לגמרי להצעות.
4. כיוון אחר לגמרי?

תודה!

1. אם הייתי דופק לך בדלת ומציע לך הלוואה בתנאים דומים למשכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון, היית לוקח אותה? אם כן, קח משכנתא. אם לא, תפדה קרנות.
2. הכי קצר שאפשר שלא חונק

 

[tuple]

1. אם הייתי דופק לך בדלת ומציע לך הלוואה בתנאים דומים למשכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון, היית לוקח אותה?

לא, אבל כאמור יש כבר ריווחי הון שצריך לקחת בחשבון

 

[tuple]

התחלתי לקבל הצעות למשכנתא ואני מנסה להבין מה התמהיל הנכון ואיזה מסלול מתאים לשמש כמסלול פיתוי.
בהתחלה בדקתי תמהיל בסיסי של שליש קל״צ ל־15 שנה, שליש משתנה לא צמודה ל־20 שנה ושליש פריים ל־20 שנה.
בהמשך עלתה לי מחשבה אחרת. הריביות במסלול המשתנה נמוכות יותר, ואחרי סימולציות שביצעתי נראה שבסביבה של ריבית משתנה הוא עדיף על פריים ברוב המקרים. לכן חשבתי להגדיל את החלק במסלול הזה, ואת היתרה לקחת בפריים ל־30 שנה עם ריבית גבוהה יותר, כדי לפרוע אותו מיד.
מצד שני עולה שאלה אם עדיף דווקא לפרוע את הקל״צ.

יש לנו יכולת החזר גבוהה, כרגע, וחשוב לנו לשמור על גמישות לפרוע מסלולים מוקדם בעתיד.
אשמח לשמוע מה דעתכם ואיך הייתם ממליצים לבנות את התמהיל.

 

[tuple]

קיבלתי הצעה ראשונית מאחד הבנקים, בתכתבות עם בנקים נוספים הם אמרו שהם לא יכולים לשפר
מדובר על פחות מ 50% משווי הבית, אין בעיה של החזר
כל המסלולים ל 20 שנה
קל"צ - 280K ריבית 4.5
משתנה כל שנתיים - 280K ריבית 4.54 (עוגן + 0.81)
פריים - 280K ריבית 4.73 (פריים - 0.77)
מדובר בריביות נומינליות האם כשאני משווה להתמהילים של אחרים צריך לקחת בחשבות ריבית מתואמת?

האם יש איך לשפר? הגיוני שההצעה הראשונית של הבנק תהיה טובה?
תודה

 

[sagilevi]

האם יש איך לשפר?

1. לשאול את הבנק אם יש שינוי קטן בתמהיל שיאפשר להם לשפר לך את הריביות.
2. לשלוח לכל הבנקים ולבקש לשפר. כתבת ששלחת לבנקים נוספים - האם לכולם?
3. לשאול יועץ משכנתא אם הוא יכול להשיג תנאים טובים יותר על אותו תמהיל.
4. לשלב זכאות משכנתא אם מגיע לך - לבדוק איך זה ישפיע על הריביות
5. לחכות להחלטת ריבית הקרובה ולקוות שהריבית תרד מעבר לצפי (כלומר לפחות 0.25%)

מדובר על פחות מ 50% משווי הבית

אתה על מדרגת מימון של 45% או 45-60%?
יכול לבדוק איתם אם שינוי ל-45% ישפר לך את התנאים

מדובר בריביות נומינליות האם כשאני משווה להתמהילים של אחרים צריך לקחת בחשבות ריבית מתואמת?

נומינליות

 

[tuple]

על הריביות
5. לחכות להחלטת ריבית הקרובה ולקוות שהריבית תרד מעבר לצפי (כלומר לפחות 0.25%)

אז עכשיו כשהריבית ירדה, לבקש מהבנקים עדכון של ההצעות שלהם?

 

[tuple]

לשלב זכאות משכנתא אם מגיע לך - לבדוק איך זה ישפיע על הריביות

להבנתי היתרון של הזכאות זה בשביל העמלות פרעון, זה נכון?
יש לנו זכאות אבל לא סכום משמעותי

 

[tuple]

קיבלתי הצעה נוספת מספר ימים לפני ההורדות ריבית (אני מניח שההורדה כבר הייתה מתומחרת לפי הקלץ)
קבוע לא צמוד 4.35
משתנה כל שנתיים לא צמוד ריבית בסיס 3.72 + 0.83
פריים 0.75-
מה אתם אומרים?
האם ההורדה משפיעה גם על הריבית בסיס במשתנה?
עוד דברים שכדאי לדעת?

 

[אורי ג.]

קיבלתי הצעה נוספת מספר ימים לפני ההורדות ריבית (אני מניח שההורדה כבר הייתה מתומחרת לפי הקלץ)
קבוע לא צמוד 4.35
משתנה כל שנתיים לא צמוד ריבית בסיס 3.72 + 0.83
פריים 0.75-
מה אתם אומרים?
האם ההורדה משפיעה גם על הריבית בסיס במשתנה?
עוד דברים שכדאי לדעת?

זה טוב ולא ישירות.