פוסט אורח: עצמאות כלכלית דרך השקעה בנדל"ן מניב

פ

הסולידית שמחה לארח היום את הבלוגר "נדלניסט בדרכים", משקיע נדל"ן המנהל בלוג מצוין בנושא השקעות בנדל"ן מניב. נדלניסט הסכים לשתף במסע שעבר בדרך לעצמאות כלכלית.

את דרכי בהשקעות התחלתי ממש במקרה. החיים דאגו להוביל אותי לדרך הזו.

למשקיעים שונים יש מטרות שונות ומוטיבציה שונה. יש משקיעים שמונעים מכוח הכסף והחמדנות. אחרים מונעים מכוח האתגר, העניין ופוטנציאל ההצלחה (קחו כדוגמא את וורן באפט).

הדברים הללו אינם מדברים אלי.

מה שמשך אותי להשקעות זה האפשרת להיות בן חורין, לזכות בחירות שלי מחדש, להשתחרר מכבלי העבדות בהם הייתי שרוי.

לקום בבוקר, ללכת לעבודה, לבלות שם את עיקר זמני (בין אם אני נהנה או לא), לחזור הביתה, להנות בשארית כוחותי והזמן הנותר עם ילדי ולקרוס על המיטה – אלו לא חיים! לפחות לא החיים שייחלתי לעצמי…

התובנה הזו גרמה לי לקבל החלטה. החלטתי להילחם על החירות האישית שלי בחזרה; להילחם על הזמן שלי, שיהיה שלי ולא של מעסיקיי.

אפיק ההשקעות בו עסקתי ועודני עוסק בו כיום הינו נדל"ן למגורים. השיטה פשוטה: רוכשים נכס, משכירים אותו לדיירים ונהנים מדמי השכירות.

לי ולאשתי לא לי היה ניסיון קודם. הלא עד אז היינו בעצמנו שוכרים, ולא בעלי דירות.

הנכס הראשון היה למעשה "בלון ניסוי". רכשנו דירה בקרבת האוניברסיטה בה למדנו שנינו לקראת תואר דוקטור. את הדירה השכרנו לסטודנטים.

עד אותו זמן, במהלך שנותיי כדוקטורנט, התפרנסתי ממלגות בהן זכיתי ומעבודתי כמתרגל וכמרצה זוטר. זו הייתה עבודה במשרה מלאה לכל דבר וענין.

כשהגיע הצ'ק הראשון מהדיירים, נפל האסימון. בעוד שעבודתי כמתרגל חייבה אותי להשקיע כמויות גדולות של זמן ואנרגיה, הזמן שהשקעתי בייצור הכנסה פסיבית מנדל"ן היה קטן לאין ערוך. ולמרות זאת, הכסף נכנס לחשבון – כמו שעון.

כל זה היה כמובן נחמד, אבל עדין רחוק מכדי לפרוש לחיי חירות ועצמאות כלכלית.

לכן, לאחר זמן מה ומשראינו כי טוב, החלטנו לרכוש נכס נוסף. כדי לעשות זאת, יישמנו אלמנט של מינוף בהשקעתנו, על מנת להגדיל את כוח הכסף.

הטריק פשוט: מגייסים הון עצמי מסויים, ואת שאר הכסף לוקחים כמשכנתא מהבנק. דמי השכירות המתקבלים מהדיירים מממנים את המשכנתא והיתרה היתה נשארת אצלנו, כתזרים מזומנים חודשי.

אם נביט על כך בצורה מעשית יותר, הרי שהבנק הפך לשותף שקט עבורנו: שותף שלא מפריע ולא מטריד, פשוט נותן לנו כסף בתמורה לריבית מסויימת. מהצד השני של ה"עסק" ניצבו השוכרים, המשלמים תמורת הזכות להתגורר בנכס.

במילים אחרות, השוכרים שילמו עבורנו את המשכנתא, ואנו נהננו מהמרווח בין דמי השכירות למשכנתא. זה היה שכרנו בעבור עיסקה טובה.

התוצאה, כמובן, הייתה הגדלת תזרים המזומנים החודשי, שהלך ותפח בעקבות העסקאות הראשונות. כשהוא הצטבר לסכום שניתן היה לעבוד עמו, רכשנו נכס נוסף.

אמנם התקדמנו יפה עד כה, אך לטעמנו קצב ההתקדמות היה איטי מדי. כדי להאיץ את התהליך נקטנו בגישה של מימוש (מכירת) נכסים שערכם עלה. גם כאן, השיטה הייתה פשוטה: כל נכס שנמכר – החלטנו שעלינו לרכוש שניים אחרים במקומו.

גישה זו איפשרה לנו להתקדם מהר יותר בשני מובנים: הראשון – הגדלת תזרים המזומנים החודשי. השני – הגדלת כמות הנכסים שיש ברשותנו.

אפקט משני אך חשוב של התהליך היה העלאת קרננו בעיני הבנק. לפתע רק מנהל הסניף משוחח עימנו ומטפל בנו. בעיות ושאלות שהיו לנו נפתרו בשיחת טלפון אחת מול המנהל. הנחות בעמלות שביקשנו – ישר קיבלנו. הבנו פתאום את כוחו של הכסף.

לכסף יש כח, אבל צריך לדעת להשתמש בו בחוכמה. עבורנו הכסף היה תמיד האמצעי ולא המטרה. המטרה לא היתה לעשות כסף כדי שיהיה לנו יותר כסף. המטרה היתה לעשות יותר כסף מפני שהכסף יכול לאפשר לנו לעבוד פחות. הכסף מאפשר לנו לרכוש את הזמן האישי שלנו בחזרה. הכסף מאפשר לנו לחיות טוב יותר ונכון יותר, להנות יותר מזמן איכות עם הילדים והמשפחה. הכסף מאפשר לנו להנות ולצבור חוויות רבות יותר.

ההכנסה הפסיבית מהההשקעות החזירה לנו את הכח לידיים. כשהיינו שכירים, הכח היה בידי המעסיקים שלנו. אם לא סרנו למרותם — חרב הפיטורים הייתה מרחפת מעל צווארנו. כעת, כשאנו "רגועים" במונחים של ההכנסה, חופש הבחירה חזר אלינו.

כאשר אני יושב בראיונות עבודה, אני יושב שם מפני שאני רוצה להיות שם, לא מפני שאני חייב להית שם.  אני מראיין את המעסיק שלי, ולא ההיפך. הכח במו"מ על השכר, למשל, הוא אצלי. אני לא באמת חייב לעבוד אם אני מרגיש שלא משלמים לי כמה שאני חושב שצריכים לשלם לי. אני ניגש לעבודות משום שאני רוצה לעבוד ולתרום, לא משום שאני חייב לעבוד.

ההשקעה בנדל"ן, אם כן, אפשרה לי לקחת שליטה אמיתית על חיי. מעל לכל, זכיתי בזמן שלי. כיום הוא שייך לי, ולא לאף אחד אחר.

הירשם
הודע על
guest

51 Comments
הישן ביותר
החדש ביותר המדורג ביותר
Inline Feedbacks
View all comments
מישל

בלוג מאוד יפה אבל שאלתי היא כמה היחס בין הון לחובות. מכיוון שנשמע שכל נכסיך מושקעים בנדל"ן תוך הסתמכויות על ריביות כאלה או אחרות השאלה היא מה המשמעות לכך ונגיד שכרגע הריבית עולה משמעותית ומחירי הדירות יורדים משמעותית (תרחיש הגיוני). החזרי המשכנתא יעלו, דמי השכירות אולי אפילו ירדו ולממש את הנכס גם יהיה קשה. אם מצב זה קיים בחלק ניכר מהדירות אזי בהחלט נטלת סיכון שיתכן וימומש ויתכן ולא אבל הוא לא זניח. אציין שאני למשל קניתי נדל"ן להכנסה פסיבית ללא מינוף כלל אבל פוחד להשקיע עוד בנדל"ן אפילו ללא מינוף. אני מחכה לכך שהריביות יעלו (והן יעלו – רק… קרא עוד »

אורן

מה שעוד מעניין הוא כמה המס נוגס לך מההכנסה החודשית? והפאסיביות כאן היא לא מלאה.. אלא אם כן אתה משתמש בחברת ניהול – שלוקחת אחוז מסוים מההכנסה. אשמח לשמוע עוד פרטים. להבנתי אתה גם מתמקד בדירות קטנות – לפי המדיניות של מכירת נכס ברווח כדי לרכוש שניים במקומו – או שניים במיקום פחות מרכזי ולכן פחות רווחי.
תודה!

חלכאי

נדל"ן=כאב ראש: תיקונים בדירה, שיפוצים של הבניין, שוכרים שלא משלמים, נכס ריק בתקופות ביניים בין שוכרים= אין הכנסות ודם תשלומים שותפים על בעל הנכס, ריצה לרשות המקומית בהעברת חוזה, טלפונים באמצע הלילה ובסופ"ש (יש לנו נזילה מהגג….) ועוד ועוד. מי שרוצה להתעסק עם זה שיבושם לו. ברמות התשואה שיש היום ברוב האזורים, זה פשוט לא שווה את זה.

דפני

היום כבר לא כדאי להשקיע בנדל"ן מניב ,בטח לא במחירי הדירות בארץ.ההתעסקות עם שוכרים היא עדיין התעסקות ותמיד יש לזכור תיקונים ושיפוצים ,בעיני עדיף להשקיע במניות של חברות שמתעסקות בנדל"ן מניב.

רמי

אכן כפי שנכתב לפני זה מצריך התעסקות, נוסף לכך אפשר להיתקע עם דייר שמסרב לפנות ולא משלם את דמי השכירות, יש הרבה מוקשים בהשכרת דירות. צריך לזכור שבהרבה מקומות בארץ התשואה לא מגיעה אפילו ל- 2% מערך הנכס.

יאיר

היי דורין. פוסט נחמד.. אבל עושה רושם שאת לא בעדו כמי שלא אוהבת לקחת הלוואות 😉

איציק

פוסט מעולה. אני מכיר אנשים שהלכו בדרך שנדל"ניסט תיאר – והצליחו מאוד. צריך אומץ, מוטיבציה וחקירת שוק – וההצלחה כמעט מובטחת. יותר טוב לעבוד תחת בוס מעיק, שעות רבות ולקבל (במקרים רבים) משכורת לא הולמת!? לא צריך לפחד מהבעיות עם הדיירים. לכל דבר יש פתרון. ואם מפסידים קצת בדרך, זה לא נורא. בסך הכל אפשר להרוויח יפה מאוד.

אבי אפרתי

נהניתי מאוד לקרוא. השיטה נכונה, טובה ועובדת. נכון, צריך קצת להתאמץ, ולעיתים להתחכך עם הדיירים. לא נעים. האם יותר נעים להתחכך עם הבוס או לקום בבוקר ולעבוד יום עבודה מלא – שלא תמיד מלא בסיפוק והנאה (בלשון המעטה..)?
אני מכיר עוד כאלה שפעלו באופן דומה. היום מצבם הכלכלי לא דומה למה שהיה, ולא דומה למצב אילו היו ממשיכים ללכת לעבודה כל בוקר. אומץ, מוטיבציה וחקירת השוק מבטיחים שינוי כלכלי עצום. נכון שלעיתים יש "שכר לימוד", כלומר הפסדים ומפח נפש. ממליץ בכל לב לקרוא, להפנים וללכת בדרך שלו.

אלון

הייתי גם בסיפור של השכרת דירה…ואני גם בסיפור של השקעה בשוק ההון.
מה יותר טוב?…
השקעה בשוק ההון!!(10 סימני קריאה)..ואם אפשר:רק אג"ח ממשלתי.

אנא-אל

איכשהו הכל נראה טוב ויפה. איפה ההון העצמי איפה הבעיות שלא הגיוני שאין. מתחיל להרגיש כמו לוקש. אבל ברמת הרעיון להשקיע בשביל להיות חופשי.. טוב.
נראלי שאפסיק להגיב כי מפריע לי תחושת הזלזול אבל באמת ששינית לי את החיים אז.. מואה. בהצלחה, מחכה לקנות ספר.

אלון

להרוויח בנדל"ן זה רק במינוף שלו…ואסביר: איך אמר לי ברוקר אמריקאי פעם:"מה עדיף:מיליון דולר ביד,או כלום"?…אמרתי לו:ברור!..אבל מהיכן ה-1 מיליון דולר?!?…ענה לי:"פשוט מאוד"!!!..הלוואה מהבנק,ואתה עם מיליון דולר!..השאלה הגדולה הוא הוסיף:"מה אתה עושה עם זה?…וכאן הפואנטה… לי יש חבר טוב שלפני 12 שנה:לקח הלוואה יפה מהבנק(סיפור אמיתי לגמריי!!):וקנה 2 דירות:אחת בגבעתיים,ואחת בת"א..2 חדרים כל דירה.אמרתי לו:מאיפה הכסף?…הכל מהבנק!!!…הוא משכיר את הדירות כבר 12 שנה!!!..כבר החזיר את ההלוואה בגדול לבנק…ונשאר עם 2 דירות נקיות מחובות,שכל אחת שווה בערך 1.3 מיליון ש"ח!!!!!!!…הבן אדם מליונר מכלום!..זה סיפור אמיתי חברים שלי…היום הוא כמוני:בשוק ההון,מנסה להרוויח…אבל יש ברשותו 3 דירות נקיות…כך שהבסיס מובטח בגדול!…איך הוא אומר… קרא עוד »

אלון

שכחתי להוסיף אספקט קטן(וסליחה אם אני מנג'ס-גיא)…מיליונרים גדולים,תמיד מחכים עם הרבה מזומן בצד:כמו באפט למשל,בכדי לנצל הזדמנויות!…צריך להיות סבלני,לחכות למשבר:(שיגיע מתישהוא זה ברור):ואז לקנות כמות יפה,כשהמחירים קורסים!…והרי יגיע לפה משבר נדלן מתישהוא,וגם הבורסה תיתן לנו הנחה במחירי המניות…ככה זה עובד,אין מה לעשות…
איך אומר מורי ורבי(באפט המלך)-אני קונה כשכולם מוכרים,וכשהדם זורם ברחובות….ומוכר,כשכולם קונים,ורודפי בצע…תלמדו מזה..זה חשוב…אני אישית מחכה עם הרבה מזומן!!!!!!!…זהו להיום…נתראה…

גיא

איזה מנג'ס?! 🙂 עצות מעולות היום. גם אני השקעתי עד 2007-8 כמעט רק באג"ח (תשואות ריאליות מעולות) ומבזומן(היו תשואות מעולות במק"מים) – ואז בטפטוף נכנסתי לשוק …. – עדיין אני מחזיק מניות – בשיעור קצת מפחיד (מתקמצן על המס) – גם נדל"ן קניתי בזול – אבל צריך להשאר צנועים – היה הרבה מזל .

אחכה שהזהב יגיע ל 800$ בשביל לקנות.
תשמור לי מקום בטיסה לקובה – יש לי כבר תאריך יעד לפרישה.

Evgeniy

דורין, ומה את חושבת על הפוסט הזה? לא נראה לך שזה מתייחס לשכבה מיוחדת של אנשים בעלי הון עצמי גבוהה?
מה שהיה – היה וסיפורים על הצלחה של נדל"ן – בלי סוף. אבל היום, רק כדי להכנס לנדל"ן חייבים הרבה מאוד כסף בכיס, במיוחד עם קונים נכס במרכז.

פאטיה

אפשר להיערך לקראת השקעה בנדל"ן עד שהמחירים יהיו נורמלים, עד נמוכים יותר ולהתיחס לנדל"ן כמו עוד אפיק השקעה בפיזור שאר ההשקעות.

נדלניסט בדרכים

שלום רב קוראים יקרים, דבר ראשון אני רוצה להודות לדורין הרטמן 'הסולידית' על האירוח והזכות לכתוב כאן. הכתוב בתגובתי זו, משקף אך ורק את דעתי, וזו אינה המלצה לביצוע השקעה כזו או אחרת! חשוב לי להבהיר כי השקעה באשר היא טומנת בחובה סיכונים מסוימים, לימוד והבנה של הליך ההשקעה, בנית אסטרטגיה ועמידה בה כמו גם היכולת להתאים עצמנו לסביבות משתנות הן אלו שהופכות את השקעותינו ואותנו למוצלחים. ישנם אפיקים רבים להשקיע את כספנו, מצאתי כי אין אפיק שהוא טוב יותר ממשנו, אבל בהחלט יש משקיעים טובים יותר וטובים פחות. אפיק ההשקעה לפחות מהבנתי המועטה וראייתי את הסביבה נגזר בעיקר מאופיו… קרא עוד »

פאטיה

אפשר להיערך לקראת רכישת נדל"ן ולכשהמחירים יהיו נורמלים, לראות בזה עוד אפיק של השקעה בפיזור ההשקעות.

אלון

גיא לא ממליץ לך!…מאז שקובה התגלתה לי,הראש נדפק(בצורה חיובית כן?)…זה פשוט גן עדן!!..אין מילה אחרת…זה עולם אחר,אנשים אחרים,אזור אחר,וראש אחר…תשמע:הם לא יודעים מה זה:(רשימה):כסף,מלחמות,איראן,ריבית,אינפלציה,מניות,בורסה,בנקים,אלימות,מכוניות,נדל"ן!!!..פשוט לא יודעים כלום!…חיים את הרגע עם חיוך על הפנים!..מרוויחים(תקשיב טוב):10$ בחודש!!!..כן כן…וכולם אנשים טובים!..יודעים לפרגן,אוהבים לעזור…(קצת מזכיר את האנשים פה לא?..חחחחחחחחחח)…
והכי מצחיק,כששאלתי אותם:למה החיוך,ולמה,האופטימיות הנצחית הזו?…הם עונים:יש לנו משהו אחר,חוץ מ-חוף קאריבי יפה,רום טוב,סיגר מדהים,ובחורות יפות?….מי צריך יותר אחי!!!!!!!!….יאללה להולוגין ולסנטה לוצ'ייה הנצחיות!!!..אני כ"כ מתגעגע…שכל הכסף מתגמד ליד התופעה הזו…

אלון

תודה לנדנליסט!!!…בשם כולם!…

ענת

נדלניסט, לא הבנתי איך בדיוק חישבת את התשואות? הרי נניח והשקעת 1.5M שקל על דירה שלפי דבריך מניבה תשואה שנתית של 6% ולכן אמורה להסתכם בכ- 90,000 ש"ח בשנה, כלומר דמי השכירות החודשיים של הדיירים הם 7,500 שקל! מאוד לא סביר על דירה ששוויה 1.5M מיליון. לדירה כזו דמי השכירות הם יותר בכיוון של 3,500-4,000 ש"ח המהווים בין 2.8% ל- 3.2% בשנה שהם כמובן לא כוללים שיפוצים, תיקונים, תקופות ללא שוכרים, זמן אישי, דלק, תשלום לרו"ח, עורך דין ועוד שבמשך תקופה של 30 שנה סביר שיתרחשו ויותר מפעם אחת, כך שהתשואה השנתית תיהיה נמוכה אף יותר. וכל זאת אם רכשת… קרא עוד »

נדלניסט בדרכים

שלום ענת,
אני אענה לך בקצרה, רוב התשובות לשאלותיך מצויות בגוף השאלות עצמן.
אני אתן לך תשובה בצורה של רמז, ואם לא הובן אשמח להרחיב מאוחר יותר.
אין נכסים ב 1,500,000₪ שנותנים תשואה של 6.5%, לעומת זאת ב 1,500,000₪ אני אקנה 3-5 נכסים בטווחים של 300-400K₪ שהם נותנים תשואות של 6.5% ומעלה. הדוגמאות שנתתי לנכסים בתשובתי הקודמת אמיתיות לחלוטין (לגבי התשואות).

בכבוד רב,

נדלניסט בדרכים

Saviram Lior

ענת, הנדלניסט בדרכים כנראה משקיע בבאר שבע בשכונה ד'. כפי שאמר אוכלוסיית סטודנטים. הייתי שם כשהתשואות נשקו ל 10% אבל גם היום אפשר למצוא שלשה חדרים בסביבות 450K, שכירות כ 2000, דהיינו כ 5% תשואה.

פאטיה

תודה לנדלניסט בדרכים על הדיון ועל הצגתו בבלוג,יישר כח לך ולדורין, השכלנו

רון

נדלניסט,
כיום מדברים על הזדמנויות נדל"ן בחו"ל, ברלין, ארה"ב אחרי הנפילה. מכיר את הסיכונים, רגולציה, הכרות עם שוק מרוחק, מתווכים…
אשמח לשמוע מנסיונך/דעתך על נדל"ן חו"ל.

נדלניסט בדרכים

הי רון, חו"ל היא בהחלט אופציה לא רעה, הייתי אומר אפילו העיתוי הנוכחי זו אופציה מעולה. אולם, לצד הזדמנויות המעולות שיש מעבר לים, יש גם סיכונים. כאן דווקא היחס אינו מתקשר להשקפה המקובלת, ככל שהתשואה גבוהה יותר הסיכון גבוהה יותר. כאן דווקא מה שמסוכן זה דווקא מי מוכר לך את הנכס, מי מטפל לך בנכס ומי מטפל לך בעיסקה. אני לא מזכיר כאן את ההיכרות עם החוקים במדינות הרלבנטיות מאחר וזו מכשלה שדי קל לעבור אותה ע"י העסקת אנשי מקצוע מהתחום (עו"ד, רו"ח, יועצי מס וכיו"ב) בעיקרון ההמלצה הגורפת שלי למי שמעונין להשקיע בנדל"ן בחו"ל שקודם כל ישקיע בנדל"ן בארץ.… קרא עוד »

רון

תשובות מרשימות בהחלט
למי שלא מכיר את השוק והכרישים שמחכים לנו בפינה,
איך אתה ממליץ להתחיל?
איך מוצאים מנטור איכותי?
איך מגיעים למציאות?

נדלניסט בדרכים

הי רון, להתחיל- בעיקרון אני ממליץ לקרוא המון בנושא שמעניין אותך, אני ממליץ לשאול הרבה שאלות, לדבר עם אנשים שעשו זאת והכי חשוב לדבר עם אנשים המתנגדים לרעיון מכל וכל. ברגע שתצליח לענות למתנגדים, תהיה בטוח ובעל הבנה בדרכך, לפני כן אל תתחיל. הבלוג של דורין או בלוגים אחרים להשקעות יכולים להיות גם מקור טוב למידע. איך מוצאים מנטור איכותי? יש פתגם סיני שאומר: כשהתלמיד מוכן, המורה מגיע… לכן אני מאמין כאשר תהיה מוכן תמצא לך מנטור, אתה פשוט תתחיל בחיפוש וזה יקרה מאליו. אאני עד היום יוצר קשר עם אנשים שיש לי מה ללמוד מהם, נפגש שואל שאלות ואם… קרא עוד »

Saviram Lior

צריך להיות מאוד מקושר בחו"ל למישהו אמין בונקר כדי לא ליפול וגם ככה זה בכלל לא פשוט. אני מקושר בארה"ב לכאלו והנתונים עד היום לא ייצרו בינתיים שום משהו שהיה כדאי. אני לא ספקולטיבי כך שמי שיאמר שהמחירים רק יכולים לעלות זו ספקולציה. העובדות בשטח הרבה הרבה פחות מלהיבות ממה שיזמי השיווק מנסים לצייר. חוץ מזה צריך להתחשב שהשקעות בחו"ל ממוסות גבוה יותר ועוד כהנה וכהנה מורכבויות והוצאות.

גבי

היי נדלניסט בדרכים, אני בזמנו כשה התחלתי לחסוך כסף עשיתי את זה במטרה לרכוש נדל"ן, רק לאחר מכן החלטתי להעביר את הכיוון הזה לשוק ההון, הנה החלק מהסיבות שנתתי לעצמי עבור ההחלפה, אני אשמח אם תפריך חלק מהן: 1.נדל"ן דורש ממך לרכז את מרבית הכסף שלך בעסקה בודדת מקסימום שתיים ואתה חי ומת לפי אותה עסקה כלומר צריך לדעת לעשות מעט טעויות ולהיות בקיא בכל הפרטים וזה נקודת חולשה אצלי כי אני נוטה להיות רשלן[בשל בעיות קשב וריכוז] בדברים קטנים וטכניים.. 2.נדל"ן בגלל סף הכניסה הגבוה והצורך בפיזור, דורש ממך לקחת הלוואות, המינוף הוא יתרון וחסרון, אם הדברים עובדים היטב… קרא עוד »

נדלניסט בדרכים

הי גבי, אני מכבד את גישתך בהשקעה בשוק ההון. רק הרשה לי שאלה….למה אתה רוצה שאפריך את טענותיך להשקעה בשוק ההון? כפי שכתבתי, השקעה ניתנת לביצוע בכל מיני אפיקים: נדל"ן על גווניו, שוק ההון על גווניו, השקעה במספרי מוניות, השקעה באומנות ובאמנים, השקעה בעתיקות וחפצי וינטאג'…..בכל אלו יש משקיעים שהם משקיעים בכל תחום ותחום ועושים מזה כסף, המון כסף. כפי שכתבתי בתגובתי הראשונה כאן: אין אפיק השקעות גרוע, יש משקיעים גרועים!!! ועם כל זאת אענה לך, רק לשם הענין, אני עונה עפ"י הסדר שלך: 1. תראה את מציין כאן חסרונות שהם ספציפים לך (חסרונות לגבי תחום ההשקעות), כגון הפרעות קשב… קרא עוד »

גיא

נדלניסט בדרכים שלום . שאלה שלא חשבתי עליה עד הסוף (לפעמים עדיף):מה הסיכוי(גבוה או נמוך מהיום) שהיית פותח את הבלוג שלך בשנת 2006 לאחר עשור של ירידת מחירים בנדל"ן ובשכירותו?

נדלניסט בדרכים

זה יהיה בסדר אם אענה בסיפור…? למעשה כשפתחתי את הבלוג, לא היתה לי כוונה או מטרה מסויימת. והנה סיפור פתיחת הבלוג…. את השקעותי כפי שכתבתי התחלתי כסטודנט, האמת שבהתחלה הייתי מתנגד לרעיון ההשקעה בנדל"ן (אולךי זו הסיבה שקל לי להתמודד עם התנגדויות שכאלו עד היום)…..מעולם לא תכננתי גם להיות משקיע בנדל"ן. כולה רציתי לרכוש דירה אחת וזהו……התזרים הגיע…והשתכנעתי לרכוש עוד נכס….. בדיוק כמו שכתוב בפוסט (אם כי הפוסט או תקציר של תקציר המציאות בגלל קוצר היריעה). לאחר שסיימתי את לימוד הדוקטוראט שלי, מוניתי להיות מנהל פרוייקט בחברת סטארט-אפ שרק הוקמה, לחברה היה פרוייקט מאוד שאפתני ולי היה הכבוד לעמוד בראשו.… קרא עוד »

יוני ב

הי. אשמח אם תוכל לפרט קצת יותר על האסטרטגיה שלך.
כיצד אתה משקיע בלי הון עצמי?
איפה יש דירות שעולות פחות ממחיר הבניה שלהם?
במידה ואתה משקיע בלי הון עצמי, האם התשואה לא הרבה יותר נמוכה
איך הבנק מאשר לך כל כך הרבה משכנאות?
תודה רבה על הפוסט והתגובות הרבות
יוני

גיא

לגבי הסיפא של דברייך –אני כועס. (טבול בקצת ניו-אג'זים – תמיד תוכל כמו קיוסאקי להאשים את מקבלי העצות בטיפשותם).
שונה מאד מהגישה של גברת הרטמן אני חייב לומר! חסכון ופיזור כל אחד (מודגש מאד) יכול לבצע!

גיא

אני דיברתי על הסיפא של האחים רייט. (הגבת לפני) . לגבי הסיפא של התגובה השניה – ההצלחה שלך מסחררת כי היה לך מזל(או לפחות לא סבלת מחוסר בו) שהתחלת להשקיע בנקודת השפל של שוק. אני מאמין שאם היית מתחיל להשקיע ב1996 כנראה לא היית פותח בלוג ב 2007. גברת הרטמן לעומת זאת היתה יכולה לפתוח את הבלוג כמעט בכל עת.

נדלניסט בדרכים

הי גיא, לא ברור לי מה הכעיס אותך ובכל זאת אני מתנצל. אני מוצא בסיפור האחים רייטינג השראה לא משהו שאמור להכעיס. זה נשמע ניו אייג׳י?…. ייתכן, אני לא יכול לנסח זאת אחרת, אני מניח שהכוונה ברורה וזה העיקר. ההצלחה שלי אינה מסחררת, עשיתי טעויות רבות, עד היום אני עושה טעויות, אני לא מתבאס עליהן יותר מדי אני מנה ללמוד מהן ולהשתכלל. היה לי מזל….? בטח שהיה לי מזל….. היה לי המון מזל, אני לא מתכחש לכך. אבל מה היה עוזר לי המזל אילולא העבודה והלימוד הרב שהשקעתי בנושא? המזל כך אני מאמין מגיע כפרס למי שעובד עבורו, מי שלא… קרא עוד »

גיא

שלום שוב נדלניסט בדרכים.
ההתנצלות מתקבלת.

החופש שמדובר עליו באתר והקוראים שואפים לו הוא נושא רציני מכדי להותיר אותו למזל. בשיטה של חסכון ופיזור השקעות לא צריך מזל.

בכבוד רב, גיא.

אלון

גיא!..מוריד את הכובע!..כולם חכמים בדיעבד…כולם עשירים!..כולם מרוויחים!…כבר אמרתי לך:ואני בקובה עם 10$ בחודש!..צוחק על כולם!..איך?…אה אחי?…
אתה יודע:לישראלי ממוצע קשה להודות שהוא הפסיד..עם כל מי שאני מדבר,הוא רק מרוויח!..אבל עם קרחת וכרס+סיגריה..ואז אני שואל את שאלת המחץ:מה שווה הרווח אם אתה נראה ככה,ובוגד באשתך?…אה?
נ.ב=סליחה על הבוטות..אבל תגובת גיא דרבנה אותי…(-:

גיא

תודה אלון. אתה יודע הרי שמה שחשוב בסוף זה הרוח ….. רוח הבלוג.
פתחתי נושא חדש בפורום – נראה לי שאפילו תאהב יותר.

דרך אגב – עברתי לרופא אחר עכשיו.
השיטה שלו – היא לא להפסיק להגיב – וכך אולי בסוף ארפא 🙂

נדלניסט בדרכים

גיא,
אני חושש שהמזל שאני ואתה מדברים עליו הוא לא אותו המזל.
בכל מקרה החופש שאתה שואף אליו (לפחות כך כתבת) אני כבר שם.
ההר הוא אותו הר, אך יש דרכים רבות להעפיל לפסגה.

המון הצלחה,

נדלניסט בדרכים

גיא

לא קשה לזהות את ניסיון נעיצת הסכין.
אז אומר לך שגם אני כבר בחופש המדובר – נשאר לי חודש אחרון במכרות וגם זה בשביל לסגור דברים כמו שצריך.
אז קורא אחד פחות כבר יש לך. בהצלחה בדרכים.

נדלניסט בדרכים

תודה רבה לדורין הרטמן 'הסולידית',
תודה על הארוח, תודה על ההזדמנות להראות את גישת העולם שלי ואת דרכי בהשקעות.
תודה רבה לקוראים ולמגיבים על הדיון המעניין ועל החלפת הדעות.

המון הצלחה לכולם ומאחל לכולם כי תזכו בחירות שלכם בהקדם האפשרי.

בכבוד רב,

נדלניסט בדרכים

מיכאל

כתבה מעולה תודה רבה על השיתוף!

תפרנייה

תודה שגילית לנו את הטריק..
מגייסים הון עצמי ואז לוקחים משכנתא.

איך לא חשבתי קודם על גיוס הון עצמי?

אריאל

וואו… רוברט קיוסאקי הישראלי.. אין מילה אחרת !
אתה ממש מצטט אותו בכל הקשור לאסימון שנפל בדבר הזמן שלא היה שייך לך, הרעיון להשקיע בנדלן, המינוף, ההתרחבות.. אפילו הביצוע- יחד עם בת הזוג ובשיתוף פעולה מעורר הערצה עימה…

ובתור מעריץ מושבע של רוברט קיוסאקי אני רוצה לומר לך שנהנתי מכל מילה שכתבת בפוסט..

שאפו וישר כוח חבר ! אנשים צריכים ללמוד ממך !

נדלניסט בדרכים

תודה רבה אריאל,
כמו שאני תמיד טוען, לא המצאתי כלום ולא פתחתי כלום.
לא תמיד צריך להמציא את הגלגל, אני חושב שחוסבכים הרבה זמן אם מביטים על 'גלגלים' אחרים שעובדים טוב ופשוט עושים אותו הדבר.
קראתי לא מזמן מחקר בנושא שוק ההון, מחקר מאוד מקיף על השקעותיו של וורן באפט, והמשקנה שם פשוטה ביותר, כל מי שחיקה את וורן באפשט ב- 10 השנים האחרונות פשוט הצליח בלי לחשוב יותר מדי…..

איך אומרים חיקוי זו החנופה הטובה ביותר, ואני נהנה לתת מחמאות ולחקות את אלו שעושים דברים כיאות.

המון תודה והצלחה גם לך.

נדלניסט בדרכים

trackback

[…] הם קפיטליסטים גאים. […]

עמוס מהמרכז

התחלת להשקיע בנדלן בתחילת העליות, מינפת את זה נכון בריבית אפסית ועליית מחירים מסחררת. אני מכיר עוד מספר אנשים שעשו כמוך, הנקודה היא שאנשים רבים עושים את זה בכול זמן נתון, רק שעד 2008 היה רווח-הפסד סטנדרטי, ובתקופה האחרונה זה הביא את ה"מכה".
זה כמו להשקיע במנייה שקפצה 400% ואחרי שעלתה להגיד הינה ראיתי שתעלה, קניתי אותה בזול וכו'..
הדבר לא מעיד כלום על העתיד,
* עניין ה20 אחוז נכון, ומוריד סיכון, מי שיודע להתנהל בתחום כנראה ששם יש לו פוטנציאל רווח גבוהה יותר.
* גם אני מאמין יותר בנדלן, אבל רווח פנומנלי כמו שהיה, רוב הסיכויים שלא יחזור.

רעות

אשמח לדעת מה לדעתך הדרך הכי טובה להתמקצע וללמוד את תחום ההשקעות בנדלן מניב כדי לבצע השקעות חכמות 🙂

דובר אמת

נשמע כמו סיפור אגדות… כדי לקנות דירה דרוש הון ראשוני פנוי( נניח דירה במליון שח, לשם הנוחות.. בפועל דירות מניבות 3-4 אחוז תשואה ריאלית כיום. בדוק. ) אז לדירה הראשונה הבאתם 300 אלף במזומן( למי יש היום סכומים כאלו?? ) ולקחתם משכנתא בגובה 700 אלף שכירות של דירה שעולה מליון שח היא בערך 3000 שח. בדיוק עלות המשכנתא( 100-300 שח לפה או לשם) יופי. מה עכשיו? כדי להתמנף על הדירה הזו אתם צריכים להגיע לכך שהחוב יהיה קטן מ50%( מה שיקרה בעוד 20 שנים בערך) וכדי לקנות עוד דירה, תצטרכו להביא שוב בין 300-500 אלף במזומן. לא מסתדר לי בכלל… קרא עוד »

daat99

למרות שאני באופן אישי נמנע מהשקעות בנדל"ן, זה ממש לא נשמע כמו סיפור אגדות. שלא תבין אותי לא נכון – אני לא חושב שאתה "משקר" – אלא שאתה פשוט לא מכיר את כל הכלים שקיימים וככל הנראה מגביל את עצמך לחשיבה "כמו כולם". בדקות אלו ממש מפורסמות (לא תיווך!) שלושה דירות בשכונה ד' בבאר שבע (ליד האוניברסיטה) בגודל של כ-50 מטר (2-3 חדרים) בעלות של כ-400 אלף שח בלבד. במקביל בדקות אלו ממש מפורסמות (לא תיווך) הרבה דירות באותו סדר גודל, אותה כמות חדרים ובאותה השכונה עם שכר דירה של 2000-2600 שח לחודש. בחישוב פסימי של 10 חודשי שכירות בשנה… קרא עוד »

.

עקבו אחרי

תגובות אחרונות בבלוג

RSS מהפורום

דילוג לתוכן