בית » השקעות » פוסט אורח: עצמאות כלכלית דרך השקעה בנדל”ן מניב

פוסט אורח: עצמאות כלכלית דרך השקעה בנדל”ן מניב

הסולידית שמחה לארח היום את הבלוגר “נדלניסט בדרכים”, משקיע נדל”ן המנהל בלוג מצוין בנושא השקעות בנדל”ן מניב. נדלניסט הסכים לשתף במסע שעבר בדרך לעצמאות כלכלית.

את דרכי בהשקעות התחלתי ממש במקרה. החיים דאגו להוביל אותי לדרך הזו.

למשקיעים שונים יש מטרות שונות ומוטיבציה שונה. יש משקיעים שמונעים מכוח הכסף והחמדנות. אחרים מונעים מכוח האתגר, העניין ופוטנציאל ההצלחה (קחו כדוגמא את וורן באפט).

הדברים הללו אינם מדברים אלי.

מה שמשך אותי להשקעות זה האפשרת להיות בן חורין, לזכות בחירות שלי מחדש, להשתחרר מכבלי העבדות בהם הייתי שרוי.

לקום בבוקר, ללכת לעבודה, לבלות שם את עיקר זמני (בין אם אני נהנה או לא), לחזור הביתה, להנות בשארית כוחותי והזמן הנותר עם ילדי ולקרוס על המיטה – אלו לא חיים! לפחות לא החיים שייחלתי לעצמי…

התובנה הזו גרמה לי לקבל החלטה. החלטתי להילחם על החירות האישית שלי בחזרה; להילחם על הזמן שלי, שיהיה שלי ולא של מעסיקיי.

אפיק ההשקעות בו עסקתי ועודני עוסק בו כיום הינו נדל”ן למגורים. השיטה פשוטה: רוכשים נכס, משכירים אותו לדיירים ונהנים מדמי השכירות.

לי ולאשתי לא לי היה ניסיון קודם. הלא עד אז היינו בעצמנו שוכרים, ולא בעלי דירות.

הנכס הראשון היה למעשה “בלון ניסוי”. רכשנו דירה בקרבת האוניברסיטה בה למדנו שנינו לקראת תואר דוקטור. את הדירה השכרנו לסטודנטים.

עד אותו זמן, במהלך שנותיי כדוקטורנט, התפרנסתי ממלגות בהן זכיתי ומעבודתי כמתרגל וכמרצה זוטר. זו הייתה עבודה במשרה מלאה לכל דבר וענין.

כשהגיע הצ’ק הראשון מהדיירים, נפל האסימון. בעוד שעבודתי כמתרגל חייבה אותי להשקיע כמויות גדולות של זמן ואנרגיה, הזמן שהשקעתי בייצור הכנסה פסיבית מנדל”ן היה קטן לאין ערוך. ולמרות זאת, הכסף נכנס לחשבון – כמו שעון.

כל זה היה כמובן נחמד, אבל עדין רחוק מכדי לפרוש לחיי חירות ועצמאות כלכלית.

לכן, לאחר זמן מה ומשראינו כי טוב, החלטנו לרכוש נכס נוסף. כדי לעשות זאת, יישמנו אלמנט של מינוף בהשקעתנו, על מנת להגדיל את כוח הכסף.

הטריק פשוט: מגייסים הון עצמי מסויים, ואת שאר הכסף לוקחים כמשכנתא מהבנק. דמי השכירות המתקבלים מהדיירים מממנים את המשכנתא והיתרה היתה נשארת אצלנו, כתזרים מזומנים חודשי.

אם נביט על כך בצורה מעשית יותר, הרי שהבנק הפך לשותף שקט עבורנו: שותף שלא מפריע ולא מטריד, פשוט נותן לנו כסף בתמורה לריבית מסויימת. מהצד השני של ה”עסק” ניצבו השוכרים, המשלמים תמורת הזכות להתגורר בנכס.

במילים אחרות, השוכרים שילמו עבורנו את המשכנתא, ואנו נהננו מהמרווח בין דמי השכירות למשכנתא. זה היה שכרנו בעבור עיסקה טובה.

התוצאה, כמובן, הייתה הגדלת תזרים המזומנים החודשי, שהלך ותפח בעקבות העסקאות הראשונות. כשהוא הצטבר לסכום שניתן היה לעבוד עמו, רכשנו נכס נוסף.

אמנם התקדמנו יפה עד כה, אך לטעמנו קצב ההתקדמות היה איטי מדי. כדי להאיץ את התהליך נקטנו בגישה של מימוש (מכירת) נכסים שערכם עלה. גם כאן, השיטה הייתה פשוטה: כל נכס שנמכר – החלטנו שעלינו לרכוש שניים אחרים במקומו.

גישה זו איפשרה לנו להתקדם מהר יותר בשני מובנים: הראשון – הגדלת תזרים המזומנים החודשי. השני – הגדלת כמות הנכסים שיש ברשותנו.

אפקט משני אך חשוב של התהליך היה העלאת קרננו בעיני הבנק. לפתע רק מנהל הסניף משוחח עימנו ומטפל בנו. בעיות ושאלות שהיו לנו נפתרו בשיחת טלפון אחת מול המנהל. הנחות בעמלות שביקשנו – ישר קיבלנו. הבנו פתאום את כוחו של הכסף.

לכסף יש כח, אבל צריך לדעת להשתמש בו בחוכמה. עבורנו הכסף היה תמיד האמצעי ולא המטרה. המטרה לא היתה לעשות כסף כדי שיהיה לנו יותר כסף. המטרה היתה לעשות יותר כסף מפני שהכסף יכול לאפשר לנו לעבוד פחות. הכסף מאפשר לנו לרכוש את הזמן האישי שלנו בחזרה. הכסף מאפשר לנו לחיות טוב יותר ונכון יותר, להנות יותר מזמן איכות עם הילדים והמשפחה. הכסף מאפשר לנו להנות ולצבור חוויות רבות יותר.

ההכנסה הפסיבית מהההשקעות החזירה לנו את הכח לידיים. כשהיינו שכירים, הכח היה בידי המעסיקים שלנו. אם לא סרנו למרותם — חרב הפיטורים הייתה מרחפת מעל צווארנו. כעת, כשאנו “רגועים” במונחים של ההכנסה, חופש הבחירה חזר אלינו.

כאשר אני יושב בראיונות עבודה, אני יושב שם מפני שאני רוצה להיות שם, לא מפני שאני חייב להית שם.  אני מראיין את המעסיק שלי, ולא ההיפך. הכח במו”מ על השכר, למשל, הוא אצלי. אני לא באמת חייב לעבוד אם אני מרגיש שלא משלמים לי כמה שאני חושב שצריכים לשלם לי. אני ניגש לעבודות משום שאני רוצה לעבוד ולתרום, לא משום שאני חייב לעבוד.

ההשקעה בנדל”ן, אם כן, אפשרה לי לקחת שליטה אמיתית על חיי. מעל לכל, זכיתי בזמן שלי. כיום הוא שייך לי, ולא לאף אחד אחר.



אזהרה: אני משקיעה חובבת. אינני בעלת רישיון ייעוץ השקעות או כל רישיון פיננסי אחר. התכנים באתר אינם מהווים ייעוץ מקצועי או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם. כל המסתמך על המידע באתר מבלי להיוועץ באיש מקצוע עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. אלא אם צוין אחרת, אני מחזיקה או עשויה להחזיק בניירות הערך הנדונים בפוסט. גלישתך באתר מהווה הסכמה מפורשת לתנאי השימוש.


רוצים לעזור?
אתם מוזמנים לשתף ולעקוב אחרי בטוויטר או בפייסבוק, או להירשם כדי לקבל את הפוסטים שלי ישירות למייל. בנוסף, תוכלו להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמזון, להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר. 

49 תגובות

  1. בלוג מאוד יפה אבל שאלתי היא כמה היחס בין הון לחובות. מכיוון שנשמע שכל נכסיך מושקעים בנדל”ן תוך הסתמכויות על ריביות כאלה או אחרות השאלה היא מה המשמעות לכך ונגיד שכרגע הריבית עולה משמעותית ומחירי הדירות יורדים משמעותית (תרחיש הגיוני). החזרי המשכנתא יעלו, דמי השכירות אולי אפילו ירדו ולממש את הנכס גם יהיה קשה. אם מצב זה קיים בחלק ניכר מהדירות אזי בהחלט נטלת סיכון שיתכן וימומש ויתכן ולא אבל הוא לא זניח.
    אציין שאני למשל קניתי נדל”ן להכנסה פסיבית ללא מינוף כלל אבל פוחד להשקיע עוד בנדל”ן אפילו ללא מינוף. אני מחכה לכך שהריביות יעלו (והן יעלו – רק אתמול הכריז ברננקי על צמצום רכישת האג”ח). לטעמי חלוקת הסיכון הנכונה היא בין נדל”ן לאג”ח ממשלתי צמוד לשלושים שנה וכמובן איזהשהו X כסף גם בתעודות סל/מניות.

  2. מה שעוד מעניין הוא כמה המס נוגס לך מההכנסה החודשית? והפאסיביות כאן היא לא מלאה.. אלא אם כן אתה משתמש בחברת ניהול – שלוקחת אחוז מסוים מההכנסה. אשמח לשמוע עוד פרטים. להבנתי אתה גם מתמקד בדירות קטנות – לפי המדיניות של מכירת נכס ברווח כדי לרכוש שניים במקומו – או שניים במיקום פחות מרכזי ולכן פחות רווחי.
    תודה!

  3. נדל”ן=כאב ראש: תיקונים בדירה, שיפוצים של הבניין, שוכרים שלא משלמים, נכס ריק בתקופות ביניים בין שוכרים= אין הכנסות ודם תשלומים שותפים על בעל הנכס, ריצה לרשות המקומית בהעברת חוזה, טלפונים באמצע הלילה ובסופ”ש (יש לנו נזילה מהגג….) ועוד ועוד. מי שרוצה להתעסק עם זה שיבושם לו. ברמות התשואה שיש היום ברוב האזורים, זה פשוט לא שווה את זה.

  4. היום כבר לא כדאי להשקיע בנדל”ן מניב ,בטח לא במחירי הדירות בארץ.ההתעסקות עם שוכרים היא עדיין התעסקות ותמיד יש לזכור תיקונים ושיפוצים ,בעיני עדיף להשקיע במניות של חברות שמתעסקות בנדל”ן מניב.

  5. אכן כפי שנכתב לפני זה מצריך התעסקות, נוסף לכך אפשר להיתקע עם דייר שמסרב לפנות ולא משלם את דמי השכירות, יש הרבה מוקשים בהשכרת דירות. צריך לזכור שבהרבה מקומות בארץ התשואה לא מגיעה אפילו ל- 2% מערך הנכס.

  6. היי דורין. פוסט נחמד.. אבל עושה רושם שאת לא בעדו כמי שלא אוהבת לקחת הלוואות 😉

    • פוסט מעולה. אני מכיר אנשים שהלכו בדרך שנדל”ניסט תיאר – והצליחו מאוד. צריך אומץ, מוטיבציה וחקירת שוק – וההצלחה כמעט מובטחת. יותר טוב לעבוד תחת בוס מעיק, שעות רבות ולקבל (במקרים רבים) משכורת לא הולמת!? לא צריך לפחד מהבעיות עם הדיירים. לכל דבר יש פתרון. ואם מפסידים קצת בדרך, זה לא נורא. בסך הכל אפשר להרוויח יפה מאוד.

  7. אבי אפרתי

    נהניתי מאוד לקרוא. השיטה נכונה, טובה ועובדת. נכון, צריך קצת להתאמץ, ולעיתים להתחכך עם הדיירים. לא נעים. האם יותר נעים להתחכך עם הבוס או לקום בבוקר ולעבוד יום עבודה מלא – שלא תמיד מלא בסיפוק והנאה (בלשון המעטה..)?
    אני מכיר עוד כאלה שפעלו באופן דומה. היום מצבם הכלכלי לא דומה למה שהיה, ולא דומה למצב אילו היו ממשיכים ללכת לעבודה כל בוקר. אומץ, מוטיבציה וחקירת השוק מבטיחים שינוי כלכלי עצום. נכון שלעיתים יש “שכר לימוד”, כלומר הפסדים ומפח נפש. ממליץ בכל לב לקרוא, להפנים וללכת בדרך שלו.

  8. הייתי גם בסיפור של השכרת דירה…ואני גם בסיפור של השקעה בשוק ההון.
    מה יותר טוב?…
    השקעה בשוק ההון!!(10 סימני קריאה)..ואם אפשר:רק אג”ח ממשלתי.

  9. איכשהו הכל נראה טוב ויפה. איפה ההון העצמי איפה הבעיות שלא הגיוני שאין. מתחיל להרגיש כמו לוקש. אבל ברמת הרעיון להשקיע בשביל להיות חופשי.. טוב.
    נראלי שאפסיק להגיב כי מפריע לי תחושת הזלזול אבל באמת ששינית לי את החיים אז.. מואה. בהצלחה, מחכה לקנות ספר.

  10. להרוויח בנדל”ן זה רק במינוף שלו…ואסביר:
    איך אמר לי ברוקר אמריקאי פעם:”מה עדיף:מיליון דולר ביד,או כלום”?…אמרתי לו:ברור!..אבל מהיכן ה-1 מיליון דולר?!?…ענה לי:”פשוט מאוד”!!!..הלוואה מהבנק,ואתה עם מיליון דולר!..השאלה הגדולה הוא הוסיף:”מה אתה עושה עם זה?…וכאן הפואנטה…
    לי יש חבר טוב שלפני 12 שנה:לקח הלוואה יפה מהבנק(סיפור אמיתי לגמריי!!):וקנה 2 דירות:אחת בגבעתיים,ואחת בת”א..2 חדרים כל דירה.אמרתי לו:מאיפה הכסף?…הכל מהבנק!!!…הוא משכיר את הדירות כבר 12 שנה!!!..כבר החזיר את ההלוואה בגדול לבנק…ונשאר עם 2 דירות נקיות מחובות,שכל אחת שווה בערך 1.3 מיליון ש”ח!!!!!!!…הבן אדם מליונר מכלום!..זה סיפור אמיתי חברים שלי…היום הוא כמוני:בשוק ההון,מנסה להרוויח…אבל יש ברשותו 3 דירות נקיות…כך שהבסיס מובטח בגדול!…איך הוא אומר לי:הפנסיה נמצאת בבטון!!!..אבל הבטון מה זה יקר!!!…חחחחחחחחחחחחחחח..
    נ.ב-זה נועד לנועזים שבינינו..ולא מתאים לכל אחד,בטוח שלא היום,כשכל דירה עולה בממוצע 1.5 מיליון…
    אני אישית מעדיף את החיים השקטים…:סיגר טוב,עם כוסית רום וצ’יקה במרכז קובה!..כל שנה באביב אני שם…

  11. שכחתי להוסיף אספקט קטן(וסליחה אם אני מנג’ס-גיא)…מיליונרים גדולים,תמיד מחכים עם הרבה מזומן בצד:כמו באפט למשל,בכדי לנצל הזדמנויות!…צריך להיות סבלני,לחכות למשבר:(שיגיע מתישהוא זה ברור):ואז לקנות כמות יפה,כשהמחירים קורסים!…והרי יגיע לפה משבר נדלן מתישהוא,וגם הבורסה תיתן לנו הנחה במחירי המניות…ככה זה עובד,אין מה לעשות…
    איך אומר מורי ורבי(באפט המלך)-אני קונה כשכולם מוכרים,וכשהדם זורם ברחובות….ומוכר,כשכולם קונים,ורודפי בצע…תלמדו מזה..זה חשוב…אני אישית מחכה עם הרבה מזומן!!!!!!!…זהו להיום…נתראה…

  12. איזה מנג’ס?! 🙂 עצות מעולות היום. גם אני השקעתי עד 2007-8 כמעט רק באג”ח (תשואות ריאליות מעולות) ומבזומן(היו תשואות מעולות במק”מים) – ואז בטפטוף נכנסתי לשוק …. – עדיין אני מחזיק מניות – בשיעור קצת מפחיד (מתקמצן על המס) – גם נדל”ן קניתי בזול – אבל צריך להשאר צנועים – היה הרבה מזל .

    אחכה שהזהב יגיע ל 800$ בשביל לקנות.
    תשמור לי מקום בטיסה לקובה – יש לי כבר תאריך יעד לפרישה.

  13. דורין, ומה את חושבת על הפוסט הזה? לא נראה לך שזה מתייחס לשכבה מיוחדת של אנשים בעלי הון עצמי גבוהה?
    מה שהיה – היה וסיפורים על הצלחה של נדל”ן – בלי סוף. אבל היום, רק כדי להכנס לנדל”ן חייבים הרבה מאוד כסף בכיס, במיוחד עם קונים נכס במרכז.

  14. אפשר להיערך לקראת השקעה בנדל”ן עד שהמחירים יהיו נורמלים, עד נמוכים יותר ולהתיחס לנדל”ן כמו עוד אפיק השקעה בפיזור שאר ההשקעות.

  15. שלום רב קוראים יקרים,
    דבר ראשון אני רוצה להודות לדורין הרטמן ‘הסולידית’ על האירוח והזכות לכתוב כאן.

    הכתוב בתגובתי זו, משקף אך ורק את דעתי, וזו אינה המלצה לביצוע השקעה כזו או אחרת!
    חשוב לי להבהיר כי השקעה באשר היא טומנת בחובה סיכונים מסוימים, לימוד והבנה של הליך ההשקעה, בנית אסטרטגיה ועמידה בה כמו גם היכולת להתאים עצמנו לסביבות משתנות הן אלו שהופכות את השקעותינו ואותנו למוצלחים. ישנם אפיקים רבים להשקיע את כספנו, מצאתי כי אין אפיק שהוא טוב יותר ממשנו, אבל בהחלט יש משקיעים טובים יותר וטובים פחות. אפיק ההשקעה לפחות מהבנתי המועטה וראייתי את הסביבה נגזר בעיקר מאופיו של המשקיע והענין שהמשקיע מפיק מאפיק ההשקעה בו בחר.

    אני משקיע הן בנדל”ן והן במניות (בארץ ובחו”ל), אישית אני מעדיף השקעה בנדל”ן. עבורי נדל”ן מרתק, מאתגר ומענין יותר, אין בכך לומר או להעיד כי תחום הנדל”ן עדיף על תחומים אחרים.

    ברשותכם, אגיב לכולכם שמית ועפ”י סדר התגובות.

    מישל- “החובות” שלי כהגדרתך מהווים בקושי סך של 25% של כלל ההחזקות שלי. וזאת מבלי להביא בחשבון את המימושים שהוצאתי החוצה, אתחשבתי אך ורק בהשקעות פעילות. אם נביא בחשבון את סף אותן התחייבויות מסך כל ההון שעבר דרך הההשקעות (השקעות נוכחיות+רווחים שמומשו ולא מצויים בהשקעה כרגע) האחוז הינו: 16%.
    לגבי שאלתך על עליית הריבית, בעת ביצוע מבחן היתכנות להשקעה, אני דואג שיהיו לי מרווחים גדולים לפעולה. משמע השקעותי הנוכחיים בנדל”ן מצויים בתזרים חיובי עד לרמות ריבית של 8-10% (תלוי באיזה נכס), מרווח זה ייתן לי מספיק זמן תגובה לכלכל את צעדי במידה והמציאות תתחיל להשתנות. השינויים בנדל”ן הינם איטיים יחסית לשוק ההון, זה היתרון מבחינת זמן התגובה של המשקיע.

    אורן- הכנסות משכירות בנדל”ן מניב למגורים (בעיסקי/מסחרי זה שונה) של עד 4910 ש”ח (אם אני זוכר נכון) אינן חייבות במס. מעבר לסכום זה קיימים שלושה מסלולי מיסוי, למען הפשטות רוב המשקיעים שזו אינה יגיע אישית עבורם (משמע הם עובדים בעבודה אחרת ולא עוסקים רק בהשקעות) בוחרים במסלול 10% מס החל מהשקל הראשון. זהו יתרון נוסף בנדל”ן המיסוי על ההכנסות שלכם נמוך למעשה מהמיסוי על המשכורת שלכם, רק 10% מס (ללא היכולת להתקזז על הוצאות, אבל חלקן כן יכולות להיות מקוזזות בעת מכירת הנכס לקיזוז מס שבח). אולם איני יועץ מיסוי ו/או רו”ח, לכן זו תשובה בערבון מוגבל ביותר.
    אני בהחלט מתמקד בדירות קטנות יותר שם התשואה גבוהה יותר ועיקר המיקוד הוא בפריפריה הכלכלית חברתית של ישראל. בעבר התשואות עמדו על המספרים הפנומנאלים של 12-16% תשואה גולמית כאשר במינוף נכון ניתן היה להגיע לתשואות בסדר גודל של 40% לשנה, זאלו בהחלט היו תשואות מהאגדות. היום התשואות עומדות לרוב סביב 6.5-8% תשואה שנתי (למי שמעורה בשוק ובעל הקשרים הנכונים בחשיפה לעסקאות שכאלו).

    חלכאי- זו גישה מוכרת, בעיקר מכיוונם של אלו שלא התנסו בהשקעות נדל”ן מניב למגורים ו/או מכאלו שלא ניהלו את השקעותיהם כראוי (סליחה על הישירות). צריך להבין שהשקעות כל השקעות הן למעשה עסק, ובנדל”ן מניב למגורים על אחת כמה וכמה. התפקיד של בעל הבית לתת שירות ומענה טובים, כאשר השירות והטיפול טוב (תחזוקת הנכס) אזי שכיחות הבעיות יורדת לוגריתמית. מי שאינו משכיל להתנהל בצורה נכונה ו/או להבין את צרכי הדיירים, למעשה נכנס לתסבוכות מיותרות. אני יכול להעיד על עצמי (בעיקר) שאי עובד על השכרת הנכס רק לאחר קנייתו (אם נרכש ריק ללא שכירות עוברת), לאחר מכן הדיירים עצמם מפרגנים לי לקראת עזיבה ומחפשים לי שוכרים חלופים. אני גם מדגיש שאני בעיקר עובד עם אוכלוסיה צעירה ואוכלוסיית סטודנטים, שזו אוכלוסיה שנח מאוד לעבוד עימה וניהול הסיכונים עמה יחסית פשוט.

    דפני- כפי שכתבתי לעיל, השקעה בנדל”ן או במניות/אג”ח זה עניין של העדפה אישית. איש איש והעדפותיו. אני רק רוצה להזכיר שאין אפיק השקעה גרוע או אפיק השקעה טוב, יש משקיעים גרועים ומשקיעים טובים! הקביעה שהיום לא כדאי להשקיע בנדל”ן הינה פופוליסטית ומושפעת מדיבורי הבועה חדשות לבקרים. הנה רק לפני חודשיים נרכש נכס באזורי בתשואה של 7%. חצי שנה לפניו קולגה אחר רכש נכס ב 9% תשואה שנתית. מי שמחפש מוצא. גם השקעה בקרנות נדל”ן כפי שאת כתבת אפשרית, השאלה מהן העדפותיך כמשקיע, כל אחד והאפיק שנח לו עימו.

    רמי- כתבתי לעיל, ההתעסקות הינה עניין של התנהלות. מי שעובד חכם ממזער את ההתעסקות שלו. לגבי התשואות שציינת, אני לא מכיר תשואות כאלו. באזורים בהם אני עובד התשואה המינימלית מבחינתי לכניסה להשקעה זה 6.5% שנתי.

    יאיר- אני מאמין שדורין היא זו שאמורה לענות לך 🙂

    אלון- אחד היתרונות בנדל”ן הוא בהחלט המינוף שלו. אולם, יש להיזהר עם מינוף, חשוב להבין את היתרון ואת כוחו של המינוף ומאידך להבין את הסכנות שבמינוף. כמו בכל דבר חשוב ללמוד את התחום, ולנהל את ההשקעות בזהירות ובחוכמה תוך למידה מתמדת ותגובה לתנאי שוק משתנים. רק בשנתייםן האחרונות שוק הנדל”ן שינה פניו: ניתן היה למכור 3 נכסים בפטור, מינוף מ 90% ירד תחילה ל 70% והיום ל 50%, ערכי הנכסים עלו ונתנו הזדמנות חד פעמית להכפלת ההון אצל אנשים רבים ועוד…ועוד….
    לגבי המיליונרים, זהו חוק חשוב ולא רק בנדל”ן, מזומן הוא המלך!!!
    מי שיש לו מזומן נזיל באופן קבוע, יש לו כח רב ומהירות תגובה להזדמנויות. לכן אני ממליץ ומשתדל בעצמי תמיד להישאר עם אחוז מסויים במזומן, כדי שחוק מרפי לא יפתיע אותי (תמיד צצות הזדמנויות כשאין מזומן), ומשתדל תמיד להיות מוכן עם מזומן נזיל לעסקת פתע או מציאה.

    אנא-אל: צר לי אם הרגשת שיש זלזול בפוסט שנכתב, איני יודע ממה נובעת תחושת זלזול זו התקבלה אבל אתנצל בכל מקרה. לוקש או לא……זו בהחלט הבחירה שלך. ייתכן שאכן כל מה שכתוב מצוץ מהאצבע ואינו יותר מאשר פנטזיה של בחור אנונימי המכנה עצמו ‘נדלניסט בדרכים’, מאידך ייתכן שלא! אולי מדובר בסיפור אמיתי. יש לנו כאנשים נטיה להאמין לסיפורי כשלון ואסונות להתמלא מהם בפחדים ולא לעשות כלום. אני אישית מאמין בדרך של תעוזה, בדרך של ללמוד מהמצליחנים, להביט על אחריםן שהצליחו ולנסות להבין מהם הגורמים להצלחה ומה הביא אותם לאן שהם היום. רק היום פורסם במגזין ‘בביזנס אינסיידר’ שוורן באפט עשה 13.7 מיליארד דוולר השנה….. אני מעדיף לקחת ממנו דוגמא ובמקביל ללמוד מאלו שהפסידו מיליארדים ומיליונים (הנה דוגמא חמה מהתנור: דנקנדר). אחד יביט על דנקנר ויחליט לא להיכנס לעסקים והשני יביט על וורן ויחליט להיכנס לעסקים והשקעות, שני האנשים הינם טיפוסים שונים.

    גיא- צניעות היא בהחלט מעלה חשובה.

    Evgeniy- נדל”ן אינו מצריך הון ראשוני גבוהה. אלא הבנה והתנהלות נכונה. ניתן לגייס כסף זול בכל מיני מקומות. כמו-כן ניתן לבחור אזורי השקעה שבהם מחיר הכניסה לרכישת נכס הוא זול יחסית, יש מקומות רבים בארץ בהם ניתן לרכוש נכסים טובים ב 6% תשואה ומעלה רק עם 300-400K ש”ח, זו יכולה להיות נקודת פתיחה טובה, למשקיעי המתחיל ואינה מצריכה הון עצמי רב (אם כי המילה ‘רב’ הינה יחסית ותלוי מה כל אחד מחשיב כהון עצמי רב).

    פאטיה- פעם נשאלתי מתי כדי לרכוש נדל”ן כשהמחירים עולים או כשהם יורדים? התשובה שלי מאוד פשוטה, לא משנה אם המחיר עולה או יורד, מי שמנסה לתזמן את השוק תמיד מפספס את ההזדמנות. התשובה במקרה זה פשוטה מאוד: יש עיסקה טובה אז קונים!!! וורן היה זה שאמר שאת הרווח מבצעים ברכישה, זו הסיבה מדוע אני משתדל לרכוש נכסים שערכם הינו 20% בממוצע ממחיר השוק, זה מגן עלי מפני ירידת מחירים אם תהיה ומאידך נותן לי רווח מיידי. שוק הנדל”ן מגיב באיטיות זה לא שהיום הולכים לישון בערב וכשנקום בבוקר נגלה שהנדל”ן התרסק ב 80% מערכו. משקיע טוב משתדל להיערך ולהשתנות עם מצב השוק (נדל”ן/מניות ממש לא משנה). לכן כאשר אני רוכש נכס שהוא נמוך ב 20% ממחיר השוק, אם מחר תתרחש ירידה של 10% אני עדין מוגן….. אם תתרחש ירידה נוספת של 10% אני עדין מוגן…. זה המרווחים שאני מחפש, לא רק ברווח אלא גם במרווחי זמן התגובה שלי כמשקיע.
    לדוגמא: נכס ששויו 400K ש”י ונרכש בדיסקאונט של 20% במחיר של 320K ש”ח. אם השוק יורד ב 10% למחרת הנכס שווה 360K ש”ח….. אם תהיה ירידה נוספת של 10%אז הנכס יהיה שווה 324K ש”ח, אנו עדין לא מופסדים עליו. העניין הוא שבין לבין נוכל לבחור מה לעשות עם הנכס.

    תודה רבה,

    נדלניסט בדרכים

  16. אפשר להיערך לקראת רכישת נדל”ן ולכשהמחירים יהיו נורמלים, לראות בזה עוד אפיק של השקעה בפיזור ההשקעות.

  17. גיא לא ממליץ לך!…מאז שקובה התגלתה לי,הראש נדפק(בצורה חיובית כן?)…זה פשוט גן עדן!!..אין מילה אחרת…זה עולם אחר,אנשים אחרים,אזור אחר,וראש אחר…תשמע:הם לא יודעים מה זה:(רשימה):כסף,מלחמות,איראן,ריבית,אינפלציה,מניות,בורסה,בנקים,אלימות,מכוניות,נדל”ן!!!..פשוט לא יודעים כלום!…חיים את הרגע עם חיוך על הפנים!..מרוויחים(תקשיב טוב):10$ בחודש!!!..כן כן…וכולם אנשים טובים!..יודעים לפרגן,אוהבים לעזור…(קצת מזכיר את האנשים פה לא?..חחחחחחחחחח)…
    והכי מצחיק,כששאלתי אותם:למה החיוך,ולמה,האופטימיות הנצחית הזו?…הם עונים:יש לנו משהו אחר,חוץ מ-חוף קאריבי יפה,רום טוב,סיגר מדהים,ובחורות יפות?….מי צריך יותר אחי!!!!!!!!….יאללה להולוגין ולסנטה לוצ’ייה הנצחיות!!!..אני כ”כ מתגעגע…שכל הכסף מתגמד ליד התופעה הזו…

  18. תודה לנדנליסט!!!…בשם כולם!…

  19. נדלניסט, לא הבנתי איך בדיוק חישבת את התשואות?
    הרי נניח והשקעת 1.5M שקל על דירה שלפי דבריך מניבה תשואה שנתית של 6% ולכן אמורה להסתכם בכ- 90,000 ש”ח בשנה, כלומר דמי השכירות החודשיים של הדיירים הם 7,500 שקל! מאוד לא סביר על דירה ששוויה 1.5M מיליון.
    לדירה כזו דמי השכירות הם יותר בכיוון של 3,500-4,000 ש”ח המהווים בין 2.8% ל- 3.2% בשנה שהם כמובן לא כוללים שיפוצים, תיקונים, תקופות ללא שוכרים, זמן אישי, דלק, תשלום לרו”ח, עורך דין ועוד שבמשך תקופה של 30 שנה סביר שיתרחשו ויותר מפעם אחת, כך שהתשואה השנתית תיהיה נמוכה אף יותר. וכל זאת אם רכשת את הנכס במזומן! אם לא, אזי ההון העצמי+ המשכנתא יביאו את סך ההשקעה ליותר מ- 1.5M וגם זה יקטין עוד את התשואה!
    כך שלפי החישוב שלי במקרה הטוב התשואה השנתית שלך תהיה יותר סביב ה- 2.2-2% כפי שציין רמי.

    היום רווח מנדל”ן יכול להיות:
    1) מקניית נכס במחיר נמוך ממחיר השוק כפי שציינת, לשפץ ולמכור במחיר השוק או יותר.
    2) “שיפור דיור” כלפי מטה (כי אתה לא באמת משפר) בו אתה מממש את שווי המכס במחיר השוק או יותר וקונה דירה במקום פחות אטרקטיבי או קטנה יותר במחיר השוק או פחות.
    3) קניית מגרש לפני הפשרה בגרושים ולאחר ההפשרה, לבנות ולמכור -> הרבה מזל או קומבינות, שחיתות וקירבה לצלחת (שלטונות)
    4) קניית מגרש בניית ביניין ומכירת הדירות
    * אפשרויות 3-1 בהחלט אטרקטיביות כגידור לתיק ההשקעות הקיים

    דבר נוסף אחרון: נניח שאתה מעוניין בהכנסה שנתית של 84,000 שקל (7,000 ש”ח לחודש), אתה תאלץ לקנות 2 דירות במזומן בסך מינימלי של 3,000,000 ש”ח או לחילופין לשלם הון עצמי של 1M ש”ח ולקחת משכנתא של 2M כך שכולל הריביות לבנק, סך ההשקעה הכוללת הוא 4.4M ש”ח.

    ולשם ההמחשה תיק השקעות בשווי של 3M ותשואה של 6% יניב לך כ- 180,000 ש”ח, שלאחר מס יהיו שווים 135,000 ש”ח בשנה (11,250 ש”ח בחודש)

    • שלום ענת,
      אני אענה לך בקצרה, רוב התשובות לשאלותיך מצויות בגוף השאלות עצמן.
      אני אתן לך תשובה בצורה של רמז, ואם לא הובן אשמח להרחיב מאוחר יותר.
      אין נכסים ב 1,500,000₪ שנותנים תשואה של 6.5%, לעומת זאת ב 1,500,000₪ אני אקנה 3-5 נכסים בטווחים של 300-400K₪ שהם נותנים תשואות של 6.5% ומעלה. הדוגמאות שנתתי לנכסים בתשובתי הקודמת אמיתיות לחלוטין (לגבי התשואות).

      בכבוד רב,

      נדלניסט בדרכים

    • ענת, הנדלניסט בדרכים כנראה משקיע בבאר שבע בשכונה ד’. כפי שאמר אוכלוסיית סטודנטים. הייתי שם כשהתשואות נשקו ל 10% אבל גם היום אפשר למצוא שלשה חדרים בסביבות 450K, שכירות כ 2000, דהיינו כ 5% תשואה.

  20. תודה לנדלניסט בדרכים על הדיון ועל הצגתו בבלוג,יישר כח לך ולדורין, השכלנו

  21. נדלניסט,
    כיום מדברים על הזדמנויות נדל”ן בחו”ל, ברלין, ארה”ב אחרי הנפילה. מכיר את הסיכונים, רגולציה, הכרות עם שוק מרוחק, מתווכים…
    אשמח לשמוע מנסיונך/דעתך על נדל”ן חו”ל.

    • הי רון,
      חו”ל היא בהחלט אופציה לא רעה, הייתי אומר אפילו העיתוי הנוכחי זו אופציה מעולה.
      אולם, לצד הזדמנויות המעולות שיש מעבר לים, יש גם סיכונים. כאן דווקא היחס אינו מתקשר להשקפה המקובלת, ככל שהתשואה גבוהה יותר הסיכון גבוהה יותר. כאן דווקא מה שמסוכן זה דווקא מי מוכר לך את הנכס, מי מטפל לך בנכס ומי מטפל לך בעיסקה.

      אני לא מזכיר כאן את ההיכרות עם החוקים במדינות הרלבנטיות מאחר וזו מכשלה שדי קל לעבור אותה ע”י העסקת אנשי מקצוע מהתחום (עו”ד, רו”ח, יועצי מס וכיו”ב)

      בעיקרון ההמלצה הגורפת שלי למי שמעונין להשקיע בנדל”ן בחו”ל שקודם כל ישקיע בנדל”ן בארץ. אם אין את הגישה הנכונה לניהול נכס מניב למגורים, אז בשלט רחוק ההתנהלות תהיה הרבה יותר קשה ובעיקר חשדנית מה שיוביל להרבה חיכוכים ובזבוז אנרגיה מיותרים.

      עם ההזדמנויות צצו להם כל מיני כרישים שרק ממתינים שדגי הרקק יכנסו בכדי “להעלים” להם את הכסף. עש כאן פארדוקס, כולם רוצים לעשות כסף אבל הרוב פשוט לא מוכנים להשקיע את הזמן ללמוד היכן הם הולכים להשקיע, מה פוטנציאל ההשכרה, מה אחוז ההגירה באותו אזור, מהו אחוז הפשיעה באזור הרלוונטי ועוד..ועוד..

      כמו-כן חייבים להשקיע במדינה בה הכל שקוף וגלוי, אתרים כגון: Zillow ו- Red Fin מכילים הרבה מידע על הנכס אותו תהיו מעוניינים להשקיע בארה”ב (אני לא יודע אם מותר לפרסם כאן, אבל באתר שלי יש מאמר מעולה על השקעות בארה”ב).

      חשוב גם למצוא מישהו שינהל עבורך את הנכס, את הטיפולים, את השכרת הנכס, קנייתו ומכירתו,

      בעיקרון אני חושב שהכסף הגדול וההזדמניות היום הן בהחלט מעבר לים, אבל לא כל אחד בנוי לזה, ולא לכל אחד יש את ההון לסכן במקרה שכזה.

      בכל אופן אם רוצים להשקיע, השקיעו זמן בלימוד אחר מכן תשקיעו קצת בכרטיס טיסה ומלון ותלכו לראות את הנכסים בעין לא רוכשים נכס באינטרנט ולא על בסיס הבטחות של אנשים מנומסים ומעונבים.

      לא יודע אם זו העזרה שחיפשת, אבל יש דברים שאני לא תמיד יכול להרחיב עליהם ברשת.

      בכבוד רב,

      נדלניסט בדרכים

      • תשובות מרשימות בהחלט
        למי שלא מכיר את השוק והכרישים שמחכים לנו בפינה,
        איך אתה ממליץ להתחיל?
        איך מוצאים מנטור איכותי?
        איך מגיעים למציאות?

        • הי רון,
          להתחיל- בעיקרון אני ממליץ לקרוא המון בנושא שמעניין אותך, אני ממליץ לשאול הרבה שאלות, לדבר עם אנשים שעשו זאת והכי חשוב לדבר עם אנשים המתנגדים לרעיון מכל וכל. ברגע שתצליח לענות למתנגדים, תהיה בטוח ובעל הבנה בדרכך, לפני כן אל תתחיל. הבלוג של דורין או בלוגים אחרים להשקעות יכולים להיות גם מקור טוב למידע.

          איך מוצאים מנטור איכותי? יש פתגם סיני שאומר: כשהתלמיד מוכן, המורה מגיע…
          לכן אני מאמין כאשר תהיה מוכן תמצא לך מנטור, אתה פשוט תתחיל בחיפוש וזה יקרה מאליו. אאני עד היום יוצר קשר עם אנשים שיש לי מה ללמוד מהם, נפגש שואל שאלות ואם מתפתח קליק וקשר טוב אז יש גם מנטורינג או לפחות דמות מנוסה להתייעץ עמה. זה תהליך טבעי.

          איך מגיעים למציאות- בעיקר זמן, ככל שתסתובב יותר, תכיר יותר משקיעים, תכיר יותר אנשי מעטפת מהתחום, המציאות יתחילו להגיע אליך. כאן לצערי קשה לקצר, חשוב ליצור קשרים ושם…. אל תתבייש לתגמל אנשים… מי שמתוגמלים מביא לך אחלה מציאות.

          מקווה שעזרתי.

          נדלניסט בדרכים

      • צריך להיות מאוד מקושר בחו”ל למישהו אמין בונקר כדי לא ליפול וגם ככה זה בכלל לא פשוט. אני מקושר בארה”ב לכאלו והנתונים עד היום לא ייצרו בינתיים שום משהו שהיה כדאי. אני לא ספקולטיבי כך שמי שיאמר שהמחירים רק יכולים לעלות זו ספקולציה. העובדות בשטח הרבה הרבה פחות מלהיבות ממה שיזמי השיווק מנסים לצייר. חוץ מזה צריך להתחשב שהשקעות בחו”ל ממוסות גבוה יותר ועוד כהנה וכהנה מורכבויות והוצאות.

  22. היי נדלניסט בדרכים, אני בזמנו כשה התחלתי לחסוך כסף עשיתי את זה במטרה לרכוש נדל”ן,
    רק לאחר מכן החלטתי להעביר את הכיוון הזה לשוק ההון, הנה החלק מהסיבות שנתתי לעצמי עבור ההחלפה, אני אשמח אם תפריך חלק מהן:
    1.נדל”ן דורש ממך לרכז את מרבית הכסף שלך בעסקה בודדת מקסימום שתיים ואתה חי ומת לפי אותה עסקה כלומר צריך לדעת לעשות מעט טעויות ולהיות בקיא בכל הפרטים וזה נקודת חולשה אצלי כי אני נוטה להיות רשלן[בשל בעיות קשב וריכוז] בדברים קטנים וטכניים..

    2.נדל”ן בגלל סף הכניסה הגבוה והצורך בפיזור, דורש ממך לקחת הלוואות, המינוף הוא יתרון וחסרון, אם הדברים עובדים היטב הוא יתרון אם הדברים לא עובדים היטב[זמנים של אי השכרה, בעיות אם הדיירים וכו’] אז כדאי שיהיה לי מרווח מספק מבחינת שכר כדי להתמודד אם התקלה, ומכיוון שהשכר שלי הוא נמוך, בגלל בחירה באורך חיים של מעט עבודה והרבה זמן פנוי זה יכול להכניס אותי לצרות, בנוסף שכר נמוך משפיע על תנאי ההלוואה, כי הסיכון לבנק הוא יותר גבוה.

    3.נדל”ן דורש ממני להיות נייד\רכב, מכיוון שהתקציב והתשואות נמצאים[כמו שציינת] בפריפריה, ואם אני גר במרכז אז זה בעייתי מבחינתי. גם מבחינת חיפוש הנכס וגם מבחינת תחזוקה שוטפת.

    4.נדל”ן דורש ממך ידע ורקע בשיפוצים, אחרת ההוצאות על אנשי מקצוע, שמבינים הרבה יותר ממך בבעיות של הדירה. יכולים להרקיע שחקים.

    5. נדל”ן מכניס אותך למלכוד, בשל המוגבלות לבנות הגנה מספקת[גידור] של השקעה, במקרה של ירידת ערך חדה בשוק הנדל”ן בעתיד, בשל עליית ריבית\אבטלה, אם אתה משקיע במרכז אתה צריך למנף והמינוף חושף אותך לאינפלציה[הצמדה למדד] ולשינויים בריבית[במידה וחלק מהלוואה שלך בריבית משתנה]. כמו כן התשואה הנמוכה לא תפצה אותך בצורה מספקת על ירידת הערך, לעומת זאת אם אתה משקיע בפריפריה אתה פחות חשוף למינוף והתשואות יותר אטרקטיביות, אבל דירות קטנות בפריפריה חשופות יותר לירידות בערכן מאשר דירות במרכז, ואם אכן תתרחש ירידה חדה, אז היכולת שלי לצאת מההשקעה תהיה מוגבלת. למרות שהתשואה מדמי השכירות תהיה מספקת.

    6.על פי כמה שידוע לי החוקים בישראל הם לטובת השוכר ונגד בעל נכס מה שחושף אותך פוטנציאלית להשתלטות, של השוכר על הדירה והרבה עוגמת נפש ודאגות.

    7. יש לי יכולת מוגבלת במו”מ והנטייה שלי היא תמיד לבקש את הסכומים המעט נמוכים ביחס למחיר שאני צריך לדרוש, זה יכול לפגוע בי במו”מ בנושא של שכירות מול דיירים והעלאת שכר הדירה בעת הצורך.

    אני חושב שכמו בכל תחום, בין אם זה נדל”ן, השקעות ערך, שיווק באינטרנט, שיווק רשתי וכו’
    יש אנשים שנמצאים בצמרת והם נמצאים שם בין היתר בשל מוסר עבודה גבוה ובשל יתרון יחסי מסוים ולפעמים גם רקע מתאימים ואולי קשרים שעוזרים להם וחוסכים מהם טעויות, לפני שאדם משקיע בתחום מסוים הוא צריך לבדוק מה היתרון היחסי שלו ובאיזה תחום זה יכול הכי הרבה לבוא לידי ביטוי.

    • הי גבי,
      אני מכבד את גישתך בהשקעה בשוק ההון. רק הרשה לי שאלה….למה אתה רוצה שאפריך את טענותיך להשקעה בשוק ההון?

      כפי שכתבתי, השקעה ניתנת לביצוע בכל מיני אפיקים: נדל”ן על גווניו, שוק ההון על גווניו, השקעה במספרי מוניות, השקעה באומנות ובאמנים, השקעה בעתיקות וחפצי וינטאג’…..בכל אלו יש משקיעים שהם משקיעים בכל תחום ותחום ועושים מזה כסף, המון כסף.

      כפי שכתבתי בתגובתי הראשונה כאן: אין אפיק השקעות גרוע, יש משקיעים גרועים!!!

      ועם כל זאת אענה לך, רק לשם הענין, אני עונה עפ”י הסדר שלך:

      1. תראה את מציין כאן חסרונות שהם ספציפים לך (חסרונות לגבי תחום ההשקעות), כגון הפרעות קשב וריכוז והנטיה להיות רשלן. לטעמי זה גם חסרון בשוק ההון, מי שמחפף בפרטים הקטנים יעשה זאת בנדל”ן וגם במניות. זה עניין של אופי. אני חושב שמרגע שאתה מודע לכך פשוט היה קשוב ואל תתרשל. אתה לא חייב לרכז את כל כספך בעיסקה אחת!!
      בוא נלך 5 שנים אחורה, אז ניתן היה לקחת מינוף של 90-95% מהנכס, ז”א היית צריך להביא מהבית רק 5-10% הון עצמי. לכן אם היית משקיע בפריפריה כפי שרבים עזו ואם היה לך הון נאמר רק של 100,000 ש”ח היית יכול לבצע כ 6-7 עסקאות והיית מליונר היום…..אני לא צוחק. היית רוכש 6-7 דירות במחירים של 180-250,000 ש”ח שהיום שווים סביב ה- 500-650,000 ש”ח היית מיליונר אם היית ממש חלק וממיר כל נכס ממומש לשניים אחרים וגם במקביל מגדיל את תזרים המזומנים שלך.
      מי שבקי בענייני מינוף יכל גם לרכוש נכס ללא אגורה שחוקה אחת (עשיתי זאת פעמיים)…..השוק פשוט איפשר לך לעשות זאת (אולי אסביר בהזדמנות אחרת). חייבים להיות יצירתיים בכדי להצליח.

      2. שוב פע זה בעיקר חסרון אישי שלך. אבל מה דעתך על הרעיון הזה לדוגמא, ואני אחזיר אותך שוב 5 שנים אחורה רק לצורך המשחק. אילו היית בוחר לעבוד קצת יותר קשה לפני 5 שנים, להקריב את הזמן הפנוי שלך דאז, להכניס יותר כסף מעבודה בכדי להראות הכנסות לבנק, אז היית בקלות יכול להשתמש בהלוואות של 90-95% ואז……ראה סעיף # 1. יש יתרונות וחסרונות במינוף, לכן חשוב להשתמש במינוף בזהירות ולא להתפתות. לעומת זאת, בנדל”ן יש משהו שכמעט אין בשוק ההון, כשאתה עושה טעות בנדל”ן אתה יכול לתקן אותה, אין לך מחיקה של ההשקעה, בשוק ההון טעויות יכולות לעלות ביוקר בגלל זמן התגובה המהיר (תלוי בהשקעותיך).

      3. תשמע זה עניין של התנהלות, אם אתה מנהל את הנכסים שלך כמו שצריך…… אז יש לך פחות התעסקות עמם. אתה חייב לפתח ניהול נכון ויעיל ושרותיות לדיירים שלך. אבל בוא אני רוצה לשאול אותך שאלה…..בוא נגיד ואתה חייב לסוע פעם בשבועיים (ותדירות התקלות הרבה יותר נמוכה מזו…בהרבה) מבאר שבע לחיפה או הפוך, בכדי לתקן תקלה לנכסים שמכניסים לך בוא נאמר 5000 ש”ח לחודש…..לא תסע פעם בשבוע?
      אני אסע באופניים……עבודה של פעם בשבועיים בשביל 5000 ש”ח? אני לוקח בשני ידיים.

      4. והשקע בשוק ההון לא דורשת ממך ידע על חברות? על תשואות? לדעת לעיין בדוחו”ת, להתעניין בשכר המנכלי”ם שהם לא מרוששים את החברה, מה תזרים המזומנים, מהם מכפילי הרווח, מי המתחרים של החברה ומה האיום בשוק? ועוד…ועוד….
      ידע הוא כח, בכל תחום…. אני מוצא שהידע שיש לרכוש בנדל”ן הרבה יותר פשוט מאשר הידע שיש לרכוש לשוק ההון (ואני משקיע ומושקע גם בשוק ההון). תשמע אני לא מבין כלום במכונאות רכב…….האם אני לא אקנה רכב רק בגלל שאצטרך להכניס אותו למוסך מדי פעם? השיקול הזה לא רלוונטי.

      5. אני לא רוכש דירות שאני חושב שערכן ירד. את הרווח אני מבצע ברכישה. איך אני יכול להפסיד אם אני רוכש דירות שערכן פחות מערך הבניה שלהן? או שווה לא? את מבין את היתרון……? אני מחפש דירות שזול יותר לרכוש אותן מאשר אילו היו צריכים לבנות אותן מחדש (ללא מרכיב הקרקע). אני עושה בדיוק מה שכל משקיע בשוק ההון עושה (אני מקווה): אני רוכש ידע, רוכש ניסיון, אני נכנס לשוק לאט לאט, אני בודק כל אזור לגופו, אני מחפש מה הפוטנציאל של האזור להתפתח בשנים הקרובות ורק אם אני מעריך שזה שווה ורווחי עבורי ואני רואה את הבוננזה בעוד 3-5 שנים…אז אני בפנים. וזה מבלי להזכיר את התשואה שמתקבלת מ- Day one כי אני משכיר את הנכס. יש לי כב רנכס אחד שמצוי בהליך פינוי בינוי (זה מזל גרידא אני מודה, אבל היי גם בעסקים והשקעות צריך מזל) ונכס שני שגם מצוי בסיכוי טוב לפינוי בינוי ב 2-3 שנים הקרובות.

      6. תראה אני עד היום גר בדירה שכורה, יש לי חברים שמתגוררים בדירה שכורה, רוב האנשים שאני מכיר מתגוררים בדירה שכורה. אני לא רואה אותם מסרבים להתפנות! אני משכיר נכסים כרגע לא עשו לי בעיות. אבל אם יהיו בעיות, יש דרכים יצירתיות לפתור אותן. אל תמלא את עצמך בפחדים לא ראציונאלים!!! כל אלו הם רק הסברים ונסיונות שכנוע עצמי ללמה לא להשקיע!……אני תמיד שואל…… איך אני יכול להשקיע? הפחדים הם פחדים שניתן להזים אותם, מילת המפתח היא ידע וניסיון.

      7. ממש כמו בסעיף # 1, אתה מדבר על מגרעות אישיות. זה טוב להיות מודע למגרעותיך…..אבל אגלה לך סוד קטן. גם אני לא נולדתי עם כשרון למו”מ, זה דבר שרכשתי עם הזמן. זה גם דבר שבחרתי ללמוד מספרים, מהרשת והרבה מניסיון…….רואים מה עובד ומה לא….ומשפרים בהתאם. אל תפחד!

      לגבי הסיפא שלך,
      תראה כמו כל דבר בחיים יש אנשים טובים יותר, כשרוניים יותר ומצליחים יותר….אישית אני שואף להשתייך לנבחרת הזו ואני מתאמץ בשביל זה, מקסימום לא אצליח……אבל לפחות אני מנסה ולא מוותר מראש. אני תמיד מדבר על האחים ארוויל ווילבור רייט, אף אחד לא האמין שהם יצליחו הם התעקשו ובסוף הם נחקוו בדפי ההיסטוריה כמי שהצליחו לעוף ראשונים….תראה מה זה תוך 60 שנה מאז טיסתם הראשונה נחת האדם הראשון על הירח….. לא תשכנע אותי שאי אפשר!!! אם לא מנסים בטוח שלא מצליחים, תעזו!!!! אל תחיו כפחדנים!!!!

      לסיכום,
      אני לא אוהב להשוות מה יותר טוב השקעה כזו או אחרת… כל ההשקעות טובות אם מצליחים בהן, ואם נכשלים בחנו את עצמכם מדוע כשלתם, תלמדו, תסיקו ותמשיכו הלאה להצלחה.
      יש משקיעים גרועים, יש משקיעים טובים ויש את אלו שמפחדים לנסות…..
      משקיע גרוע אם ילמד יהפוך למשקיע טוב…
      משקיע טוב אם ילמד יהפוך למשקיע טוב מאוד…
      מי שלא מנסה…..מה יהיה?…..

      בכבוד רב,

  23. נדלניסט בדרכים שלום . שאלה שלא חשבתי עליה עד הסוף (לפעמים עדיף):מה הסיכוי(גבוה או נמוך מהיום) שהיית פותח את הבלוג שלך בשנת 2006 לאחר עשור של ירידת מחירים בנדל”ן ובשכירותו?

    • זה יהיה בסדר אם אענה בסיפור…?

      למעשה כשפתחתי את הבלוג, לא היתה לי כוונה או מטרה מסויימת. והנה סיפור פתיחת הבלוג….

      את השקעותי כפי שכתבתי התחלתי כסטודנט, האמת שבהתחלה הייתי מתנגד לרעיון ההשקעה בנדל”ן (אולךי זו הסיבה שקל לי להתמודד עם התנגדויות שכאלו עד היום)…..מעולם לא תכננתי גם להיות משקיע בנדל”ן. כולה רציתי לרכוש דירה אחת וזהו……התזרים הגיע…והשתכנעתי לרכוש עוד נכס….. בדיוק כמו שכתוב בפוסט (אם כי הפוסט או תקציר של תקציר המציאות בגלל קוצר היריעה).

      לאחר שסיימתי את לימוד הדוקטוראט שלי, מוניתי להיות מנהל פרוייקט בחברת סטארט-אפ שרק הוקמה, לחברה היה פרוייקט מאוד שאפתני ולי היה הכבוד לעמוד בראשו.
      העבודה בחברת הסטראט-אפ היתה מאוד מעניינת מבחינה מדעית ומבחינת הקונספט שרצינו להביא לאנושות (ממש כך….), אולם העבודה גבתה ממני מחיר מאוד כבד, המחיר היה לא לראות את ילדי….

      למרות שהרווחתי אחלה משכורת בתור מי שרק יצא מהאוניברסיטה…… יום בהיר אחד, בלי תכנון ובלי מחשבה מקדימה, נכנסתי למשרד של המדענית הראשית של החברה, והודעתי לה שאני מתפטר, בלי הסבר ובלי שלום, אמרתי לה תודה ונפרדנוט כידידים. גם המשקיע העיקרי בחברה נדהם כששמע זו וביקש ממני להיפגש, אני עמדתי על שלי, נתתי להם רעיונות להמשך (שלשמחתי אומצו) וגם עימו נפרדנו כידידים.

      מצאתי את עצמי יושב בבית….. טוב בעצם לא בבית, המשכתי ללכת לאוניברסיטה שם היום חברי לספסל המדע… היה לי המון זמן פנוי…..עסקתי במה שעניין אותי.

      ואז נפל לי האסימון שוב פעם…..מצאתי את עצמי “מובטל” מבחירה, אנשים שהכירו אותי חשבו שאני לא שפוי שויתרתי על המשכורת שלי כמנהל פרוייקט…..אבל הם לא באמת הבינו אותי.

      וכך בעודף זמן פנוי חשבתי מה אני יכול לעשות…..והחלטתי פשוט יום אחד (זה נשמע כמו ‘פורסט גאמפ’, אבל אני פחות תמהוני אני נשבע) להתחיל לכתוב אתר ובלוג, המטרה היתה פשוט להעלות משהו על הכתב, רציתי להעלות משהו שכאשר אני התחלתי בהשקעות נדל”ן חיפשתי ולא מצאתי. פשוט החלטתי ליצור משהו שלי אישית היה חסר.

      לא תכננתי להקים בלוג, הבלוג לא היה קיים בתחילתו, זה היה רק אתר עם כמה תפריטים, אחרי כן מצאתי את עצמי כותב שטויות…ואז הפכתי את השטויות לבלוג.

      לא היתה לי כוונה כזו או אחרת, אני לא משכנע ולא מטיף לנדל”ן, אני רק רוצה להציע אפשרות.

      מה היה קורה אילו זה היה ב 2006?……ב 2006 הייתי טיפש….. לא הבנתי מה היה לי בידיים….., אבל יש לזה סיבה….ב 2006 כנראה שלא הייתי מוכן…. ואילו הייתי עושה משהו כנראה שלא הייתי עושה אותו נכון. ב- 2007 או סוף 2006 התחלתי…..

      אגב כשהתחלתי בכלל לא ידעתי אם היה עשור של ירידות, זה לא עניין אותי….עניינו אותי המספרים והתשואות. המספרים היו טובים….אז עשיתי עסקאות. המספרים היו גרועים אז לא עשיתי עסקאות…זה פשוט…המתמטיקה הנחתה אותי.

      • הי. אשמח אם תוכל לפרט קצת יותר על האסטרטגיה שלך.
        כיצד אתה משקיע בלי הון עצמי?
        איפה יש דירות שעולות פחות ממחיר הבניה שלהם?
        במידה ואתה משקיע בלי הון עצמי, האם התשואה לא הרבה יותר נמוכה
        איך הבנק מאשר לך כל כך הרבה משכנאות?
        תודה רבה על הפוסט והתגובות הרבות
        יוני

    • לגבי הסיפא של דברייך –אני כועס. (טבול בקצת ניו-אג’זים – תמיד תוכל כמו קיוסאקי להאשים את מקבלי העצות בטיפשותם).
      שונה מאד מהגישה של גברת הרטמן אני חייב לומר! חסכון ופיזור כל אחד (מודגש מאד) יכול לבצע!

      • אני דיברתי על הסיפא של האחים רייט. (הגבת לפני) . לגבי הסיפא של התגובה השניה – ההצלחה שלך מסחררת כי היה לך מזל(או לפחות לא סבלת מחוסר בו) שהתחלת להשקיע בנקודת השפל של שוק. אני מאמין שאם היית מתחיל להשקיע ב1996 כנראה לא היית פותח בלוג ב 2007. גברת הרטמן לעומת זאת היתה יכולה לפתוח את הבלוג כמעט בכל עת.

        • הי גיא,
          לא ברור לי מה הכעיס אותך ובכל זאת אני מתנצל.
          אני מוצא בסיפור האחים רייטינג השראה לא משהו שאמור להכעיס. זה נשמע ניו אייג׳י?…. ייתכן, אני לא יכול לנסח זאת אחרת, אני מניח שהכוונה ברורה וזה העיקר.

          ההצלחה שלי אינה מסחררת, עשיתי טעויות רבות, עד היום אני עושה טעויות, אני לא מתבאס עליהן יותר מדי אני מנה ללמוד מהן ולהשתכלל.

          היה לי מזל….?
          בטח שהיה לי מזל….. היה לי המון מזל, אני לא מתכחש לכך.
          אבל מה היה עוזר לי המזל אילולא העבודה והלימוד הרב שהשקעתי בנושא?
          המזל כך אני מאמין מגיע כפרס למי שעובד עבורו, מי שלא עושה גם אין לו מזל, לכן תמיד כדאי לעשות, לנסות לפחות…

          בכבוד רב,
          נדלניסט בדרכים

          • שלום שוב נדלניסט בדרכים.
            ההתנצלות מתקבלת.

            החופש שמדובר עליו באתר והקוראים שואפים לו הוא נושא רציני מכדי להותיר אותו למזל. בשיטה של חסכון ופיזור השקעות לא צריך מזל.

            בכבוד רב, גיא.

  24. גיא!..מוריד את הכובע!..כולם חכמים בדיעבד…כולם עשירים!..כולם מרוויחים!…כבר אמרתי לך:ואני בקובה עם 10$ בחודש!..צוחק על כולם!..איך?…אה אחי?…
    אתה יודע:לישראלי ממוצע קשה להודות שהוא הפסיד..עם כל מי שאני מדבר,הוא רק מרוויח!..אבל עם קרחת וכרס+סיגריה..ואז אני שואל את שאלת המחץ:מה שווה הרווח אם אתה נראה ככה,ובוגד באשתך?…אה?
    נ.ב=סליחה על הבוטות..אבל תגובת גיא דרבנה אותי…(-:

  25. תודה אלון. אתה יודע הרי שמה שחשוב בסוף זה הרוח ….. רוח הבלוג.
    פתחתי נושא חדש בפורום – נראה לי שאפילו תאהב יותר.

    דרך אגב – עברתי לרופא אחר עכשיו.
    השיטה שלו – היא לא להפסיק להגיב – וכך אולי בסוף ארפא 🙂

  26. נדלניסט בדרכים

    גיא,
    אני חושש שהמזל שאני ואתה מדברים עליו הוא לא אותו המזל.
    בכל מקרה החופש שאתה שואף אליו (לפחות כך כתבת) אני כבר שם.
    ההר הוא אותו הר, אך יש דרכים רבות להעפיל לפסגה.

    המון הצלחה,

    נדלניסט בדרכים

    • לא קשה לזהות את ניסיון נעיצת הסכין.
      אז אומר לך שגם אני כבר בחופש המדובר – נשאר לי חודש אחרון במכרות וגם זה בשביל לסגור דברים כמו שצריך.
      אז קורא אחד פחות כבר יש לך. בהצלחה בדרכים.

  27. נדלניסט בדרכים

    תודה רבה לדורין הרטמן ‘הסולידית’,
    תודה על הארוח, תודה על ההזדמנות להראות את גישת העולם שלי ואת דרכי בהשקעות.
    תודה רבה לקוראים ולמגיבים על הדיון המעניין ועל החלפת הדעות.

    המון הצלחה לכולם ומאחל לכולם כי תזכו בחירות שלכם בהקדם האפשרי.

    בכבוד רב,

    נדלניסט בדרכים

  28. כתבה מעולה תודה רבה על השיתוף!

  29. תפרנייה

    תודה שגילית לנו את הטריק..
    מגייסים הון עצמי ואז לוקחים משכנתא.

    איך לא חשבתי קודם על גיוס הון עצמי?

  30. וואו… רוברט קיוסאקי הישראלי.. אין מילה אחרת !
    אתה ממש מצטט אותו בכל הקשור לאסימון שנפל בדבר הזמן שלא היה שייך לך, הרעיון להשקיע בנדלן, המינוף, ההתרחבות.. אפילו הביצוע- יחד עם בת הזוג ובשיתוף פעולה מעורר הערצה עימה…

    ובתור מעריץ מושבע של רוברט קיוסאקי אני רוצה לומר לך שנהנתי מכל מילה שכתבת בפוסט..

    שאפו וישר כוח חבר ! אנשים צריכים ללמוד ממך !

    • תודה רבה אריאל,
      כמו שאני תמיד טוען, לא המצאתי כלום ולא פתחתי כלום.
      לא תמיד צריך להמציא את הגלגל, אני חושב שחוסבכים הרבה זמן אם מביטים על ‘גלגלים’ אחרים שעובדים טוב ופשוט עושים אותו הדבר.
      קראתי לא מזמן מחקר בנושא שוק ההון, מחקר מאוד מקיף על השקעותיו של וורן באפט, והמשקנה שם פשוטה ביותר, כל מי שחיקה את וורן באפשט ב- 10 השנים האחרונות פשוט הצליח בלי לחשוב יותר מדי…..

      איך אומרים חיקוי זו החנופה הטובה ביותר, ואני נהנה לתת מחמאות ולחקות את אלו שעושים דברים כיאות.

      המון תודה והצלחה גם לך.

      נדלניסט בדרכים

  31. עמוס מהמרכז

    התחלת להשקיע בנדלן בתחילת העליות, מינפת את זה נכון בריבית אפסית ועליית מחירים מסחררת. אני מכיר עוד מספר אנשים שעשו כמוך, הנקודה היא שאנשים רבים עושים את זה בכול זמן נתון, רק שעד 2008 היה רווח-הפסד סטנדרטי, ובתקופה האחרונה זה הביא את ה”מכה”.
    זה כמו להשקיע במנייה שקפצה 400% ואחרי שעלתה להגיד הינה ראיתי שתעלה, קניתי אותה בזול וכו’..
    הדבר לא מעיד כלום על העתיד,
    * עניין ה20 אחוז נכון, ומוריד סיכון, מי שיודע להתנהל בתחום כנראה ששם יש לו פוטנציאל רווח גבוהה יותר.
    * גם אני מאמין יותר בנדלן, אבל רווח פנומנלי כמו שהיה, רוב הסיכויים שלא יחזור.

  32. אשמח לדעת מה לדעתך הדרך הכי טובה להתמקצע וללמוד את תחום ההשקעות בנדלן מניב כדי לבצע השקעות חכמות 🙂

השאר תגובה