מולטי פמילי בגרמניה

[אורי ג.]

התכוונת מלווה. נכון?

כן.

נראה לי שחלק גדול מזה נובע מהתנודתיות הגבוהה בשוק ההון

אז תעצום עיניים.

, יש קצת יותר תחושה של שליטה

מוטעית, ההפך הוא הנכון, ב2 המקרים אתה מחליט על דבר 1 בלבד: להשקיע או שלא להשקיע, בחברה סחירה אתה לפחות יכול להחליט אם למכור או שלא.
יש לך יותר שליטה, לא פחות.

בכל זאת, נראה לי שהפוטנציאל גדול הרבה יותר בהשקעות כאלו

אני מסכים אבל צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

היזם (הקטן) הזה, אולי כן יוכל לשעבד דירה בשעבוד ראשון. נראה לי שזה מוריד את החלק הגדול מהסיכון. ואולי זה יוכל להתפתח להשקעות משותפות... הוא לא מרוויח רק 10% שנתי)

אני גם חושב שזה רעיון טוב להשאיר את הדלת הזו פתוחה, זכור גם כי שיעבודים זה לא חזות הכל.

 

[KFC Uerdingen 05]

הדירות המתוכננות בבניין המדובר הן בגודל של 40 מ"ר - 80 מ"ר, עם ממוצע של 50 מ"ר.
עם 50 מ"ר ושאר המספרים שרשמת, המספרים עובדים. מדובר בברוטו של כ-5,500 מ"ר.

עם המספרים עובדים בשבילך אז סבבה, זה הכסף שלך שהולך להיות מושקע שם.
לטעמי המספרים רק עובדים פחות ופחות. "מעל 100" דירות עם ממוצע של חמישים מ"ר לא מביא לשטח ברוטו של 5500 מ"ר. עוד לא נתקלתי בפרויקט שהיחס נטו מגורים לברוטו שלו הוא פחות מ1.4, וגם זה בהנחה שאתה מוותר על חדרי מדרגות והדיירים מעופפים לדירותיהם. פרויקט מגורים של נטו מעל 5000 מ"ר יגיע לברוטו במינימום שבמינימום של 7000 מ"ר.
עכשיו נתחיל לחשוב- בנייה חדשה, ב"עיר גדולה"בגרמניה במחיר הנ"ל לא יכול להיות בניה יותר מידי לגובה. זה יקר מידי.אז גם מדובר בשטח לא קטן. שטח בגודל כזה תמורת 2.5 מליון פלוס השתתפות ברווחים? הרי המוכר היה יכול לקבל פי שלוש מזומן ביד על פי המחירים כיום. או שאולי לא.....ויש כאן בעיות אחרות .
וגם - מה זה מולטיפמילי עם מעל 100 דירות בשטח ממוצע של 50 מ"ר? זה פחות מהממוצע לדיור מוגן, ודיור מוגן זה לא בנייה זולה בגרמניה. לא נתקלתי בחייה כזאת.
שוב - בהשקעות לא מבין. תיאור הפרויקט עצמו נשמע לי פישי.

 

[נתו]

הבנת לא נכון, בהחלט כן נכנס תחת הקטגוריה שמחייב תשקיף.

הי אורי צינת שם למעלה שהלוואה מחוייבת בתשקיף - זהו חידוש עבורי ניסתי לברר את העניין ולא מצאתי מקור שהלוואה מחייבת תשקיף
בבקשה תרחיב ..
אני מבין שתשקיף נידרש רק כשאתה רוכש נייר ערך, בחוב אין רכישה, כנ"ל גם למישהו שיציג עסקאת רכישה של נדלן (לא נייר ערך בחברה שתשקיע בנדל"ן) ליותר מ 35 ניצעים ויפרסם תשואות והכול הוא לא תחת חוקי הרשות לניירות ערך

 

[אורי ג.]

הי אורי צינת שם למעלה שהלוואה מחוייבת בתשקיף - זהו חידוש עבורי ניסתי לברר את העניין ולא מצאתי מקור שהלוואה מחייבת תשקיף
בבקשה תרחיב ..
אני מבין שתשקיף נידרש רק כשאתה רוכש נייר ערך,

חוב = איגרת חוב = ני"ע = נדרש תשקיף באם יש יותר מ35 ניצעים.
תעודת השתתפות בשותפות או מניה בחברה = ני"ע נדרש תשקיף באם יש יותר מ35 ניצעים.

כנ"ל גם למישהו שיציג עסקאת רכישה של נדלן

תלוי במבנה העסקה, אם זה רק אתה קונה דירה או בית 1 בלבד על שימך אז באמת אין פה ני"ע, אם אתה קונה MF במשותף עם הרבה אנשים אז אז בדיוק מה שאתה עושה, אתה קונה ני"ע. אל תאמין לי, תאמין לרשות לני"ע:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001302885
אגב במה הם עוסקים? בהשקעות נדל"ן ב... גרמניה!

(לא נייר ערך בחברה שתשקיע בנדל"ן)

אתה טועה, כל עסקה גדולה בנויה מזה שאתה תשקיע בשותפות או בחברה בע"מ שבתורם קונים את הנכס.

 

[ERE בלי ה E]

אפרופו הטריקים של קרנות הנדל"ן עושות כדי להימנע מתשקיף. והפעם...https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3775001,00.html

מה שנקרא ישמור השם.

"ההשקעה ברכישת הנכס ובשיפוצו הוערכה על ידי קרן הגשמה ב־17 מיליון דולר. מתברר, כי 6.13 מיליון דולר מומנו על ידי קרן 75 MOSAIC, שהיא חברת מימון חוץ־בנקאית, ובלשון העממית חברת 'שוק אפור'". זאת, בעוד לטענת התובעים, הובטח לפרויקט מימון בנקאי. "בשלב השיווק לא נמסר למשקיעים כי יש השלכה כספית הרסנית לעיכוב בפרויקט, וכי ניהולו חשוף לריבית טורפנית של 19.5% לקרן 75 MOSAIC ולחיוב הפרויקט ב־300 אלף דולר לכל חודש עיכוב עד להשמדת קרן השקעת התובעים". כל זאת, לטענת התובעים, בשל כישלון הפרויקט כתוצאה מרשלנות של הגשמה, והסתרת תוצאות הכישלון מן המשקיעים."

 

[amit]

אפרופו הטריקים של קרנות הנדל"ן עושות כדי להימנע מתשקיף. והפעם...https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3775001,00.html

מה שנקרא ישמור השם.

"ההשקעה ברכישת הנכס ובשיפוצו הוערכה על ידי קרן הגשמה ב־17 מיליון דולר. מתברר, כי 6.13 מיליון דולר מומנו על ידי קרן 75 MOSAIC, שהיא חברת מימון חוץ־בנקאית, ובלשון העממית חברת 'שוק אפור'". זאת, בעוד לטענת התובעים, הובטח לפרויקט מימון בנקאי. "בשלב השיווק לא נמסר למשקיעים כי יש השלכה כספית הרסנית לעיכוב בפרויקט, וכי ניהולו חשוף לריבית טורפנית של 19.5% לקרן 75 MOSAIC ולחיוב הפרויקט ב־300 אלף דולר לכל חודש עיכוב עד להשמדת קרן השקעת התובעים". כל זאת, לטענת התובעים, בשל כישלון הפרויקט כתוצאה מרשלנות של הגשמה, והסתרת תוצאות הכישלון מן המשקיעים."

וואו, 19.5% !
לא מצאתי מידע על הקרן הזו בגוגל , לכו תדעו מי מחזיק אותה .

 

[YPV]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001302885
אגב במה הם עוסקים? בהשקעות נדל"ן ב... גרמניה!

הבעלים חרמון ומנוביץ' הודו כי הטעו את רשות ניירות ערך, לאחר שבשלושה מכתבים ששלחו לה הם התחייבו לחדול מן הפעילות האסורה ולהסיר את הפרסומים שאינם עולים בקנה אחד עם דרישות הדין, ולמרות זאת לא עמדו בהתחייבות זו לרשות והמשיכו להציע ולמכור ניירות ערך לציבור.

מדהים

 

[אורי ג.]

וואו, 19.5% !
לא מצאתי מידע על הקרן הזו בגוגל , לכו תדעו מי מחזיק אותה .

ריבית פיגורים, כמו בכל מקום.

מדהים

מה שבאמת מדהים זה שהם עדיין ממשיכים!!

 

[נתו]

יש בעיה חמורה בכל הקונצפט של הגיוסים ע"י חברות כמו הגשמה או אחרות בסידרי גודל זה או אחר
להערכתי העלות שקרן כזו מבזבזת רק להגיע להמונים לצורך גיוס מגיע לפעמים ל 15% ואפילו 20% מסך הגיוס
אם אכן כך מדובר אין כל סיכוי שהם יצליחו לעשות השקעות בריאות

הוצאות מעבר ל"נכס"

• עלות השיווק והפרסום
• עלויות תקורה משרדים וארועים נוצצים
• עלויות משפטיות בגין מבנה השותפות
• עלויות תשקיף
• תשלום לעובדים כמו גם לסוכני השיווק ותמרצי גיוס

על כל זה יש להוסיף רווח המגלם תמורה לקרן המצדיק עבורה השקעות שכאלו

מה כבר נישאר מהכסף להשקיע בנכס אמיתי ? וזה לא ניגמר שם כי לקרנות כאלו לרוב אין גישה ישירה לנכס הם מתקשרים עם יזם מקומי שחותך קופון בהתאם (או מוגזם) מה שיוצא שכסף של $10M רוכש בסוף נכס של 5M$ והוא צריך לעשות תשואות ביחס ל 10

לא מבין מה הסיכוי שזה יעבוד
מודבר למעשה בהכלאה לא מוצלחת של קרנות רייט בנדל"ן

 

[אורי ג.]

אם אכן כך מדובר אין כל סיכוי שהם יצליחו לעשות השקעות בריאות

לא מבין מה הסיכוי שזה יעבוד
מודבר למעשה בהכלאה לא מוצלחת של קרנות רייט בנדל"ן

בינגו.

 

[OJD]

בגרמניה אין מוסדיים??? אין לקוחות כשירים? בארץ אין פמילי אופיסים ולקוחות כשירים? גם אין לו קשרים עם גברות כהן מחדרה, מה יותר פשוט לדעתך, ליצור קשר עם מוסדי/כשיר 1 או 2 או להקים מערכת שיווק משומנת וליצור קשרים עם עשרות גברת כהן מחדרה?

כל המשקיעים הנוכחיים בפרוייקט (שמספרם יחסית מצומצם) הם לקוחות כשירים ופמילי אופיס אחד.
לטענת היזם הם קטנים מידי בשביל מוסדיים.

לא נתקלתי במעל 2% ולדעתי הסכום הראוי צריך להיות 0%.
יש גבול לכמה מהעוגה אפשר לאפשר לאכול, גם דמי רכישת נכס, גם דמי ניהול וגם אחוזים ניכרים מהרווח? זה חזירות ואני לא עושה עסקים עם חזירים.

מסכים בגדול, אבל לא מרגיש שאנחנו נכנסים לעסקה עם חזיר. בכל זאת מדובר בהשקעה בחוב עם בונוס של חלוקת רווחים של אקווטי.

אז אתה לא יודע מה זה SKIN, מה שאתה מתאר זה בעצם קבלת אופציה בתוך הכסף בחינם, SKIN IN THE GAME זה שהיזם אשכרה מוציא כסף, MONEY מזומני מהכיס ומשקיע בפרויקט ולא שום דבר אחר. אתה רוצה לראות שהוא אשכרה מסכן כסף כמו שאתה מסכן כסף שלך, לא שהוא במקרה הכי גרוע ירוויח פחות.
כלל אצבע שלי וכלל אצבע מומלץ לכולם: אל תעשו עסקים עם מישהו ששותף לרווחים שלכם אבל לא שותף להפסדים שלכם.

היזם אכן מוציא כסף ומשקיע בפרויקט כמות נכבדת.
אני בהחלט מבין את ההסתכלות על העמלות ומבין שהן דה פאקטו מורידות את כמות הכסף שהיזם מוציא.
אני כן רוצה להדגיש, שהעמלה המרכזית, היא עמלת disposition, והיא נאספת רק במידה ויש דירות לעשות להן disposition. ככה שיוצא שרוב הכסף שהיזם מוציא לא חוזר מיד אליו בגלל העמלות.

מה זה אומר? שיעבוד ראשון בדרגה על נכסים? בספק.

יש מסמך נוטריוני, שמאפשר חילוט מידי של נכסיו האישיים של היזם במידה של DEFAULT.

עם המספרים עובדים בשבילך אז סבבה, זה הכסף שלך שהולך להיות מושקע שם.
לטעמי המספרים רק עובדים פחות ופחות. "מעל 100" דירות עם ממוצע של חמישים מ"ר לא מביא לשטח ברוטו של 5500 מ"ר. עוד לא נתקלתי בפרויקט שהיחס נטו מגורים לברוטו שלו הוא פחות מ1.4, וגם זה בהנחה שאתה מוותר על חדרי מדרגות והדיירים מעופפים לדירותיהם. פרויקט מגורים של נטו מעל 5000 מ"ר יגיע לברוטו במינימום שבמינימום של 7000 מ"ר.
עכשיו נתחיל לחשוב- בנייה חדשה, ב"עיר גדולה"בגרמניה במחיר הנ"ל לא יכול להיות בניה יותר מידי לגובה. זה יקר מידי.אז גם מדובר בשטח לא קטן. שטח בגודל כזה תמורת 2.5 מליון פלוס השתתפות ברווחים? הרי המוכר היה יכול לקבל פי שלוש מזומן ביד על פי המחירים כיום. או שאולי לא.....ויש כאן בעיות אחרות .
וגם - מה זה מולטיפמילי עם מעל 100 דירות בשטח ממוצע של 50 מ"ר? זה פחות מהממוצע לדיור מוגן, ודיור מוגן זה לא בנייה זולה בגרמניה. לא נתקלתי בחייה כזאת.
שוב - בהשקעות לא מבין. תיאור הפרויקט עצמו נשמע לי פישי.

@KFC Uerdingen 05
מדובר ב-96 דירות, היזם שיתף תכנוני קומה. המספרים שאני מכיר מדברים על 15% מהברוטו שהולך לובי/מדרגות/מעלית.
צודק שלא מדובר בבניה גבוהה, שתי קומות (אם אופציית ההרחבה לקומה נסוגה נוספת).
שטח המגרש הוא 3,300 מ"ר ושאני משתמש במספרים שלך 500 +40% למ"ר המחיר הטוטאל עדיין מתחת ל2.5 מיליון (2.3 מיליון).

 

[אורי ג.]

כל המשקיעים הנוכחיים בפרוייקט (שמספרם יחסית מצומצם) הם לקוחות כשירים ופמילי אופיס אחד.
לטענת היזם הם קטנים מידי בשביל מוסדיים.

כשירים ופמילי אופיס נכנס תחת קטגוריה של מוסדי.

מסכים בגדול, אבל לא מרגיש שאנחנו נכנסים לעסקה עם חזיר. בכל זאת מדובר בהשקעה בחוב עם בונוס של חלוקת רווחים של אקווטי.

אני לא מבין ברגשות, במספרים קצת יותר.
איני יודע איני מבנה ההון של העסקה אבל צריך לבדוק בדיוק מה זה אומר "חוב", יתכן וזה הון עצמי בתחפושת. מה הLTV כולל עלויות בנייה של החוב הבכיר? יש מזנין? אם כן לכמה LTV הוא מגיע?

יש מסמך נוטריוני, שמאפשר חילוט מידי של נכסיו האישיים של היזם במידה של DEFAULT.

שזה נחמד, מה כוללים בדיוק נכסיו האישיים ולאן הם משועבדים? אם הם משועבדים לא תוכל לחלט דבר.

עוד משהו שאיני מבין, זה עסקה לא קטנה והוא כנראה כן מקושר בגרמניה כי עובדה שהוא השיג חוב בכיר, למה לא לפנות לקרנות מזנין בגרמניה? הרי יש כאלה בשפע, למה צריך אותך?

 

[KFC Uerdingen 05]

מדובר ב-96 דירות, היזם שיתף תכנוני קומה. המספרים שאני מכיר מדברים על 15% מהברוטו שהולך לובי/מדרגות/מעלית.
צודק שלא מדובר בבניה גבוהה, שתי קומות (אם אופציית ההרחבה לקומה נסוגה נוספת).
שטח המגרש הוא 3,300 מ"ר ושאני משתמש במספרים שלך 500 +40% למ"ר המחיר הטוטאל עדיין מתחת ל2.5 מיליון (2.3 מיליון).

נמשיך בדיון הרעיוני מתוך הנחת היסוד שכל עוד לא מוצגות לנו תוכניות הרי שכל מה שאני אומר הוא תיאורטי לחלוטין ועלול (או עשוי) להיות שטות גמורה. ובכל זאת...
- המספרים שאתה מכיר הם 15% לשטחי שירות (בעולם מלא פרחים, פרפרים וחדי קרן מרחפים, אבל נניח), והמספרים שאתה מכיר הם 50 מ"ר ממוצע לדירה. יש עוד מספר שאולי אתה לא מכיר, והוא של מין אלמנטים אנכיים כאלה שלעיתים נוטים להשתמש בהם בבנייני דירות,איך קוראים להם.....אה! קירות! הקירות לא נכללים בחישוב שטחי הNF אבל, מה לעשות, הם כן חלק מהשטח ברוטו וכן עולים כסף. אני אחזור על הערכתי שפרויקט של 96 דירות בשטח ממוצע של 50מ"ר NF לא יכול בשום מצב בעולם להיות בעל שטח ברוטו של 5500 מ"ר.
- איך נראה פרויקט של 100 דירות בגודל 50 מ"ר נטו בבניינים בגובה 2.5 קומות בשטח של 3300 מ"ר? 6 בקומה+2 בקומה נסוגה ובסה"כ-5 מבנים? זה לא נכנס בשטח! בינוי בלוק? עוד פחות..
- יש חניה בפרויקט? לא בעלות בנייה הזאת. אין חניה? איפה מחושבים השני מליון כופר חנייה ל"עיר גדולה בגרמניה"?
- בסופו של דבר אם אני אלך לפי המספרים שלך, אפחית מעלות הפרויקט הכוללת את עלות המגרש, עלויות התכנון והעלויות הנלוות אתה מדבר על פרויקט מגורים עם 100 דירות בעלויות בנייה של כ-15 מליון יורו. בתור מישהו שמתעסק בעיקר זמנו בבניה ועלויות בנייה בגרמניה אני אומר שמבחינתי זה סביר בדיוק כמו מישהו שמציע לך אגרת חוב חסרת סיכון בריבית של 15% בשנה. אני אישית לא משקיע בדברים מהסוג הזה.