ערב טוב,
אני כרגע בוחן מאוד ברצינות השקעת נדל"ן בגרמניה של יזם ישראלי ותוהה מה עוד הייתם ממליצים לבדוק.
מדובר על בניה חדשה של נכס מולטי-פמילי של מעל 100 דירות באחת הערים הגדולות בגרמניה.
האדמה והבנייה מצופים לעלות 19 מיליון יורו, הגיוס הוא של 5.6 מיליון יורו, יש כבר אישור הלוואה מהבנק של 12.6 מיליון דולר (65% LTC).
הסתכלתי על רקורד של השקעות קודמות של היזם, כולן נגמרו בזמן או לפני, וכולן הגיעו לתשואה המצופה או גבוה יותר.
יש השתתפות של הון עצמי בתנאים זהים. יש ניסיון בשוק המדובר, והבטחה כתובה של בנק גרמני גדול לבצע refinance שנתיים לאחר תחילת הבניה. יש בטחונות, שיעבוד מניות חברת ההחזקה, וערבות אישית של היזם.
בנוסף יש שני מסלולי תשואה שהשני הוא פחות מוכר לי.
1) הלוואה לשנתיים/שלוש עם ריבית קבועה של 10%-13% תלוי בגודל השקעה
2) הלוואה לשנתיים/שלוש עם ריבית קבועה של 8%, ובנוסף השתתפות בחלוקת רווחים 49% משקיעים / 51% יזם, עם ציפייה שזה יוסיף 7%-8% ל-8% ריבית, שיסתכם בציפייה לתשואה שנתית של 15%-16%.
במידה ובוחרים באופציה השנייה יש return of capital + preferred return לאחר שנתיים, אחרי ביצוע ה-refinance, וחלוקת רווחים לאחר סיום הבניה והמכירה, הצפי הוא 3 שנים.
תודה רבה.
אני כרגע בוחן מאוד ברצינות השקעת נדל"ן בגרמניה של יזם ישראלי ותוהה מה עוד הייתם ממליצים לבדוק.
מדובר על בניה חדשה של נכס מולטי-פמילי של מעל 100 דירות באחת הערים הגדולות בגרמניה.
האדמה והבנייה מצופים לעלות 19 מיליון יורו, הגיוס הוא של 5.6 מיליון יורו, יש כבר אישור הלוואה מהבנק של 12.6 מיליון דולר (65% LTC).
הסתכלתי על רקורד של השקעות קודמות של היזם, כולן נגמרו בזמן או לפני, וכולן הגיעו לתשואה המצופה או גבוה יותר.
יש השתתפות של הון עצמי בתנאים זהים. יש ניסיון בשוק המדובר, והבטחה כתובה של בנק גרמני גדול לבצע refinance שנתיים לאחר תחילת הבניה. יש בטחונות, שיעבוד מניות חברת ההחזקה, וערבות אישית של היזם.
בנוסף יש שני מסלולי תשואה שהשני הוא פחות מוכר לי.
1) הלוואה לשנתיים/שלוש עם ריבית קבועה של 10%-13% תלוי בגודל השקעה
2) הלוואה לשנתיים/שלוש עם ריבית קבועה של 8%, ובנוסף השתתפות בחלוקת רווחים 49% משקיעים / 51% יזם, עם ציפייה שזה יוסיף 7%-8% ל-8% ריבית, שיסתכם בציפייה לתשואה שנתית של 15%-16%.
במידה ובוחרים באופציה השנייה יש return of capital + preferred return לאחר שנתיים, אחרי ביצוע ה-refinance, וחלוקת רווחים לאחר סיום הבניה והמכירה, הצפי הוא 3 שנים.
תודה רבה.
נראה לי שחלק גדול מזה נובע מהתנודתיות הגבוהה בשוק ההון (אני יודע שזה קיים בהשקעות פרטיות, אבל רואים את זה פחות כל בוקר... בנוסף, יש קצת יותר תחושה של שליטה). בכל זאת, נראה לי שהפוטנציאל גדול הרבה יותר בהשקעות כאלו (להבהרה, אני אפילו כבר לא בודק אפשרויות שמשווקים). מחפש דברים קטנים דרך מכרים (סתם דוגמא, השרשור שפתחתי אתמול, יש מצב שזה יהיה אקטואלי בעוד כמה חודשים. היזם (הקטן) הזה, אולי כן יוכל לשעבד דירה בשעבוד ראשון. נראה לי שזה מוריד את החלק הגדול מהסיכון. ואולי זה יוכל להתפתח להשקעות משותפות... הוא לא מרוויח רק 10% שנתי
)
