מי התנסה בהשקעת פליפ (נדלן בארה"ב) ?

[נתו]

הייתי גם בוחן אפשרות להלוות להם את הכסף בריבית קבועה כנגד רישום אזהרה בטאבו (lien) במקום להיות שוטף.

אורי אשמח אם תוכל לנמק את המעלות באפשרות מישכון והיכן היא עדיפה על רישום טאבו ישיר שזה מה שלמעשה הוצע לי , אני הרוכש והרשום בלעדית כבעלים על הנכס. (בדיון בפורום ראיתי התמקדות בצד המעשי של כיצד לרשום ולא היכן המעלות)

 

[נתו]

לגבי המודל, לא ברור לי אם אתה זכאי ל-20% על ההשקעה או ל-20% מהרווח. זה לא אותו דבר,

ההסדר הוא שאני נהנה מן 20% הראשנים על השקעתי המגיעים מן ההשקעה
אם ההשקעה הניבה 15% זה כל הרווח וכולו לי, אם הרווח 25% ה 20% לי וה 5% ליזם.

 

[אורי]

אורי אשמח אם תוכל לנמק את המעלות באפשרות מישכון והיכן היא עדיפה על רישום טאבו ישיר שזה מה שלמעשה הוצע לי , אני הרוכש והרשום בלעדית כבעלים על הנכס. (בדיון בפורום ראיתי התמקדות בצד המעשי של כיצד לרשום ולא היכן המעלות)

זו עסקת פליפ, כלומר אתה תקנה את הנכס, תרשום על שמך, החברה תשפץ ותמכור ואז תקבלו תמורה ותיפרדו כידידים עד הפעם הבאה, וכל זה תוך כמה חודשים, נכון?

בעלות על הנכס מהקנייה ועד למכירה נותנת לך ביטחון כל שהוא, לפחות בגובה ערך הנכס והתקדמות השיפוץ, וזה טוב. כמובן שזה גם חושף אותך לסיכון שאם דברים לא ילכו טוב, או אם הקבלן ירמה אותך ויברח עם כספי השיפוץ, הבטוחה שלך היא רק ערך הנכס שטרם שופץ במלואו. סיכון נוסף הוא שהכל ילך כמתוכנן, אבל הנכס ימחר בסכום נמוך מהמצופה, ו/או יקח זמן רב מהמתוכנן למכור אותו, ועלויות האחזקה ינגסו מהרווח הצפוי. כלומר אתה שוטף ברווחים ובהפסדים. אם כל התהליך יקח פחות משנה תשלם מס רווחי הון גבוהה, ואם סה״כ הזמן יקח יותר משנה תשלם מס רווחי הון מופחת. כבעלים של נכס הרווח מהמכירה יהיה ישירות שלך, שזה טוב כדי שלא יברחו לך עם הכסף (לא סביר כי כל העסקה נעשית בידי עו״ד בנאמנות) אבל גם אומרת שאתה משקיע זר שיש לו רווח בארה״ב וצריך לשלם עליו בארה״ב, ויותר מכך, אתה חשוף לניכוי במקור של 30%, מהרווח, והקונה אמור לנקות עוד 10% (אני לא זוכר אם זה במקום או בנוסף) למס הכנסה כי אתה זר, ורק אחרי שתגיש את המיסים לשנת המס תקבל את האחזקות האלו בחזרה, אם הן יגיעו לך (כל ענייני המיסוי תלויים מאוד במבנה העסקה, רק תהייה מודע להם ותראה איך החברה מתמודדת עם בעיות אלו).

לעומת זאת הלוואה היא מבנה עסקה בה אתה מלווה ליזם את הסכום תמורת החזר ידוע וקבוע. הבית יכול להיות הבטוחה של ההלוואה (קרי משכנתא) בלי שתהייה בעליו. במקרה כזה תדע בדיוק למה לצפות (10%, 15%, או מה שתסכימו עליו) ולצורך העניין בכלל לא איכפת לך אם העיסקה תצליח כמצופה או לא. אתה לא הבעלים של הנכס ולכן העובדה שאתה זר לא תשפיע על מיסוי העסקה. התשלום לך עדיין יהיה נתון ל30% witholding אם ההלוואה תתבצע בארה״ב, אבל זו חברה של ישראלים, ויכול להיות שאתה יכול לתת את ההלוואה בישראל ואז אתה בכלל לא חשוף למס הכנסה אמריקאי. זה גם יכול לנטרל את השפעת המטבע (לטוב או לרא. זה הימור). הלוואה שבנויה נכון (דורש עו״ד שמבין במיסוי בינלאומי) יכולה גם לפתור אותך מחשיפה למס עיזבון אם חס וחלילה משהו יקרה לך דווקא במהלך חודשים אלו (אבל זה לא צריך להיות השיקול הראשון לעיסקה של כמה חודשים). אם אני לא טועה גם בישראל המיסוי על ריבית מהלוואה לא צמודה למדד יהיה טוב יותר מרווח על עסקת מכירת נדל״ן, אבל דבר עם רו״ח. אגב, אפשר גם לבנות הלוואה שכן תיתן לך אחוז מהרווח, כמו שזה עכשיו, ולא ריבית קבועה. תלוי מה מתאים יותר לשני הצדדים.

בקיצור, זה מבנה עסקי אחר שיש לו מאפיינים שונים והשלכות על מס הכנסה, מס רווחי הון,מומס עיזבון גם בארה״ב וגם בישראל, ויש לו השלכות עיסקית על רווח ידוע וקבוע לעומת חלק מהרווחים, והכל תלוי מה מתאים לך וליזם. אם אתה מקווה להמשיך לעבוד איתם ולחזור על התהליך, אז בוודאי ששווה להתעמק באפשרויות אלו עם יעוץ (בתשלום מן הסתם) לעו״ד למיסוי בינלאומי רו״ח שמבין את המערכת האמריקאית גם כן תמורת כמה מאות דולרים. אחרי הכל אתה הולך לסכן של $500,000 דולר (מחיר הנכס והשיפוץ).

תוספת: אם היית מתכוון להחזיק בנכס לזמן ארוך, אולי השיקולים היו אחרים, אבל גם אז לא בהכרח.

 

[אורי]

ההסדר הוא שאני נהנה מן 20% הראשנים על השקעתי המגיעים מן ההשקעה
אם ההשקעה הניבה 15% זה כל הרווח וכולו לי, אם הרווח 25% ה 20% לי וה 5% ליזם.

כלומר קודם מוחזרת ההשקעה, אחר כך אתה מקבל 20% מהרווח, ואחרי זה היזם מקבל את השאר. זה נראה לי מבנה הוגן וסביר.

 

[רובי1]

הבית יכול להיות הבטוחה של ההלוואה (קרי משכנתא)

אבל הוא שווה 100$ והוא הולך לשים 500$?
הוא יהיה מוכרח לשים כסף לצורך השיפוץ, עוד לפני שערך הבית יתחיל לעלות.

 

[אורי]

אבל הוא שווה 100$ והוא הולך לשים 500$?
הוא יהיה מוכרח לשים כסף לצורך השיפוץ, עוד לפני שערך הבית יתחיל לעלות.

לא מדוייק. הבית שווה 100 ברגע הקנייה. ואז המלווה משחרר, למשל, 20 לשיפוץ הגג, ואז הבית שווה 120. ובשלב הבא הוא ישחרר עוד 50 לשיפוץ המטבח ושלושת חדרי האמבטיה, ואחרי שבועיים כשיסתיים חלק זה הבית יהיה שווה 170, וכן הלאה. נכון שעליית הערך היא לא בדיוק 1:1, בעיקר לא בהתחלה, אבל זה לא כך כך רחוק מזה גם כן.

 

[רובי1]

לא מדוייק.

אבל אם הבנתי אותך נכון, אתה טוען שאפשרות זו מגנה עליו טוב יותר מסיכון שהיזם יברח עם הכסף ולא ישפץ, או שהבית ימכר במחיר נמוך מידי בסיום השיפוץ.
בשני הסיכונים הללו, הוא לא ירוויח דבר באפשרות זו, כיוון שכל הביטחון שלו הוא הבית, ואם מחיר הבית יהיה נמוך מהמתוכנן גם גובה הביטחון יהיה נמוך.

 

[אורי]

אבל אם הבנתי אותך נכון, אתה טוען שאפשרות זו מגנה עליו טוב יותר מסיכון שהיזם יברח עם הכסף ולא ישפץ, או שהבית ימכר במחיר נמוך מידי בסיום השיפוץ.
בשני הסיכונים הללו, הוא לא ירוויח דבר באפשרות זו, כיוון שכל הביטחון שלו הוא הבית, ואם מחיר הבית יהיה נמוך מהמתוכנן גם גובה הביטחון יהיה נמוך.

לא הבנתי את כוונתך. שחרור הכסף נעשה בהדרגה בהתאם להתקדמות השיפוץ. גם אם יקרה משהו בדרך באמצעות המשכנתה הוא יקבל את כספו חזרה דרך מכירת הנכס. אולי בלי רווח (ואולי כן), ואולי אף בהפסד קל, אבל זו בטוחה, ולא אסטרטגיה לרווח. אם המחיר הסופי יהיה נמוך מהמתוכנן אז הרווח יפגע, אבל כנראה שהקרן לא, או כמעט לא, כך שהיזם נושא בכל הסיכון אם לא יהיה רווח, והמלווה מקבל את הקרן ואת הריבית בכל מקרה, גם אם הרווח קטן מהצפוי.

חוץ מזה אני לא טוען שזו דרך עדיפה. אני טוען שיש יותר מדרך אחת לבנות את העסקה הזו, ולכל דרך יש מאפיינים שונים. אלו של ההלוואה יתרונם איננו דווקא בהיבט שציינת. כנראה ליהפך.