אחרי הפרישה - נדל"ן להשכרה?

[de dud]

שלום לכולם,
הצלחנו לחסוך סכום כסף די יפה לאחרונה ואני מאמין שאנו קרובים לסכום שצריך בשביל פרישה.
כיום יש לנו דירה למגורים ללא משכנתא. הוצאות חדשיות סביבות ה10000 (שלושה ילדים).
אשתי עובדת חצי משרה עם קביעות ולא מעוניינת לפרוש, לכן אני מתבסס על המשכורת שלה ע"ס 6000 שח.
כלומר אנו צריכים קיצבה של 4000 לחודש לאחרי שאפרוש. לפי כלל ה3% צריך: 1584000 שח שזה סכום שאנו מתקרבים אליו.
אני מתלבט האם אפשר להסתמך על משכורת של אשתי בשביל פרישה או שצריך לחשב את הסכום הנצבר ללא המשכורת שלה (ואז אנו רחוקים מפרישה). כמו כן, אם כדאי לקנות דירה להשקעה שתכסה לפחות חצי מהקיצבה החדשים (שכ"ד של 2500 שח בפריפרייה) - כך שלא אצטרך כמעט לגעת בחסכונות.

אשמח למחשבות שלכם בעניין. ברור לי שאין פה המלצות. תודה!!

 

[FIYaacov]

לגבי הדירה החישוב אמור להיות פשוט. בשביל 2500 בחודש אתה צריך חסכונות של מיליון (לפי 3%). אם הדירה עולה פחות ממיליון, על פניו שווה לקנות. רק תזכור שדירה זה עוד חצי/רבע משרה, ושיהיו חודשים בלי שוכרים, ותיקונים מדי פעם.

ואני לא מבין איך דירה זה לא "לגעת" בחסכונות? אתה מוציא סכום מאוד נכבד מהחסכונות בשביל הדירה.
אל תפחד להשתמש בחסכונות בשביל לממן את המחייה שלך, בשביל זה חסכת כל הזמן הזה. רק רל תשכח שחלק נכבד מהסכום צריך להיות מושקע במניות על מנת לחיות לפי כלל 3-4%. אני מכיר שצריך לפחות 50% במניות, אבל @הסולידית טוענת שגם תיק הארי בראון יעבוד.

כמובן שההחלטות צריכות להיות תואמות לאופי שלך ולמה יגרום לך לישון יותר טוב בלילה

 

[daat99]

לפי כלל ה3% צריך: 1584000 שח

אל תשכח מס רווחי הון/דיבידנדים - לפי נתונים שהצגת אתם צריכים טיפה מעל 2 מיליון.

אם כדאי לקנות דירה להשקעה שתכסה לפחות חצי מהקיצבה החדשים (שכ"ד של 2500 שח בפריפרייה) - כך שלא אצטרך כמעט לגעת בחסכונות.

זו החלטה אישית שלך לגבי התשואה שאתה חושב שתשיג מנדל"ן לעומת שוק ההון.
אם אתה מאמין יותר בנדל"ן אז ענית לעצמך.
אם אתה מאמין יותר בשוק ההון אז שוב ענית לעצמך (רק תשובה אחרת).

אני אישית מאמין יותר במניות דיבידנד ולשם אני מפנה 100% מהחסכונות השוטפים שלי - זה לא אומר כלום עליך!

 

[FIYaacov]

אל תשכח מס רווחי הון/דיבידנדים - לפי נתונים שהצגת אתם צריכים טיפה מעל 2 מיליון.

בפועל יצא פחות, כי חלק מההחזר זה קרן.

 

[daat99]

בפועל יצא פחות, כי חלק מההחזר זה קרן.

גם אם כן (וזה לא בהכרח נכון) אז ממש לא בהרבה.
אם עובדים לפי כלל ה-3% אז בתנאי ריבית רגילים הוא צפוי לקבל תשואה של כ-2.5% מדיבידנדים (של המדד הרחב) וכ-3.5-4% מריביות (אג"ח ארוך לא צמוד) שממוסים ב-25% גם בלי למכור נכסים.
לפי חישוב זה המשקיעים הפסיביים צפויים למכור נכסים בעיקר לצורך איזונים ואולי מעט השלמת הכנסה ולכן שווי התיק לא יושפע במיוחד לאור העובדה שלא כל המכירות הן על רווחים.

כמו כן תשים לב שאמרתי שהוא יצטרך כ-2 מיליון כאשר בפועל אם נחלק את הנתונים שלו ונחשב מס מלא של 25% (נניח והוא מושך רק דיבידנדים וריביות בלי למכור נכסים) אז הוא יצטרך 2.133 מיליון שח ולא 2.
הפער של 133 אלף שח לדעתי קרוב מספיק לפער המיסוי של החלק שהוא יקבל ממכירת נכסים לצורך השלמת הכנסה.

 

[FIYaacov]

גם אם כן (וזה לא בהכרח נכון) אז ממש לא בהרבה.
אם עובדים לפי כלל ה-3% אז בתנאי ריבית רגילים הוא צפוי לקבל תשואה של כ-2.5% מדיבידנדים (של המדד הרחב) וכ-3.5-4% מריביות (אג"ח ארוך לא צמוד) שממוסים ב-25% גם בלי למכור נכסים.

אג"ח לא צמוד זה לא מס של 15% נומינלי?

כמו כן תשים לב שאמרתי שהוא יצטרך כ-2 מיליון כאשר בפועל אם נחלק את הנתונים שלו ונחשב מס מלא של 25% (נניח והוא מושך רק דיבידנדים וריביות בלי למכור נכסים) אז הוא יצטרך 2.133 מיליון שח ולא 2.
הפער של 133 אלף שח לדעתי קרוב מספיק לפער המיסוי של החלק שהוא יקבל ממכירת נכסים לצורך השלמת הכנסה.

+1
כל העניין הזה של חישוב מסים הוא בלאו הכי נתון לספקולציות. מחר כחלון יעלה/יוריד את המס על השקעות.
גם אפשר להכניס לחישוב נקודות זיכוי/תרומות/המשך הפקדות של אשתו לפנסיה שגם מגדיל להם את החסכונות וגם נותן זיכוי במס.

הנושא הזה נדון בהרחבה בעבר בפורום הזה?

 

[daat99]

אג"ח לא צמוד זה לא מס של 15% נומינלי?

למען הסר ספק (ומסתבר שיש ספק) אני מתייחס אך ורק לניירות אמריקאיים ובכללם לאג"ח אמריקאי בגלל שאני לא מאמין בכלל באג"ח ישראלי.
חשבתי שאתה מכיר מספיק את הדעות שלי - מסתבר שהייתי צריך לציין זאת מפורשות.

כל העניין הזה של חישוב מסים הוא בלאו הכי נתון לספקולציות

גם חישובי תשואה

הנושא הזה נדון בהרחבה בעבר בפורום הזה?

לדעתי לא מספיק

 

[FIYaacov]

חשבתי שאתה מכיר מספיק את הדעות שלי

אני עוד יחסית חדש, רק לפני חודש בערך מצאתי את הכפתור של "שלח לי למייל כל נושא חדש"

לדעתי לא מספיק

באסה, מצד שני איך ניתן לכמת שינויים רגולטוריים?

 

[daat99]

איך ניתן לכמת שינויים רגולטוריים?

אני לא מכיר דרך למעט שימוש בכדור בדולח - למי יש אחד והוא יכול להשאיל לי אותו?

 

[Yevgeny]

באסה, מצד שני איך ניתן לכמת שינויים רגולטוריים?

לכמת אי אפשר, אז השאלה היא איך מתכוננים לשינויים פיננסיים לא צפויים באופן כללי.
התשובות מגוונות ואישיות כמובן - להשאיר כרית ביטחון מבחינת סכום החיסכון הנדרש, לשמור על המסגרות הפטורות ממס (כי השינויים במיסוי בד"כ לא רטרואקטיביים), לגוון אפיקי השקעה, לשמור על גמישות ברמת ההוצאות המתוכננת (יכולת להצטמצם אם צריך), לשמור אפשרויות / יכולת השתכרות עתידית, וכו'.

 

[de dud]

למען האמת קצת הלכתי לאיבוד...
חשבתי על דירה להשקעה בפריפרייה כי המחירים נמוכים יחסית (600000 שח בעפולה), וגם אין מס על השכירות במקרה כזה. לכן אוכל לקבל פסיבית (כאב ראש של יומיים בשנה לא מפחיד אותי) 2000 שח לחודש, שזה חצי מהקיצבה החדשית שצריך. כמו כן יש פוטנציאל עליות מחירי הקרקע כי זאת עיר מתפתחת אך זה פחות מעניין אותי. מטרתי היא להגיע למצב שתהיה לי עוד הכנסה פסיבית של לפחות 2000 שח כדי שלא אצטרך לגעת בכלל בחסכונות ובתשואות. אך עד אז אצטרך 792000 שח חסכון לפחות בשביל למשוך 2000 שח (לא חישבתי מיסים- הנושא הזה כנראה לא ברור לי). אך אם אצליח לחסוך 1600000 שח, ומתוך זה אמשוך 700000 לדירה אז ישאר לפחות 900000 שח שמיהם אפשר למשוך יותר מ2000 שח לחודש (אך זה יקרה).

איפה הטעות שלי?

 

[FIYaacov]

2000 שח לחודש

אם השכירות 2000 לחודש, בשביל כרית ביטחון ממליץ לך לקחת רק 1500 לתוך החישוב, בגלל הסיבות שמניתי למעלה. אביא אותם שוב:

רק תזכור שדירה זה עוד חצי/רבע משרה, ושיהיו חודשים בלי שוכרים, ותיקונים מדי פעם.

אני לא מבין את הרצון לא להתעסק עם החסכונות. אם אתה בכל מקרה מתעסק (מוכרמניות/מקבל דיבידנדים/ריבית) ומושך 2000, מה הבעיה למשוך 4000?
אני לא מתכוון לתקוף, פשוט באמת מתעניין אם זה נובע מאיזשהו פחד לעשות טעויות, או מה?

 

[de dud]

פחד זאת המילה הנכונה. הייתי רוצה לשמור על כרית בטחון - פנסייה, ולהיות מסוגל להתקיים ללא צורך למשוך ממנה.
מצד שני אין לי בעיה למשוך כספים מהרווחים, תוך כדי שהקרן שומרך על הערך הריאלי שלה.
במקרה כזה - כמה עלי לחסוך ? כמו כן לגבי דיבידנדים, לא כל כך ברור לי איך מושכים קיצבה מזה.

 

[ע.מדי]

למען האמת קצת הלכתי לאיבוד...
חשבתי על דירה להשקעה בפריפרייה כי המחירים נמוכים יחסית (600000 שח בעפולה), וגם אין מס על השכירות במקרה כזה. לכן אוכל לקבל פסיבית (כאב ראש של יומיים בשנה לא מפחיד אותי) 2000 שח לחודש, שזה חצי מהקיצבה החדשית שצריך. כמו כן יש פוטנציאל עליות מחירי הקרקע כי זאת עיר מתפתחת אך זה פחות מעניין אותי. מטרתי היא להגיע למצב שתהיה לי עוד הכנסה פסיבית של לפחות 2000 שח כדי שלא אצטרך לגעת בכלל בחסכונות ובתשואות. אך עד אז אצטרך 792000 שח חסכון לפחות בשביל למשוך 2000 שח (לא חישבתי מיסים- הנושא הזה כנראה לא ברור לי). אך אם אצליח לחסוך 1600000 שח, ומתוך זה אמשוך 700000 לדירה אז ישאר לפחות 900000 שח שמיהם אפשר למשוך יותר מ2000 שח לחודש (אך זה יקרה).

איפה הטעות שלי?

משיכה למחייה היא נטו אחרי כל ההוצאות - מיסוי עמלות אז 3℅ נטו זה תיק שמצריך יותר

לגבי הוצאות - בני כמה הילדים ? האם אתם בטוחים שמעכשיו ועד הנצח ההוצאה שלכם תשאר 10k ?
האם אתם מתכננים לתמוך בילדים (לימודים ,דירה, וכד) אם כן האם זה מתבטא התכנון לפרישה ?

 

[de dud]

משיכה למחייה היא נטו אחרי כל ההוצאות - מיסוי עמלות אז 3℅ נטו זה תיק שמצריך יותר

- תוכל בבקשה להרחיב על זה?
אני מעריך שההוצאות כיום הן 10K, אך יכול להיות שהן יהיו פחות בהמשך:
* אם אפרוש אוכל למכור רכב אחד שמשמש אותי להגיע לעבודה.
* הילדים היום קטנים, אך עוד כמה שנים לא אצטרך לשלם על גנים יותר ואם אפרוש לא יהיה צורך בצהרונים. אזי ההוצאות עוד אמורות לקטון.
* מכיון שהילדים קטנים אזי יש מספיק זמן שהתיק יגדל כך שאוכל לתמוך בהם בלימודים. בלי שום קשר, אני הצלחתי ללמוד ללא כל עזרה מההורים אז זה לא שיקול.
* יש לנו דירה בבעלותנו וכמו כן תיק השקעות, לילדים אני מצפה ירושה מכובדת.

 

[ע.מדי]

- תוכל בבקשה להרחיב על זה?
אני מעריך שההוצאות כיום הן 10K, אך יכול להיות שהן יהיו פחות בהמשך:
* אם אפרוש אוכל למכור רכב אחד שמשמש אותי להגיע לעבודה.
* הילדים היום קטנים, אך עוד כמה שנים לא אצטרך לשלם על גנים יותר ואם אפרוש לא יהיה צורך בצהרונים. אזי ההוצאות עוד אמורות לקטון.
* מכיון שהילדים קטנים אזי יש מספיק זמן שהתיק יגדל כך שאוכל לתמוך בהם בלימודים. בלי שום קשר, אני הצלחתי ללמוד ללא כל עזרה מההורים אז זה לא שיקול.
* יש לנו דירה בבעלותנו וכמו כן תיק השקעות, לילדים אני מצפה ירושה מכובדת.

תמיד יש על מה לשלם, ביחוד עם מתבגרים כמה ? לא יודע , תשאל אנשים שאתה מכיר אישית
אני מנחש שאתה צריך ללכת על סכום גבוהה מ 10k
וכנראה נמוך מ 15k ( ניחוש)
בכלל תוכנית הפרישה ל 40 שנה היא למרות הרצון העז בוודאות בינונית מינוס ולכן תמיד כדי להניח מרווח טעות על התוכנית כמה ? זה אישי , אני הולך על 15℅, אני לא מדבר על הפסדים רגעיים אלא על שגיאה סיסטמטית בהערכת העתיד (אופטימיות ...)

רק אמרתי שאתה חייב לתמוך בילדים, אלא שאם אתה מתכנן אז אתה צריך עוד הון .

בנוסף אם יש לך קרהש ופנסיה וקופת גמל כדי שתכליל אותם בהון המשפחתי,

אם אתה מתכנ. משיכה לפי 3℅ אז יתכן מאוד שאתה בגלל מיסוי תאלץ למשוך יותר מ 3.5℅ קח את זה בחשבון

 

[בת העמק]

תזכור שדירה זה עוד חצי/רבע משרה,

אני מבינה שזה מהניסיון שלך, נכון? בין 45 ל-90 שעות בחודש.
אני השכרתי בזמנו 3 נכסים ל-3 דיירים שונים ואני לא עסקתי בזה יותר משעות ספורות בחודש (קריאה וחיוב מוני חשמל ומים). אם היו תקלות, שלחתי בעל מקצוע או שהדייר תיקן וזיכיתי אותו מתוך ההוצאות. עוד יום בשנה להארכת חוזה ואם צריך להחליף שוכר אז עוד כמה ימים.

 

[Roi]

@FIYaacov אתה טועה ומטעה לגבי חישוב ההתעסקות עם נדל"ן להשכרה, זה בממוצע 10 שעות בהגזמה בחודש, אני מכליל ימים בהם אתה צריך להיפגש עם השוכר או לתקן משהו בעצמך, בד"כ זה פחות.
אשמח לשמוע איך הגעת לחצי משרה או רבע משרה?

 

[FIYaacov]

בין 45 ל-90 שעות בחודש

בממוצע 10 שעות

אני שמח שאצלכם הכל הולך כל כך חלק. בכל מקרה הנקודה הייתה שזו לא השקעה פסיבית לחלוטין ורציתי שכותב הפוסט יקח זאת בחשבון.
ואשמח לשמוע שהממוצע שלכם כולל זמן על שיפוצים גדולים שצריכים לעשות בדירה שמחזיקים לטווח ארוך.
אשמח שתתיחסו לנקודות האחרות שהעליתי. יש לכם 100% תפוסה כל הזמן? היו לכם כבר תיקונים גדולים? שיפוץ גדול? קניתם את כל הנכסים בארץ שאתם יודעים שיהיה דומה בכל אחד ואחד?
חוץ מזה שאתם מערבבים כאן בין שתי דברים, בהשקעה בנדל"ן יש שתי אספקטים, אחד ההשקעה עצמה והתשואה עליה, והשנייה ניהול הנכס. השני זה עבודה לכל דבר גם אם זה רק 10 שעות בחודש. יכול להיות שלא איכפת לכם לעבוד 10 שעות בחודש, ויכול להיות שאתם גם טובים בזה. אני לא הייתי ישר קופץ ואומר לכולם זה קלי קלות לנהל נכס. אז אולי לא רק אני טועה ומטעה.

אני מודה שאין לי ניסיון בניהול נכס, עם זאת כותב הפוסט כתב כאילו זהו הכנסה פסיבית לחלוטין שתחסוך לו התעסקויות. אני רק רציתי להפנות את תשומת ליבו שכנראה ההתעסקות יותר גדולה בנדל"ן, אבל גם כתבתי שאם זה מה שיתן לו לישון יותר טוב בלילה אז שילך על זה.

 

[daat99]

אשמח לשמוע איך הגעת לחצי משרה או רבע משרה?

אל תשכח את כל הזמן שאתה צריך להשקיע בחיפוש הדירה ולמידת השוק/הנושא לפני שהתחלת בהשקעה.